Immobilienfinanzierung - Alles, was Sie zum Immobilienkauf wissen müssen
Author: Max Geißler
Date: 2012-11-27T23:00:00+00:00
Keywords: Ratgeber; Business & Karriere; Geldanlage & Vermögensaufbau; Mehr Immobilien; Börse & Geld; Bauen & Immobilien
Description: Kurzbeschreibung Immobilien sind gefragt wie schon lange nicht mehr. Begünstigt durch billige Darlehenszinsen sehen viele den Hauskauf als Alternative zur konventionellen Geldanlage. Dafür sollte man die Grundregeln für den erfolgreichen Eigenheimerwerb kennen. Dieses "biallobuch" informiert Sie darüber, wie Sie Ihre Finanzkraft ermitteln, wie Sie den besten Baufinanzierer finden – bis hin zur Gestaltung der optimalen Tilgung und Sondertilgung sowie zu Fragen zur Anschlussfinanzierung. Der Autor Max Geißler ist Finanzjournalist und schreibt seit Jahren über Geldthemen für das Finanzportal bial
Publisher: Biallo & Team GmbH

Table of Contents

- 1. Finanzkraft solide kalkulieren
- 2. Zinsen ausgiebig vergleichen
- 3. Bereitstellungszinsen vermeiden
- 4. Eigenkapital nicht vernachlässigen
- 5. Alternative Erbpacht
- 6. Nebenkosten nicht unterschätzen
- 7. Anfangstilgung nicht zu niedrig wählen
- 8. Zinsbindung optimieren
- 9. Sondertiltung: je früher, desto besser

- 10. Anschlussfinanzierung nach dem Erstkredit

- 11. Anschlussfinanzierung optimal gestalten
- 12. Spezialfall: 8plus5-Darlehen
- 13. Forwarddarlehen

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Immobilienfinanzierung

Alles, was Sie zum Immobilienkauf wissen müssen

Max Geißler

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Copyright © Biallo & Team GmbH, Dezember 2012

ISBN 978-3-944366-00-5

Alle Rechte, auch das der fotomechanischen Wiedergabe oder der Speicherung auf elektronischen Systemen, vorbehalten.
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Bildnachweis: Colorbox 2779572

www.biallo.de

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Inhalt

1. Finanzkraft solide kalkulieren

2. Zinsen ausgiebig vergleichen

3. Bereitstellungs-Zinsen vermeiden

4. Eigenkapital nicht vernachlässigen

5. Alternative Erbpacht

6. Nebenkosten nicht unterschätzen

7. Anfangstilgung nicht zu niedrig wählen

8. Zinsbindung optimieren

9. Sondertilgung: je früher, desto besser

10. Anschlussfinanzierung nach dem Erstkredit

11. Anschlussfinanzierung optimal gestalten

12. Spezialfall: 8plus5-Darlehen

13. Forwarddarlehen

Einleitung

Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist für viele Familien die größte Investition des Lebens. In der Regel benötigen Käufer dazu ein Hypothekendarlehen von der Bank. Die meist hohe Kreditsumme sowie die lange Laufzeit des Darlehens erfordern große Sorgfalt bei der Planung der Finanzierung. Niedrige Kreditzinsen können die Finanzierung zwar erleichtern, ein Garant für einen erfolgreichen Eigenheimerwerb sind sie jedoch nicht. Der Erwerb eines Eigenheims umfasst viele weitere Aspekte. Die wichtigsten werden nachfolgend beschrieben.

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1. Finanzkraft solide kalkulieren

Oberstes Gebot der Immobilienfinanzierung ist ein sicheres finanzielles Fundament. Dazu gehört eine ehrliche Kalkulation und eine strapazierfähige Finanzbasis. Mit falschen oder geschönten Annahmen zu Einkommen, Ausgaben oder laufenden Kosten lässt sich keine solide und langfristig tragfähige Grundlage schaffen.

Kassensturz

Vor jeder Immobilienfinanzierung steht ein umfangreicher Kassensturz. Ziel ist es, den finanziellen Spielraum zu ermitteln, der regelmäßig für Kreditverpflichtung, Nebenkosten und Notfallreserve zur Verfügung steht. Die Höhe der Kreditrate ermitteln Sie, indem Sie die Einnahmen und Ausgaben exakt gegenüberstellen. Dabei ist es wichtig, neben den regelmäßigen Ausgaben wie Miete, Haushaltsgeld, Vorsorgeaufwendungen oder Kinderkosten auch unregelmäßige Kosten zu erfassen. Vierteljährliche Zeitschriftenabonnements, halbjährliche Versicherungsbeiträge oder jährliche Steuerzahlungen wie die KfZ- oder die Grundsteuer, sollten Sie nicht übersehen. Ebenso wenig Gelder für Urlaubsreisen oder Geschenke.

TIPP: Wichtig ist eine Finanzreserve für Notfälle, etwa für die plötzlich anfallende Autoreparatur oder für Ausgaben bei Krankheit. Kreditexperten raten zwei bis drei Nettomonatsgehälter als Finanzreserve vorzuhalten.

Die Summe, die unterm Strich übrig bleibt, plus die derzeitige Kaltmiete, das ist das, was sich Immobilienkäufer als monatliche Belastung höchstens leisten können. Liegen die laufenden Betriebskosten für das gewünschte Eigenheim über den aktuellen Mietnebenkosten, muss Sie diesen Betrag noch vom verfügbaren Überschuss abrechnen.

TIPP: Die Kreditbelastung sollte 30, höchstens jedoch 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen. Bei einem Nettoeinkommen von 3.000 Euro entspricht dies maximal 1.200 Euro monatlich.

Sonderzahlungen wie Weihnachts- oder Urlaubsgeld sollten Sie in die monatlichen Einkünfte einbeziehen. Schließlich lauern im Alltag immer finanzielle Unwägbarkeiten, die Sonderausgaben erfordern. Nur wer großzügig kalkuliert und seine Finanzierung nicht auf Kante näht, der kann unvorhergesehene Ausgaben oder Einnahmenrückgänge verkraften.

Instandhaltungsreserve bilden

Wird das Dach undicht oder geht die Heizung kaputt, kann die Reparatur schnell ins Geld gehen. Sind für solche Fälle keine Rücklagen gebildet, kann die Finanzkalkulation ins Wanken geraten. Eigentümer sollten daher von Anfang eine Instandhaltungsreserve aufbauen, zumal mit zunehmendem Alter der Immobilie die Instandhaltungskosten steigen. Kreditexperten empfehlen zwei Euro monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche zurückzulegen.

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2. Zinsen ausgiebig vergleichen

Die meisten Immobilienkäufer benötigen Geld von der Bank.Um finanzielle Vorteile zu nutzen, sollten Sie dabei über den Tellerrand schauen. Akzeptieren Sie nicht das erst beste Kreditangebot ihrer Hausbank! Selbst wenn Baugeld preiswert ist und die Finanzierungskosten im langjährigen Vergleich sehr günstig, kann ein umfassender Darlehensvergleich weiteres Sparpotential aufzeigen.

Oft bietet die eigene Bank nicht die besten Konditionen am Markt. Außerdem gewähren die häufig angebotenen Standardfinanzierungen kaum individuelle Spielräume. "Kostenlose Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit oder die Einbeziehung von KfW-Darlehen sind nicht überall selbstverständlich", weiß Tobias Lücke, Leiter Baufinanzierung bei Comdirect.

Der Biallo-Baugeldvergleich zeigt wie groß die Unterschiede bei den Zinskonditionen ausfallen: Zehnjährige Baudarlehen sind bei günstigen Anbietern nicht selten einen ganzen Prozentpunkt günstiger als bei Filialbanken und Sparkassen.

LINK: Die aktuellen Baudarlehen im Zinsvergleich – 10 Jahre Laufzeit
Bitte beachten Sie: Diesen Link können Sie nur in einem WLAN nutzen.

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3. Bereitstellungszinsen vermeiden

Fast alle Geldinstitute gewähren bei Hypothekenkrediten zinsfreie Bereitstellungszeiten. In der Regel sind dies drei Monate, einige Institute geben aber auch sechs oder zwölf Monate. Während dieser Karenzzeit fallen keine Zinsen auf das abrufbare Baudarlehen an. Anschließend fallen je nach Bank 0,2 bis 0,4 Prozent Zinsen pro Monat auf das noch nicht in Anspruch genommene Darlehen an. Die zinsfreie Bereitstellungszeit gilt in der Regel sowohl für Erst- als auch für Anschlussfinanzierungen. Kreditnehmer sparen dadurch wertvolle Zinsen.

BEISPIEL: Eine Bank gewährt für einen Baukredit über 200.000 Euro drei Monate zinsfreie Bereitstellungszeit. Anschließend berechnet sie einen Aufschlag von 0,3 Prozent pro Monat bis zur Abnahme des Darlehens. Folge: Startet das Darlehen erst in zehn Monaten, würden demnach 2,1 Prozent der Darlehenssumme an Gebühren anfallen, also 4.200 Euro.

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4. Eigenkapital nicht vernachlässigen

Eigenkapital ist zwar keine Bedingung für eine Immobilienfinanzierung, aber eine wünschenswerte Voraussetzung. Käufer verringern damit ihren Finanzierungsbedarf und optimieren die Zinskonditionen. Finanzierungen ohne Eigenmittel sehen Banken ungern, da sie riskant sind und die Gefahr der Überschuldung des Kreditnehmers besteht. Als Ausgleich für das höhere Finanzierungsrisiko berechnen die Kreditinstitute Zinsaufschläge, bei ungenügender Bonität lehnen sie die Kreditvergabe ab.

Eigenkapital verhindert Zinszuschläge

Die Risikozuschläge sind je nach Höhe des Finanzierungsbedarfs gestaffelt: Den günstigsten Zinssatz erhalten Sie, wenn Sie mindestens 40 Prozent der Anschaffungskosten aus eigener Tasche bezahlen können und höchstens 60 Prozent Kreditanteil brauchen.

Benötigen Sie einen höheren Darlehensanteil, steigen die Zinsen rasch an. Je zehn Prozent höherem Kreditanteil berechnen Banken 0,1 bis 0,2 Prozent Zinsaufschlag. Finanzierungen, die zu über 90 Prozent auf Kredit fußen, kosten nicht selten einen ganzen Prozentpunkt mehr als der aktuell ausgewiesene Topzins. Die Darlehenskosten steigen in diesem Fall rapide an.

BEISPIEL: Eine Immobilie kostet 400.000 Euro. Benötigt der Käufer 50 Prozent Kredit, also 200.000 Euro, berechnet Bank A bei zwanzigjähriger Laufzeit beispielsweise 3,57 Prozent Sollzins. Die Anfangstilgung wird auf zwei Prozent eingestellt. Ergebnis: Die monatliche Kreditrate kostet 928 Euro, die Gesamtzinsen belaufen sich auf gut 106.000 Euro.

Muss der Käufer die Immobilie zu 80 Prozent finanzieren und wählt er die gleiche Kreditlaufzeit, erhöht die Bank den Zinssatz auf 3,72 Prozent, die Anfangstilgung liegt bei 2,0 Prozent. Folge: Aufgrund des höheren Kreditbetrags und des höheren Zinssatzes steigt die Monatsrate auf 1.525 Euro, die Gesamtzinsen summieren sich auf 176.500 Euro – ein Plus von 70.000 Euro.

Wann lohnt sich der Kauf mit wenig Eigenkapital?

Das vorangegangene Beispiel legt die Vermutung nahe, dass es grundsätzlich empfehlenswert ist, so viel Eigenkapital wie möglich anzusparen. Doch das stimmt nicht immer. Es gibt Fälle, in denen ein Kauf mit wenig Eigenkapital sinnvoll ist. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Baugeldzinsen gerade sehr niedrig sind. "Muss ein Darlehensnehmer erst noch Eigenkapital aufbauen, dauert dies meist viele Jahre – und niemand weiß, ob dann die Immobilienpreise und die Zinskonditionen auf einem attraktivem Niveau liegen", gibt Michiel Goris, Chef des Baugeldvermittlers Interhyp, zu bedenken.

Der Finanzierungsprofi rät, auf langes Ansparen mit niedrigen Sparzinsen bzw. auf lange Ansparphasen mittels Bausparprodukte in Kombination mit Niedrigverzinsung zu verzichten und stattdessen direkt zu kaufen. Voraussetzung sei lediglich ein solides und ausreichendes Einkommen. Als Grundlage sollte, um anfallende Nebenkosten wie Makler, Notar und Steuern aus eigener Tasche tragen können, lediglich etwa zehn Prozent des Kaufpreises vorhanden sein.

Auch für diesen Fall lohnt sich der Vergleich:

Direkter Kauf mit wenig Eigenkapital: Die gewünschte Immobilie kostet 200.000 Euro, der Käufer besitzt zehn Prozent Eigenkapital = 20.000 Euro. Die Bank finanziert 90 Prozent = 180.000 Euro. Bei 20 Jahren Laufzeit und 3,4 Prozent Anfangstilgung offeriert das Geldhaus einen Sollzinssatz von 3,65 Prozent. Die monatliche Kreditrate beläuft sich auf 1.057 Euro, nach 20 Jahren ist der Kredit so gut wie abgezahlt, die offene Restschuld beträgt 125 Euro. Die insgesamt gezahlten Zinsen summieren sich auf 73.925 Euro.

Ansparen für hohen Eigenkapitalanteil: Käufer B spart zehn Jahre lang monatlich 300 Euro in einen Euro-Rentenfonds an. Abzüglich Depotkosten, Ausgabeaufschlag und Abgeltungsteuer erreicht der Sparplan eine Netto-Rendite von 4,0 Prozent, das Endergebnis beläuft sich auf 44.008 Euro. Adäquat zu Käufer A hat er die anfänglich verfügbaren Eigenmittel in Höhe von 20.000 Euro als Festgeld über zehn Jahre angelegt. Hier kassiert er abzüglich Abgeltungsteuer ebenfalls eine Nettorendite von 4,0 Prozent, das Sparergebnis beläuft sich auf 29.605 Euro. Zur Finanzierung stehen also insgesamt 73.600 Euro bereit.

Da die Immobilienpreise in der Zwischenzeit pro Jahr um durchschnittlich 1,5 Prozent gestiegen sind, kostet eine vergleichbare Wohnung nunmehr 230.000 Euro. Der Käufer benötigt also eine Finanzierung in Höhe von 156.400 Euro – rund 24.000 Euro weniger als Käufer A. Auch das Zinsniveau ist aufgrund gestiegener Inflationsraten inzwischen auf dem langjährigen Vergleichsniveau um die sechs Prozent eingependelt. Bei einer Laufzeit von 20 Jahren offeriert die Bank einen Nominalzinssatz von 6,0 Prozent. Die Anfangstilgung beträgt 2,6 Prozent, daraus ergibt sich eine (im Abstand von zehn Jahren) vergleichbare Kreditrate von 1.120 Euro. Nach Zinsbindungsende ist der Kredit abgezahlt. Die Zinszahlungen an die Bank summieren sich auf insgesamt 112.430 Euro.

Fazit: Kreditnehmer B zahlt trotz höherem verfügbarem Eigenkapital und geringerem Kreditbedarf fast 40.000 Euro mehr an Zinsen an die Bank als Käufer A. Damit hat sich die schnelle Kaufentscheidung und der Erwerb mit wenig Eigenkapital für Käufer A deutlich bezahlt gemacht.

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5. Alternative Erbpacht

Neben hohem Eigenkapital kann das sogenannte Erbbaurecht helfe, die Finanzierungskosten zu senken. Grundstücke sind in vielen Gegenden Deutschlands knapp und daher teuer. Selbst für Gutverdiener wird es immer schwieriger, an begehrten Standorten wie München, Hamburg oder Stuttgart ein Grundstück in guter Lage zu erwerben. Die Grundstückskosten übersteigen nicht selten 30 Prozent und mehr des Gesamtpreises.

Beim Erbbaurecht, auch kurz als "Erbpacht" bezeichnet, kauft der künftige Hauseigentümer das Grundstück nicht, sondern er pachtet es langfristig – in der Regel zwischen 75 und 99 Jahre. "Bereitgestellt wird das Grundstück entweder von Privat oder von einer Kommune, Kirche oder Stiftung", erläutert Franz Lücke, Leiter Baufinanzierung bei der ING Diba. Der Erbbaurechtgeber erhält als Ausgleich für die Nutzung des Grundstücks einen Erbbauzins. Die Pachthöhe wird zwischen den Parteien individuell vereinbart und vertraglich sowie im Grundbuch festgeschrieben. Auf dem gepachteten Grundstück kann der Bauherr dann sein Objekt errichten.

Fußangeln

Auf den ersten Blick hat diese Lösung Charme: Der Finanzierungsbedarf des Bauherrn kann bis zu einem Drittel sinken, da er das Grundstück nicht kaufen muss. Und bei einer Laufzeit von 99 Jahren besteht selbst für junge Investoren keine Gefahr, noch zu Lebzeiten wegen des Vertragsablaufs ausziehen zu müssen. Doch Diba-Experte Lücke verweist auf Unwägbarkeiten, die sich im Lauf der Zeit als Belastung erweisen können:

Pachtverteuerung: Erbpachtverträge sehen im Normallfall vor, dass der Erbbauchrechtgeber den Erbpachtzins regelmäßig anheben kann. Die Orientierungsgröße hierfür ist häufig die Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Über Jahrzehnte können sich so beträchtliche Erhöhungen des Erbpachtzinses gegenüber der Anfangsbelastung ergeben.

Vertragslaufzeit: Der Erbbaurechtnehmer muss so lange Pacht zahlen, wie er oder seine Mieter in dem Haus wohnen. Diese Verpflichtung geht natürlich auch auf die Erben oder Käufer des Objekts über. Anders ist dies beim kreditfinanzierten Kauf des Grundstücks: Ist das Immobiliendarlehen nach 20 oder 30 Jahren getilgt, entfällt die monatliche Rate.

Hausverkauf: Hier gilt die Faustregel: Je kürzer die Restlaufzeit des Pachtvertrages, desto schwieriger wird der Verkauf des Hauses bzw. desto geringer der Marktwert. Denn wer ersteht schon ein Objekt, das ihm in 20 oder 25 Jahren vielleicht nicht mehr gehören wird? Um das Verkaufsrisiko einzuschränken rät Lücke, "beim Abschluss des Vertrags gleich eine Verlängerungsoption für den Pachtvertrag mit zu vereinbaren".

Eingeschränkte Handlungsfreiheit: Ein Pächter ist weniger flexibel als ein Grundstückseigentümer. So muss der Erbpachtgeber zustimmen, wenn der Pächter das Erbbaurecht belasten will, zum Beispiel für einen Modernisierungskredit. Schließlich stellt das Haus eine Sicherheit für den Fall dar, dass der Pächter den Erbbauzins nicht mehr zahlen kann. Auch wesentliche bauliche Erweiterungen bedürfen der Zustimmung des Grundstückseigentümers.

Pachtende: Läuft der Vertrag aus, geht die Immobilie an den Grundstückseigentümer über. Damit der Pächter bzw. seine Erben das Haus nicht ohne Entschädigung verlieren, wird üblicherweise im Pachtvertrag geregelt, welcher finanzielle Ausglich ihnen zusteht. Dabei gilt: Je attraktiver die Abfindungsregelung gehalten ist, desto besser ist es für die Nachkommen und desto besser wird sich das Objekt bei Bedarf verkaufen lassen.

Alternativkauf prüfen

Vor dem Abschluss eines Erbbauvertrags sollten Interessenten mit spitzem Bleistift die Alternativkosten kalkulieren, die bei einem Komplettkauf anfallen. Das gilt vor allem in Phasen niedriger Hypothekenzinsen. "Liegt der Erbbauzins über der Rate, die der Grundstückskauf langfristig verursacht, macht die Pachtvariante wirtschaftlich gesehen keinen Sinn – zumal langfristig mit steigenden Pachtbelastungen zu rechnen ist", erklärt Finanzierungsexperte Lücke.

BEISPIEL: Ein Eigenheim kostet inklusive Grundstück 300.000 Euro. Dank Erbbaurecht zahlt der Käufer nur 200.000 Euro, davon muss er 150.000 Euro über die Bank finanzieren. Die Finanzierung geschieht mittels Komplettdarlehen zu einem Sollzins von 3,0 Prozent.

Bei drei Prozent Anfangstilgung beträgt die monatliche Belastung exakt 750 Euro. Für das 600 Quadratmeter große Grundstück fallen monatlich Pachtgebühren in Höhe von 450 Euro an. Die Gesamtbelastung liegt damit bei 1.200 Euro.

Würde der Käufer das Grundstück mitfinanzieren, ergäbe sich ein Kreditbedarf von 250.000 Euro, die monatliche Belastung stiege bei gleichen Konditionen auf 1.250 Euro. Unter diesen Umständen brächte die Erbpacht nur einen geringen finanziellen Vorteil. Langfristig gesehen, würde der Käufer besser fahren, wenn er das Grundstück gleich mitkaufen würde.

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6. Nebenkosten nicht unterschätzen

Die beim Immobilienerwerb anfallenden Nebenkosten werden häufig unterschätzt. Käufer kommen um Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 5,0 Prozent vom Kaufpreis) sowie um Gebühren für Notar (1,5 Prozent) und Grundbuchamt (ein Prozent) nicht herum. Hat ein Makler das Objekt vermittelt, fallen weitere Kosten an. Gesamtnebenkosten von zehn oder zwölf Prozent des Kaufpreises sind keine Seltenheit. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro fallen schnell 25.000 Euro Kaufkosten und mehr an. Werden solche Positionen übersehen, kann es passieren, dass das Eigenkapital nicht die erforderlichen 40 Prozent der Gesamtkosten für günstige Baugeldzinsen erreicht – es drohen Zinsaufschläge!

Kaufpreis oder Beleihungswert?

Wichtig ist auch, ob sich die Bank bei ihrer Kreditvergabe am tatsächlichen Kaufpreis oder am sogenannten Beleihungswert orientiert. Und für wie viel Prozent des Beleihungswertes die angebotene Kondition überhaupt gilt.

Nur wenige Banken legen den tatsächlichen Kaufpreis zugrunde, viele Baugeld-Anbieter ziehen mindestens zehn Prozent als Risikoabschlag vom Kaufpreis ab. Dadurch sinkt der Beleihungswert eines Hauses zum Preis von 250.000 zum Beispiel auf 225.000 Euro. Die Bank bietet dem Käufer ein günstiges Darlehen bis zu 60 Prozent Kreditanteil. Haben Sie nun mit Topzinsen für einen Kreditanteil bis 150.000 Euro kalkuliert (60 Prozent), so geht die Rechnung nicht mehr auf. Da die Bank nur mit einem Beleihungswert von 225.000 Euro rechnet, bietet sie ihre Topzinsen nur bis zu einem Kreditbetrag von 135.000 Euro.

Folge: Benötigen Sie mehr Kredit, müssen Sie mehr Eigenmittel nachweisen, um günstige Topzinsen zu erhalten. Gelingt dies nicht, wird der günstige Kreditzins mit einem Risikozuschlag belegt.

Laufende Nebenkosten einplanen

Mieter, die zu Eigentümern werden, sind sich oft nicht darüber im Klaren, welche Gesamtkosten Immobilienbesitz verursacht. Die laufenden Kreditkosten sind nur eine Seite der Medaille. Darüber hinaus fallen Ausgaben für Steuern, Versicherungsprämien, Müllentsorgung oder Abwasser an. Die Wohnnebenkosten sind in der Finanzkalkulation unbedingt zu berücksichtigen. Mit diesen Kosten sollten Sie rechnen:

Grundsteuer: Eine jährlich anfallende Ausgabe ist die Grundsteuer. Diese müssen Sie an ihre Stadt oder Gemeinde entrichten. "Dazu ermittelt das Finanzamt zunächst den Einheitswert des Objekts. Dieser wird dann mit einem steuerlich festgesetzten Promillesatz, der sogenannten Steuermesszahl, multipliziert - das ergibt den Grundsteuermessbetrag", erläutert Bernd Klosterkemper, Vorstandssprecher des Immobilienvermittlers Planet Home.

Die jeweilige Kommune, in der das Grundstück liegt, multipliziert den Grundsteuermessbetrag dann mit einem prozentualen Vervielfältiger, dem sogenannten Hebesatz. Daraus bestimmt sich die Grundsteuer, die von Ort zu Ort verschieden hoch ausfällt. Grund: Der Hebesatz wird von Städten und Gemeinden selbst festgesetzt. Wer zum Beispiel in Hamburg wohnt, zahlt derzeit einen aktuell Hebesatz von 540 Prozent, München berechnet 535 Prozent und die Gemeinde Kirchheim bei München 280 Prozent. Klosterkemper rechnet vor: "Die Steuermesszahl in den alten Bundesländern beträgt 3,5 Promille. Eine Wohnung mit einem Einheitswert von 50.000 Euro kostet demnach in Hamburg jährlich 945 Euro Grundsteuer, in München 935,25 Euro und in Kirchheim 490 Euro."

Wasser- und Abfallgebühren: Jede Kommune berechnet Kanal- oder Abwassergebühren. Die Kosten errechnen sich nach Kubikmeter. Mancherorts wird der Beitrag geteilt in Schmutzwasser- und Niederschlagsgebühr. Es kann auch ein Kanalbaubeitrag hinzukommen. Im Durchschnitt kostet der Kubikmeter Abwasser in Deutschland etwa 2,40 Euro, kann aber je nach Wohnort stark variieren. Auch die Kosten für Müllentsorgung sind von Ort zu Ort unterschiedlich. Manche Städte richten die Höhe der Kosten an der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen aus.

Die meisten Städte bemessen ihre Gebühren nach der Tonnengröße und dem Leerungszeitraum. Wöchentliche Leerung kostet mehr als 14tägige Leerung, und wer seine Tonne selbst auf die Straße stellt und wieder abholt zahlt mancherorts geringere Gebühren. So kostet die 14tägige Leerung einer 120-Liter-Tonne in Offenbach derzeit jährlich 152,40 Euro, während der Vollservice - also das Abholen und Zurückbringen der Tonne durch die dortige Kommune - 165,72 Euro kostet.

Trinkwasser, Strom und Heizung: Ein dicker Posten sind die Ausgaben für Wasser und Energie. Der Frischwasserverbrauch errechnet sich aus einem Kubikmeter-Preis und einer Grundgebühr. Wie Abwasser und Müllentsorgung differieren hier die Preise je nach Wohnort stark. Laut Statistischem Bundesland zahlt ein Modellhaushalt für 80 Kubikmeter Trinkwasser im Jahr rund 200 Euro. Die Höhe des Strompreises hängt vom Anbieter, dem Verbrauch der Geräte und vom individuellen Nutzungsverhalten ab.

Der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft errechnete für das vergangene Jahr für einen dreiköpfigen Musterhaushalt einen durchschnittlichen Stromverbrauch von rund 73 Euro im Monat. Auch die Heizkosten sind von vielen Faktoren abhängig, etwa der Anzahl der Außenwände, der Raumhöhe, der gewünschten Raumtemperatur sowie der Bausubstanz. Die monatlichen Kosten können zwischen 100 und 300 Euro differieren. Eigentümer sollten zudem Ausgaben für Schornsteinfeger und Wartungsarbeiten an der Heizungsanlage einplanen.

Versicherungen und Rücklagen: Auch Hausrat- und Wohngebäudeversicherung gehören zu den regelmäßig anfallenden Kostenpunkten. Pauschale Aussagen über deren Höhe sind schwierig. Die Kosten richten sich nach Objektart, Standort, Versicherungsanbieter und Versicherungspaket. Eigentümer müssen aber mit mehreren Hundert Euro im Jahr rechnen.

Weil bei jeder Immobilie früher oder später Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten anfallen, sollten Eigentümer dafür monatlich einen gewissen Betrag zurücklegen. "Wer ein Haus besitzt, bestimmt die Höhe hierfür selbst", erklärt Klosterkemper. Als Faustregel gilt: Ein Prozent des Hauswertes pro Jahr. Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, der zahlt an Rücklagen das, was die Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss festlegt. Bei einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus fallen zudem Kosten für die Hausverwaltung an.

EMPFEHLUNG: Wenn Sie vorhaben eine Immobilie zu kaufen, sollten Sie so viel Informationen wie möglich über die zu erwartende Höhe der laufenden Nebenkosten einholen.

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7. Anfangstilgung nicht zu niedrig wählen

Extrem niedrige Bauzinsen ermöglichen sehr kleine Kreditraten. Der finanzielle Vorteil hat jedoch einen Nachteil: Niedrige Zinsen können die Finanzierung extrem in die Länge ziehen. Standardfinanzierungen mit einem Prozent Anfangstilgung benötigen  ohne Sondertilgung – bei Hypothekenzinsen unter der Drei-Prozent-Grenze rund 50 Jahre bis zur vollständigen Schuldenfreiheit! Eine solide Finanzierung ist da kaum mehr möglich, denn welcher Eigenheimkäufer kann bzw. möchte im Rentenalter noch hohe Kreditraten schultern? Es empfiehlt sich, die Finanzierung so einzustellen, dass der Schuldendienst spätestens mit Eintritt in den Ruhestand endet.

Hohe Anfangstilgung wählen

Eigenheimkäufer sollten niedrige Zinsen nutzen, um die Anfangstilgung zu erhöhen und die Kreditlaufzeit zu verkürzen. Wenn Sie nur auf eine niedrige Kreditrate schielen, zahlen Sie am Ende drauf, denn lange Kreditlaufzeiten bedingen hohe Zinskosten. "Mit jedem zusätzlichen Euro, der in die Tilgung fließt, senken Bauherren ihre Kreditkosten", erklärt Marcus Weismantel von der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

BEISPIEL: Wer statt mit einem mit zwei Prozent Anfangstilgung einsteigt, der verringert bei einem Sollzins von vier Prozent die Laufzeit seines Hypothekendarlehens von über 40 auf unter 28 Jahre. Wer es schafft anfänglich drei Prozent zu tilgen, ist bereits in gut 21 Jahren fertig. Zwar verteuert die schnellere Tilgung die monatliche Kreditrate, im Gegenzug sinken die Zinskosten aber deutlich ab. Bei dreiprozentiger Anfangstilgung verringert sich der Zinsaufwand um mehr als die Hälfte. Das gilt für alle Kreditbeträge.

"Wer es sich leisten kann, sollte unbedingt eine höhere Tilgung wählen", empfiehlt Weismantel. Der Baugeldexperte rechnet vor: "Ein Eigentümer, der für seinen 100.000-Euro-Kredit jährlich 4,13 Prozent Effektivzins zahlt, spart bei dreiprozentiger Anfangstilgung insgesamt bis zu 53.000 Euro an Zinsen gegenüber einer einprozentigen Anfangstilgung." Zwar steige die Monatsrate von 421 auf 588 Euro, dafür sei der Käufer aber 19 Jahre früher schuldenfrei.

Volltilgerdarlehen spart zusätzlich Zinsen

Zusätzliche Ersparnis ermöglichen sogenannte Volltilgerdarlehen. Bei diesen Festzinskrediten werden die monatliche Rate und der Tilgungssatz so gewählt, dass die komplette Kreditsumme samt Zinszahlungen am Ende der vereinbarten Laufzeit vollständig getilgt ist – eine Anschlussfinanzierung ist nicht nötig. "In der Regel beträgt die maximale Laufzeit solcher Volltigerdarlehen 20 Jahre", berichtet Jens Wohlfahrt, Leiter Baufinanzierung bei der Deutschen Bank. Der Vorteil bestehe darin, dass Immobilienfinanzierer schon vor Abschluss des Darlehens kalkulieren können, wann sie schuldenfrei sind und dass sie insgesamt zehntausende Euro an Zinsen sparen.

Die schnelle Rückführung des Darlehens bedingt zwar höhere Monatsraten als ein Standarddarlehen, dafür verringern sich aber Kreditlaufzeit und Zinslast. Da zugleich auch das Risiko für die Bank sinkt, honorieren Kreditinstitute die geringere Ausfallwahrscheinlichkeit mit Zinsnachlässen zwischen 0,2 und 0,4 Prozent. Wird etwa ein Darlehen über 200.000 Euro mit vier Prozent Anfangstilgung komplett während der Zinsbindung zurückgeführt, so dauert die Tilgung bei einem Vorteilszins von 3,5 Prozent nur 18 Jahre. Die Zinsersparnis gegenüber einem Standarddarlehen mit 1-prozentiger Anfangstilgung beträgt beachtliche 125.000 Euro!

Flexibel tilgen

Viele Immobilienkäufer scheuen den Abschluss von Kreditverträgen mit festen Tilgungssätzen, fixer Laufzeit und starren Kreditraten. Um unverhoffte Verdienstausfälle oder Mindereinkommen wegen Krankheit oder Kindererziehungszeiten abfedern zu können, sind immer mehr Kreditnehmer darauf bedacht, finanziell beweglich zu bleiben. Viele Banken stellen sich auf die Kundenwünsche ein und gestalten ihre Baudarlehen flexibel. Positiv: Die neuen Freiheiten verursachen oft nur geringe Mehrkosten.

Beweglicher Tilgungssatz: Bislang mussten sich Immobilienkäufer entweder für Zinssicherheit oder für Flexibilität entscheiden. Wer sich für Sicherheit entschied, war nicht immer gut beraten. Feste Rückzahlungsmodalitäten können Kreditnehmer nämlich bei finanziellen Engpässen in die Klemme bringen. Ein Ausweg sind Darlehen mit veränderbarem Tilgungssatz. "In klammen Zeiten kann man die Tilgung bis auf ein Prozent der Kreditsumme herabsetzen", erläutert Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein. Damit passe sich die Kreditbelastung der individuellen Lebenssituation an. "Umgekehrt lässt sich die Rate wieder erhöhen, wenn das Einkommen steigt", ergänzt Hölscher. Der finanzielle Spielraum und die mögliche Entlastung können enorm sein.

BEISPIEL: Ein Ehepaar startet ein fünfzehnjähriges Baudarlehen über 200.000 Euro zu einem Sollzins von 4,0 Prozent und einer Anfangstilgung von fünf Prozent. Die monatliche Rate an die Bank beläuft sich auf 1.500 Euro. Nach der Geburt eines Kindes fällt ein Ehepartner zeitweise als Verdiener aus. Das Paar beschließt die Tilgung während dieser Zeit auf zwei Prozent herabzusetzen. Folge: Die Monatsrate sinkt auf 1.000 Euro – eine Entlastung von 500 Euro.

Auf Kosten achten: Manche Kreditinstitute berechnen für die Möglichkeit der Tilgungsänderung Zusatzzinsen auf die aktuellen Zinskonditionen. Einige Versicherer und Direktbanken verzichten auf diesen Aufschlag. Mehr noch: Manchmal bleiben zwei- oder drei Tilgungswechsel während der Zinsbindung gebührenfrei, so etwa bei der Victoria Versicherung, der Hannoverschen Leben oder der ING Diba. Mehr als drei Tilgungssatzwechsel bieten allerdings nur wenige Banken. Die Mehrfachoption kostet fast überall Geld. So berechnet beispielsweise die ING-DiBa ab der 3. Tilgungsänderung 100 Euro.

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8. Zinsbindung optimieren

Die Länge der Zinsbindung ist ein entscheidendes Kriterium bei der Immobilienfinanzierung. Sie sagt aus, wie lange Kunden den bei Vertragsschluss vereinbarten Zinssatz zahlen. Läuft die Zinsbindung beispielweise nach zehn Jahren aus, wird in der Regel eine Anschlussfinanzierung fällig, da die wenigsten Hypothekendarlehen wegen der meist hohen Kreditsummen bereits getilgt sind.

Zinsniveau beeinflusst Zinsbindung

Viele Immobilienkäufer glauben, der optimale Hypothekenkredit habe eine Zinsbindung von zehn Jahren. Doch das ist nur selten optimal. Die Dauer der Zinsbindung wird unter anderem vom Zinsniveau beeinflusst. Bei sehr niedrigen Darlehenszinsen ist es in vielen Fällen ratsam, eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren zu wählen. Vorteil: Das sichert langfristig günstige Kreditkonditionen, denn die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass die Hypothekenzinsen künftig steigen. Nachteile sind damit nicht verbunden, denn nach zehn Jahren besteht ein Sonderkündigungsrecht.

Kreditnehmer haben dabei große Auswahl, denn seit Jahren vergrößert sich das Angebot an langlaufenden Baudarlehen beständig. Neben Banken bieten heute auch viele Versicherungen Immobilienfinanzierungen mit langen Laufzeiten. So offerieren beispielsweise AXA, Allianz, Ergo und Signal Iduna 20-jährige Hypothekendarlehen. Auch Filialbanken wie die Deutsche Bank oder die Volksbank Münster bieten bundesweit kostengünstige Langläuferkredite.

TIPP: Langläuferdarlehen eignen sich vor allem für Immobilienkäufer, die mit geringer Anfangstilgung einsteigen möchten und die gern lange Finanzierungssicherheit wünschen. Vorteil: Niedrige Kreditraten.

LINK: Die aktuellen Baudarlehen im Zinsvergleich – 20 Jahre Laufzeit
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Lange Zinsbindung ist nicht immer vorteilhaft

Ist eine ausgedehnte Kreditlaufzeit wirklich immer der beste Weg? Schließlich kostet ein langlaufendes Darlehen mehr als ein kurzlaufendes. Entscheidend ist der Zinsunterschied bei unterschiedlicher Zinsbindungsdauer.

BEISPIEL: Sie nehmen ein Hypothekendarlehen über 150.000 Euro zu 4,3 Prozent Sollzins auf. Bei einer Laufzeit von 20 Jahren und einer Anfangstilgung von drei Prozent zahlen Sie eine Monatsrate von 912,50 Euro, die Restschuld beträgt 7.723 Euro. Setzt man eine gleich hohe Rate für ein zehnjähriges Darlehen an, so erhält man beim gleichen Anbieter ein Darlehen zu 3,71 Prozent Zinsen. Der Tilgungssatz könnte in diesem Fall auf 3,59 Prozent steigen, was eine schnellere Entschuldung zur Folge hat.

Zieht man nach zehn Jahren Bilanz, so ergibt sich beim Zwanzigjahresdarlehen ein offener Schuldenstand von 94.473 Euro und beim auslaufenden Zehnjahresdarlehen von 84.922 Euro. Rechnet man nun aus, wie hoch der Zinssatz bei der Kreditverlängerung ausfallen könnte, um in zehn Jahren auf etwa dem gleichen Schuldenstand zu sein wie das Zwanzigjahresdarlehen, so könnte dieser bis auf 7,5 Prozent Nominalzins steigen. Der Tilgungssatz läge dann bei sechs Prozent, die Monatsrate bei 955 Euro.

Das bedeutet, dass sich die Zinsen für das 10-jährige Darlehen mindestens verdoppeln müssten, um mit dem Zwanzigjahresdarlehen günstiger zu fahren. Jeder Zinssatz unterhalb 7,5 Prozent verschafft Kreditnehmern mit zweimaligem Zehnjahreskredit finanzielle Vorteile.

TIPP: Wer sich weder für die eine noch für die andere Variante entscheiden mag, kann mit einem 15-jährigen Darlehen einen Kompromiss versuchen. Ein solches Darlehen kostet weniger als bei zwanzigjähriger Zinsbindung, ist jedoch schon nach zehn Jahren kündbar, falls die Zinsen niedrig bleiben sollten.

LINK: Die aktuellen Baudarlehen im Zinsvergleich – 15 Jahre Laufzeit
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9. Sondertiltung: je früher, desto besser

Neben hohen Tilgungsleistungen helfen Extrazahlungen das Darlehen schneller zurück zu führen und Zinskosten zu senken. Nach Angaben des Kreditvermittlers Interhyp haben gut zwei Drittel aller Darlehensnehmer bei ihrer Baufinanzierung die Möglichkeit von Sondertilgungen vereinbart. Neben den monatlichen Kreditraten besitzen sie dadurch die Option, einmal im Jahr eine Extrazahlung auf ihr Darlehenskonto zu leisten.

Doch obwohl meist nur eine schriftliche Vorankündigung bei der Bank genügt, wird die Möglichkeit zur außerplanmäßigen Tilgung nur selten ausgeschöpft. "Wer über größere Sparguthaben verfügt, sollte unbedingt prüfen, ob er seine Sondertilgungsoption wahrnehmen kann", rät Michiel Goris vom Kreditvermittler Interhyp. Denn Extrazahlungen würden nicht nur die Gesamtlaufzeit des Darlehens verkürzen – "sie stellen bei Niedrigzinsen auch eine der rentabelsten Anlageformen für Erspartes da", erklärt der Finanzierungsexperte.

Die Nicht-Ausübung der Sondertilgungsmöglichkeit kommt Sparern in Zeiten niedriger Guthabenzinsen teuer zu stehen: Während man aktuell für Tagesgeld und kurzlaufende Festgelder bestenfalls zwei bis drei Prozent Zinsen erhält, kosten bestehende Baufinanzierungen häufig fünf Prozent und mehr. Immobilienkäufer, deren Sparzinsen unterhalb der Kreditzinsen liegen, machen demnach Verlust.

Einmalige Sondertilgung spart Tausende

Neben der Zinsdifferenz übersehen Immobilienbesitzer oftmals, wie sehr sich die Ausübung ihres Sonderzahlungsrechts auszahlt – selbst dann, wenn sie während der Zinsbindung nur ein einziges Mal genutzt wird. "Wer zum Beispiel bei einem 200.000-Euro-Kredit, der zu fünf Prozent bei zehnjähriger Sollzinsbindung aufgenommen wurde, nach fünf Jahren 10.000 Euro außerplanmäßig zurückzahlt, der verringert die geleisteten Zinszahlungen durch den Zinseszinseffekt zusätzlich um 2.800 Euro", rechnet Goris vor. Zugleich verringert sich die Gesamtlaufzeit des Darlehens um 3,5 Jahre.

Zeitpunkt entscheidend: Der Ausübungszeitpunkt der Sondertilgung spielt eine wichtige Rolle. Da durch die Extrazahlung die Kreditschuld sofort verringert wird, steigt zugleich der Tilgungsanteil an der monatlichen Rate und beschleunigt die Entschuldung. Erfolgt bei einem 200.000 Euro-Darlehen eine Sondertilgung in Höhe von 10.000 Euro bereits nach zwei statt nach fünf Jahren, verringern sich die geleisteten Zinszahlungen sogar um 4.800 Euro und der Darlehensnehmer wird vier Jahre schneller schuldenfrei.

TIPP: Kreditnehmer sollten bei Vertragsunterzeichnung darauf achten, dass der gewählte Anbieter, keinen Zinsaufschlag für die Sondertilgungsoption fordert. Bundesweite Anbieter mit kostenloser Tilgungsmöglichkeit sind unter anderem die BB Bank, ING Diba, 1822 direkt und die Augsburger Aktienbank. Auch regionale Kreditinstitute bieten diesen Service, etwa die PSD Bank Rhein-Ruhr oder die Sparda Bank Berlin.

Unbegrenzt tilgen

Für Kreditnehmer mit unregelmäßigen Einkünften oder unkalkulierbaren Geldzuflüssen während der Finanzierung lohnen sich Darlehen mit hoher Sondertilgungsmöglichkeit. Flexible Extrazahlungen kommen heute vielen Beschäftigten entgegen, da kaum noch jemand sein Einkommen über 15 oder 20 Jahre realistisch abschätzen kann. Durch Nutzung der Rückzahlungsoptionen können auch Selbstständige mit erheblich schwankenden Einkommen eine solide und günstige Baufinanzierung realisieren.

Ein Beispiel ist das Baudarlehen "Münchener Freiheit" der Münchener Hypothekenbank. Das Darlehen erlaubt unbegrenzt hohe Sondertilgungen ab dem dritten Jahr. "Selbst die vorzeitige Rückzahlung des Kredits ist möglich", betont Banksprecher Phil Zundel. Die jährlichen Extrazahlungen sind kostenlos, müssen aber mindestens 10.000 Euro betragen. Zum Nulltarif ist so viel Freiheit allerdings nicht zu haben: "Zwei oder drei Zehntel Zinsaufschlag müssen Kreditnehmer einplanen", so Zundel. Wird das Rückzahlungsrecht intensiv genutzt, zahlt sich die hohe Kreditflexibilität schnell aus. Bei einem 200.000-Euro-Kredit mit zehn Jahren Zinsfestschreibung und einem Prozent Anfangstilgung bringt eine jährliche Sondertilgung von 10.000 Euro eine Zinsersparnis von über 20.000 Euro.

Sondertilgungsrecht kann auch Nachteile bringen

Anders sieht die Sache aus, wenn die Bank einen Zusatzzins für die Sondertilgungsoption berechnet. Dies ist zum Beispiel beim Annuitätendarlehen der BHW Bausparkasse der Fall oder bei der Deutschen Bank. Häufig kostet das Darlehen dann 0,1 Prozent Zinsen mehr. Klingt auf den ersten Blick nicht viel, summiert sich aber. Für ein Darlehen über 200.000 Euro fallen bei 4,1 statt 4,0 Prozent Nominalzins im Lauf von zehn Jahren bis zum Ende der Zinsbindung 1.870 Euro mehr an Zinsen an.

Um die Mehrzinsen zu nivellieren und keinen finanziellen Nachteil zu erleiden, müssten Sie Minimum 900 Euro jährlich an Sonderzahlungen leisten. Mal davon abgesehen, dass viele Banken Sonderzahlungen erst ab bestimmten Mindestsummen akzeptieren, meist erst ab 1.000 oder 2.000 Euro, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie auch tatsächlich Sonderzahlungen leisten können – andernfalls verteuert die Option unnötig den Kredit.

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10. Anschlussfinanzierung nach dem Erstkredit

Viele Immobiliendarlehen werden nicht innerhalb der vereinbarten Zinsbindung getilgt. Endet das Erstdarlehen mit einer Restschuld, müssen Kreditnehmer eine passende Anschlussfinanzierung finden. Dabei stehen die Darlehenszinsen im Fokus, aber auch die Rahmenbedingungen wie Laufzeit, Tilgungssatz und Ratenhöhe spielen wieder eine Rolle.

Während Immobilienkäufer bei der Erstfinanzierung meist sehr genau kalkulieren, verschenken sie bei der Anschlussfinanzierung häufig Geld. Laut einer Umfrage der Marktforschung Infas TTR verlängern vier von zehn Anschlussfinanzierern blind das Darlehen bei ihrer bisherigen Bank. Dabei können bereits kleine Konditionsunterschiede zu erheblichen Mehrkosten führen. Bei niedrigen Zinsen dürfte das Prolongationsangebot der Hausbank zwar deutlich besser ausfallen als die Konditionen des Erstdarlehens, doch andere Kreditinstitute liegen vielleicht darunter. Auf diese Punkte sollten Kreditnehmer achten:

Konditionen vergleichen

Ein Blick über den Tellerrand zur Konkurrenz ist meist lohnenswert. Hier heißt es, ausgetretene Pfade zu verlassen und Neues zu probieren.

Finanzmakler: Einen immer größeren Marktanteil verbuchen inzwischen Finanzmakler. Die besonders im Internet stark vertretenen Darlehensvermittler führen teilweise bis zu 100 Kreditinstitute in ihrem Pool und suchen für Bauherren das jeweils passende Kreditangebot heraus. In Baufinanzierungsvergleichen wie etwa bei biallo.de rangieren Finanzmakler regelmäßig auf den vorderen Plätzen beim Zinsvergleich, so etwa Accedo, DTW Immobilienfinanzierung oder Baufi.net. Positiv: Kosten für die Vermittlung fallen nicht an, die Vermittlungsgebühr trägt das zum Zuge kommende Kreditinstitut.

Banken und Versicherungen: Doch nicht nur Finanzmakler machen gute Angebote, auch Großbanken, Versicherungen, Direktbanken und lokale Geldhäuser halten Topofferten bereit. Regelmäßig auf vorderen Plätzen in Baugeldvergleichen finden sich zum Beispiel die Europa Versicherung, Allianz Baufinanzierung, Comdirect, 1822 Direkt, ING-DiBa, die Sparkassen Hessen und Hannover. Auch Bausparkassen bieten klassische Annuitätendarlehen, etwa Wüstenrot oder die Bausparkasse Mainz (BKM).

Um Kreditangebote zweifelsfrei miteinander vergleichen zu können, empfiehlt sich folgende Vorgehensweise: Geben Sie mehreren Anbietern die ausstehende Darlehenssumme, die Zinsbindungsdauer und die monatliche Belastung vor und vergleichen Sie beim Angebot die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Auf diese Weise treten auch versteckte Gebühren wie Zinsaufschläge für Sondertilgungen oder Kreditbearbeitungskosten zu Tage.

Kosten für Bankwechsel

Finden Kreditnehmer ein günstigeres Angebot bei einer anderen Bank, sollten sie sich nicht vor einem Bankwechsel scheuen. Zwar ist dies mit Aufwand und in vielen Fällen auch mit Kosten verbunden, doch die Ersparnis kann enorm sein. Liegen zum Beispiel die Nominalzinsen zwischen zwei Anbietern um 0,7 Prozentpunkte auseinander, kann der Spareffekt nach Berechnungen der Verbraucherzentrale Bremen bei einem 100.000-Euro-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung mehr als 7.000 Euro betragen.

Grundschuld abtreten: Von dem gern gebrauchten Argument, dass sich die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut wegen der Kosten für den Grundschuldübertrag nicht lohnt, sollten Sie sich nicht abschrecken lassen. Denn das stimmt nicht. "In den meisten Fällen reicht eine kostengünstige Abtretung der Grundschuld an die neue Bank", weiß Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen. Selbst bei Löschung und Neueintrag der Grundschuld blieben die Kosten im Vergleich zur möglichen Ersparnis überschaubar.

BEISPIEL: Bei einer Restschuld von 100.000 Euro kostet die Umschuldung inklusive Nebenkosten rund 400 Euro. Eine Abtretung ist bereits ab 250 Euro möglich. Ist das Vergleichsdarlehen 0,5 Prozentpunkte günstiger, summiert sich die Ersparnis bei zehnjähriger Zinsbindung auf 5.500 Euro. Unterm Strich verbleibt eine Ersparnis von Minimum 5.100 Euro.

TIPP: Banken bieten regelmäßig Offerten, bei denen sie die Wechselkosten für Neukunden teilweise oder ganz erstatten. Anschlussfinanzierer sollten sich in jedem Fall danach erkundigen.

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11. Anschlussfinanzierung optimal gestalten

Die im Vergleich zum Erstkredit gesunkene Darlehenssumme eröffnet Spielräume, die Kreditrate zu senken. Doch dies ist häufig nicht empfehlenswert, da der Schuldenabbau dadurch nur zögerlich läuft. Wenn Sie die monatliche Belastung des Erstkredits problemlos schultern können, sollten Sie die aktuelle Monatsrate auch bei der Anschlussfinanzierung beibehalten – zumal das Einkommen in der Regel höher liegt als bei Abschluss des Erstdarlehens.

Wenn Sie die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung investieren, sparen Sie Kreditzinsen und bauen die noch offenen Schulden schneller ab. Ist das Zinsniveau zugleich niedrig, lässt sich der Tilgungssatz beim Folgekredit deutlich aufstocken. Läuft beispielsweise ein Zehnjahresdarlehen aus, das mit 1,0 Prozent Anfangstilgung begonnen und bei dem hin und wieder Sondertilgung geleistet wurde, dürfte die Tilgungshöhe bei Auslaufen des Erstkredits zwei bis drei Prozent erreicht haben. Behält man die nun Ratenhöhe bei, sollte unter günstigen Zinsbedingungen ein Tilgungssatz von vier Prozent kein Problem sein.

Kreditnehmer profitieren von erheblichen Vorteilen:  Wer statt mit einem mit vier Prozent Anfangstilgung den Folgekredit startet, der verkürzt bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent die Darlehenslaufzeit um fast 25 Jahre. Statt in 43 ist der Kredit nach knapp 18 Jahren getilgt. Zwar erhöht sich die monatliche Kreditrate, dafür sinken die Zinskosten deutlich ab. Vier Prozent Anfangstilgung verringern den Zinsaufwand um knapp zwei Drittel - das gilt für alle Kreditbeträge.

Flexible Tilgung

Kreditinstitute wie die ING Diba oder die Sparkasse Aachen ermöglichen Finanzierungen, bei denen Kunden den anfänglich gewählten Tilgungssatz während der Zinsbindungsfrist verändern können. Dies ist von Vorteil, wenn wider Erwarten die Einkünfte zurückgehen, etwa bei Verdienstausfall wegen der Geburt eines Kindes oder wegen Arbeitslosigkeit. Ist die Einkommensschwäche beendet, erlaubt der Tilgungssatzwechsel dann das erneute Heraufsetzen der Tilgung.

BEISPIEL: Ein Ehepaar startet ein Baudarlehen über 200.000 Euro mit drei Prozent Anfangstilgung. Bei einem Zinssatz von 3,3 Prozent zahlt das Paar monatlich 1050 Euro an die Bank. Wegen der Geburt eines Kindes verringert sich das Einkommen der Familie, das Paar verkürzt daher den Tilgungssatz auf 1,0 Prozent. Die niedrigere Kreditrate beträgt jetzt 716 Euro. Monatliche Ersparnis: 334 Euro. Nachteil: Die Kreditlaufzeit schiebt sich in die Länge.

TIPP: Finanzielle Engpässe können auch mit Hilfe einer vorrübergehenden Tilgungsaussetzung durchgestanden werden. Dabei zahlt der Kreditnehmer nur die Zinsen an die Bank, die Tilgungsleistung entfällt. Vor Vertragsabschluss sollten Sie sich beim gewünschten Anbieter erkundigen, ob der Darlehensvertrag diese Flexibilität ermöglicht.

Zinsbindung

Läuft die Erstfinanzierung aus, stehen nicht selten noch 70 oder 80 Prozent Restschuld zu Buche. Um den hohen Restbetrag bis zum Ruhestand abzubauen, sollten Sie daher nicht nur den Tilgungssatz erhöhen, sondern auch die Laufzeit entsprechend anpassen. Als Faustregel gilt: Bis zum Renteneintritt sollte die Immobilie schuldenfrei sein, da dann das Einkommen in der Regel sinkt und hohe Kreditbelastungen nur schwer zu schultern sind. Kritisch wird es, wenn das Zweitdarlehen im Ruhestand ausläuft und noch offene Kreditschulden vorhanden sind. Viele Banken tun sich schwer, Ruheständlern aufgrund des fortgeschrittenen Alters neue Immobilienkredite auszureichen.

Ist man nach Auslaufen des Erstkredits um die 50, sollte man versuchen eine komplette Restfinanzierung auf die Beine zu stellen, damit das Objekt in spätestens 15 Jahren abgezahlt ist. Eine Möglichkeit sind sogenannte Volltilgerdarlehen. Dabei handelt es sich um klassische Hypothekendarlehen, die bis zur vollständigen Schuldenfreiheit laufen. Vorteil: Aufgrund hoher Rückzahlsicherheit für die Bank gewährt diese meist ein oder zwei Zehntel zusätzlichen Zinsrabatt. Die Deutsche Bank spendiert für 15-jährige Komplettdarlehen sogar bis zu 0,5 Prozent Preisnachlass.

TIPP: Bei der Suche nach der optimalen Zinsbindung ist zu berücksichtigen, ob man eventuell während der Vertragslaufzeit größere Geldzahlungen ins Haus stehen. Läuft beispielsweise in sechs oder acht Jahren die Lebensversicherung aus oder kommt ein Banksparplan zum Ende, dann empfiehlt es sich, den Betrag zur Schuldentilgung einzusetzen. Dadurch ist man eher Schuldenfrei und kann die nötige Laufzeit des Anschlusskredits deutlich verkürzen.

Variables Darlehen: Neben einem Darlehen mit kurzer Zinsbindung kann auch ein Kredit mit variablen Zinsen empfehlenswert sein. Dieser ermöglicht das jederzeitige Kreditende, zum Beispiel wenn Sie unverhofft oder kurzfristig zu Geld kommen und Ihre Schulden auf einen Schlag tilgen wollen. Dies kann zum Beispiel sinnvoll sein, wenn das Folgedarlehen noch weit über zehn Jahre laufen würde, die Eltern oder Schwiegereltern aber in Aussicht stellen, das Erbe vorzuziehen. Variable Darlehen ermöglichen den flexiblen zeitlichen Einsatz von geerbten Vermögen.

Sondertilgungsrechte

Auch bei der Anschlussfinanzierung sollten Sie auf Sondertilgungsrechten bestehen. Neben der monatlichen Tilgung helfen sie die Darlehensschuld schnell zu verringern. Dabei können Kreditnehmer – je nach Kassenlage – einmal im Jahr eine Extrazahlung innerhalb eines vereinbarten Rahmens leisten. Arbeitnehmer verwenden dafür gern Sonderzahlungen des Arbeitgebers, etwa Weihnachtsgeld oder das 13. Monatsgehalt. Selbstständige legen häufig Teile überdurchschnittlicher Einkünfte zurück und zahlen den aufgelaufenen Betrag einmal im Jahr auf das Hypothekenkonto ein.

Kostenlose Sondertilgung: Sie sollten allerdings sicher sein, dass Sie das Sondertilgungsrecht auch wirklich nutzen. Denn zumeist berechnen Banken dafür ein Zinsaufschlag. Positive Ausnahmen sind hier die ING-DiBa oder PSD Bank Nürnberg, die kostenlose Sondertilgungen bis fünf Prozent der Darlehenssumme ermöglichen. Wer keine Sonderzahlung leistet, der verteuert unnötig den Kredit.

Vorteile von Sondertilgungen auf einen Blick:

• Es besteht kein Sondertilgungszwang.
• Die regelmäßige monatliche Kreditrate bleibt niedrig.
• Das Rückzahltempo des Darlehens erhöht sich, weil mit jeder Sondertilgung der Tilgungsanteil an den Kreditraten zunimmt.
• Die Finanzierung wird kostengünstiger, weil insgesamt weniger Zinsen zu zahlen sind.
• Die Restschuld verringert sich und die Gesamtkreditlaufzeit wird kürzer.

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12. Spezialfall: 8plus5-Darlehen

8Plus5-Darlehen sind für Anschlussfinanzierungen eine interessante Alternative. Diese im Jahr 2007 auf den Markt gekommenen Darlehen bieten sowohl Zinssicherheit als auch Flexibilität. Die Funktionsweise ist einfach: Kreditnehmer erhalten ein klassisches Annuitätendarlehen mit Zinsbindung über die Gesamtlaufzeit von 13 Jahren. Nach acht Jahren können sie entscheiden, ob sie die ursprünglich vereinbarten Zinskonditionen für weitere fünf Jahre beibehalten möchten oder nicht.

Der Vorteil dieser Darlehensvariante besteht darin, dass Kreditnehmer die Sicherheit einer dreizehnjährigen Zinsbindung genießen zugleich aber eine Ausstiegsoption nach acht Jahren besitzen. Außerdem offeriert die Bank die dreizehnjährige Zinssicherheit zum Preis einer zwölfjährigen Zinsbindung. Je nach Marktlage und Zinsstrukturkurve ergibt sich daraus ein Zinsvorteil von bis zu 0,1 Prozent.

Wann lohnt sich der Ausstieg? Ein Ausstieg nach acht Jahren ist sinnvoll, wenn entweder Geld für eine große Tilgung zur Verfügung steht oder wenn die Bauzinsen niedriger sind als zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme. Tritt der umgekehrte Fall ein, nämlich dass die Baugeldzinsen nach acht Jahren höher sind als zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme, kann der Darlehensnehmer weitere fünf Jahre den anfänglich vereinbarten Zins nutzen.

TIPP: 8plus5-Darlehen eignen sich für Kreditnehmer bzw. für Marktlagen, in denen es schwierig ist, die weitere Zinsentwicklung einzuschätzen. Außerdem profitieren Kunden, die einen größeren Geldeingang erwarten, aber den Zeitpunkt nicht genau kennen. Vorteile erzielen auch Immobilienkäufer, die damit rechnen, mittelfristig umziehen zu müssen. Ihnen ermöglicht die Ausstiegsoption nach acht Jahren, den Kredit komplett zurückzuführen.

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13. Forwarddarlehen

Für alle Anschlussfinanzierer stellt sich die Frage: Wann bringe ich meinen Folgekredit unter Dach und Fach? Sind die Hypothekenzinsen niedrig, das Ende der Erstfinanzierung aber erst in zwei oder drei Jahren, kann langes Warten teuer werden. Für solche Fälle bietet die Kreditwirtschaft sogenannte Forwarddarlehen an. Solche Kredite sind auch unter dem Namen Vorratsdarlehen bekannt. Das bedeutet, dass sich Kreditnehmer ein Darlehen auf Vorrat sichern lassen können, dass sie erst in ein paar Jahren brauchen. Der Vorteil solcher Darlehen kommt vor allen Niedrigzinsphasen voll zum Tragen. Denn Kreditnehmer schließen die Finanzierung zu günstigen Konditionen ab und sichern sich so Minizinsen für später, wenn das Zinsniveau vielleicht schon wieder gestiegen ist.

Umgekehrt gilt: Befindet sich der Markt gerade in einer Hochzinsphase, ist ein Forwarddarlehen eher ungeeignet, denn es würde die hohen Zinslasten für lange Zeit fortschreiben. Ob sich Eigentümer für ein Forwarddarlehen entscheiden oder nicht, hängt also davon ab, wie sie die weitere Zinsentwicklung einschätzen. Grundsätzlich gilt: Wenn Sie sinkende oder stagnierende Zinsen erwarten, sollten Sie besser warten. Wenn Sie von steigenden Zinsen ausgehen, sollten Sie sich rechtzeitig nach einem günstigen Folgedarlehen umsehen.

Kostenvorteil: Wie groß der Spareffekt bei sinkenden Zinsen ausfallen kann, zeigt der Vergleich: Kosteten zehnjährige Hypothekendarlehen im Jahr 2002 etwa 5,5 Prozent Nominalzins, so ist der gleiche Kredit im Jahr 2012 bereits für weniger als drei Prozent zu haben. Ein 200.000-Euro-Darlehen mit ein Prozent Anfangstilgung ist damit mehr als 400 Euro monatlich billiger als damals.

Konditionen und Gebühren

Die Bedingungen für Forwarddarlehen entsprechen denen herkömmlicher Hypothekendarlehen. Die Finanzierungseckpunkte bestehen aus Darlehensumfang, Laufzeit, Nominal- und Effektivzins sowie dem Tilgungssatz. Weitere Nebenbedingungen können Sondertilgungen oder Tilgungssatzänderungen während der Laufzeit sein. Auch die Kündigungsregeln gelten adäquat zu klassischen Hypothekendarlehen, also ein Ausstieg vor Kreditende ist nur mit Zustimmung der Bank möglich. Ausnahme: Das Folgedarlehen läuft länger als zehn Jahre, dann besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht seitens des Kreditnehmers.

Forward-Gebühr: Für die Bereitstellung der Kreditlinie und die langfristige Festschreibung der aktuellen Konditionen berechnen Banken eine zeitabhängige Gebühr. Für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Forwarddarlehens vergeht, beträgt der Zinsaufschlag je nach Kreditprofil 0,01 bis 0,04 Prozent. Das bedeutet: Je länger die Vorlaufzeit und je höher der Zinsaufschlag, desto mehr verteuert sich die Anschlussfinanzierung. Zwei Beispiele verdeutlichen den Mechanismus:

Beispiel 1: Berechnet eine Bank pro Monat 0,01 Prozent Zinsaufschlag und startet das Anschlussdarlehen in 18 Monaten, würde der Aufpreis auf heutige Konditionen lediglich 0,18 Prozent betragen.

Beispiel 2: Berechnet eine Bank pro Monat 0,03 Prozent Zinsaufschlag und startet das Darlehen in 48 Monaten, beträgt der Aufpreis 1,44 Prozent.

TIPP: Immer wieder starten Kreditinstitute Werbeaktionen, bei denen sie komplett auf Forward-Zinsen verzichten. Wie hoch der Forwardaufschlag bei unterschiedlichen Banken ausfällt, zeigt folgende Tabelle:

LINK: So viel Forwardarlehen berechnen Banken
Bitte beachten Sie: Diesen Link können Sie nur in einem WLAN nutzen.

Maximale Vorlaufzeit

Ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des Forwarddarlehens ist die maximale Aufschubzeit. Die meisten Banken gewähren 36 oder 48 Monate Wartezeit, bis der Folgekredit starten muss. Einige Institute räumen jedoch bis zu fünf Jahre Vorlaufzeit ein. Lange Vorlaufzeiten sind besonders für Immobilieneigner interessant, deren Erstfinanzierung erst in vier bis fünf Jahren ausläuft und die wegen günstiger Zinsen bereits jetzt aktiv werden wollen.

TIPP: Bei langer Wartefrist ist es wichtig, dass der monatliche Zinsaufschlag beim Forwardkredit möglichst gering ausfällt, andernfalls schnellen die Kreditkosten in die Höhe.

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