Mieten und Vermieten für Dummies
Author: Jutta Weber
Date: 2013-09-02T22:00:00+00:00
Keywords: Business & Economics; Real Estate; Public Affairs & Administration; General; Political Science
Description: Von der Kaution und Renovierungsklauseln über die jährliche Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhungen, Kleinreparaturen oder die Behebung von Wohnungsmängeln bis zur Kündigung durch den Vermieter oder Mieter - zwischen Mieter und Vermieter gibt es genügend Themen, die für Zündstoff sorgen können. Fast jeder hat das schon einmal erlebt. Aber wer kennt schon das Mietrecht bis ins letzte Detail? Die erfahrene Anwältin Jutta Weber erläutert Ihnen die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter und sorgt damit für Klarheit. Dieses Buch erleichtet Ihnen das Verhältnis zu Ihrem (Ver)mieter und fördert
Publisher: John Wiley & Sons

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1. Auflage 2013

© 2012 WILEY-VCH Verlag GmbH & Co. KGaA, Weinheim

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Korrektur: Frauke Wilkens, München

Satz: inmedialo Digital- und Printmedien UG, Plankstadt

Print ISBN: 978-3-527-70895-6
ePub ISBN: 978-3-527-67915-7
mobi ISBN: 978-3-527-67916-4

Über die Autorin

Jutta Weber ist Rechtsanwältin und Fachjournalistin. Sie schreibt seit über 25 Jahren für Zeitschriften und verschiedene Ratgeberverlage – unter anderem für die Akademische Arbeitsgemeinschaft zu verbraucherrechtlichen Themen. Dabei ist sie auf Mietrecht und Wohnungseigentum spezialisiert. Im Zusammenhang mit dieser Tätigkeit pflegt sie einen regen Austausch mit Mietrechtsspezialisten und wertet die umfangreiche Fachliteratur und Fachzeitschriften aus. Auch der regelmäßige Kontakt zu ihren Lesern zeigt ihr, wo diese der Schuh drückt.

Darüber hinaus kommt der Autorin zugute, dass sie nicht nur Vermieterin ist, sondern auch Mieterin. Sie kennt die typischen Probleme, die ein Mietverhältnis mit sich bringen kann, aus eigener Anschauung.

Inhaltsverzeichnis

Über die Autorin

Einführung

Über dieses Buch

Konventionen in diesem Buch

Was Sie nicht lesen müssen

Törichte Annahmen über den Leser

Wie dieses Buch aufgebaut ist

Teil I: Von der Wohnungssuche bis zum Einzug

Teil II: Wenn der Alltag in das Mietverhältnis eingezogen ist

Teil III: Mieterhöhung – das Schreckgespenst für Mieter

Teil IV: Das Ende des Mietverhältnisses – von der Kündigung bis zum Auszug

Teil V: Der Top-Ten-Teil

Wie es weitergeht

Teil I Von der Wohnungssuche bis zum Einzug

1 Tipps zur Wohnungssuche und Mietersuche ohne Makler

Wohnung suchen und finden – gar nicht so einfach

Kosten im Blick behalten

Ebenfalls ganz wichtig: Die Lage

Wie Wohnungssuchende mit Eigeninitiative fündig werden

Beim Besichtigungstermin dem künftigen Vermieter die beste Seite zeigen

Eigene Neugierde kann nicht schaden

Mieter suchen und finden – gar nicht so einfach

Vorsicht vor Mietnomaden

Nachmietervorschlag durch den Vormieter

Bei der Mietersuche aktiv vorgehen

2 Wohnungssuche per Makler

Wann Mieter Maklerprovision zahlen müssen

Bis zu zwei Monatsmieten sind erlaubt

Makler geben nicht so schnell auf

Makler müssen einen verbindlichen Auftrag haben

Das Provisionsverlangen muss eindeutig sein

Der Makler muss ein Objekt nachweisen

Am Schluss muss ein Mietvertrag stehen

Wann Mieter keine Provision zahlen müssen

Wenn der Makler mit dem Vermieter wirtschaftlich verbandelt ist

3 Mietersuche und was Vermieter alles fragen dürfen

Drum prüfe, wer sich ewig bindet …

Unkonventionelle Methoden sind nicht immer die schlechtesten

Allzu neugierig dürfen Vermieter nicht sein

Darüber muss der Mietinteressent Auskunft erteilen

Wenn der Mietinteressent schummelt

Unzulässige Fragen dürfen falsch beantwortet werden

Zulässige Fragen lieber nicht falsch beantworten

Was Vermieter sich sonst noch einfallen lassen, um den idealen Mieter zu finden

Bonitätsauskunft von der Schufa

Mietschuldenbefreiungserklärung vom früheren Vermieter

4 Beim Abschluss des Mietvertrags

Formvorschriften einhalten

Wer im Vertrag genannt werden muss

Den Vertrag Punkt für Punkt durchgehen

Die Beschreibung der Mietsache

Die Höhe der Miete und Fälligkeit der Mietzahlung

Regelmäßige geplante Mieterhöhungen

Das Mietende

Die Haustierhaltung regeln

Renovierung und Reparaturen

Die Mietkaution

Mitvermietetes Mobiliar

Modernisierungen durch den Mieter vertraglich regeln

Teil II Wenn der Alltag in das Mietverhältnis eingezogen ist

5 Was Mieter in ihrer Wohnung dürfen und was nicht

Die zulässige Nutzung der Wohnung

Arbeiten in der Wohnung

Besuch in der Wohnung

Balkon- und Gartennutzung klären

Gartennutzung festlegen

Beim Heizen nicht an der falschen Stelle sparen

Die Zahl der Schlüssel immer im Blick behalten

Tierhaltung in der Wohnung ist nicht immer gern gesehen

Das Treppenhaus ist kein Abstellplatz

Untervermietung kann nicht ohne Weiteres verboten werden

Wäsche waschen und trocknen muss möglich sein

So viel Lärm dürfen Mieter machen

Damit gutes Benehmen nicht zur Glückssache wird

6 Wenn Vermieterbesuch droht

Vermieter machen sich unter Umständen strafbar

Wann der Vermieter Ihre Wohnung betreten darf

Ablesung von Zählerständen

Durchführung von Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen

Wann der Vermieter ein »Besichtigungsrecht« hat

Konkrete Anlässe für Besichtigungen

Spielregeln für Besichtigungen

7 Alle Jahre wieder: Die Nebenkostenabrechnung

Nebenkostenumlage auf den Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung

Vorauszahlung und Pauschale nicht verwechseln

Wie eine korrekte Nebenkostenabrechnung aussehen muss

Für Laien verständlich

Abrechnungsfrist unbedingt beachten

Es gilt das »Wirtschaftlichkeitsgebot«

Kosten, die im Einzelnen abgerechnet werden dürfen

Die Verteilung der Nebenkosten

Wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche nicht stimmt

Mieter dürfen die Abrechnungsunterlagen einsehen

Bei falscher Abrechnung aktiv werden

Typische Fehlerquellen überprüfen

Abrechnungsfehler rechtzeitig beanstanden

Zu geringe Vorauszahlungen

Das ABC der umlegbaren Betriebskosten

8 Die Heizkostenabrechnung – (k)ein Buch mit sieben Siegeln

Heizkostenabrechnung versus Betriebskostenabrechnung

Die Heizkostenverordnung: Vermieter und Mieter in der Pflicht

Ohne Ablesegeräte läuft nichts

Den Ablesetermin nicht platzen lassen

Wie Mieter die Abrechnung prüfen können

Diese Mindestbestandteile müssen sein

Was abgerechnet werden darf

Das hat in der Heizkostenabrechnung nichts zu suchen

Aufteilung der Heizkosten in Grund- und Verbrauchskosten

Wenn der Mieter auszieht

Heizen und Heizkosten abrechnen ganz modern

9 Modernisierungsmaßnahmen – des einen Freud, des anderen Leid

Reparatur oder Modernisierung, das ist hier die Frage

Keine Modernisierung ohne feste Spielregeln

Rechtzeitige Ankündigung

Wann Mieter Modernisierungen ablehnen dürfen

Wie Mieter ihre persönliche Reißleine ziehen können

Sonderkündigungsrecht nach Modernisierungsankündigung

Recht auf Mietminderung

10 Mietminderung – das gute Recht des Mieters, wenn die Wohnung Mängel hat

Bei Mangel Minderung – aber nicht immer

Die Verantwortung für Mietmängel klären

Die Beseitigung festgestellter Mängel einfordern

Untätige Vermieter unter Druck setzen

Keine Mietminderung bei energetischer Modernisierung in den ersten drei Monaten

Die zeitliche Begrenzung von Mietminderungen

Die Höhe der Minderung

Praktiker helfen sich mit Listen

Wie die Minderung berechnet wird

Schäden müssen zusätzlich ersetzt werden

Teil III Mieterhöhung, das Schreckgespenst für Mieter

11 Die »ortsübliche Vergleichsmiete« als Maß aller Dinge

Mieterhöhungen: Was geht und was nicht geht

Unbedingt die Wartefrist einhalten

Was unter »ortsüblicher Vergleichsmiete« zu verstehen ist

Die fünf Kriterien der ortsüblichen Vergleichsmiete

Immer die Form wahren

Mündlich reicht nicht

Alle Vermieter und Mieter nennen

Das Mieterhöhungsschreiben muss eine Aufforderung zur Zustimmung sein

Keine Mieterhöhung ohne vernünftige Begründung

Mietspiegel: Die einfachste Lösung

Sachverständigengutachten: Gut, aber teuer

Vergleichen, was vergleichbar ist

Die Kappungsgrenze: Höher geht’s nicht

Wie der Mietspiegel als Begründungsmittel funktioniert

Auf Mieterhöhungen richtig reagieren

Wenn die Mieterhöhung (teilweise) berechtigt ist

Eingeschränkte Zustimmung

Wenn die Mieterhöhung in Ordnung, aber für den Mieter nicht bezahlbar ist

Wenn die Mieterhöhung formal nicht in Ordnung ist

Wenn die Sache vor Gericht geht

Fristen einhalten

12 Mieterhöhung wegen Modernisierung

Keine Modernisierung ohne Mieterhöhung

Die Mieterhöhung kritisch prüfen

Nicht jede Baumaßnahme ist eine Modernisierung

Modernisierungs- und Baumaßnahmen ankündigen

Wie die neue Miete ermittelt wird

Was die Mieterhöhungserklärung enthalten muss

Die Berechnung der Mieterhöhung muss nachvollziehbar sein

Wie sich Mieter gegen eine Mieterhöhung nach Modernisierung wehren können

Rechnungsbelege prüfen

Die Mieterhöhung verweigern

Das Mietverhältnis kündigen

Der letzte Rettungsanker: Die Härtefallregelung

13 Ein Staffelmietvertrag lässt die Miete stetig steigen

Vor- und Nachteile von Staffelmietverträgen

Planungssicherheit ist für alle gut

Kein Sonderkündigungsrecht des Mieters

Mietstaffeln dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen

Andere Mieterhöhungen ausgeschlossen

Voraussetzungen für einen wirksamen Vertrag

Die Festlegung der Staffeln

Die Laufzeit von Staffelmietverträgen

Wie es nach Auslaufen der Vereinbarung weitergeht

14 Mit der Indexmiete die Miethöhe der allgemeinen Preisentwicklung anpassen

Vor- und Nachteile der Indexmiete

Wirksame Vereinbarung der Indexmiete

Genaue Bezeichnung des Index im Vertrag

Zeitliche Befristung der Indexmiete

Wie die Mieterhöhung funktioniert

Was das Mieterhöhungsschreiben enthalten muss

Ab wann die höhere Miete gezahlt werden muss

Teil IV Das Ende des Mietverhältnisses

15 Den Mietvertrag formgerecht kündigen

Kündigung – Vermieter haben es schwer

Keine Kündigung ohne Kündigungsgrund

Kündigung immer schriftlich

Wenn mehrere Personen Vertragspartner sind

Kündigungsfristen für Vermieter können ganz schön lang sein

Besondere Mietverhältnisse

Die Ermittlung des Vertragsendes

Begründung ist nicht gleich Begründung

Kein Begründungszwang bei Sonderkündigungsrecht

Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters

Die letzte Hürde: Der Zugang der Kündigung

Der Mieter hat es einfacher

Kündigungsfrist unbedingt einhalten

Ohne Schriftform geht es auch für Mieter nicht

Alle Mieter müssen allen Vermietern kündigen

16 Rechtfertigung einer ordentlichen Kündigung

Die ordentliche Kündigung: Für Mieter nur eine Formfrage

Vermieter brauchen überzeugende Kündigungsgründe

Kündigung wegen Vertragsverletzung

Kündigung wegen Eigenbedarf

Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung

Wann kein Kündigungsgrund erforderlich ist

Sich gegen eine ordentliche Kündigungen wehren

17 Fristlose Kündigung: Die Rote Karte im Mietrecht

Wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung

»Vertragswidriger Gebrauch«

Mietzahlungsverzug

Störung des Hausfriedens

»Sonstige schwerwiegende Vertragsverstöße«

Die Frage der Abmahnung

Wie eine Abmahnung aussehen muss

Wie sich Mieter gegen eine fristlose Kündigung wehren können

Wenn der Mieter fristlos aus dem Vertrag aussteigen will

Nicht immer wird auf die Kündigungsfrist verzichtet

18 Der letzte Rettungsanker: Die Sozialklausel

Das Widerspruchsrecht in Härtefällen

Ausnahmen vom Widerspruchsrecht

Ohne Härtefall kein Widerspruchsrecht

Wann sich Mieter auf fehlenden Ersatzwohnraum berufen können

Weitere anerkannte Härtefallgründe

Formalien, die widerspruchswillige Mieter beachten müssen

Widerspruch auf jeden Fall schriftlich einlegen

Einen Kompromiss suchen

19 Wann Mieter mit Nachmietern aus dem Vertrag aussteigen können

Der vorzeitige Vertragsausstieg durch den Mieter

Wann ein Nachmietervorschlag den vorzeitigen Vertragsausstieg ermöglicht

Die Nachmieterklausel

Das »berechtigte Interesse« des Mieters an einem vorzeitigen Auszug

Wie es mit dem Nachmietervorschlag funktioniert

Nachmieterstellung, wenn kein Anspruch darauf besteht

20 Schönheitsreparaturen: Nicht immer Sache des Mieters

Nicht alles, was die Wohnung verschönert, ist eine Schönheitsreparatur

Renovierung ist eigentlich Vermietersache, uneigentlich aber nicht

Unwirksame Renovierungsklauseln in Standardmietverträgen

Was Vermieter von renovierungspflichtigen Mietern erwarten dürfen

Wenn die Wohnung zu Mietbeginn nicht renoviert wurde

Renovierungsarbeiten während des laufenden Mietverhältnisses

Fristen sind zulässig, solange sie flexibel bleiben

Sinnlose Schönheitsreparaturen kann der Vermieter nicht verlangen

Der Mieter renoviert, obwohl die Arbeiten für die Katz sind

Der Mieter renoviert nicht, weil er weiß, dass die Arbeiten für die Katz sind, will aber auch nicht zahlen

Geld statt Endrenovierung

Schadensersatzansprüche des Vermieters trotz durchgeführter Endrenovierung

Wenn Mieter nicht ordentlich renoviert haben

Wenn Mieter Schäden verursacht haben

Schadensersatzansprüche des Mieters, wenn er renoviert hat, ohne dazu verpflichtet zu sein

21 Tod des Mieters

Wenn der Mieter verheiratet war oder in eingetragener Lebensgemeinschaft gelebt hat

Der hinterbliebene Partner möchte in der Wohnung bleiben

Wenn der verstorbene Mieter Kinder als Mitbewohner hatte

Wenn Mieter mit Verwandten oder einem Lebenspartner in der Wohnung gelebt haben

Ausnahmsweise hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht

Wenn der verstorbene Mieter allein gelebt hat

22 Vom Auszug bis zur Zurückzahlung der Kaution

Der richtige Auszugszeitpunkt kann Probleme machen

Ein vorzeitiger Auszug des Mieters

Räumung – ein dehnbarer Begriff

Die Mietrechtsreform unterstützt den Vermieter bei der Räumung

Was Mieter und Vermieter bei der Wohnungsübergabe beachten sollten

An der Kaution kann sich der Vermieter schadlos halten

Wie die Kaution abgerechnet wird

Teil V Der Top-Ten-Teil

23 Die zehn häufigsten Fehler bei der Betriebskostenabrechnung

24 Zehn hilfreiche Tipps für Mieter

25 Zehn hilfreiche Tipps für Vermieter

Stichwortverzeichnis

Einführung

Wenn Sie sich für dieses Buch entschieden haben, sind Sie entweder Mieter oder Vermieter und haben womöglich ein mietrechtliches Problem. Das ist kein Wunder angesichts des Umstands, dass die Deutschen zu rund 60 Prozent Mieter sind. Das Wohnen in den eigenen vier Wänden ist gerade in Deutschland weniger verbreitet als in anderen vergleichbaren Ländern Europas, obwohl der Erwerb von Eigentumswohnungen in den letzten Jahren angesichts der steigenden Mieten zugenommen hat und die Anlage in sicherem »Betongold« ebenfalls an Beliebtheit zunimmt. Letzteres hat wiederum zur Folge, dass immer mehr private Investoren sich heute in der Rolle des Vermieters wiederfinden, wenn sie ihr Renditeobjekt Eigentumswohnung vermieten. Da bleibt es nicht aus, dass beide Seiten sich hin und wieder mit Fragen des Mietrechts beziehungsweise mit der Gegenseite auseinandersetzen müssen.

Alles in allem Grund genug, sich über das Dauerschuldverhältnis Mietvertrag schlauzumachen. Denn für Mieter ist es mit einziehen, wohnen und am Ende wieder ausziehen nicht getan. Im Laufe eines oft langjährigen Mietverhältnisses gibt es selbst für ruhige, friedliebende Mieter immer wieder mal einen Anlass, sich nach der Rechtslage zu erkundigen. Dasselbe gilt für Eigentümer, gerade wenn sie mehr als ein Objekt vermieten. Hier ist Streit mit dem einen oder anderen Mieter nicht vermeidbar. Hinzu kommt, dass die Mietrechtsreform, die zum 1. Mai 2013 in Kraft getreten ist, einige Neuerungen mit sich gebracht hat, die alle Beteiligten kennen sollten. Denn eines ist sicher: Die Kenntnis der Rechtslage hilft, manchen unnötigen Streit zu vermeiden und bestehende Rechte erfolgreich durchzusetzen.

Über dieses Buch

Ihr Dasein als Mieter oder Vermieter gliedert sich in drei Phasen – die Wohnungs- beziehungsweise die Mietersuche, das laufende Mietverhältnis und dessen Ende. In allen Phasen gibt es zahlreiche rechtliche Fragen, deren Beantwortung selbst Juristen Kopfzerbrechen bereitet.

So fragen sich Mieter und Vermieter oft schon beim ersten Kontakt, wie weit der Vermieter gehen darf, wenn er einen Mietinteressenten auf Herz und Nieren prüfen möchte, beziehungsweise ob man als Mieter jede neugierige Frage brav und ehrlich beantworten muss. Kommt es zum Vertragsschluss, haben beide Seiten die Möglichkeit, die Weichen in ihrem Sinne richtig zu stellen. Allerdings muss man wissen wie. Hauptstreitpunkte während eines laufenden Mietverhältnisses bieten
die Nebenkostenabrechnung, die angesichts der allgemein steigenden Kosten von Mietern heute kritischer denn je geprüft werden, und
der Versuch der Vermieter, die Miete im Laufe der Jahre zu erhöhen.

Richtig Ärger gibt es aber vor allen Dingen, wenn es um die Kündigung und den Auszug geht.

Selbst bei einem ansonsten harmonischen Mietverhältnis ist die Endrenovierung immer wieder ein Grund, nicht im Guten auseinanderzugehen.

Die mit Mietsachen beschäftigten Richter haben jedenfalls, was diese Punkte betrifft, gut zu tun. Damit Sie nicht ohne Not eines Tages vor dem Kadi stehen, um juristische Raufhändel gegeneinander durchzustehen, sollten Sie sich über die verschiedenen Rechtsprobleme beizeiten informieren. Das spart nicht nur Zeit und Ärger, sondern auch Geld. Denn Bescheid zu wissen, was rechtens ist, spart auch manchen Anwaltsbesuch. Andererseits sollten Sie sich weder als Mieter noch als Vermieter die Butter vom Brot nehmen lassen, wenn die Durchsetzung Ihrer Rechte unerlässlich ist.

Dabei wird Ihnen dieses Buch gute Dienste leisten, wenn Sie als juristischer Laie wissen wollen, wie die Rechtslage ist und welche Aussicht auf Erfolg Sie im Streitfall haben. Denn recht haben und Recht bekommen sind bekanntermaßen zweierlei. Die einschlägige Fachliteratur ist hier normalerweise ungeeignet. Sowohl die Begrifflichkeiten wie auch die besondere Ausdrucksweise der Juristen sind für Nichtjuristen schwer verdauliche Kost. Kein Wunder, schließlich haben die Juristen selbst jahrelang studiert, um sich so auszudrücken zu können.

Deshalb habe ich aufgrund meiner langjährigen Erfahrung als juristische Fachjournalistin im Bereich Mietrecht diesen Ratgeber geschrieben, der Ihnen Hilfe zur Selbsthilfe bietet. Schließlich ist es weder persönlich noch wirtschaftlich sinnvoll, bei jedem Mietrechtsproblem gleich einen Juristen zu bemühen. Das hat gerade zwischen Mietern und Vermietern den unerwünschten Nebeneffekt, dass sich die Fronten schnell verhärten.

Damit Sie mein Buch auch wirklich als Do-it-yourself-Anleitung für Mieter und Vermieter nutzen können, hole ich Sie da ab, wo Sie sich befinden – in einer konkreten Lebenssituation, die juristische Probleme bereitet. Nicht die abstrakte Schilderung einer Rechtsfrage hilft Ihnen weiter. Besser ist es, wenn Sie beim Lesen einen Aha-Effekt haben und feststellen »Genau, das ist mein Problem«. Dabei kommt mir zugute, dass ich sowohl als Mieterin wie auch als Vermieterin die Probleme aus beiderlei Warte kenne und weiß, dass sich die meisten Streitfälle mit ein bisschen gutem Willen beilegen lassen.

Konventionen in diesem Buch

Dieser Ratgeber für Mieter und Vermieter weist Ihnen den Weg durch den Dschungel des Mietrechts – und zwar in der Chronologie der Ereignisse aufgeteilt in die vier Hauptteile des Buches. Sie erfahren alles Wichtige von
der Wohnungs- beziehungsweise Mietersuche,
über den Abschluss des Mietvertrags,
die Wohnungsnutzung im Rahmen des Erlaubten,
die Nebenkostenabrechnung,
die verschiedenen Möglichkeiten der Mieterhöhung,
das Recht zur Mietminderung bis hin zum

Ende des Mietverhältnisses.

Daneben leiten Sie die aussagekräftigen Überschriften so gezielt durch die Kapitel, dass langes Suchen zur Abklärung von Einzelfragen nicht erforderlich ist. Ebenfalls ganz hilfreich ist das Stichwortverzeichnis, das nicht nur die typischen Fachbegriffe enthält, sondern auch Begriffe berücksichtigt, die juristische Laien suchen. Besonders wichtige und interessante Stellen sind mit den für die Bücher der … für Dummies-Reihe typischen Symbolen markiert:

Dieses Symbol kennzeichnet einen Tipp oder Ratschlag, der über die Darstellung der reinen Rechtslage hinaus einen Zusatznutzen bringt, wie etwa Geldersparnis oder Zeitersparnis. Mal ist ein solcher Tipp dem Mieter nützlich, mal dem Vermieter, mal beiden.

Hinter diesem Symbol befindet sich in der Regel ein Hinweis auf mietrechtliche Besonderheiten, die Sie unbedingt kennen und beachten sollten.

Hier finden Sie hauptsächlich Informationen, die zwar schon an anderer Stelle im Buch auftauchen, aber aus Gründen der leichteren Lesbarkeit noch einmal erwähnt werden.

Hinter diesem Symbol verbergen sich Informationen, deren Nichtbeachtung richtig Ärger bis hin zu massiven finanziellen Schäden verursachen kann.

Zahlreiche aus dem wahren Leben gegriffene Beispiele veranschaulichen den Text. So wird die nicht immer ganz vermeidbare abstrakte Darstellung der Rechtslage auf den Vermietungsalltag übertragen.

Gerade im Mietrecht gilt es, gesetzlich vorgegebene Fristen einzuhalten. Deshalb mache ich Sie mit diesem Symbol auf alle wichtigen Fristen aufmerksam.

Mit diesem Symbol sind Definitionen juristischer Fachbegriffe gekennzeichnet, die sich nicht allein aus dem Gesetzestext ergeben, die aber zum besseren Verständnis des Textes unerlässlich sind.

In hervorgehobenen Textkästen finden Sie wichtige und nützliche Zusatzinformationen zum jeweiligen Thema. Das heißt, Sie können den Text lesen, müssen es aber nicht.

Tipps zu interessanten und hilfreichen Internetseiten finden Sie im fortlaufenden Text in dieser Schrift.

Was Sie nicht lesen müssen

Dank der klaren Einteilung des Buches in die verschiedenen Phasen und Probleme eines Mietverhältnisses müssen Sie nicht alles von der ersten bis zur letzten Seite durchlesen. Schließlich wollen die meisten Leser nur eine Lösung für ihr aktuelles Problem finden. Wer schon lange zufrieden in seiner Wohnung wohnt, wird sich in der Regel nicht für die Probleme eines Wohnungssuchenden interessieren, umgekehrt denken Wohnungssuchende nicht so schnell über die Fragen rund um eine Mieterhöhung nach – manchmal aber doch. Schlagen Sie einfach das Kapitel auf, das Ihren Fall behandelt. Die einzelnen Kapitel stehen alle für sich beziehungsweise verweisen nur auf andere Kapitel, soweit die Probleme zusammenhängen wie etwa die Wohnungsmodernisierung mit der Mieterhöhung wegen der Modernisierung.

Nichtsdestotrotz werden Sie beim Durchblättern auch auf viele Fragestellungen stoßen, bei deren näherer Betrachtung Sie sagen werden: »Ach, das ist ja interessant, das hätte ich nicht gedacht!« So können Sie, ohne persönlich betroffen zu sein, kompetent mitreden, wenn zum Beispiel im Freundes- und Bekanntenkreis mietrechtliche Fragen diskutiert werden. Besonders interessant sind in dem Zusammenhang die Listen im Top-Ten-Teil zu verbreiteten Mieter- und Vermieterirrtümern.

Törichte Annahmen über den Leser

Juristen sind Fachleute für Recht. Da es sich dabei aber um ein sehr weites Feld handelt, haben sich selbst die meisten Juristen trotz jahrelangen Studiums im Laufe ihres Berufslebens auf ein bestimmtes Rechtsgebiet spezialisiert. So gibt es unter anderem auch den Fachanwalt für Mietrecht. Das zeigt deutlich, dass allein die Materie Mietrecht nichts für juristische Allrounder ist.

Kein Wunder also, wenn die juristischen Laien unter den … für Dummies-Lesern mit ihrem Alltagswissen in mietrechtlichen Fragen oft nicht weiterkommen, obwohl sie selbst wahrscheinlich Spezialisten in ihrem erlernten Metier sind. Gerade … für Dummies-Leser zählen ja zu der Spezies Mensch, die bereit ist, sich auf unbekannte Sachgebiete zu begeben, um ihr Wissen zu erweitern und ihre Probleme selbst zu lösen.

Wie dieses Buch aufgebaut ist

Mieten und vermieten für Dummies ist in die verschiedenen Phasen eines Mietverhältnisses gegliedert und deshalb auch chronologisch aufgebaut. Es fängt mit der Wohnungssuche durch den Mieter beziehungsweise mit der Mietersuche durch den Vermieter an bis hin zum Vertragsabschluss. Dann geht es weiter mit allem, was der Mieteralltag während eines laufenden Vertragsverhältnisses so zu bieten hat.

Dem schwierigen Thema Mieterhöhung habe ich einen eigenen Teil gewidmet. Der vierte Teil befasst sich mit dem Ende des Mietverhältnisses – von der Kündigung bis zum Auszug. Im bewährten Top-Ten-Teil werden die mietrechtliche Besonderheiten noch einmal kurz angerissen gezeigt, wobei insbesondere die typischen Mieter- wie Vermieterirrtümer besonders interessant sind.

Teil I: Von der Wohnungssuche bis zum Einzug

Die richtige Wohnung zu finden, sie bezahlen zu können und sie zu bekommen, ist für einen Mieter gar nicht so einfach, vor allen Dingen, wenn er sich den Makler sparen will. Aber auch Vermieter tun sich schwer, unter all den Mietinteressenten den idealen Mieter zu finden. Beide sollten deshalb wissen, wie man hier am besten vorgeht – angefangen bei der Annonce bis hin zu zulässigen Fragen an den künftigen Vertragspartner. Außerdem erfahren Sie in diesem Teil, wie Sie schon bei Vertragsschluss alles Wichtige juristisch wasserdicht festklopfen können.

Teil II: Wenn der Alltag in das Mietverhältnis eingezogen ist

In diesem Teil erkläre ich Ihnen, was Ihr alltägliches Miteinander an juristischen Tücken in sich birgt und wie man mit ihnen fertig wird. Da steht das leidige Thema Nebenkostenabrechnung an erster Stelle, dicht gefolgt von den typischen Dauerstreitpunkten, was der Mieter in der Wohnung alles machen darf und was nicht. Ebenfalls wenig Grund zur Freude bietet das Thema Mietminderung. Dieses mietrechtliche Instrument, mit dem der Mieter den Vermieter wegen Wohnungsmängeln zum Handel zwingen kann, kommt gottlob nicht so oft zum Einsatz.

Selbst die Modernisierung einer Wohnung gibt immer wieder Anlass, unterschiedlicher Ansicht zu sein. Das hängt im Wesentlichen damit zusammen, dass der Vermieter gleichzeitig die Miete erhöhen wird. Aber auch die durch die aktuelle Mietrechtsreform eingeschränkte Möglichkeit, bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen die Miete zu mindern, trägt sicherlich einen Teil dazu bei. Der Mieteralltag verursacht also auf beiden Seiten ein hohes Informationsbedürfnis.

Teil III: Mieterhöhung – das Schreckgespenst für Mieter

In diesem Teil erfahren Sie, welche Arten der Mieterhöhung es gibt. Denn die allgemein bekannte Mieterhöhung aufgrund von Mietspiegeln auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur eine Möglichkeit. Zunehmend an Bedeutung gewinnt die Mieterhöhung wegen Modernisierung. Das liegt allein schon daran, dass durch die aktuelle Mietrechtsreform die energetische Modernisierung, zum Beispiel durch Fensteraustausch und Fassadensanierung, für Vermieter attraktiver geworden ist. Dass der Vermieter auf den Kosten nicht sitzen bleiben will, ist aber auch klar. Er darf den Mieter per Mieterhöhung daran beteiligen.

Weniger verbreitet ist die Staffelmiete oder Indexmiete, mit der automatische Mieterhöhungen vereinbart werden können. Nichtsdestotrotz sollten Mieter und Vermieter wissen, worauf sie hier einlassen. Denn was auf den ersten Blick gut aussieht, muss nicht immer eine gute Lösung sein.

Teil IV: Das Ende des Mietverhältnisses – von der Kündigung bis zum Auszug

In diesem Teil geht es um das Ende des Mitverhältnisses. Beide Seiten müssen strenge Formalien einhalten. Schließlich hat das feste Dach über dem Kopf für Mieter eine besondere Bedeutung. Deshalb sind die Anforderungen, die an einen kündigenden Vermieter gestellt werden, erheblich höher als bei Mietern. Und das betrifft nicht nur die längeren Kündigungsfristen. Vermieter brauchen in der Regel einen triftigen Grund. Tatsächlich ist mit dem Vertragsende die Beziehung zwischen Mietern und Vermietern noch lange nicht zu Ende. Beliebte Streitpunkte sind hier die Schlussrenovierung und die Kautionsrückgabe. Wer die Spielregeln hier nicht kennt, hat schnell ein Problem.

Teil V: Der Top-Ten-Teil

Hier habe ich die juristischen Highlights Ihres Vertragsverhältnisses in Zehnerpäckchen für Sie zusammengefasst. Sie finden die zehn häufigsten Mieterirrtümer und die zehn häufigsten Vermieterirrtümer. Denn Gerüchte wie zum Beispiel die Sache mit den drei Nachmietern, die reichen, um vorzeitig aus einer Wohnung zu kommen, halten sich besonders hartnäckig. Das mag daran liegen, dass man gern daran glauben möchte, weil dann vieles einfacher wäre. Außerdem zeige ich Ihnen, welche zehn Fehler Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit Nebenkostenabrechnungen häufig machen. Wer sie kennt und nicht in die Fallen tappt, spart viel Geld.

Wie es weitergeht

Nach der Lektüre dieses Buches beziehungsweise einzelner Kapitel können Mieter wie Vermieter im Großen und Ganzen die Rechtslage richtig einschätzen und entsprechend handeln. Das kann im Einzelfall bedeuten, klein beigeben oder sein gutes Recht weiter verfolgen zu müssen. Vieles lässt sich dabei mit den abgedruckten Musterschreiben erledigen oder durch eine einvernehmliche Regelung mit dem Gegenüber lösen.

Manchmal müssen aber auch schwerere Geschütze aufgefahren werden, weil eine Lösung im Guten nicht mehr möglich ist. Dann muss ein Profi hinzugezogen werden. Denn endet ein zunächst noch harmloser Rechtsstreit vor Gericht, sollten Mieter wie Vermieter von do-it-yourself Abstand nehmen, auch wenn vor dem Amtsgericht in Mietsachen kein Anwaltszwang herrscht. Die Gefahr, vor Gericht etwas falsch zu machen, ist doch zu groß. Damit Sie den richtigen Profi finden, gibt es verschiedene Möglichkeiten. So sind sicherlich Fachanwälte für Mietrecht schon aufgrund ihrer Spezialisierung die besten Interessenvertreter – und zwar für Mieter wie für Vermieter. Fachanwälte finden Sie zum Beispiel über
die örtlichen Anwaltskammern,
die Gelben Seiten oder
die verschiedenen Internetportale zur Anwaltssuche.

Auch nicht schlecht: Weiterempfehlungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis. Bei einer persönlichen Verbundenheit zum Anwalt sollten Sie sich allerdings gut überlegen, ob Sie da nicht doch lieber zwischen privat und Geschäft trennen sollten.

Teil I

Von der Wohnungssuche bis zum Einzug

In diesem Teil …

Mieter und Vermieter müssen von Natur aus keine Feinde sein, auch wenn man manchmal den Eindruck hat. Kein Vertragsverhältnis verursacht so viele Rechtsstreitigkeiten vor den Gerichten wie das Mietverhältnis. Das liegt zum einen daran, dass das deutsche Mietrecht im Vergleich zu anderen Ländern sehr mieterfreundlich ist und dem Mieter viele Ansprüche zugesteht, die er verständlicherweise durchsetzt. Zum anderen liegt es in der Natur der Sache eines »Dauerschuldverhältnisses«, dass es über Jahre hinweg immer mal den einen oder anderen Streitpunkt gibt.

Deshalb sollten Mieter und Vermieter, wenn sie an einer einigermaßen harmonischen Dauerrechtsbeziehung interessiert sind, die Erkenntnis »Drum prüfe, wer sich ewig bindet …« beherzigen. Denn schon bei der Auswahl des Vertragspartners gibt es Möglichkeiten, die Weichen von Anfang an richtig zu stellen.

Das fängt beim Mieter schon mit der Suche nach der für ihn geeigneten Wohnung an. Ein Mieter hat nichts davon, wenn er sich die schicke Wohnung nur gerade so eben leisten kann. Schnell ist der Punkt erreicht, dass er mit der Mietzahlung nicht mehr hinterherkommt. Das freut den Vermieter wenig.

Und Vermieter haben nichts davon, einen Mieter zu finden, der zwar das nötige Kleingeld hat, eine hohe Miete zu zahlen, aber womöglich nicht ins Haus passt, weil er Ruhe sucht, die sie aufgrund der Lage der Wohnung nicht bieten können.

Deshalb sollten Mieter und Vermieter von Anfang an darauf bedacht sein, dass nicht nur die Chemie zwischen ihnen stimmt, sondern auch der Rest. So lassen sich Konflikte unkompliziert lösen und Rechtsstreitigkeiten vermeiden. Wie man dazu am besten vorgeht, erfahren Sie im ersten Teil dieses Buches.

1

Tipps zur Wohnungssuche und Mietersuche ohne Makler

In diesem Kapitel

Bei der Wohnungssuche wissen, was man will und was man sucht

Nicht nur in den Immobilienteil schauen

Besichtigungstermin wie ein Vorstellungsgespräch angehen

Bei Mietersuche nicht auf den Zufall hoffen

Richtig inserieren

Was von Nachmieterangeboten zu halten ist

Wer die Wahl hat, hat die Qual

Manchmal kommt man von jetzt auf gleich in die Situation, sich eine neue Bleibe suchen zu müssen. Ein neuer Job in einer anderen Stadt, die Trennung vom Partner, Familienzuwachs und, und, und … Wohl dem, der Zeit hat und warten kann, bis er seine Traumwohnung gefunden hat. Wenn es aber schnell gehen muss, gibt es ein paar Dinge, die bei der Suche nach der richtigen Wohnung äußerst nützlich sind.

Nicht nur die wichtigsten Tipps und Tricks zur Wohnungssuche sollten Sie kennen. Wichtig ist vor allen Dingen, die Balance zwischen Traumwohnung und den eigenen finanziellen Möglichkeiten zu halten. Aber selbst wenn Geld keine Rolle spielt, läuft man gerade als Ortsfremder schnell Gefahr, in der falschen Ecke zu landen. Damit das nicht passiert, gibt es ein paar Suchkriterien, die Sie Punkt für Punkt abhaken sollten. Bei guten Wohnungen sind Sie allerdings meistens nicht der einzige Interessent. Deshalb sollten Sie bei ernsthaftem Interesse den Vermieter von Ihren Mieterqualitäten überzeugen – vom pünktlichen Erscheinen zum Besichtigungstermin bis hin zu geputzten Schuhen.

Auch Vermieter suchen – und zwar den Idealmieter. Hier gibt es ebenfalls einiges zu beachten, um die Spreu vom Weizen zu trennen. Schon das richtige Inserat kann dabei gute Dienste leisten. Und beim Vorstellungsgespräch sollte man die Blender von seriösen Interessenten unterscheiden können. Deshalb zeige ich Ihnen im Folgenden, wie Sie als Mieter und Vermieter zueinanderfinden, damit Sie dauerhaft zueinanderpassen.

Wohnung suchen und finden – gar nicht so einfach

Damit Wohnung und Mieter perfekt zusammenpassen, gibt es ein paar Grundsätze, die ein Wohnungssuchender von Anfang an beherzigen sollte. Dann kann eigentlich nicht viel schiefgehen. Man kann zwar nicht jeden Schicksalsschlag wie etwa plötzliche Arbeitslosigkeit einkalkulieren, eine gewisse Vorausschau ist aber immer gut.

Kosten im Blick behalten

»Think big!« ist nicht immer ein guter Rat. Schon bei der Größe der Wohnung sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass mit der Größe auch die Betriebskosten steigen. Selbst wenn Sie noch so sparsam heizen und am Licht sparen. Die Quadratmeterzahl ist oftmals die Berechnungsgrundlage für viele Betriebskostenarten.

Auf jeden Fall sollte die Wohnung zu Ihrem persönlichen Budget passen. Wer mehr als 50 Prozent seines Nettoeinkommens fürs Wohnen ausgibt, läuft schnell Gefahr, nicht mehr viel fürs Leben übrig zu haben.

Die Nebenkosten können heutzutage sehr hoch sein. Deshalb sollten Sie unbedingt zwischen Kaltmiete und Warmmiete unterscheiden. Manchmal ist auch von Brutto- oder Nettomiete die Rede. Fragen Sie nach den Betriebskosten. Erst dann wissen Sie genau, was Sie dem Vermieter Monat für Monat zahlen müssen. Bedenken Sie auch, dass die Stromkosten noch dazukommen, weil der Stromliefervertrag meistens mit dem Versorger direkt geschlossen wird.

Wegen der Nebenkosten lohnt es sich, nach dem Energieausweis zu fragen. Vermieter müssen inzwischen eigentlich alle einen vorweisen können. Wenn sie keinen haben, droht ihnen ein Bußgeld. Aber wo kein Kläger ist, ist auch kein Richter.

Ein weiterer nicht geringer Kostenpunkt ist die Kaution, die die meisten Vermieter gleich zu Mietbeginn fordern. Die kann allein bis zu drei Monatsmieten ausmachen. Allerdings haben Sie das Recht, die Kaution in drei Raten zu zahlen. Den gesamten Betrag auf einen Schlag müssen Sie, selbst wenn der Vermieter das mit Ihnen so vereinbart, nicht zahlen. Eine derartige Vereinbarung ist unwirksam.

Auch die Einrichtung kann zur Herausforderung werden. Überlegen Sie deshalb, was Sie an (schon vorhandenem) Mobiliar unterbringen wollen oder gar müssen. Selbst die Pflege und Reinigung der neuen Wohnung will überlegt sein. Wer selbst keine Zeit, aber auch kein Geld für Reinigungspersonal hat, dem wächst eine große Wohnung schnell über den Kopf.

Erkundigen Sie sich anhand des örtlichen Mietspiegels der Gemeinde, wie hoch die Mieten in welchem Stadtteil sind. So erhalten Sie einen guten Überblick, insbesondere wenn Sie nicht aus der Gegend stammen. Den Mietspiegel bekommen Sie beim Wohnungsamt oder über den Internetauftritt der Gemeinde. Der Vermieter ist aber bei der Neuvermietung nicht daran gebunden. Erst wenn er die ortsübliche Miete um 50 Prozent überschreitet, kann man ihm Wucher vorwerfen. Darunter kann er verlangen, was er will, wenn er es bekommt.

Ebenfalls ganz wichtig: Die Lage

Überprüfen Sie, was Sie für sich persönlich brauchen. Nicht immer ist die idyllische Waldrandlage für Familien mit heranwachsenden Kindern das Richtige. Und wer Ruhe sucht, sollte nicht in die lärmende Altstadt einer Studentenstadt ziehen, selbst wenn die zentrale Lage und das historische Ambiente noch so schön sind.

Gehen Sie am besten folgende Punkte checklistenartig durch:

Entfernung zum Arbeitsplatz

Bus- oder Bahnstationen

Autobahnanschluss

Parksituation

Kindergarten

Spielplätze

Schulen

Sportmöglichkeiten
ärztliche Versorgung

Einkaufsmöglichkeiten
grüne Umgebung
kulturelle Einrichtungen wie Bibliotheken oder Theater

Wie Wohnungssuchende mit Eigeninitiative fündig werden

Ein eigenes Inserat kann bei der Objektsuche ebenfalls hilfreich sein. Dabei sollten Sie sich nicht scheuen, Ihre Vorzüge anzupreisen wie etwa »Ruhiges Ehepaar mit gesichertem Einkommen …«. Das wirkt oft Wunder. Nur falsche Angaben sollten Sie dabei nicht machen.

Nutzen Sie auch den »verdeckten Markt«. Gute Wohnungen gehen oft unter der Hand weg. Sagen Sie deshalb allen Bekannten, Verwandten, Freunden und gegebenenfalls auch den neuen Arbeitskollegen, dass Sie auf Wohnungssuche sind und was Sie suchen. Irgendwer kennt immer irgendwen, der gerade was Passendes zu vermieten hat. Nutzen Sie außerdem Netzwerke von Social Media bis hin zum Serviceclub wie den Lions Club oder Ähnliches – den eigenen oder von Freunden. Auch ein Aushang an der Pinnwand in den Supermärkten des von Ihnen bevorzugten Wohngebiets schadet nicht.

Wer sich, aus welchen Gründen auch immer, verkleinern will, kann sein Glück auch an Wohnungstauschbörsen versuchen. Das ist allerdings nicht ganz umsonst zu haben. Derartige Tauschbörsen finden Sie im Internet oder in den Gelben Seiten.

Haben Sie keine Hemmungen, auf gut Glück bei Wohnungsunternehmen, Wohnungsverwaltungen und Wohnungsgenossenschaften anzurufen. Selbst wenn es dort nicht auf Anhieb das Richtige für Sie gibt, können Sie sich vormerken lassen.

Beim Besichtigungstermin dem künftigen Vermieter die beste Seite zeigen

Kommt der erste Kontakt mit einem potenziellen Vermieter zustande, gilt es, sich als Idealmieter zu präsentieren – jedenfalls wenn Sie nach dem ersten Eindruck halbwegs an der Wohnung interessiert sind. Gehen Sie das Gespräch wie ein Vorstellungsgespräch an.

Hauen Sie beim Vorstellungsgespräch nicht zu sehr auf die Pauke, indem Sie sich als Kenner der Materie »Mietrecht« ausgeben, weil Sie zum Beispiel als Jurist damit zu tun haben. Das schreckt Vermieter eher ab.

Zumindest in Städten mit Wohnungsknappheit sind Vermieter wählerisch, weil sie es sich erlauben können. Deshalb kommt es immer häufiger vor, dass sie Mietinteressenten auf Herz und Nieren prüfen. Da ist es gut, vorbereitet zu sein, um den teils sehr neugierigen Fragen souverän begegnen zu können. Rechnen Sie damit, dass man Sie fragt,
bei welchem Arbeitgeber Sie beschäftigt sind,
welchen Beruf Sie ausüben,
wie lange Sie in der Wohnung bleiben wollen,
wie hoch Ihr Einkommen ist,
ob Sie beim vorherigen Vermieter Mietschulden haben,
warum Sie auf Wohnungssuche sind,
welcher Nationalität Sie sind,
wie Ihr Familienstand ist,
ob Sie schwanger sind,
ob Sie rauchen.

Lesen Sie am besten in Kapitel 3 nach, was von solchen Fragen zu halten ist, ob Sie immer wahrheitsgemäß antworten müssen, und was passiert, wenn Sie schummeln.

Stellen Sie nach dem Gespräch fest, dass Ihnen der Vermieter zu neugierig ist oder aus sonstigen Gründen die Chemie zwischen Ihnen nicht stimmt, können Sie immer noch einen Rückzieher machen.

Eigene Neugierde kann nicht schaden

Wer eine Wohnung sucht, sollte seinerseits alles fragen, was für ihn wichtig ist und was ihn interessiert. Mögen Sie es zum Beispiel ruhig, ist es gut zu wissen, ob in der Wohnung darüber eine kinderreiche Familie wohnt oder ein Berufsmusiker dort sein tägliches Übungsprogramm absolviert.

Sind Sie feierfreudig und haben gerne Gäste, sollten Sie sich nach dem Alter der Mitbewohner erkundigen. Haben Sie selbst Kinder, ist es nicht nur aus akustischen Gründen von Vorteil, wenn Sie nicht die einzigen Mieter mit Kindern im Haus sind.

Im Übrigen empfiehlt es sich, durch geschicktes Fragen herausbekommen, wie sich der Vermieter mit seinen Mietern im Allgemeinen verträgt. Wenn Sie den Eindruck haben, dass er mit einigen Mietern über Kreuz liegt, können Sie sich darauf einstellen, dass er längerfristig auch Ihnen gegenüber nicht immer freundlich reagieren wird.

Achten Sie beim Besichtigungstermin außerdem auf folgende Punkte, die manchmal untergehen. Machen Sie sich am besten eine Checkliste zum Mitnehmen zu folgenden Punkten, soweit sie Ihnen wichtig sind.

Öffnen Sie die Fenster und achten Sie darauf, was Sie wahrnehmen an Geräuschen, Gerüchen und so weiter.

Schauen Sie sich die Räume gut an, um zu überprüfen, ob Ihr Mobiliar hineinpasst. Nehmen Sie am besten gleich ein Metermaß mit.

Lassen sich große, nicht zerlegbare Möbelteile bis in die Wohnung bringen.

Schauen Sie sich um, ob für Ihren persönlichen Bedarf genügend Steckdosen, ein Fernseh- und ein Telefonanschluss vorhanden sind.

Klären Sie ab, wo Sie Waschmaschine und gegebenenfalls einen Trockner unterbringen können.

Fragen Sie nach der Renovierung, ob am Anfang oder Ende der Mietzeit.

Fragen Sie nach Garage oder Kfz-Stellplatz.

Klären Sie, ob Möbel vom Vorgänger wie zum Beispiel eine Einbauküche übernommen werden sollen.

Ansonsten gilt: Pünktliches Erscheinen ist Pflicht! Der äußere Eindruck darf nicht unterschätzt werden. Ordentliche und saubere Kleidung und eine gepflegte Frisur gehören dazu, aber keine Übertreibungen. Vermieter sind auch nur Menschen. Geschenke wie Blumen oder Sekt sollte man bei unbekannten Vermietern lieber sein lassen. Das erweckt den Eindruck, man hielte den Vermieter für bestechlich.

Mieter suchen und finden – gar nicht so einfach

Es gibt verschiedene Gründe, weshalb sich Vermieter ihre Mieter gern selbst aussuchen und keinen Makler beauftragen. Zum einen ist der Ruf von Wohnungsmaklern nicht der beste. Es entsteht schnell der Eindruck, dass Wohnungsvermittler ihr Geld, also die Provision, zu leicht verdienen. Das mag in Städten mit Wohnungsknappheit wie zum Beispiel München der Fall sein. In anderen Städten wie Leipzig gibt es ein Wohnungsüberangebot. Hier müssen Makler richtig was tun fürs Geld.

Das heißt aber auch, dass in Städten mit Wohnungsüberangebot nicht der Mieter wie üblich, sondern der Vermieter die Provision zahlt. Zahlen muss eben, wer am kürzen Hebel sitzt. Das ist aber auch ein weiterer Grund, weshalb Vermieter hier zumeist auf Makler verzichten. Wer will schon für eine Dienstleistung zahlen, wenn es ohne geht? Außerdem verlassen sich viele Vermieter lieber bei der Mieterauswahl auf ihr Bauchgefühl. Schließlich wollen sie ihr Eigentum nicht jedermann überlassen.

Wie aber richtig vorgehen, wenn man vermeiden möchte, an Mietnomaden zu geraten? Was ist von Nachmieterangeboten des Vormieters zu halten? Oder wie geht man am besten bei der Suche nach dem Idealmieter vor? Da kann schon das richtige Inserat entscheidend sein und natürlich auch das persönliche Kennenlernen.

Vorsicht vor Mietnomaden

Wer die Zeitung aufschlägt oder Fernsehen schaut, sieht manchmal Dinge, die kaum zu glauben sind: Bilder von vermüllten Wohnungen, die sogenannte http://www.hausblick.de/vermieten-mieter-vertraege/glossar-mieterwechsel/entry/219-mietnomaden Mietnomaden hinterlassen haben. Tatsächlich gibt es sie, aber nicht so oft, wie durch die Medien vermittelt wird.

Kriminelle Mietinteressenten sind eher die Ausnahme

Viele Fernsehsendungen oder Zeitungsberichte zum Thema Mietnomaden sind gestellt oder maßlos übertrieben. Denn echte Mietnomaden sind kriminell, wie man der Definition unschwer entnehmen kann. Was sie betreiben, sind eindeutig betrügerische Machenschaften, die strafrechtlich verfolgt werden. Und so viele Verbrecher sind dann letztlich doch nicht unter dem Gros der Wohnungssuchenden! Sie bilden eher die Ausnahme. Dennoch heißt es »Aufgepasst!«. Wen es als Vermieter trifft, den trifft es hart.

Mietnomaden sind Personen, die mit der Absicht in eine Mietwohnung einziehen, keine Miete zu zahlen, und nach Aufdeckung der Zahlungsunwilligkeit weiterziehen, ohne die Mietschulden zu begleichen. Mal handelt es sich um sozial schwache Familien, die unter Umständen ohne Verschulden in diese Situation geraten sind, mal sind es zahlungsunwillige Personen, die das mieterfreundliche deutsche Recht mit erheblicher krimineller Energie missbrauchen. Sie mindern die Wohnungsmiete wegen angeblicher Mängel und bleiben dabei stets etwas weniger als zwei Monatsmieten im Rückstand, sodass eine Kündigung juristisch nicht ganz einfach ist. Häufig werden dabei vor dem Einzug dem Vermieter falsche oder unzureichende Angaben gemacht (etwa die Verschleierung des Einkommens). Da sich solche Leute nicht für die Wohnung verantwortlich fühlen und sie häufig fluchtartig bei Nacht und Nebel verlassen, sieht die Wohnung hinterher dementsprechend aus.

Typische Mietnomaden haben ein paar Tricks im Repertoire. Die werden ihnen aber in Zukunft nichts mehr nützen. Denn der Gesetzgeber hat dem illegalen Treiben einen Riegel vorgeschoben. Daher sollten Vermieter auf jeden Fall wissen, wie sie im Fall des Falles am effektivsten gegen Mietnomaden vorgehen können. Informieren Sie sich deshalb anhand der Übersicht im Kasten »Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 hilft im Kampf gegen Mietnomaden«, welches Instrumentarium Ihnen der Gesetzgeber im Kampf gegen Mietnomaden an die Hand gegeben hat.

Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 hilft im Kampf gegen Mietnomaden

Die am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Mietrechtsreform bietet unter anderem vor Mietnomaden einen verbesserten Schutz, indem der Vermieter anders als bisher die Wohnung leichter räumen lassen kann. So ist der bei Mietnomaden beliebte Trick, den großen Unbekannten vorzuschieben, um die Räumung zu verhindern, ein Auslaufmodell. Man überließ die Wohnung einer anderen Person, ohne den Vermieter darüber zu informieren, geschweige denn eine Genehmigung einzuholen. Das war für den Vermieter äußerst misslich, denn bisher brauchte er einen Titel gegen alle erwachsenen Personen, die in der Wohnung lebten. Nur dann ließ sich ein Räumungsurteil praktisch umsetzen. Das ist jetzt nicht mehr erforderlich, wenn er erst in der Gerichtsverhandlung von dem großen Unbekannten erfährt.

Außerdem muss der säumige Mieter jetzt Geld hinterlegen, wenn der Vermieter eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Mietverhältnis verbindet. Dann ordnet das Gericht für die nach der Klageerhebung fällig werdenden Mietzahlungen die Hinterlegung eines bestimmten Geldbetrags an. Zahlt der Mieter nicht, kann das Gericht die Räumung durch einstweilige Verfügung anordnen. Der Vermieter muss nicht mehr warten, bis über seine Räumungsklage entschieden wird, und sich die Mietrückstände immer mehr anhäufen.

Als Vermieter sollten Sie, wenn Sie sich zu dieser Art der Zwangsräumung entschließen, unbedingt von einem Fachanwalt für Mietrecht vertreten lassen, damit die richtigen Anträge beizeiten bei Gericht gestellt werden.

Vermieter sollten versuchen, Mietnomaden und eventuell säumige Mieter schon im Vorfeld auszumustern, zum Beispiel indem sie von ihnen Bonitätsauskünfte verlangen.

Um heikle Fälle unter den Mietinteressenten herauszufiltern, ist zum Beispiel die Schufa-Eigenauskunft eine ganz gute Methode. Näheres dazu und was man sonst noch tun kann, erfahren Sie in Kapitel 3. Auch über Mietnomadendateien lassen sich besonders schlimme Exemplare dieser Spezies ausfindig machen.

Unabhängig von der Zahlungsunwilligkeit und mangelndem Ordnungssinn gibt es für Vermieter noch einige Gründe mehr, warum sie den einen Mietinteressenten einem anderen vorziehen. Das ist ihr gutes Recht. Deshalb gilt es hier, systematisch vorzugehen.

Das ist aber gar nicht so einfach, denn beim Besichtigungstermin zeigen sich die meisten Mietinteressenten von ihrer besten Seite – zumindest wenn sie den Empfehlungen aus diesem Kapitel folgen. Deshalb gilt es für Vermieter, zunächst mehrere mögliche Mieter finden, um eine Auswahl zu haben. Und dazu muss man wissen, welche Möglichkeiten infrage kommen.

Nachmietervorschlag durch den Vormieter

Auszugswillige Mieter haben oft im Freundes- und Bekanntenkreis Leute, die an der frei werdenden Wohnung interessiert sind. Da bietet es sich für den Nochmieter an, die betreffende Person dem Vermieter zusammen mit der Kündigung zu präsentieren. Ist ja auch für alle Beteiligten durchaus interessant.

Der Neue kennt die Wohnung schon, weiß also, was ihn erwartet. Außerdem übernimmt er unter Umständen Einbauten wie zum Beispiel die Küche vom Vormieter, weil beide sich untereinander schon geeinigt haben. Und der Vermieter kann sich die aufwendige Mietersuche sparen. Das ist auch wunderbar, wenn die Chemie und der Rest stimmen. Allerdings sollten sich die Beteiligten über die rechtliche Seite der Nachmieterstellung im Klaren sein.

Oft falsche Vorstellungen über Nachmieter

Der Nachmieter tritt nicht automatisch in den bestehenden Vertrag ein, der endet mit Ablauf der Kündigungsfrist des alten Vertrags. Es muss ein neuer Mietvertrag geschlossen werden. Der Nachmieter kann zwar auch in den alten Vertrag eintreten, aber nur wenn der Vermieter damit einverstanden ist. Das wird selten vorkommen. Schließlich ist jede Neuvermietung eine willkommene Gelegenheit, die Miete anzuheben.

Auszugswillige Mieter sollten potenziellen Nachmietern nicht den Mund unnötig wässrig machen mit der bisherigen Miethöhe. Das kann zu einer falschen Erwartungshaltung beim Interessenten führen. Und Vermieter reagieren verärgert, wenn man sich in ihre Vertragsverhandlungen einmischt.

Der Vermieter muss mitspielen

Die Nachmieterreglung funktioniert nur, wenn der Vermieter mitmacht. Generell haben Mieter nur ausnahmsweise das Recht, einen Nachmieter zu stellen. Das ist zum Beispiel so, wenn der Mietvertrag eine sogenannte Ersatzmieterklausel enthält. Dann kann der Vormieter verlangen, dass der Vermieter einer vorzeitigen Vertragsaufhebung vor Ablauf der regulären Kündigungsfrist von drei Monaten zustimmt oder seine Zustimmung zum Eintritt eines Nachmieters in den bestehenden Mietvertrag erteilt. Derartige Vertragsvereinbarungen kommen aber in normalen Wohnraummietverträgen selten vor.

Über das Recht, einen Nachmieter stellen zu dürfen, um vorzeitig aus einem Mietvertrag herauszukommen, bestehen auf Mieterseite immer noch erhebliche Fehlvorstellungen. Zum Beispiel glauben viele, es genüge, drei Nachmieter zu benennen. Dass dem nicht so ist, können Sie in Kapitel 19 zum Thema Kündigung nachlesen.

Bei der Mietersuche aktiv vorgehen

Wenn sich kein vom Vormieter empfohlener Nachmieter findet oder der Vermieter sich lieber selbst um die Nachfolge kümmert, ist aktives Suchen angesagt. Die normale Kündigungsfrist für Mieter beträgt seit der Mietrechtsreform von 2002 nur noch drei Monate. Das gilt auch, wenn der Vertrag schon ein bisschen älter ist und eine längere Kündigungsfrist vorsieht.

Außerdem müssen Mietinteressenten, die infrage kommen, selbst oft Kündigungsfristen einhalten, sodass ein nahtloser Übergang von Aus- und Einzug nicht immer klappt. Das führt unter Umständen zu kostspieligen Leerständen. Der Vermieter hat nicht nur Mietausfälle. Er bleibt auch auf den fixen Nebenkosten der leer stehenden Wohnung sitzen. Die darf er nicht auf die übrigen Mieter umlegen, auch wenn dies oft aus Unwissenheit geschieht.

In den meisten Fällen unerlässlich: Inserat aufgeben

Von allein findet sich selten ein Mieter, wenn es sich nicht gerade zufällig herumgesprochen hat, dass die Wohnung demnächst frei wird. Und Mieter aus dem Freundes- oder Bekanntenkreis können problematisch werden. Denn auch hier haben Vermieter keine Garantie, dass das Verhältnis immer ungetrübt sein wird. Und dann wird es besonders unangenehm, wenn man sich zum Beispiel wegen einer Mietminderung oder -erhöhung vor Gericht wiedersieht.

Deshalb werden Vermieter in vielen Fällen nicht umhinkommen, ein Inserat aufzugeben, mit dem sie ihre Wohnung anbieten. Wer sich das ersparen will, kann einen Makler einschalten. Lesen Sie hierzu in Kapitel 2, wie dann die Wohnungs- beziehungsweise Mietersuche abläuft.

Wer lieber auf das eigene Bauchgefühl bei der Mietersuche vertraut und per Inserat selbst sucht, muss aufpassen. Die Angaben in dem Inserat müssen wahr sein, dürfen die Wohnung aber durchaus positiv darstellen – nur nicht besser, als sie in Wirklichkeit ist. Das ist genauso wie beim Gebrauchtwagenangebot. Falsche Angaben können zur Haftung führen.

Sparen Sie nicht an der falschen Stelle. Geben Sie Ihrem Inserat eine Überschrift, die die Aufmerksamkeit Ihres Wunschkandidaten erregt. Sprechen Sie ihn gezielt an, um eine gewisse Vorauswahl zu erreichen. Eine hochpreisige Wohnung in Bestlage einer Großstadt lässt sich zum Beispiel als »luxuriöse Wohnung in Promilage« anpreisen, eine Wohnung in einem sanierten Altstadtteil dagegen eher als »Wohnen im Szeneviertel«.

In den meisten Fällen inserieren Vermieter in der Lokalpresse. Wer diesen Weg geht, sollte nicht nur zum Wochenende, sondern zweimal in der Woche inserieren. Dann ist die Ausbeute größer, was zumindest in Gegenden mit Wohnungsüberschuss unverzichtbar ist. Und immer dran denken: Auch die vielen örtlichen Anzeigenblätter werden von Mietinteressen durchgesehen. Hier sind die Inserate außerdem oft günstiger.

Wenn Ihnen die Inspiration für eine attraktiv formulierte Anzeige fehlt, hilft vorab ein Blick in den Immobilienteil der infrage kommenden Blätter oder in die einschlägigen Internetportale. Hier finden Sie alles: Anzeigen, die sich vor Originalität überschlagen, Inserate, die pfiffig und animierend sind, und absolut nichtssagende Anzeigen. Entscheiden Sie selbst, was in Ihrem Fall am sinnvollsten ist.

Auf jeden Fall sollte das Inserat unabhängig von seiner Originalität bestimmte Informationen enthalten, um von Anfang an bei den Wohnungssuchenden die Spreu von Weizen zu trennen. Dazu zählen

Lage der Wohnung,

Größe der Wohnung,

Anzahl der Zimmer,

Höhe der Miete,

Nebenkostenvorauszahlung,

Höhe der Kaution,
möglicher Mietbeginn,

Übernahmen von Einbauten,

Zustand der Wohnung beziehungsweise Renovierungsbedürftigkeit,
besondere Vorteile wie etwa Kfz-Stellplatz oder Fahrstuhl.

Bloß nicht die Bude einrennen lassen

Je nachdem, wo das zu vermietende Objekt liegt, ist das Interesse groß. In diesem Fall müssen Vermieter damit rechnen, dass ihnen die Bude eingerannt wird. Das können sie sich in der Regel zeitlich nicht erlauben, und Nochmietern ist es nicht zumutbar, dass Karawanen durch ihre Wohnung ziehen. Aber auch wenn die Nachfrage nicht riesig ist, sollten Vermieter nicht gleich aus Bequemlichkeit den Erstbesten nehmen.

Besser ist es, zunächst eine Vorauswahl zu treffen. Mehr als zwei bis drei Kandidaten pro Termin sollten aber nicht eingeladen werden, es sei denn, die Wohnung steht leer. Dann braucht der Vermieter jedenfalls nicht mit dem Widerstand eines genervten Nochmieters zu rechen.

Außerdem ist ein persönliches Kennenlernen leichter möglich, wenn das erste Treffen etwas individueller gestaltet wird. Für so ein erstes Gespräch zwischen den künftigen Vertragsparteien sollte man sich Zeit nehmen. Zwischen Tür und Angel lassen sich »gute« Mietinteressenten auch nicht gern abfertigen.

Unterscheiden Sie zwischen dem ersten Eindruck binnen weniger Sekunden und dem zweiten Eindruck nach dem Kennenlerngespräch. Ist der erste Eindruck negativ, sollten Sie nicht gleich »Nein« sagen. Ist der zweite auch negativ, sollten Sie lieber einen anderen Mieter suchen. Ein gesundes Bauchgefühl täuscht selten.

2

Wohnungssuche per Makler

In diesem Kapitel

Dann wird Maklerprovision fällig

Wann sich die Provision vermeiden lässt

Ohne Hauptvertrag läuft gar nichts

Keine Zahlungspflicht bei Schlechtberatung

Die Wohnungssuche kann sich für Mieter ganz schön schwierig gestalten, selbst wenn sie den Empfehlungen aus Kapitel 1 folgen. Zwar gibt es in jeder Lokalzeitung mindestens einmal die Woche einen großen Anzeigenteil, in denen Vermieter ihre Wohnungen provisionsfrei feilbieten, und auch das Internet kann sehr hilfreich sein. Wenn es aber schnell gehen muss, lässt sich die Einschaltung eines Maklers nicht vermeiden – auch wenn die Provision oder Courtage besonders schmerzt.

Tatsächlich verfügen Makler oft über einen größeren Bestand an Mietobjekten und können Mietinteressenten oft etwas Passendes anbieten. Dem neu ernannten Chefarzt eine Villa im Grünen, dem Studenten eine möblierte Bude.

Auch für Vermieter gibt es viele Gründe, lieber einen Makler zwischenzuschalten, als sich selbst um die Vermietung zu bemühen. Allein der zeitliche Aufwand, den eine Neuvermietung erfordert, ist für Berufstätige kaum zu bewältigen. Das gilt erst recht, wenn man nicht vor Ort wohnt. Außerdem sind Makler Profis, wenn es darum geht, die Spreu vom Weizen zu trennen. Schließlich möchte ein Vermieter seriöse Mieter haben, ist aber oft nicht erfahren genug, um zum Beispiel Mietnomaden zu erkennen. Er ist es ja auch nicht, der am Ende den Maklerlohn zahlen muss. Das ist in den meisten Fällen der Mieter. Und der fragt sich angesichts der ohnehin schon hohen Kosten, die mit einem Umzug zwangsläufig verbunden sind, ob er den Makler wirklich zahlen muss. Das muss er tatsächlich nicht immer. Schon bei der Auftragserteilung machen Makler Fehler, von denen Wohnungssuchende profitieren können. Aber auch bei einer wirtschaftlichen Verbandelung zwischen Vermieter und Makler oder bei schlechter Leistung haben Mieter grundsätzlich eine Möglichkeit, diese Kosten einzusparen. Deshalb sollten Mieter sich anhand der folgenden Ausführungen informieren, wann sie Provision oder Courtage, wie man auch sagt, zahlen müssen und wann nicht.

Wann Mieter Maklerprovision zahlen müssen

Es heißt zwar oft, es sei ungerecht, dass Mieter den Makler zahlen müssen, obwohl der Vermieter dem Makler die Wohnung zur Vermietung an die Hand gegeben habe. Aber ganz so ungerecht ist die Welt nicht. In manchen Gegenden von Deutschland reguliert sich der Markt von selbst. So ist es in Städten wie Leipzig üblich, dass die Vermieter den Makler zahlen.

Also erst einmal schauen, wer hier am längeren Hebel sitzt und gezielt provisionsfreie Angebote verfolgen. Die Regelung, wie man sie in anderen Ländern antrifft, dass der Vermieter immer die Maklerkosten trägt, ist auch nicht unbedingt besser. Denn von einem können Sie ausgehen: Diese Kosten werden bei der Miethöhe einkalkuliert.

In der Regel bleiben die Kosten aber am Mieter hängen. Deshalb ist es gut zu wissen, was auf einen zukommen kann und wie sich die Provision vielleicht doch umgehen lässt.

Bis zu zwei Monatsmieten sind erlaubt

Dass Makler nicht umsonst arbeiten, wird Ihnen klar sein. Trotzdem kann man sich oft nicht des Eindrucks erwehren, dass die Provision leicht verdientes Geld ist. Immerhin streichen Makler für vermittelte Mietwohnungen bis zu zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer ein. Berechnungsgrundlage ist immer die monatliche Kaltmiete, also der Mietanteil, von dem alle Nebenkosten abgezogen werden. So sieht es das Wohnraumvermittlungsgesetz vor.

Da die Mehrwertsteuer zurzeit 19 Prozent ausmacht, liest sich das in den Anzeigen dann so: 2,38 MM Provision. Das bedeutet bei einer Kaltmiete von 620 Euro eine Provisionshöhe von 1475,60 Euro.

Nicht gerade wenig, wenn man noch dazu eine Kaution zahlen muss. Die hat allerdings nichts mit dem Makler zu tun, und man bekommt sie in der Regel zum Mietende wieder zurück. Denn die will der Vermieter in der Regel zu Mietbeginn nur zu seiner Sicherheit. Auf jeden Fall ist es angesichts der Kostenbelastung einen Versuch wert, um die Höhe der Provision zu feilschen.

In strukturschwachen Gebieten darf es auch mal weniger sein. Nutzen Sie Ihre Verhandlungsposition. Auch für einen Makler gilt die Redewendung »Besser ein Spatz in der Hand als eine Taube auf dem Dach«. Eine weitere Sparmöglichkeit bieten Maklerportale. Hier werden Mietinteressenten für einen bestimmten Einstiegspreis Wohnungen nachgewiesen. Ob das allerdings immer den Makler vor Ort ersetzt?

Erfolgt die Wohnungssuche per Makler, weil Sie berufsbedingt eine neue Bleibe suchen, können Sie Geld sparen, indem Sie die Kosten steuerlich als Werbungskosten geltend machen. Das muss das Finanzamt anerkennen.

Makler geben nicht so schnell auf

Makler arbeiten mit einer Mischkalkulation. Auch wenn Sie nicht viel Arbeit und finanzielle Aufwendungen verursachen, kann das bei einem anderen Kunden ganz anders aussehen. Schwarze Schafe, die ohne echte Leistung abkassieren wollen, gibt es allerdings in jeder Branche.

»Immobilienmakler« ist keine geschützte Berufsbezeichnung in Deutschland. Eine behördliche Erlaubnis nach der Gewerbeordnung genügt, um Immobilien zum Verkauf oder zur Vermietung feilzubieten. Alles, was Ihnen hier an Qualifikation genannt wird, wie etwa »Geprüfter Immobilienmakler«, ist freiwillig geschehen. Mietinteressenten sollten auf jeden Fall auf derartige Qualifikationsmerkmale achten.

Mitunter unterlaufen selbst erfahrenen Maklern aber auch teure Fehler. Deshalb sollten Sie wissen, wann Sie Provision zahlen müssen und wann nicht. Achten Sie auf folgende Kriterien:

Sie müssen den Makler beauftragt haben.

Der Makler muss Sie auf Ihre Provisionspflicht hinweisen.

Der Makler muss Ihnen ein bestimmtes Objekt nachweisen oder vermitteln.

Es muss zum Vertragsschluss zwischen Mieter und Vermieter über die vom Makler benannte Wohnung kommen.

Werden diese vier Kriterien nicht alle erfüllt, müssen Sie nicht zahlen. Da liegt es nahe, mal genauer hinzuschauen. Unter Umständen profitieren Sie von Fehlern, die der Makler macht. Das kommt immer wieder vor.

Hüten Sie sich davor, einen Makler austricksen zu wollen, indem Sie zum Beispiel einen Strohmann vorschicken, der für Sie eine Wohnung sucht, damit Sie dann hinter dem Rücken des Maklers den Vertrag mit dem Vermieter abschließen können. Makler kennen hier kein Pardon. Zur Not bitten sie den Strohmann zur Kasse.

Makler müssen einen verbindlichen Auftrag haben

Wenn Sie sich als potenzieller Mieter an einen Makler wenden, damit dieser für Sie eine Wohnung sucht, erteilen Sie ihm damit schon einen verbindlichen Auftrag. Das gilt auch dann, wenn zum Beispiel Ihr Ehepartner den Kontakt aufnimmt, das Exposé aber an Sie beide geht. Dadurch kommt ein Vertrag mit Ihnen beiden zustande.

Sie verpflichten sich selbst dann persönlich gegenüber einem Makler, wenn Sie für eine andere Person ein geeignetes Objekt finden wollen. Suchen Sie zum Beispiel eine Mietwohnung für Ihre Eltern, müssen Sie bei Abschluss eines Hauptvertrags die Provision zahlen.

Es spielt auch keine Rolle, ob Sie ursprünglich mit dem Inhaber eines Maklergeschäfts zu tun hatten oder mit einem Angestellten. Der Auftrag gilt geschäftsbezogen und nicht personenbezogen.

Sie suchen in Ihrer neuen Heimatstadt eine Wohnung, es muss aber schnell gehen. Deshalb wenden Sie sich an eine große Immobilienmaklerfirma. Bedient werden Sie von einer freundlichen Mitarbeiterin, die Ihren Auftrag dankend annimmt und Ihnen verschiedene Objekte nennt. Als Sie sich für eine Wohnung entscheiden, ist die Mitarbeiterin, mit der Sie ausschließlich zu tun hatten, aus der Firma ausgeschieden. Die Provision müssen Sie dennoch zahlen.

Besondere Formerfordernisse sind für eine wirksame Maklerbeauftragung nicht erforderlich. Begehen Sie nicht den Fehler zu glauben, ein Vertrag kommt immer erst dann zustande, wenn etwas unterschrieben worden ist.

Der Auftrag muss nicht schriftlich mit Unterschrift erteilt werden. Er kommt auch per E-Mail zustande. Es nutzt Ihnen also nichts, wenn Sie vom Makler eine Auftragsbestätigung per Mail bekommen und hinterher behaupten, diese nicht gelesen zu haben.

Dennoch gehen erfahrene Makler normalerweise auf Nummer sicher und schließen mit Ihnen einen schriftlichen Vertrag samt Unterschrift ab. Das dient der Beweiserleichterung, wenn hinterher darüber gestritten wird, ob nun ein verbindlicher Auftrag zustande gekommen ist oder nicht.

Manchmal bieten Vermieter auch mehreren Maklern eine Wohnung zur Vermittlung an. In diesem Fall laufen Sie als Mietinteressent Gefahr, dass Ihnen mehrere Makler ein und dasselbe Objekt anbieten. Am Ende will jeder sein Geld. Sie müssen aber nicht doppelt zahlen. Haben Sie das Objekt schon vorher gekannt, entfällt die Provisionspflicht gegenüber dem zweiten Makler wegen »Vorkenntnis«.

Widersprechen Sie vorsorglich. Teilen Sie dem Zweit- und gegebenenfalls dem Drittmakler schriftlich Folgendes mit: »Hiermit zeige ich an, dass ich die Wohnung XY gemietet habe. Ursächlich für das Geschäft war Makler XY. Er vermittelte den Erstkontakt. Ich widerspreche rein vorsorglich Ihren Ansprüchen.«

Das Provisionsverlangen muss eindeutig sein

Es ist keineswegs selbstverständlich, dass ein Makler vom Wohnungssuchenden Geld verlangt. Oft liest man ausdrücklich von einer provisionsfreien Vermittlung. Dann bekommt der Makler sein Geld vom Vermieter.

Soll der Mieter aber derjenige sein, der zahlt, muss der Makler eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er nicht umsonst für ihn tätig wird. Das geschieht normalerweise dadurch, dass er in seinem Aushang, im Inserat oder im Internet ausdrücklich auf die Provisionspflicht des Mietinteressenten hinweist.

Erfahren Sie erst durch das übersandte Exposé von der Provisionspflicht, müssen Sie nur zahlen, wenn Sie jetzt weitere Maklerdienste in Anspruch nehmen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren. Geschieht dies nicht, können Sie sich dumm stellen und die Zahlung verweigern. Das können Sie selbst dann, wenn Sie sich selbst um einen Kontakt zum Vermieter bemühen, indem Sie vom Makler zwar von der Lage des Objekts erfahren haben, aber ansonsten auf eigene Faust nachforschen, wer der Eigentümer ist. Das kann zum Beispiel geschehen, indem man Mieter des Hauses nach dem Eigentümer fragt. Ob der dann mitspielt, steht auf einem anderen Blatt.

Oft bieten Vermieter ihre Wohnung über einen Makler, aber gleichzeitig auch privat an. Deshalb sollten Sie, selbst wenn Sie einen Makler schon beauftragt haben und die Wohnung letztlich über den direkten Kontakt mit dem Vermieter genommen haben, den Vermieter um eine schriftliche Bestätigung des Direktkontakts bitten. Denn Makler geben nicht so schnell klein bei.

Wenn Makler merken, dass ihnen die Felle davonschwimmen, versuchen sie unter Umständen doch noch den Provisionsanspruch zu retten. Sie kontaktieren den Mietinteressenten und bieten ihm weitere Maklerdienstleistungen wie zum Beispiel einen Besichtigungstermin an. Bloß nicht darauf hereinfallen. Am besten nur mitteilen, dass sich die Sache erledigt hat. Und gegebenenfalls eine schriftliche Bescheinigung des Vermieters über den anderweitig zustande gekommenen Kontakt bereithalten.

Der Makler muss ein Objekt nachweisen

Der von Ihnen beauftragte Makler muss Ihnen nicht nur konkrete Objekte, sondern auch Namen und Anschrift der Vermieter nennen, es sei denn, Sie wollen vorerst nicht mehr wissen.

Mieten Sie die Wohnung dann zum Beispiel über einen anderen Makler an, entfällt die Provisionspflicht gegenüber dem ersten Makler nicht. Der hat Ihnen schließlich das Objekt »nachgewiesen«.

Beachten Sie in derartigen Fällen die Empfehlung im Abschnitt »Makler müssen einen verbindlichen Auftrag haben« weiter vorn in diesem Kapitel, den zweiten Makler über das Angebot des ersten Maklers in Kenntnis zu setzen.

Am Schluss muss ein Mietvertrag stehen

Erst wenn Sie mit dem Vermieter einen Mietvertrag abgeschlossen haben, ist eine Provision fällig. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vertrag inhaltlich vom ursprünglichen Angebot abweicht, weil der Vermieter zum Beispiel mit der Miete heruntergegangen ist. Selbst wenn er das Objekt ursprünglich verkaufen wollte und sich jetzt zur Vermietung entschlossen hat, ändert das am Anspruch des Maklers nichts.

Sie interessieren sich schon seit Längerem für eine bestimmte Wohnung, die Ihnen allerdings bislang zu teuer erschien. Auf der Suche nach einer günstigeren Wohnung stellen Sie fest, dass Ihre Wunschwohnung offenbar auch von anderen Interessenten für zu teuer gehalten wird. Die Wohnung wird immer noch angeboten, jetzt aber 100 Euro günstiger. Wenn Sie sich jetzt an den Eigentümer wenden, um die Anmietung unter Dach und Fach zu bringen, bleibt es dennoch bei der Provisionspflicht – allerdings auf Grundlage der geringeren Miete.

Dabei bleibt es auch, wenn nicht Sie als Auftraggeber den Vertrag abschließen, sondern zum Beispiel Ihre Eltern oder Ihr Ehepartner. Profitieren Sie vom Hauptvertrag, weil Sie (mit-)einziehen, bleiben Sie dem Makler gegenüber in der Pflicht.

Wenn Sie Maklerinformationen an andere Interessenten weiterleiten und dem Makler dadurch die Provision durch die Lappen geht, machen Sie sich schadensersatzpflichtig. Lassen Sie besser die Finger davon.

Wenn Sie ein Mietobjekt bereits kannten, weil Sie zum Beispiel in der Nachbarschaft wohnen, ändert das nichts an den Ansprüchen des Maklers, sofern er, etwa durch die Herstellung des Kontakts zum Vermieter, am Abschluss des Mietvertrags maßgeblich beteiligt war.

Sie wissen, dass drei Häuser weiter eine Wohnung frei wird, kennen aber den Eigentümer nicht. Wird er Ihnen vom Makler genannt, hat er den Mietvertrag »mitverursacht«. Sie kommen um die Provision nicht herum.

Manche Maklerverträge sehen vor, dass auch ohne Hauptvertrag ein Aufwendungsersatz zu zahlen ist. Bei Mietwohnungen ist das nur zulässig, wenn die Auslagen eine Monatsmiete übersteigen. Das muss der Makler aber nachweisen, was ihm in der Regel nicht gelingen wird. Vorschussleistungen dürfen überhaupt nicht verlangt werden.

Wann Mieter keine Provision zahlen müssen

Es gibt allerdings Fälle, bei denen zwar ein Makler im Spiel ist, der Mieter aber dennoch nach Abschluss des Mietvertrags keine Provision zahlen muss. Schauen Sie daher genau auf das Verhältnis zwischen Makler und Vermieter.

Wenn der Makler mit dem Vermieter wirtschaftlich verbandelt ist

Stehen der Vermieter und der Makler wirtschaftlich in Beziehung oder sind sie gar identisch, hat der Makler eigentlich keinen Provisionsanspruch. Bei Mietwohnungen darf keine Vereinbarung getroffen werden, die dieses Verbot aushebelt. Anders sieht es dagegen aus, wenn der Vermieter und der Makler persönlich oder familiär verbunden sind. Das hat wiederum keinen Einfluss auf die Provisionspflicht.

Die Ehefrau des Vermieters ist Maklerin und hat Ihnen dessen Eigentumswohnung als Mietobjekt nachgewiesen. In diesem Fall müssen Sie in den sauren Apfel beißen und zahlen.

In Wohnungseigentumsanlagen kommt es vor, dass der Verwalter gleichzeitig die Vermietung für einzelne Eigentümer übernimmt. Dann kommen Sie um die Vermittlungsprovision nicht herum, solange der Verwalter nicht für die Verwaltung der konkreten Wohnung zuständig ist, sondern nur das Gemeinschaftseigentum betreut. Anders sähe es aus, wenn er zum Beispiel im Auftrag einzelner Eigentümer deren Betriebskostenabrechnung erstellt.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage verdient sich noch ein bisschen Geld als Makler dazu. Er vermittelt die von ihm betreuten Wohnungen an Mietinteressenten weiter. Das geht bei Eigentümern, deren Wohnung er nicht direkt verwaltet. Hier kann er Provision verlangen. Die Wohnung einer älteren Eigentümerin, für die er die Betriebskostenabrechnung regelmäßig macht, darf er zwar auch vermitteln, eine Provision bekommt er dafür aber nicht – jedenfalls nicht vom Mieter.

Es kann sich also lohnen, bei solchen Verhältnissen unauffällig nachzufragen. Denn oft sind sich die Beteiligten selbst nicht über dieses Verbot im Klaren. Auf keinen Fall sollten Sie mit der Tür ins Haus fallen und den Makler gleich darauf aufmerksam machen. Sonst bekommen Sie am Ende die Wohnung nicht.

Erfahren Sie erst später von der wirtschaftlichen Beziehung, können Sie die zu Unrecht gezahlte Provision zurückverlangen. Drohen Sie, wenn es nicht anders geht, dem Makler damit, ihn wegen Verstoßes gegen das Wohnraumvermittlungsgesetz anzuzeigen.

Trotz der eindeutigen Rechtslage versuchen Makler an »ihr Geld« zu kommen, indem sie die Provision als »Verwaltungsgebühr« deklarieren. Auch das ist unzulässig, weil es sich dabei um eine Umgehung des gesetzlichen Verbots handelt.

Wenn der Makler schlecht beraten hat

Hat Ihr Makler Sie schlecht oder falsch beraten, müssen Sie ebenfalls keine Provision zahlen. Sie können bereits geleistete Zahlungen zurückverlangen. Der Maklerlohn ist »verwirkt«. Es spielt keine Rolle, ob Ihnen tatsächlich ein Schaden entstanden ist. Sollten Sie jedoch infolge der Schlechtberatung wieder ausziehen und dadurch Aufwendungen haben, können Sie Schadensersatz verlangen.

Der Makler kann sich nicht ohne Weiteres damit herausreden, er habe die Wohnung nur vermittelt. Für die geforderte Provision hat er Ihnen gegenüber auch Beratungspflichten – zumindest wenn er weiß, worauf es Ihnen bei der Wohnung ankommt.

Es stellt sich heraus, dass sich die Wohnung keineswegs, wie gewünscht, in einer besseren Wohnlage befindet. Nachts ziehen Studenten laut grölend um die Häuser, was Ihnen als Auswärtigem nicht bekannt war. Sie ziehen aus und verlangen nicht nur die gezahlte Provision zurück, sondern auch die Umzugskosten als Schadensersatz.

3

Mietersuche und was Vermieter alles fragen dürfen

In diesem Kapitel

Fragen, die Vermieter stellen dürfen

Fragen, die Mieter nicht wahrheitsgemäß beantworten müssen

Was passieren kann, wenn Mieter nicht die Wahrheit sagen

Bonitätsüberprüfung durch den Vermieter

Ist die Traumwohnung nach langem Suchen gefunden, haben Sie als Mietinteressent noch lange nicht den Zuschlag vom Vermieter erhalten. Gerade für attraktive Wohnungen in Ballungsgebieten gibt es immer mehrere Interessenten, aus denen sich Vermieter den aus ihrer Sicht genehmsten heraussuchen können. Dabei spielt nicht nur Sympathie eine Rolle, sondern vor allem die Solvenz des künftigen Mieters. Das ist ja auch verständlich, denn Mietausfälle sind für Vermieter unangenehm. Schließlich steht und fällt die Finanzierung einer vermieteten Immobilie oft mit sicheren Mieteinnahmen.

Trotzdem kann man von einem Mieter nicht verlangen, dass er vor dem Vermieter sein Innerstes nach außen kehrt und die persönlichsten Dinge über sich preisgibt. Deshalb ist das Fragerecht des Vermieters begrenzt. Das gilt natürlich auch für Makler, die im Auftrag von Vermietern Wohnungen anbieten. Denn was Vermieter nicht fragen dürfen, ist auch Maklern nicht gestattet.

Deshalb sollten nicht nur Mietinteressenten Bescheid wissen, welche Fragen sie wahrheitsgemäß beantworten müssen. Auch Vermieter tun gut daran, ihre Grenzen zu erkennen. Letztendlich haben sie nichts von einem Mieter, der von seinem Recht zur Lüge Gebrauch macht. In diesem Kapitel erfahren Sie, wann Mieter Fragen nicht wahrheitsgemäß beantworten müssen und mit welchen erlaubten Möglichkeiten, sich Vermieter dennoch schützen können.

Drum prüfe, wer sich ewig bindet …

Auch wenn sich Mieter und Vermieter nicht oft sehen, weil zum Beispiel der Vermieter nicht im selben Haus wie sein neuer Vertragspartner wohnt, gibt es bei einer langjährigen Vertragsbindung wie einem Mietvertrag zahlreiche Gründe, weshalb man sich gegenseitig testen sollte. Einer der Hauptgründe ist dabei die Solvenz des Mieters. Ohne die ist alles für die Katz, mag der Mieter noch so nett sein. Wie also strategisch richtig vorgehen?

Unkonventionelle Methoden sind nicht immer die schlechtesten

Da ein Mietverhältnis ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis ist, sollten sich Mieter und Vermieter Zeit lassen und sich erst mal gegenseitig beschnuppern, bevor sie zum Vertragsschluss übergehen.

Dauerschuldverhältnis bedeutet, dass es sich um einen Vertrag handelt, der nicht durch eine einmalige Handlung erfüllt wird, sondern der Schuldner (der Mieter) zu wiederkehrenden Handlungen oder Unterlassungen verpflichtet ist. Gesetzlich geregelte Dauerschuldverhältnisse sind: Miete, Pacht, Darlehen oder Dienstvertrag. Alle Dauerschuldverhältnisse können aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt werden. Ein solcher wichtiger Grund liegt vor, wenn die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Es kommt nicht auf ein Verschulden des anderen an.

Mieter und Vermieter sollten sich eine gewisse Bedenkzeit ausbedingen. Ausnahmen bestätigen die Regel, wenn die Wohnung passt, die sonstigen Bedingungen erfüllt sind und die Chemie auf Anhieb stimmt.

Als Vermieter sind Sie verständlicherweise an ruhigen Mietern interessiert. Daher kann es ganz hilfreich sein, Mietinteressenten zu Hause anzurufen, um sich einen ersten akustischen Eindruck zu verschaffen. Ist der Fernseher überlaut oder im Hintergrund ein Zeter- und Mordiogeschrei zu hören, wird der Mieter auch bei Ihnen nicht besonders leise sein. Darüber hinaus kann ein Blick auf die Facebook-Seiten des Interessenten helfen, Partylöwen auszumustern.

Allzu neugierig dürfen Vermieter nicht sein

Es hat sich unter Vermietern eingebürgert, Mietinteressenten mit gezielten Fragen auf Herz und Nieren zu prüfen. Dass Wohnungssuchende das ihrerseits nicht so toll finden, liegt in der Natur der Fragen. Wen geht es schließlich etwas an, was man verdient? Auch allzu neugierige Fragen nach dem Privatleben kann und mag nicht jeder beantworten. Aber was soll man machen, wenn man die Wohnung unbedingt haben will?

Die Rechtsprechung besagt eindeutig, dass der Vermieter nicht alles fragen darf, was ihn interessiert. Das Fragerecht hat da seine Grenzen, wo das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters verletzt wird. Tabelle 3.1 gibt Auskunft darüber, welche Fragen zulässig sind und welche nicht.

Frage nach | Zulässig | unzulässig
Name, Adresse und Geburtsdatum | |
Familienstand, Getrenntleben | |
Arbeitseinkommen, Arbeitgeber und Dauer der Beschäftigung | |
sonstigen Einkommensverhältnissen | |
Einkommenspfändung, Verbraucherinsolvenz, Restschuldbefreiung | |
Mietkostenübernahme durch das Sozialamt oder den Grundsicherungsträger | |
Mietschulden | |
laufenden Ermittlungsverfahren, Vorstrafen | |
Schwangerschaft, Kinderwunsch | |
Krankheit, Behinderung, rechtliche Betreuung | |
politischer Gesinnung, Parteizugehörigkeit, Religionszugehörigkeit | |
Mitgliedschaft bei Gewerkschaften oder im Mieterverein | |
Nationalität, ethnischer Herkunft | |
Haustieren | |
Grund für die Wohnungssuche | |
Rechtsschutzversicherung | |
früherem Vertrag mit der Wohnungsgesellschaft | |
laufenden Krediten | |

Tabelle 3.1: Wonach ein Vermieter fragen darf und wonach nicht

Zulässig sind alle Fragen, die für das Vertragsverhältnis wichtig und deren Beantwortung dem Mietinteressenten zumutbar sind. Unzulässig sind dagegen Fragen, die diskriminierend sind und für die kein sachlicher Grund besteht.

Als Vermieter laufen Sie schnell Gefahr, mit diskriminierenden Fragen ein Eigentor zu schießen. Denn wer unverblümt Fragen stellt, die auf Rasse, ethnische Herkunft, Geschlecht, Religion oder Weltanschauung, Behinderung oder sexuelle Identität zielen, verstößt gegen das Antidiskriminierungsgesetz und muss am Ende vielleicht sogar Schmerzensgeld an den abgewiesenen Wohnungsbewerber zahlen. Selbst die Frage nach dem Alter kann schon solche Folgen haben, wenn der Eindruck entsteht, die Vermietung der Wohnung werde dem Mietinteressenten aus Altersgründen verweigert.

Darüber muss der Mietinteressent Auskunft erteilen

Grundsätzlich ist jede Partei selbst dafür verantwortlich, vom potenziellen Vertragspartner die für sie wichtigen Informationen zu erfragen. Deshalb muss ein Mieter von sich aus keine Auskünfte über seine persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse geben.

Ist der Mieter allerdings wegen Arbeitslosigkeit bereits bei Vertragsabschluss nicht in der Lage, die Miete dauerhaft aufzubringen, sieht es schon anders aus. Es nutzt später nichts, wenn er sein Schweigen damit rechtfertigt, er sei zu seiner wirtschaftlichen Situation nicht befragt worden. Denn in diesem Ausnahmefall hätte er den Vermieter auch ungefragt aufklären müssen. Ein typischer Fall ist die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung.

Aber auch wenn die Miete zum Beispiel 75 Prozent seines Einkommens ausmacht, muss der Wohnungssuchende von sich aus Farbe bekennen. Wer sich in solchen Fällen in Schweigen hüllt, kann sich im Ernstfall nicht erfolgreich darauf berufen, zu seiner Zahlungsfähigkeit nicht befragt worden zu sein. Das macht natürlich kein Mietinteressent. Deshalb geht es nur um die Folgen, wie ein Vermieter reagieren kann, wenn sich der Mietinteressent nicht an die Spielregeln gehalten hat und schummelt.

Wenn der Mietinteressent schummelt

Sicherlich haben Sie schon einmal vom Recht zur Lüge gehört. Das steht unter bestimmten Umständen auch einem Wohnungssuchenden zu, wenn der Vermieter unzulässige Fragen stellt.

Unzulässige Fragen dürfen falsch beantwortet werden

Die in Tabelle 3.1 als unzulässig eingestuften Fragen müssen Sie als Mietinteressent nicht beantworten. Wer allerdings auf eine Frage gar nicht antwortet oder eine Antwort ausdrücklich ablehnt, wird die Wohnung nicht bekommen. Was bleibt also übrig, als auf solche Fragen wahrheitswidrige Antworten zu geben. Rechtlich hat das keine negativen Folgen, denn der Vermieter darf den abgeschlossenen Mietvertrag nicht rückgängig machen.

Ein Vermieter tut gut daran, unzulässige Fragen gar nicht erst zu stellen. Dann läuft er auch nicht Gefahr, belogen zu werden. Und seriöse Mietinteressenten werden womöglich noch abgeschreckt, weil sie derartige Fragen einfach für unangemessen und unwürdig halten.

Zulässige Fragen lieber nicht falsch beantworten

Beantwortet ein Mietinteressent »zulässige« Fragen bewusst falsch oder klärt er den Vermieter von sich aus nicht darüber auf, dass er die Miete nicht zahlen kann, sieht die Sache anders aus. Hier riskiert er, entweder gar nicht in die Wohnung einziehen zu können oder die Wohnung wieder räumen zu müssen. Welche konkreten Schritte der Vermieter unternehmen darf, hängt davon ab, ob der Mieter die Wohnung bereits bezogen hat oder nicht.

Hat der Mieter die Wohnung noch nicht bezogen, darf der Vermieter den Mietvertrag wegen »arglistiger Täuschung« anfechten und dem Mieter den Einzug in die Wohnung verweigern. Durch die Anfechtung wird der bereits abgeschlossene Mietvertrag rückwirkend beseitigt.

Der Vermieter erfährt noch vor Einzug des von ihm ausgewählten Mieterpaars, dass deren vorvertragliche Behauptung »Wir sind verheiratet.« nicht richtig ist. Hier nutzt dem Mieter auch seine Versicherung »Ich will meine Freundin ohnehin mal heiraten!« nichts mehr. Der Vermieter kann den Mietvertrag durch folgende Erklärung aufheben: »Sie haben mich über Ihren Familienstand trotz ausdrücklicher Befragung getäuscht. Deshalb fechte ich den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung an. Sie sind nicht berechtigt, die Wohnung zu beziehen.« Der Mieter hat kein Recht, in die Wohnung einzuziehen.

Nach dem Einzug sieht es für den Mieter besser aus. Einerseits darf der Mietvertrag fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegt, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar macht. Darauf kommt es an. Andererseits ist ein eingezogener Mieter schützenswerter als ein nicht eingezogener.

Es kommt entscheidend darauf an, ob eine fristlose Kündigung noch verhältnismäßig ist, wenn sich der Mieter ansonsten als »ordentlich« erwiesen hat. Das gilt erst recht, wenn der Stein des Anstoßes in der Zwischenzeit beiseitegeräumt worden ist, weil der Mieter mittlerweile seine Freundin geheiratet hat oder der Arbeitslose wieder in Brot und Arbeit steht.

Was Vermieter sich sonst noch einfallen lassen, um den idealen Mieter zu finden

Gerade Vermieter, die schon einmal Pech hatten und Mietausfälle erleben mussten, neigen dazu, sämtliche Register zu ziehen, um das künftig zu verhindern. Sie begnügen sich dann nicht mit einer Selbstauskunft, sondern wünschen zusätzliche Informationen von einer unabhängigen Wirtschaftsauskunftei. Da steht die Schufa an erster Stelle.

Bonitätsauskunft von der Schufa

Misstrauische Vermieter wollen in der Regel eine Bonitätsauskunft über die Schufa. Das ist zulässig und läuft bei privaten Vermietern über die sogenannte Mieterselbstauskunft. Hierbei werden die Daten nicht direkt vom Vermieter angefordert, sondern der Mieter selbst beantragt die Auskunft und leitet sie an den Vermieter weiter. Als Mietinteressent ist man zwar nicht verpflichtet, eine Schufa-Auskunft vorzulegen. Verweigert der Mieter jedoch die Einholung der Auskunft, wird es in der Regel nichts mit dem Mietvertrag.

Allerdings kann der Mietinteressent verschiedene Auskünfte beziehen. Er kann zwischen der Schufa-Eigenauskunft und der Schufa-Verbraucherauskunft wählen. Von der Schufa-Eigenauskunft sind alle bei der Schufa gespeicherten Daten umfasst. Dies ist bei Schufa-Verbraucherauskunft nicht der Fall. Die Verbraucherauskunft enthält nur Daten, die zur Prüfung der Bonität des Wohnungssuchenden erforderlich sind. So kann sich der Mietinteressent darauf beschränken, dem Vermieter eine Verbraucherauskunft vorzulegen. Die kostet allerdings zurzeit 18,50 Euro. Diese Kosten muss der Vermieter nicht übernehmen.

Lassen Sie sich als Mieter auf eine Bonitätsauskunft ein, sollten Sie Daten in der Auskunft, die nichts mit Ihrer Bonität zu tun haben und die Sie dem Vermieter nicht bekannt geben möchten, einfach schwärzen.

Eine weitere Möglichkeit, Informationen über den Mietinteressierten zu bekommen, ist die Selbstauskunft. Verwenden sie zum Beispiel das folgende Muster.

Muster einer Mieterselbstauskunft

Freiwillige Mieterselbstauskunft (Zutreffendes bitte unterstreichen):

Bewerbung für Mietobjekt in (Adresse):

Mietinteressent (Ehegatte/Mitmieter)

Vorname, Name

Geburtsdatum

Staatsangehörigkeit

Personalausweisnummer:

Ausstellende Behörde:

Familienstand

Anschrift

Telefon

E-Mail

Derzeit ausgeübter Beruf

Arbeitgeber (Anschrift)

Beschäftigt seit

Nettoeinkommen in Euro

Weitere monatliche Einkünfte in Euro

Wir würden mit insgesamt (Anzahl) ___ Personen einziehen.
Davon sind Kinder im Alter von:

Ist Tierhaltung beabsichtigt? ja/nein

Wenn ja, bitte nähere Angaben zu Art und Umfang machen:

Ist einer der Mietinteressenten Raucher? ja/nein

Name und Anschrift des derzeitigen beziehungsweise des letzten Vermieters:

Gründe für den Wohnungswechsel:

Das derzeitige/letzte Mietverhältnis wurde gekündigt seitens des Mieters / des Vermieters / ist ungekündigt.

Es gibt/gab einen Rechtsstreit mit dem derzeitigen/letzten Vermieter.
ja/nein

Es bestehen Mietrückstände beim derzeitigen/letzten Vermieter. ja/nein

Ich/Wir gestatte(n) telefonische Referenzfragen beim derzeitigen/letzten Vermieter. ja/nein

Ich/Wir erhalte(n) einen monatlichen Mietzuschuss in Höhe von ___ Euro.

Gewünschter Mietbeginn: frühestens ___ spätestens _____

Bestehen oder bestanden in den letzten fünf Jahren Mahnverfahren oder Zahlungsklagen, Zwangsvollstreckungen, Verfahren zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung, Konkurs-, Vergleichs- oder Insolvenzverfahren? ja/nein

Wenn ja, welche:

Der Mietinteressent kann einen Bürgen für die Erfüllung des Mietvertrags benennen? ja/nein
wenn ja: Name und Anschrift

Ich/Wir erkläre(n), dass die vorstehenden Angaben vollständig und wahrheitsgemäß sind. Falsche Angaben berechtigen den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung beziehungsweise zur sofortigen Aufhebung des Vertrags.

Ort, Datum

______________________ | | _________________________
(Unterschrift Mietinteressent) | | (Unterschrift Ehegatte/Mitmieter)

Mietschuldenbefreiungserklärung vom früheren Vermieter

Unter Umständen machen einige Vermieter den Abschluss des Mietvertrags davon abhängig, dass der Mietinteressent eine Bescheinigung des letzten Vermieters beibringt, aus der sich ergibt, dass keine offenen Mietschulden bestehen. Das ist zwar sein gutes Recht, aber der zukünftige Mieter ist rechtlich nicht dazu verpflichtet.

4

Beim Abschluss des Mietvertrags

In diesem Kapitel

Die richtigen Vertragsparteien

Was Vertragsgegenstand ist

Wie die Wohnung genutzt werden darf

Kaltmiete plus Nebenkosten oder Warmmiete

Höhe der Kaution

Haben Mieter und Vermieter sich endlich gefunden, gilt es, das Mietverhältnis vertraglich zu besiegeln. Dabei greifen Vermieter gern auf standardisierte Musterverträge zurück, die von Vermieterverbänden wie zum Beispiel Haus & Grund entwickelt wurden. Diese Vertragsmuster richten sich natürlich an den Interessen des Vermieters aus, die oft nicht denen des Mieters entsprechen. Allzu benachteiligend dürfen die einzelnen Klauseln aber nicht sein, sonst ist der Vertrag am Ende unwirksam. Damit ist dem Vermieter nicht geholfen, allenfalls dem Mieter. Der profitiert davon, weil dann die gesetzlichen Regelungen gelten. Und die sind in der Regel mieterfreundlich.

Als Mieter kann man zwar auch versuchen, dem Vermieter ein Vertragsformular eines Mieterverbands mit möglichst mieterfreundlichen Formulierungen unterzujubeln. Aber warum sollte sich ein Vermieter darauf einlassen? Er sitzt am längeren Hebel. Auch wenn Sie als Mieter wissen, dass Sie von Gesetzes wegen nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, müssen Sie zunächst die Kröte schlucken, wenn Sie per Vertrag dazu verdonnert werden. Die dabei von den Vermietern verwendeten Vertragsklauseln sind aber nicht immer wirksam oder werden im Laufe der Zeit von der Rechtsprechung für unwirksam erklärt.

Es ist also sinnvoll, sich damit vertraut zu machen, worauf es bei den typischen Vertragsklauseln ankommt, um späteren Ärger zu vermeiden. Vor allen Dingen sollten beide Seiten darauf achten, alles in den Vertrag hineinzunehmen, was ihnen wichtig ist. So enthalten Standardmietverträge oft Klauseln zu Haustieren mit Erlaubnisvorbehalt. Will sich ein Mieter aber im Laufe der Zeit vielleicht einen Hund anschaffen, sollte er das Recht dazu von Anfang an festklopfen. Gehen Sie die folgenden Abschnitte am besten Punkt für Punkt durch, um den verwendeten Vertrag rechtlich prüfen zu können.

Vom Abdruck eines Mustermietvertrags habe ich abgesehen. Zu schnell kippen die Gerichte, allen voran der Bundesgerichtshof, bislang gängige Klauseln. Es besteht die Gefahr, dass eine heute noch empfohlene Mietvertragsklausel morgen schon unwirksam ist. Deshalb sollten Sie bei der Auswahl des Vertrags die rechtlich auf dem neuesten Stand gehaltenen Formulare der Verbände oder sonstigen Anbieter mietrechtlicher Spezialinformationen nutzen und/oder den Vertrag vor der endgültigen Besiegelung von einem Fachmann wie etwa einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen lassen.

Formvorschriften einhalten

Da es sich bei einem Mietverhältnis nicht nur um eine längerfristige Rechtsbeziehung handelt, sondern es für Mieter auch von existenzieller Bedeutung sein kann – es geht schließlich um das Dach über dem Kopf –, zählt dieser Vertragstyp zu den streng formalisierten Kontrakten.

Mietverträge, die länger als ein Jahr bestehen sollen, müssen schriftlich abgeschlossen werden. Verzichten Mieter und Vermieter darauf, gilt der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit und kann erst nach einem Jahr gekündigt werden. Schriftform heißt, dass der Vertrag von beiden Vertragsparteien unterschrieben werden muss. Der Vertrag kommt aber erst zustande, wenn Mieter und Vermieter eine von der jeweiligen anderen Seite unterschriebene Ausfertigung des Mietvertrags in Händen halten.

Auch wenn der Vertrag durch die vorgeschriebene Schriftform sehr gewichtig wirkt, besteht, anders als viele Mieter glauben, hier kein Rücktrittsrecht. Unterschrieben ist unterschrieben. Wenn Mieter und Vermieter sich nicht einigen können, kommt der Mieter nur mit einer Kündigung aus der Nummer wieder heraus. Das heißt, er muss wenigstens die ganz normale Kündigungsfrist von drei Monaten beachten.

Wer im Vertrag genannt werden muss

Wenn es auf Vermieterseite mehrere Eigentümer gibt, was bei Ehepaaren die Regel ist, werden beide Vertragspartner und müssten an sich auch beide als solche aufgeführt werden. Das hat allerdings im Alltag Nachteile. Es können dann immer nur alle Eigentümer handeln – von der Mieterhöhung bis zur Kündigung. Das kann ganz schön umständlich sein, insbesondere wenn nicht alle Eigentümer am selben Ort wohnen. Deshalb ist es naheliegend, einen zu bestimmen, der als Vertragspartner aufgeführt werden soll.

Wenn in einem Mietvertrag nicht alle Eigentümer des Mietobjekts aufgeführt sind, können die anderen Eigentümer gegenüber dem Mieter nicht schalten und walten, wie sie wollen. Sie dürfen das Mietverhältnis zum Beispiel nicht kündigen.

Als Mieter sollten Sie auf Nummer sicher gehen, dass auf Vermieterseite alle an einem Strang ziehen. Lassen Sie sich von den vertraglich nicht aufgeführten Vermietern bestätigen, dass sie den Vereinbarungen mit Ihrem Vertragspartner zustimmen werden.

Bei mehreren Personen auf Mieterseite wird der Vermieter Wert darauf legen, dass alle als Vertragspartner genannt werden und unterschreiben. Das hat für ihn den Vorteil, dass alle für die Miete und die Nebenkosten als sogenannte Gesamtschuldner haften und zwar jeweils in voller Höhe – aber natürlich nur einmal. Doppelt kassieren geht nicht. Und wer Vertragspartner geworden ist, kann nicht einfach vom Mitbewohner auf die Straße gesetzt werden, wenn zum Beispiel eine nicht eheliche Beziehung auseinandergeht.

Wer nicht Vertragspartner geworden ist, weil er zum Beispiel erst später in die Wohnung aufgenommen wurde, sollte mit dem Partner für den Fall der Trennung eine Vereinbarung treffen, dass er die Wohnung erst verlassen muss, wenn er eine Ersatzwohnung gefunden hat.

Ehepartner haben im Scheidungsfall die Möglichkeit, dass einer von ihnen aus dem Vertrag entlassen wird. Wer das sein soll, müssen sie dem Vermieter nur mitteilen. Machen kann er dagegen nichts, es sei denn, er hat einen wichtigen Grund, mit dem verbleibenden Mieter kein Vertragsverhältnis weiterzuführen. Dieses Sonderkündigungsrecht muss er dann innerhalb von sechs Wochen nach der Mitteilung der Mieter geltend machen.

Bei Wohngemeinschaften besteht die Gefahr des häufigen Mieterwechsels. Als Vermieter verliert man da leicht den Überblick. Deshalb empfiehlt es sich hier auf alle Fälle, immer alle Bewohner zu Vertragspartnern zu machen.

Den Vertrag Punkt für Punkt durchgehen

Wann immer Sie einen Vertrag unterschreiben, sollten Sie auch das Kleingedruckte lesen, denn so können Sie sich später böse Überraschungen ersparen. Das trifft besonders auf Ihren Mietvertrag zu.

Wird eine Wohnung vermietet, heißt das noch lange nicht, dass sie ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird. In vielen Wohnungen werden zum Beispiel Arztpraxen, Anwaltskanzleien oder Steuerberatungsbüros eingerichtet. Auch gewerbliche Tätigkeiten, wie Tagesmutterbetreuung oder Schreibbüros, werden oft in ganz normalen Wohnungen ausgeübt. Das können Sie als Vermieter unterbinden, indem Sie im Mietvertrag festhalten, dass die vermietete Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden darf.

Als Mieter müssen Sie aber keine Angst haben, dass Sie dann möglicherweise nicht mehr zu Hause arbeiten dürfen. Künstlerisches, schriftstellerisches, wissenschaftliches Arbeiten ist selbstverständlich zulässig. Dasselbe gilt für einen Telearbeitsplatz. Wichtig ist, dass Sie keinen Publikumsverkehr haben.

Haben Sie als Vermieter nichts gegen eine gewerbliche Nutzung und bestehen auch sonst keine rechtlichen Bedenken, vereinbaren Sie einen Gewerbezuschlag. Den können Sie sogar vorsorglich für den Fall vereinbaren, dass der Mieter erst im Laufe des Mietverhältnisses mit der gewerblichen Nutzung beginnt.

Außerdem gehört in den Vertrag, welche Räume der Mieter sonst noch mitbenutzen darf, etwa die Waschküche oder den Fahrradkeller. Gehört zur Wohnung ein Garten, sollte unbedingt die Gartennutzung ausdrücklich geregelt werden. Dazu zählt insbesondere die Gartengestaltung. Mieter und Vermieter sind da oft unterschiedlicher Auffassung. Vermieter befürchten oft, dass aus ihrem englischen Zierrasen ein grüner Acker wird. Wenn das nicht geschehen soll, hält man das am besten im Vertrag fest, genauso wer die Kosten für die Pflege tragen soll.

Die Beschreibung der Mietsache

Die angemietete Wohnung wird in Standardmietverträgen immer als die Mietsache bezeichnet. Und als solche wird sie in der Regel auch näher beschrieben. Schließlich müssen beide Seiten wissen, welche Räumlichkeiten Vertragsgegenstand ist. Dazu zählen Nebenräume ebenso wie der Keller. Das ist zum Beispiel wichtig, wenn es zu einem Räumungsprozess kommt. Dann muss der Gerichtsvollzieher genau wissen, welche Räume betroffen sind.

Die Beschreibung der Räumlichkeiten in einem Mietvertrag könnte etwa so aussehen: Vermietet werden die im 1. OG rechts des Hauses Stresemannstraße 12 in 68163 Mannheim gelegenen Wohnräume, bestehend aus 2 Zimmern, Flur, WC und Balkon sowie ein Kellerraum im Untergeschoss mit der Nummer 3.

Die Größe der Wohnung wird ebenfalls oft im Vertrag angegeben. Damit haben beide Seiten eine Berechnungsbasis für die aktuelle Quadratmetermiete, die Nebenkosten und spätere Mieterhöhungen. Vermieter machen oft den Fehler, sich an den Angaben der Baubeschreibung zu orientieren, und die sind häufig falsch – laut Dekra angeblich in 90 Prozent aller Fälle. Selbst ein »ca.« vor der Quadratmeterzahl nützt nichts. Das ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung noch zu wenig, um Messungenauigkeiten vertraglich zu neutralisieren.

Richtig ärgerlich wird es für Vermieter, wenn der Mieter nachmisst und nachher weniger Miete zahlen möchte. Bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent der vertraglich vereinbarten von der tatsächlichen Wohnfläche kann er das verlangen, denn dann hat die Wohnung einen erheblichen Mietmangel. Schließlich ist sie nicht so groß wie zugesagt. Gerade bei Mieterhöhungen schauen Mieter gern hin, ob die zugrunde gelegte Quadratmeterzahl auch wirklich stimmt.

Als Vermieter können Sie diese kostenträchtige Falle vermeiden, indem Sie vertraglich festhalten, dass die Quadratmeterzahl keine verbindliche Vereinbarung ist. Oder noch besser: Sie lassen die Wohnung von einem Bausachverständigen vermessen. Selbst den Zollstock anzulegen, bringt hier nicht viel. Die Flächenberechnung von Wohnungen ist recht kompliziert. Das gilt insbesondere bei Dachschrägen.

Garagen sind eigenständige Mietobjekte. Das heißt, es gelten für sie eigene Regeln bei Mieterhöhungen und Kündigung. Der umfassende Wohnraummietrechtsschutz gilt hier nicht. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Garage auf demselben Grundstück steht oder der Garagenmietvertrag am gleichen Tag wie der Mietvertrag für die Wohnung abgeschlossen wurde.

Versuchen Sie als Mieter, dem Vermieter die Zusage abzutrotzen, dass Garagen- und Wohnraummiete als Einheit gesehen werden. Wenn der Vermieter dies nicht mitmacht, ist es einen Versuch wert, eine Regelung zu finden, in welchem Umfang und in welchen zeitlichen Abständen die Miete in der Garage steigen darf. So behalten Sie auch hier die Kosten im Blick.

Die Höhe der Miete und Fälligkeit der Mietzahlung

Beim Abschluss eines neuen Mietvertrags wird der Vermieter darauf achten, dass er mindestens auf das ortsübliche Mietniveau kommt. Das ist sein gutes Recht. Er muss nicht die Miete nehmen, die er vom Vormieter bekommen hat. Denn oft haben Vermieter wegen der komplizierten Vorschriften zur Mieterhöhung die Miete jahrelang eingefroren. Rechnen Sie als Mieter also mit einer Erhöhung gegenüber dem, was Ihr Vorgänger bezahlt hat.

Es gibt Verhandlungsspielräume. Bei der Festsetzung der Miethöhe sollten Mieter und Vermieter in den örtlichen Mietspiegel schauen, sofern es einen gibt. Der Mietspiegel gibt die realistische Miethöhe im Hinblick auf Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung wieder. Viele Gemeinden bieten einen Mietspiegel im Internet zum Herunterladen an.

In den meisten Mietverträgen werden eine Kaltmiete und ein zusätzlicher pauschaler Betrag für die Nebenkosten oder Betriebskosten vereinbart. Um welche Betriebskosten es sich im Einzelnen handelt, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung. Die entsprechenden Beträge werden entweder separat im Vertrag aufgeführt oder es wird, was noch häufiger vorkommt, auf die Verordnung Bezug genommen. Ist Letzteres der Fall, muss die Verordnung allerdings dem Vertrag als Anlage hinzugefügt werden. Lesen Sie hierzu auch Kapitel 7.

Die üblichen Musterverträge sehen vor, dass die Betriebskosten einmal im Jahr abgerechnet werden. Es kann also sein, dass der Mieter eine Nachzahlung oder der Vermieter eine Erstattung leisten muss. Ausnahme: Sie vereinbaren eine Pauschale, mit der alles abgegolten ist.

Mieter und Vermieter haben nichts davon, wenn die vertraglich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung zu niedrig ist. Spätestens bei der ersten Abrechnung ist der Ärger da, wenn die Nachzahlung sehr hoch ausfällt. Deshalb sollte der Betrag von Anfang an annähernd realistisch angesetzt werden.

Steht im Vertrag nichts zu den Betriebskosten, handelt es sich um eine Bruttomietvereinbarung. Der Vermieter trägt dann die Betriebskosten allein. Er kann sie später nicht dem Mieter in Rechnung stellen, auch wenn sie höher ausfallen als geplant. Vereinbaren Sie eine Warmmiete, übernimmt der Vermieter die Heizkosten, den Rest der Nebenkosten aber nicht. Die werden ganz normal abgerechnet – immer vorausgesetzt, im Vertrag wurde eine entsprechende Vereinbarung getroffen.

Wollen Sie als Vermieter Eigenleistungen erbringen, zum Beispiel typische Hausmeisterdienste, und diese abrechnen, sollten Sie dies ausdrücklich vertraglich vereinbaren. Andernfalls könnte Ihr Mieter auf die Idee kommen, dafür nicht zahlen zu müssen.

Die meisten Mietverträge enthalten eine sogenannte Rechtzeitigkeitsklausel. Das entspricht der Gesetzeslage. Sie verlangt, dass die Miete spätestens am dritten Tag eines Monats gezahlt wird – und zwar im Voraus. Um diese Bedingung zu erfüllen, reicht es für den Mieter, wenn er die Miete an diesem Tag anweist. Die Rechtzeitigkeitsklausel enthält aber in der Regel die Verpflichtung, dass das Geld am dritten Tag beim Vermieter eingegangen sein muss.

Richten Sie als Mieter Ihren Dauerauftrag für die Mietzahlung bei der Bank so ein, dass die Miete rechtzeitig beim Vermieter eingeht.

Wünscht der Vermieter keinen Dauerauftrag, sondern möchte er lieber per Lastschrift abbuchen lassen, ist das grundsätzlich erlaubt. Als Mieter müssen Sie das akzeptieren. Als Mieter gehen Sie damit kein Risiko ein. Sie haben das Recht, Ihrer Meinung nach zu Unrecht eingezogene Beträge innerhalb von sechs Wochen zurückzuholen. Ab Februar 2014 haben Sie dieses Recht sogar acht Wochen lang.

Regelmäßige geplante Mieterhöhungen

Alles wird teurer. Da ist es für Vermieter naheliegend, auch die Miete regelmäßig steigen zu lassen, ohne sich auf ein langwieriges Verfahren mit der ortsüblichen Vergleichsmiete und Mietspiegeln einzulassen. Vermieter vereinbaren in diesem Fall entweder eine Staffelmiete oder eine Indexmiete. Allerdings machen Vermieter von dieser scheinbar verführerischen Möglichkeit nur wenig Gebrauch. Schließlich soll die Miete für den Mieter bezahlbar bleiben. Ein Vermieter hat nichts von Mietern, die sich plötzlich die Wohnung nicht mehr leisten können und wieder ausziehen müssen. Ein häufiger Mieterwechsel ist für die meisten Vermieter nicht erstrebenswert.

Wer dennoch regelmäßige Erhöhungen vertraglich festklopfen will, muss Folgendes beachten:

Bei einer Staffelmiete wird ein bestimmter Mietzins für eine bestimmte Zeit festgelegt. Der jeweils zu zahlende Betrag muss genau genannt werden. So kann der Vermieter die Miete Jahr für Jahr um einen bestimmten Betrag steigen lassen, sodass unter Umständen sogar mehr gezahlt werden muss als die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Vermieter schafft sich damit Planungssicherheit bei der Mietpreisentwicklung. Dies geschieht oft in Fällen, in denen er erst mit günstigen Mieten Mieter ins Haus lockt, am Ende aber auf seine Kosten kommen möchte.

Bei der Indexmiete wird die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt. Steigen die Lebenshaltungskosten, darf auch die Miete steigen.

Mehr über den Verbraucherpreisindex erfahren Sie beim Statistischen Bundesamt Deutschland unter www.destatis.de (klicken Sie auf PUBLIKATIONEN, dann auf THEMATISCHE VERÖFFENTLICHUNGEN und anschließend auf PREISE) oder unter der Servicetelefonnummer 0611-754777.

Das Mietende

Bei einem üblichen unbefristeten Vertrag dürfen Sie als Mieter jederzeit grundlos kündigen, gleichgültig, was Sie dem Vermieter versprochen haben. Sie müssen nur eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten. Bei Vermietern ist das anders. Sie brauchen immer einen Kündigungsgrund wie zum Beispiel Eigenbedarf. In diesem Punkt hält der Gesetzgeber Mieter für schützenswerter als Vermieter. Schließlich ist der Verlust des Wohnraums für die meisten Menschen ein erheblicher Eingriff. Deshalb müssen Vermieter auch eine erhebliche längere Kündigungsfrist in Kauf nehmen – je nach Vertragsdauer bis zu neun Monate.

Vereinbarungen, die Vermietern die Kündigung entgegen den gesetzlichen Bestimmungen erleichtern sollen, sind unzulässig.

Es gibt für Ausnahmefälle die Möglichkeit, einen sogenannten Zeitmietvertrag zu vereinbaren. Soll der Vertrag zum Beispiel nur über einen bestimmten Zeitraum laufen, kann man ihn befristen. Das geht bei Vermietern aber nur, wenn sie einen konkreten Befristungsgrund haben und diesen von Anfang an mit in den Vertrag aufnehmen. Als Grund anerkannt werden zum Beispiel der Eigenbedarf oder beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen.

Der Vermieter möchte, wenn er in drei Jahren in Rente geht, sein Mehrfamilienhaus grundlegend modernisieren und die Mietwohnung im Erdgeschoss behindertengerecht für sich umbauen. Deshalb möchte er den Mietvertrag auf drei Jahre befristen. Das kann er auch, aber er muss seine Beweggründe zum Vertragsbestandteil machen, damit der Mieter weiß, was auf ihn zukommt.

Fehlt ein konkreter und gesetzlich anerkannter Befristungsgrund, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Wer als Mieter darauf spekuliert, kann sich deshalb vornehm zurückhalten, wenn der Vertrag nichts oder zu wenig dazu sagt. Denn der Vermieter darf den Gesetzestext nicht einfach wörtlich übernehmen oder seinen Befristungsgrund zu allgemein halten, sondern muss ihn ziemlich genau darlegen.

Als Begründung für einen zeitlich befristeten Mietvertrag reicht es nicht aus, wenn der Vermieter schreibt: »… wegen Eigenbedarf«. Es muss vielmehr heißen: »Der Mietvertrag ist bis zum … befristet, weil meine Tochter dann ihre Ausbildung in … aufnehmen und in die Wohnung einziehen wird.«

Alternativ zum befristeten Vertrag können sich Vermieter und Mieter aneinander binden, indem sie einen Kündigungsverzicht vereinbaren. Beide Seiten verpflichten sich, den Vertrag vor Ablauf einer bestimmten Zeit nicht zu kündigen. Das ist zulässig, aber nur für einen Zeitraum von maximal vier Jahren.

Bei Mietverträgen mit Studenten geht das nicht. Die müssen mobil bleiben. Dasselbe gilt auch für andere Personen in der Ausbildung, bei denen es auf Mobilität ankommt.

Die Haustierhaltung regeln

Standardmietverträge enthalten eine Klausel über Tierhaltung mit Erlaubnisvorbehalt. Das bedeutet für den Mieter, dass er für alle Tiere, die über Kleintierniveau hinausgehen, die Zustimmung des Vermieters einholen muss. Zu Kleintieren gehören typische Käfigtiere, die nicht frei in der Wohnung herumlaufen, also Wellensittiche, Hamster, Meerschweinchen und ähnliches Getier. Ihre Haltung darf vertraglich nicht verboten werden.

Hund und Katze sind keine Kleintiere, egal wie klein sie sind. Auch für einen Yorkshireterrier muss grundsätzlich eine Genehmigung eingeholt werden. Willkürlich darf sie aber nicht verweigert werden, wenn nichts gegen die Tierhaltung spricht oder der Mieter auf die Haltung des Tieres, wie etwa bei einem Blindenhund, angewiesen ist.

Ein radikales Katzen- und Hundehaltungsverbot ist dagegen von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs inzwischen für unwirksam erklärt worden. Sollte sich in Ihrem Mietvertrag noch eine derartige Klausel finden, gilt es, die Interessen der Beteiligten im Einzelfall abzuwägen. Insofern ist die Klausel zwar nicht schädlich, gibt dem Vermieter aber ebenso wenig wie der Erlaubnisvorbehalt das Recht, willkürlich auf der Vereinbarung zu bestehen.

Eine Familie zieht trotz allgemeinen Hundehaltungsverbots im Haus mit Hund in die Mietwohnung ein, weil der Sohn der Familie aus therapeutischen Gründen auf das Tier angewiesen ist. Da das Tier nicht besonders groß ist, ist die Haltung in der Wohnung unproblematisch. Hier erweist sich das generelle Verbot als unwirksam. Der Vermieter muss trotz ausdrücklichen Verbots die Hundehaltung in diesem konkreten Fall dulden.

Renovierung und Reparaturen

Auch wenn der Gesetzgeber es vorgesehen hat, dass der Vermieter für den Zustand der Wohnung verantwortlich ist, sehen die Mietverträge normalerweise das Gegenteil vor. Sie übertragen die Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter. Grundsätzlich ist das zulässig. Allerdings sind die dazu verwendeten Vertragsklauseln oft unwirksam, weil sie zu weit gehen.

Es gibt Verträge, die eine starre Fristenregelung vorsehen, nach der die Räume in bestimmten Zeitabständen unabhängig von ihrem Zustand renoviert werden müssen. Dabei wird der Mieter außerdem verpflichtet, die Endrenovierung nur in weiß durchzuführen.

Derart weitgehende Klauseln sind unzulässig. Als Mieter können Sie sich zwar entspannt zurücklehnen, denn wenn es zum Schwur kommt, müssen Sie nicht renovieren. Die Kehrseite der Medaille ist allerdings, dass Ihr Vermieter möglicherweise zunächst die Kaution einbehält, weil er der Überzeugung ist, dass Sie renovieren müssen. Das darf er zwar nicht, aber Sie müssen Ihrem Geld hinterherlaufen.

Überreden Sie Ihren Vermieter, wenigstens die aktuelle Ausgabe eines Mustermietvertrags von einem Vermieterverband zu verwenden. So ist einigermaßen sichergestellt, dass der Vertrag keine rechtswidrigen Regelungen enthält.

Dasselbe gilt für die sogenannten Kleinreparaturklauseln. Diese verpflichten den Mieter, sich an notwendigen Kleinreparaturen in der Wohnung jährlich bis zu einem bestimmten Betrag zu beteiligen. Derartige Klauseln sind nur zulässig, wenn sie Folgendes beachten:

Der Mieter darf nur zu einer Kostenbeteiligung, aber nicht zur Beauftragung von Handwerkern verpflichtet werden.

Die Klausel darf sich nur auf Gegenstände beziehen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, etwa Waschtischarmaturen, aber nicht auf unter Putz liegende Leitungen.

Es muss ein Höchstbetrag genannt werden. Hier sind 100 Euro plus Mehrwertsteuer pro Reparatur anerkannt.

Es muss eine jährliche Höchstgrenze festgelegt sein, etwa fünf Prozent der Jahresnettomiete.

Entspricht eine Kleinreparaturklausel diesen Bedingungen nicht, ist sie samt und sonders unwirksam, und der Mieter muss sich im Fall des Falles nicht an den Kosten beteiligen. Deshalb ist auch hier Vermietern dringend anzuraten, einen Mietvertrag zu verwenden, der die aktuelle Rechtslage berücksichtigt.

Die Mietkaution

Standardmietverträge sehen in der Regel eine Kaution vor. Sie dient der Sicherheit des Vermieters, wenn er Ansprüche gegen seinen Mieter hat. Dazu zählen nicht nur Ansprüche, die erst beim Auszug des Mieters ins Auge fallen, etwa Schäden oder unterbliebene Renovierung. Auch Mietausfälle und noch fällige Betriebskostennachzahlungen werden zum Beispiel durch die Mietkaution abgedeckt.

Die Höhe der Kaution kann zwar zwischen Mieter und Vermieter frei vereinbart werden, ist aber begrenzt. Mehr als drei Monatsmieten ohne Nebenkostenvorauszahlung dürfen nicht verlangt werden. Üblich ist die Barkaution. Der Mieter verpflichtet sich vertraglich, die Kaution direkt an den Vermieter auszuzahlen oder auf ein besonderes Konto zu überweisen. Er muss den Betrag nicht auf einen Schlag bezahlen, sondern kann ihn auf drei Monatsraten verteilen. Die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss die Barkaution von seinem übrigen Vermögen getrennt auf einem Sonderkonto (Kautionskonto) anlegen – und zwar insolvenzfest.

Eine vertragliche Vereinbarung, die einen Mieter dazu verpflichtet, die Kaution noch vor Beginn des Mietverhältnisses zu leisten, ist unwirksam. Ist sie aber schon bezahlt, besteht kein Rückforderungsanspruch.

Andere Kautionsformen sind möglich, müssen aber zwischen Mieter und Vermieter eigens vereinbart werden. Denkbar ist eine Bankbürgschaft, die Anlage eines gemeinsamen Sparbuchs, ein Sparbuch mit Sperrvermerk oder ein Sparbuch des Mieters mit dem Kautionsbetrag, das dem Vermieter dann verpfändet wird.

Da ein Umzug ohnehin recht teuer ist, reicht manchem Mieter das Geld für eine Kaution nicht. Hier ist unter Umständen eine Kautionsversicherung sinnvoll. Es gibt immer mehr Anbieter, die gegen Prämienzahlung den Fall übernehmen.

Nach dem Auszug des Mieters muss der Vermieter die Kaution mit den zwischenzeitlich angefallenen Zinsen zurückzahlen, wenn er keine Ansprüche mehr gegenüber dem Mieter hat.

Mitvermietetes Mobiliar

Häufig werden eingebaute Möbel, insbesondere Einbauküchen mitvermietet. Hierzu sollte im Vertrag geregelt werden, was im Fall einer notwendigen Reparatur geschehen soll. Wenn es sich nicht gerade um Bagatellschäden handelt, die unter die Kleinreparaturklausel fallen, ist grundsätzlich der Vermieter erhaltungspflichtig.

Gerade bei Einbauküchen kann leicht etwas zu Bruch gehen. Als Vermieter können Sie sich Ihrer Reparaturpflicht entziehen, indem Sie vereinbaren, dass die Kücheneinrichtung nicht mit vermietet wird, aber vom Mieter genutzt werden darf. Gleichzeitig müssen Sie vereinbaren, dass Sie keine Instandhaltungsverpflichtung übernehmen, sondern der Mieter für Schäden aufkommt, die über den normalen Gebrauch hinausgehen.

Modernisierungen durch den Mieter vertraglich regeln

Gar nicht so selten kommt es vor, dass ein Mieter von Anfang an die Wohnung entsprechend seinen persönlichen Wünschen gestalten möchte. Ein neues Badezimmer oder eine Küchenneugestaltung sind durchaus üblich. Selbst der Austausch einer Ofenheizung gegen eine Gasetagenheizung auf eigene Kosten kommt vor. Da ist es ratsam, dass sich Mieter und Vermieter schon im Vorfeld zusammensetzen und vertraglich eine interessengerechte Vereinbarung treffen.

Zum einen darf der Mieter nicht einfach die Substanz der Wohnung nach eigenem Gutdünken verändern. Dazu braucht er die Zustimmung des Vermieters. Zum anderen möchte er die Sicherheit haben, seine Modernisierungen auch abwohnen und gegebenenfalls einem Nachmieter gegen Ablöse übergeben zu können. Aber auch das Risiko, dass der ganze Aufwand wegen späterer Modernisierungsmaßnahmen seitens des Vermieters nutzlos wird, gilt es auszuschalten.

Dies geschieht am besten in Form einer schriftlichen Modernisierungsvereinbarung, die dem Vertrag angehängt werden kann. Eine derartige Vereinbarung empfiehlt sich natürlich auch, wenn der Mieter während des laufenden Vertragsverhältnisses modernisieren möchte.

Teil II

Wenn der Alltag in das Mietverhältnis eingezogen ist

In diesem Teil …

Sind die letzten Kisten und Kasten nach dem Einzug ausgepackt und hängen endlich alle Bilder an der Wand, geht für den Mieter der Alltag in der neuen Wohnung los.

Schon die Einweihungsparty kann dazu führen, dass sich Nachbarn gestört fühlen und sich beim Vermieter über den neuen lauten Mieter beschweren. Die Nebenkostenabrechnung lässt auch nicht lange auf sich warten. Die ist oft verbunden mit dem Entsetzen über die hohe Nachzahlung. Vielleicht haben die neuen vier Wände zudem mehr Macken, als man auf den ersten Blick gesehen hat. Und dann steht auch schon der Vermieter unangekündigt auf der Matte.

Womöglich will er mal sehen, wie der neue Mieter so eingerichtet ist. Ganz zu schweigen von umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen, mit denen der Vermieter sein Haus auf den neuesten Stand bringen will und die für seinen Mieter einiges an Unannehmlichkeiten wie Dreck, Lärm und Terminprobleme bedeuten. Gut zu wissen, was hier im Einzelnen rechtens ist, wie man sich als Mieter gegebenenfalls zur Wehr setzen kann und welche Spielregeln man als Vermieter einhalten muss.

5

Was Mieter in ihrer Wohnung dürfen und was nicht

In diesem Kapitel

Arbeitsplatz in der Wohnung

Kein Dauerbesuch

Untervermietung nur mit Genehmigung

Allgemeine Ruhezeiten unbedingt beachten

Auch wenn Sie als Mieter nicht in den »eigenen vier Wänden« wohnen, ist die Wohnung der Raum, in dem Sie Ihre Persönlichkeit frei entfalten dürfen. Wie das im Einzelnen aussieht, hängt auch vom konkreten Mietobjekt ab. So müssen Sie bei einem frei stehenden Einfamilienhaus nicht so auf die Nachbarn Rücksicht nehmen wie in einem Mehrfamilienhaus. In Ersterem ist nächtliches Klavierspiel kein Problem, in Letzterem dagegen ein absolutes Tabu. Dasselbe gilt für den Dauerstreitpunkt Grillen.

Aber auch Mieter einer frei stehenden Villa dürfen nicht alles. Der sogenannte vertragsgemäße Gebrauch setzt Grenzen, die Vermieter und Mieter genau kennen sollten. Denn wenn ein Mieter sich zu viel herausnimmt, kann das Konsequenzen bis hin zur Kündigung haben. Dazu muss er allerdings eklatant gegen seine Pflichten verstoßen. In der Regel muss der Vermieter erst einmal eine Abmahnung losschicken.

Mieter und Vermieter sollten sich deshalb anhand der folgenden Ausführungen und Empfehlungen schlaumachen, was in einer Mietwohnung erlaubt ist. So lassen sich unnötige Konflikte oft schon im Vorfeld vermeiden. Denn in vielen Fällen reicht ein vernünftiges Gespräch. Und dazu sollten die Beteiligten die Rechtslage gut kennen.

Die zulässige Nutzung der Wohnung

Dass eine Wohnung zum Wohnen da ist und eine gewerbliche Nutzung damit ausgeschlossen ist, ist Mietern und Vermietern klar. Der Begriff wohnen ist allerdings auslegungsfähig. Das fängt schon damit an, dass die Abgrenzung zwischen gewerblicher Nutzung und erlaubtem Arbeiten in der Wohnung nicht ganz einfach ist.

Arbeiten in der Wohnung

Wer in seiner Wohnung nicht nur wohnen, sondern auch arbeiten möchte, darf dies unter zwei Voraussetzungen tun:

Die Wohnung wird nicht verstärkt abgenutzt.

Durch die berufliche Nutzung darf die Wohnung nicht mehr als sonst üblich abgenutzt werden. Das ist in der Regel der Fall, wenn die Tätigkeit im stillen Kämmerlein ausgeführt werden kann.

Eine Lehrerin nutzt ihr Gästezimmer auch als Arbeitszimmer, um nachmittags Schulhefte zu korrigieren. Ein Gastwirt erledigt in der Wohnung seine Buchhaltung am Computer.

Die Mitbewohner werden nicht durch erhöhten Publikumsverkehr gestört.

Bringt es Ihre Heimarbeit mit sich, dass ständig fremde Personen im Haus ein- und ausgehen und womöglich noch die Parkplätze vor dem Haus blockieren, kann es Probleme geben. Denn in diesem Fall können sich Ihre Mitbewohner so gestört fühlen, dass der Vermieter Ihnen die »Hausarbeit« untersagen darf.

Sie betreiben in der Wohnung eine Kindertagesstätte, ein Kosmetikstudio oder als junger Anwalt eine Wohnzimmerkanzlei. Dazu brauchen Sie die Zustimmung Ihres Vermieters. Das gilt erst recht, wenn Sie auch noch Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigen. Deshalb klären Sie am besten im Vorfeld ab, ob es Bedenken gibt.

Sollten Sie Musikunterricht in der Wohnung erteilen, der an fünf Tagen in der Woche stattfindet und müssten die Hausmitbewohner den ganzen Tag lang Klaviermusik ertragen, müssten Sie das ebenfalls mit Ihrem Vermieter klären. Anders sieht es aus, wenn der Unterricht nur an zwei Tagen in der Woche jeweils drei Stunden gegeben wird. Das stört nicht mehr als die übliche Hausmusik und ist deshalb laut Rechtsprechung zulässig.

Wenn der Vermieter einer gewerblichen Nutzung der Wohnung zustimmt, darf er einen Gewerbezuschlag zur Miete verlangen. Das ist in den meisten Standardmietverträgen auch so geregelt. Lesen Sie dazu auch den Abschnitt »Die Nutzung der Wohnung« in Kapitel 4.

Besuch in der Wohnung

Besuch gehört zum Leben dazu – und zwar zu jeder Tages- und Nachtzeit, wenn es den Gastgeber selbst nicht stört. Allerdings muss der Besuch auch mal wieder gehen. Das möchten selbst die meisten Mieter. Der Vermieter muss jedenfalls Dauerbesuch nicht unbegrenzt akzeptieren. Schließlich hat er die Wohnung nur an die Personen aus dem Mietvertrag vermietet. So gibt es zwar keine zeitlichen Obergrenzen, aber gewisse Richtwerte. Allgemein werden sechs Wochen als Grenze angesehen, drei Monate sind normalerweise zu viel des Guten. Außerdem darf die Wohnung nicht überbelegt werden. Hier kommt es auf den Einzelfall an. Wer eine Großfamilie in eine Zweizimmerwohnung mehrere Wochen lang aufnimmt, muss sich auf Ärger einstellen.

Sollte es durch den Besuch zu einem erhöhten Verbrauch an Wasser und Strom kommen, muss der Vermieter auf jeden Fall informiert werden, dass er dies bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen kann. Das ist auch gegenüber den anderen Mitbewohnern nur fair.

Wenn eine weitere Person dauerhaft in die Wohnung aufgenommen werden soll, müssen Sie als Mieter in bestimmten Fällen den Vermieter nicht um Erlaubnis bitten. Dazu zählen:

der Ehepartner oder der Partner in einer eingetragenen Partnerschaft
die eigenen Kinder jeden Alters, aber auch die Kinder des Ehepartners
die Eltern

Hausangestellte und Pflegepersonal

Aber auch hier gilt es, Überbelegung zu vermeiden und dem Vermieter rechtzeitig Bescheid zu sagen, dass er die höhere Personenanzahl bei der Nebenkostenabrechnung entsprechend berücksichtigt. Nicht alle Personen, die Sie für nahe Angehörige halten, dürfen ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters in die Wohnung dauerhaft aufgenommen werden. Dazu zählen:

nicht eheliche Lebenspartner

Geschwister
verschwägerte Personen wie Schwager/Schwägerin oder die Schwiegereltern

Diese Personen dürfen nur bleiben, wenn Sie Ihren Vermieter davon überzeugen können, dass Sie ein »berechtigtes Interesse« an deren Bleiben haben und der Vermieter nichts Ernsthaftes gegen den neuen Mitbewohner einzuwenden hat.

Die frisch verwitwete Mieterin holt ihren ebenfalls seit einiger Zeit verwitweten Bruder zu sich in die Wohnung, um nicht so einsam zu sein. Der Mann ist ruhig und unauffällig.

Balkon- und Gartennutzung klären

Wohl dem, der zu seiner Wohnung noch einen Freisitz hat. Über die Nutzung dieses Stücks zusätzlicher Lebensqualität gibt es aber unterschiedliche Ansichten. Das fängt bei der Begrünung an. Grünzeug und Blumen in Töpfen und Kästen dürfen auf keinen Fall so wuchern, dass sich andere Mieter dadurch gestört fühlen können. Herunterfallende Blüten und Blätter müssen andere Mieter nicht hinnehmen. In diesem Fall hilft nur ein ordentlicher Rückschnitt. Und wenn es dem Vermieter nicht gefällt, darf er verbieten, dass Blumenkästen nach außen aufgehängt werden. Die Nutzung des Balkons außerhalb der Brüstung zählt nämlich nicht mehr zum »vertragsgemäßen Gebrauch«.

Ebenfalls immer wieder ein Streitpunkt: Wäsche oder Gerümpel auf dem Balkon. Hier gilt der Grundsatz »Alles, was die anderen nicht sehen, darf sein«. Wäsche muss deshalb so aufgehängt werden, dass sie über die Balkonbrüstung hinaus nicht zu sehen ist. Dasselbe gilt für Gegenstände wie zum Beispiel alte Schränke und Gerümpel. Ausnahme: Balkonmöbel.

Auch sonstige Veränderungen, die das äußere Erscheinungsbild beeinflussen, sind ein Thema. So dürfen Mieter zwar einen Rundumsichtschutz um die Brüstung anbringen, seitlich angebrachte Sichtschutzmaßnahmen sollten dagegen nicht ohne Zustimmung des Vermieters montiert werden. Dasselbe gilt für Katzennetze, mit denen verhindert werden soll, dass Stubentiger das Weite suchen.

Auch immer wieder ein Streitpunkt: die allgemein als optisch störend empfundene Parabolantenne beziehungsweise Satellitenschüssel. Die darf nur auf dem Balkon aufgestellt werden, wenn sie nicht zu sehen ist. Auch besonders auffällige LED-Weihnachtsbeleuchtung kommt nicht immer gut an. Sie muss dann ebenfalls entfernt werden, wenn sie dem Vermieter missfällt.

Handelt es sich bei der vermieteten Wohnung um eine Eigentumswohnung, enthält möglicherweise die Teilungserklärung schon bestimmte Verbote der Balkongestaltung. Hier hilft ein Blick in die Wohnungsunterlagen. Da nur der Eigentümer über diese Unterlagen verfügt, sollte er den Mieter darüber informieren beziehungsweise sollte der Mieter den Eigentümer fragen, bevor er sich an gewagte Dekorationen herantraut.

Aber nicht nur optische, auch geruchsmäßige Beeinträchtigungen sind Ihnen als Mieter unter Umständen nicht gestattet. So ist zum Beispiel gelegentliches Rauchen auf dem eigenen Balkon für die darüber wohnenden Mitbewohner zumutbar. Dauerqualmer haben dagegen nichts auf dem Balkon zu suchen. Die müssen in der Wohnung bleiben. Dort darf man ihnen das Rauchen nicht verbieten. Vertragliche Vereinbarungen, die das vorsehen, sind unwirksam. Eventuelle Schäden durch massive Nikotinablagerungen müssen gegebenenfalls ersetzt werden.

Dauerstreitthema Grillen auf dem Balkon

Grillen als Freizeitspaß ist nicht für jeden ein Spaß, wenn im Sommer sämtliche Fenster offen stehen und man nicht selbst derjenige ist, der diese rustikale Art der Essenszubereitung betreibt. Deshalb sollten sich alle Beteiligten vorab informieren, was das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme konkret verlangt. Denn grundsätzlich darf auch in Mehrfamilienhäusern auf dem Balkon gegrillt werden, es sei denn, im Mietvertrag ist das Grillen auf dem Balkon ausdrücklich verboten. Ohne ausdrückliches Verbot im Mietvertrag darf nur gegrillt werden, wenn kein Rauch in Nachbarwohnungen zieht. Ansonsten gilt, dass Grillpartys auf dem Balkon am besten angekündigt werden und höchstens zweimal im Monat oder dreimal im Jahr stattfinden sollten. Wer öfter Gegrilltes zu sich nehmen möchte, sollte es mit einem Elektrogrill versuchen. Manchmal hilft es auch, die einräuchergefährdeten Nachbarn einzuladen.

Gartennutzung festlegen

Gehört ein Garten zum Haus, bietet es sich für Mieter an, diesen zu nutzen und nicht bloß anzuschauen. Das ist aber nicht selbstverständlich. Das dürfen Sie als Mieter nur, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich gestattet ist, es sei denn, Sie haben ein Einfamilienhaus gemietet.

Was Gartennutzung konkret heißt, steht allerdings meistens nicht im Vertrag. Was das Grillen im Garten betrifft, gilt auf jeden Fall dasselbe wie für Balkongriller. Soll der Mieter den Garten auch pflegen, gibt es Grenzen. Rasenmähen, Blumensetzen, Unkrautjäten fallen auf jeden Fall darunter. Bäume und Sträucher setzen oder entfernen geht zum einen nur mit Genehmigung des Vermieters, zum anderen kann er derart aufwendige und kostenintensive Arbeiten nicht von seinem Mieter verlangen.

Wenn im Garten Bäume und Sträucher wachsen, die Früchte tragen, hat der Vermieter das Ernterecht. Als Mieter dürfen Sie davon nur mit Erlaubnis des Vermieters naschen. Eine entsprechende Erlaubnis lassen Sie sich am besten vertraglich einräumen.

Unproblematisch ist dagegen Ihr Recht, den Garten mit Mobiliar zu bestücken. Selbst Spielgeräte wie eine Schaukel oder Rutsche dürfen nicht verboten werden, es sei denn, der Vermieter hat mit Ihnen ausdrücklich vereinbart, dass der Garten ein reiner Ziergarten ist. Nicht dulden muss der Vermieter einen Komposthaufen, wenn der nicht zur Umgebung passt. Das heißt, es kommt auf den Einzelfall an. In ländlicher Umgebung stört der Kompost weniger als in der Stadt – ist vielleicht sogar »ortsüblich«.

Beim Heizen nicht an der falschen Stelle sparen

Grundsätzlich müssen Sie als Mieter Ihre Wohnung nicht beheizen. Wer Bauernschlafzimmertemperatur liebt, kann vom Vermieter nicht gezwungen werden, tropische Verhältnisse zu erzeugen. Auch wenn Sie die Wohnung längere Zeit nicht nutzen, bietet es sich aus Gründen der Kostenersparnis an, nicht voll zu heizen. In beiden Fällen heißt es aber »Aufgepasst!«.

Sie müssen auf jeden Fall dafür sorgen, dass es in der Wohnung nicht zu Unterkühlungsschäden kommt. Heizungs- und Wasserleitungen dürfen nicht einfrieren. Außerdem müssen Sie mindestens so viel heizen (und auch lüften!), dass an den Innenwänden der Wohnung keine Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden auftreten.

Wer sich nicht an die Spielregeln hält, muss damit rechnen, dass die Versicherung des Vermieters im Schadensfall an ihn herantritt und Ersatz verlangt. Und der Schaden kann beträchtlich sein.

Ausreichendes Heizen des Mieters setzt natürlich voraus, dass auch der Vermieter seiner Verpflichtung nachkommt, für eine Beheizbarkeit der Räume zu sorgen. Hierzu gibt es zwar keine gesetzlichen Vorschriften, aber gewisse Grundregeln, die die Rechtsprechung im Laufe der Zeit entwickelt hat. So haben Sie Anspruch darauf, dass während der Heizperiode folgende Raumtemperaturen zwischen 6 und 24 Uhr erreicht werden können:

20 Grad in Wohnräumen und Küche

22 Grad in Bädern

18 Grad in Schlafzimmern und Fluren
außerhalb der genannten Zeiten überall mindestens 18 Grad

Werden die Temperaturen nicht erreicht, steht Ihnen ein Mietminderungsrecht zu. Das kann in Extremfällen dazu führen, dass Sie gar nichts zahlen müssen.

Die Zahl der Schlüssel immer im Blick behalten

Manchmal merkt man als Mieter erst im Laufe der Zeit, dass weitere Schlüssel erforderlich sind als die zu Mietbeginn ausgehändigten – sei es für die älter werdenden Kinder, für die Haushaltshilfe oder weil ein Schlüssel verloren gegangen ist. Warum auch immer, der Vermieter muss dem Wunsch des Mieters nachkommen. Bezahlen muss der Mieter. Andererseits darf der Mieter keine weiteren Schlüssel ohne Genehmigung des Vermieters anfertigen lassen. Macht er es trotzdem, haftet er für den Schaden, wenn der Schlüssel zum Beispiel in falsche Hände gerät.

Tierhaltung in der Wohnung ist nicht immer gern gesehen

Man muss kein Tierhasser sein, um zu wissen, dass Haustiere nicht immer optimal in einer Mietwohnung untergebracht sind. In vielen Fällen ist der Ärger mit Nachbarn und Vermieter vorprogrammiert. Deshalb sollten Sie als Mieter bei aller Tierliebe vor der Anschaffung von tierischen Hausgenossen zunächst überprüfen, was in Ihrem Fall gilt. Das heißt, Sie müssen in Ihren Vertrag schauen, was dort zu diesem Thema steht, denn im Gesetz ist hierzu nichts geregelt.

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, wonach der Vermieter der Tierhaltung zustimmen muss (den sogenannten Erlaubnisvorbehalt), darf er die Zustimmung verweigern. Dann kann er sogar verlangen, dass ein Haustier wieder abgeschafft wird. Wenn der Mieter die Zustimmung laut Vertrag einholen muss, darf sie ihm allerdings nicht willkürlich verweigert werden. Das gilt insbesondere, wenn schon weitere Tiere im Haus gehalten werden, es sei denn, ein wichtiger Grund spricht dagegen. Auch wenn der Mieter auf das Tier angewiesen ist, muss der Vermieter zustimmen.

Im Haus wohnt schon ein braver Dackel. Als ein weiterer Mieter einen Dobermann anschaffen will, fürchtet der Vermieter um den Hundefrieden im Haus. Hier ist es sein gutes Recht, die Zustimmung zu verweigern. Als ein anderer Mieter erblindet und sich einen Blindenhund anschaffen will, darf der Vermieter dagegen die Erlaubnis nicht ohne Weiteres versagen.

Sieht der Mietvertrag Tierhaltung vor, sind Hund und Katze kein Problem, eine Hunde- oder Katzenzucht dagegen schon. Das zählt dann nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Auch mehrere Katzen in einer Wohnung sind normalerweise zu viel. Kleintiere darf der Vermieter nicht verbieten. Alles, was im Käfig gehalten wird, nicht ernsthaft schmutzt und auch sonst anderen Mitbewohnern nicht negativ auffällt, zählt dazu. Für Hamster, Kanarienvögel und Ähnliches brauchen Mieter keine Erlaubnis. Anders sieht es bei Ratten und Spinnen aus. Die sind für viele Menschen ekelerregend und deshalb auffällig.

Streiten kann man sich auch über die Frage, ob Rehpinscher und Yorkshireterrier Hunde sind oder noch in die Kategorie Kleintier fallen. Hier sagt die Rechtsprechung: »Hund bleibt Hund«, also muss gegebenenfalls die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden.

Das Treppenhaus ist kein Abstellplatz

Obwohl das Treppenhaus nicht zur Wohnung gehört, hat es sich bei vielen Mietern eingebürgert, auch diese Gemeinschaftsfläche zu nutzen. Garderobenmöbel, Schuhe, Bilder, Fahrräder, Kinderwagen und Rollatoren findet man vor der Wohnung. Da fragt sich nicht nur der Vermieter, ob das erlaubt ist. Auch manch ein Mitbewohner stört sich daran. Ausgelagertes Mobiliar, Schuhe und Bilder haben im Treppenhaus nichts zu suchen, wenn es der Vermieter so will.

Bei Kinderwagen, Rollstühlen und Rollatoren sieht es schon anders aus. Ist der Mieter darauf angewiesen, das Treppenhaus als Abstellplatz zu nutzen, kann es ihm nicht verwehrt werden, auch nicht per Hausordnung. Allerdings dürfen diese Gegenstände die Mitbewohner nicht behindern. So kann verlangt werden, dass ein Rollstuhl nur zusammengeklappt im Hausflur stehen darf.

Untervermietung kann nicht ohne Weiteres verboten werden

Es gibt unterschiedliche Gründe, warum ein Mieter die gemietete Wohnung ganz oder teilweise vermieten möchte. Der eine ist für einen überschaubaren Zeitraum außer Landes und möchte seine Wohnung schon aus Kostengründen nicht leer stehen lassen. Der andere ist auf Zusatzeinnahmen angewiesen und möchte durch einen Untermieter die Mietkosten für sich erträglicher machen. Auf jeden Fall müssen Sie sich als Mieter eine Untermieterlaubnis Ihres Vermieters besorgen. Geht es um die ganze Wohnung, darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern. Schließlich ist es sein gutes Recht, sich seine Mieter auszusuchen.

Anders sieht es aus, wenn nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden soll und der Hauptmieter in der Wohnung bleibt. In diesem Fall darf ihm die Erlaubnis nicht verweigert werden, wenn er ein »berechtigtes Interesse« daran hat. Dann kann der Vermieter nicht willkürlich Nein sagen. Der Mieter muss ihm aber sagen, an wen er unterzuvermieten gedenkt. Denn eine generelle Untermieterlaubnis ohne Ansehen der Person muss der Vermieter nicht erteilen. Das muss er auch nicht, wenn er nachvollziehbare Bedenken gegen den Wunschkandidaten des Mieters hat, weil dieser zum Beispiel ein stadtbekannter Randalierer ist. Allein die Angst vor einer höheren Geräuschentwicklung reicht nicht aus, die Angst vor einer Wohnungsüberbelegung schon. Lehnt der Vermieter den Wunsch des Mieters grundlos ab, besteht sogar ein Sonderkündigungsrecht mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Dies gilt auch, wenn eine längere Kündigungsdauer zum Beispiel mit einem Zeitmietvertrag vereinbart worden ist.

Schlaue Mieter, die vorzeitig aus einem Zeitmietvertrag oder einem Vertrag, der einen Kündigungsverzicht für eine bestimmte Zeit vorsieht, aussteigen wollen, bitten unter Umständen den Vermieter um eine Untermieterlaubnis. Wird diese grundlos verweigert, steht dem Mieter jetzt das schnelle Sonderkündigungsrecht zu.

Wäsche waschen und trocknen muss möglich sein

Das Wäschewaschen in der Wohnung kann vom Vermieter weder vertraglich noch per Hausordnung verboten werden. Das gilt auch dann, wenn es eine allgemein nutzbare Waschküche gibt. Die typischen Waschmaschinengeräusche, insbesondere die Schleudergeräusche, müssen von den Nachbarn hingenommen werden.

Achten Sie unbedingt darauf, dass die Waschmaschine fachgerecht aufgestellt wird und über ein Aquastop-System verfügt. Andernfalls haften Sie bei Wasserschäden und die Versicherung will auch nicht so recht zahlen.

Beim Wäschetrocknen gilt im Prinzip dasselbe wie für das Wäschewaschen. Es muss möglich sein. Andernfalls ist der Vermieter verpflichtet, Alternativen zum Beispiel in Form eines Trockenraums anzubieten. Elektrische Wäschetrockner in der Wohnung sind erlaubt, nur darf die austretende Feuchtigkeit nicht zum Problem werden. Gerade durch Ablufttrockner fühlen sich Mitbewohner schnell gestört. Deshalb ist ein Kondenstrockner in diesem Fall die bessere Lösung. Hier aber wegen der Schimmelgefahr das richtige Lüften nicht vergessen.

So viel Lärm dürfen Mieter machen

Solange Sie in Ihren gemieteten vier Wänden Dinge tun, die nur in Zimmerlautstärke zu hören sind, müssen Sie keine Rücksicht auf Ihre Mitbewohner nehmen. Allerdings streiten sich Nachbarn gerade oft über den Begriff der Zimmerlautstärke. Eine bestimmte Dezibelzahl gibt es hier nicht als Obergrenze.

Die Definition des Bundesgerichtshofs hilft wenigstens ein bisschen weiter. Danach bedeutet Zimmerlautstärke, dass die Geräusche in angrenzenden Wohnungen nur geringfügig zu hören sind. Und geringfügig bedeutet, dass der Durchschnittsmensch sie kaum noch empfindet.

Es ist gut zu wissen, was bei den einzelnen Wohngeräuschen, die typischerweise über Zimmerlautstärke hinausgehen, beachtet werden sollte. Wer zu viel Lärm macht, macht sich unter Umständen dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Beispielsweise wenn er Mietausfälle hat, weil Hausmitbewohner wegen des Lärms die Miete mindern können.

Duschen und Baden erzeugen oft ein Wasserrauschen, das auch der Nachbar hört. Trotzdem gibt es für diese Aktivitäten grundsätzlich keine Ruhezeiten. Es handelt sich hierbei um normale Wohngeräusche, mit denen man leben muss. Selbst nächtliches Baden und Duschen darf nicht per Hausordnung verboten werden. Dennoch verlangt das generelle Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme von allen Mietern, nicht zu übertreiben. So ist sehr langes Duschen, das über 30 Minuten hinausgeht, innerhalb der üblichen Ruhezeiten zu viel. Dauerduscher müssen ihre Reinigungsrituale auf den Tag verlagern.

Es besteht der weitverbreitete Irrtum, dass jeder Mieter ein- bis zweimal im Monat feiern darf. Diese Regel gibt es nicht. Geregelt ist vielmehr, dass ab 22 Uhr Schluss sein muss, jedenfalls mit dem Krach.

Ein Mieter, der sich nicht an die Spielregeln hält, läuft Gefahr, die Polizei auf den Plan zu rufen. Das ist für genervte Nachbarn oft die letzte Möglichkeit, wenn höfliche Bitten und energisches Klopfen nicht mehr helfen. Und das kann teuer werden.

Ausnahmen bestätigen die Regel – etwa zu Silvester oder bei Hochzeiten. Hier müssen sich die Nachbarn mit der Lärmbelästigung abfinden. Dasselbe gilt für Brauchtumsfeste zum Beispiel in der Karnevalszeit.

Als feierfreudiger Mieter sollten Sie vor Partys Ihre Nachbarn vorwarnen und gegebenenfalls einladen. Ist es schon zu spät, lässt sich vielleicht mit einer Entschuldigung und einer guten Flasche Wein das strapazierte Verhältnis wieder richten.

Mit Kinderlärm müssen alle leben können, auch diejenigen, denen das Juchzen und Kreischen keine Musik in den Ohren ist – und zwar zwischen 7 und 22 Uhr. Gerade in einem Mehrfamilienhaus gilt Kinderlärm als »ortsüblich«. Dennoch gibt es auch hier Grenzen. Wenn die Geräuschentwicklung weit über das Übliche hinausgeht, ist auch hier Schluss.

Hobbyhandwerker haben es schwer. Wer berufstätig ist, kann normalerweise nur am Wochenende werkeln. Aber auch hier gilt: Die üblichen Ruhezeiten müssen eingehalten werden. Aber anders als bei der Hausmusik ist der Sonntag ein absolutes Tabu. Allerdings gilt »Wo kein Kläger ist, ist auch kein Richter«.

Lassen sich Heimwerkerarbeiten an einem Sonntag nicht vermeiden, sollten Sie sich als Mieter vorher mit Ihren Nachbarn und gegebenenfalls mit Ihrem Vermieter in Verbindung setzen. Oft sind diese dann selbst sonntags verständnisvoller als ohne Vorankündigung.

Hausmusik ist verfassungsrechtlich geschützt. Sie gehört zum Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit. Verbieten kann man sie also nicht, weder per Mietvertrag noch per Hausordnung. Aber auch die Nachbarn haben Rechte. Deshalb müssen Hausmusiker die allgemeinen Ruhezeiten unabhängig vom Instrument beachten. Das heißt, nur zwischen 8 und 12 Uhr sowie von 14 bis 20 Uhr sind Singen und Musizieren in den heimischen vier Wänden erlaubt, selbst wenn es die Nachbarn stört. Ein sonntägliches Musizierverbot gibt es nicht. Allerdings darf nicht in jeder Lautstärke gespielt werden. Die Proben einer Rockband in der Nachbarwohnung müssen Sie nicht ertragen.

Auch die Spieldauer ist nicht uneingeschränkt. So ist es in Ordnung, etwa anderthalb bis zwei Stunden täglich zu musizieren. Ist das Musikinstrument besonders laut und kann es nicht auf Zimmerlautstärke reduziert werden oder handelt es sich gar um mehrere Musiker, verringert sich die Zeit auf eine Stunde täglich.

Klavierspielen unter Einhaltung der täglichen und nächtlichen Ruhezeiten gehört bis zu zwei Stunden pro Tag zum vertragsgemäßen Gebrauch. Wer Profimusiker ist und mehr Zeit zum Üben braucht, sollte von Anfang an mit dem Vermieter und den Hausmitbewohnern abklären, ob eine längere Spieldauer ausnahmsweise drin ist.

Damit gutes Benehmen nicht zur Glückssache wird

Das ungeschriebene Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme verlangt von Mietern, dass sie sich im Verhältnis zu ihren Mitbewohnern anständig benehmen. Was das bedeutet, ist nicht jedem klar und hängt natürlich vom Einzelfall ab.

Möglicherweise hat Ihr »Übermieter« mehr Verständnis für Sie, wenn Sie ihn einfach mal bitten, in Ihre Wohnung zu kommen, um sich die Geräuschentwicklung anzuhören, wenn bei ihm in der Wohnung mit einem Bobby-Car oder Ähnlichem herumgefahren wird. Auch die Möglichkeit, die Hausmitbewohner vor Feierlichkeiten vorzuwarnen, entschärft manchen Konflikt.

6

Wenn Vermieterbesuch droht

In diesem Kapitel

Neugierige Vermieter haben das Nachsehen

Reparaturen müssen möglich sein

Einlasspflicht zum Ablesetermin

Allgemeine Besichtigung nur ausnahmsweise

Wer sich gut mit seinem Vermieter versteht, vielleicht sogar ein herzliches Verhältnis zu ihm hat, lässt ihn auch ohne Voranmeldung herein – jedenfalls zu ziviler Tageszeit und unter zivilen Umständen. Besuch vom Vermieter ist aber nicht jedermanns Sache. Da fragt sich der eine oder andere schon: »Muss ich den reinlassen?« Grundsätzlich nein.

Aber ganz so einfach ist es nicht. Denn dass es in bestimmten Fällen nicht ohne Vermieterbesuch geht, muss selbst der misstrauischste Mieter einsehen. Wann diese Fälle vorliegen, erfahren Sie in diesem Kapitel.

Vermieter machen sich unter Umständen strafbar

Ihr Vermieter darf gegen Ihren Willen nicht einmal einen Notfallschlüssel behalten. Verschafft er sich dennoch gegen Ihren Willen Zutritt, macht er sich wegen Hausfriedensbruch in seinem eigenen Haus strafbar – Ausnahmen bestätigen die Regel. Dazu zählen etwa Notfälle. Wenn Sie zum Beispiel nicht da sind, aber das Wasser schon aus Ihrer Wohnung herausläuft, muss der Vermieter handeln – mit oder ohne Schlüssel. Zur Not darf sogar die Tür eingeschlagen werden. Und wenn Sie Pech haben, bleiben Sie sogar auf den Kosten sitzen.

Aber auch sonst gibt es ein paar Fälle, in denen Mieter ihren Vermieter hereinlassen müssen. Juristen unterscheiden dabei feinsinnig zwischen dem Betretungs- und dem Besichtigungsrecht.

Wann der Vermieter Ihre Wohnung betreten darf

Immer wenn es um mehr als nur eine Besichtigung der Wohnung geht, weil notwendige Maßnahmen durchgeführt werden müssen, hat der Vermieter ein Betretungsrecht. Anders können die meisten Maßnahmen gar nicht durchgeführt werden.

Ablesung von Zählerständen

Einmal im Jahr kommt der Vermieter oder ein Ablesedienst, um aufzunehmen, was Sie an Strom und Wasser verbraucht haben. Und weil das in den meisten Fällen nicht geht, ohne die Wohnung zu betreten, kann man hier den Zutritt nicht verwehren. Aber nicht von jetzt auf gleich. Ohne Voranmeldung geht gar nichts. Eine gewisse Vorlaufzeit – etwa ein bis zwei Wochen – sollte dem Mieter eingeräumt werden, damit er sich organisatorisch auf den Termin einstellen kann.

Der Termin sollte auch möglichst präzise – mit Uhrzeit – angekündigt werden. Schließlich kann man von Ihnen als Mieter nicht verlangen, dass Sie sich einen ganzen Tag freinehmen. Sind Sie nicht da, weil der Vermieter oder sein Ableser erst nachmittags statt vormittags kommt, ist das dann sein Pech. Mehrkosten, die durch eine erneute Anfahrt der Ablesefirma entstehen, bleiben an ihm hängen. Deshalb aufgepasst bei der Betriebskostenabrechnung.

Schlagen Sie am besten eine Alternative vor, wenn Ihnen der angekündigte Termin nicht passt. Das darf im Prinzip auch ein Samstag sein, aber nur, wenn der Ablesedienst samstags kommt.

Seit November 2011 gibt es eine neue Trinkwasserverordnung. Sie verlangt von Vermietern in Mehrfamilienhäusern ab acht Einheiten, dass sie einmal jährlich an mindestens drei repräsentativen Stellen, wie zum Beispiel am Duschkopf, Wasserproben entnehmen und auf Legionellen untersuchen lassen.

Um die Untersuchung nach Legionellen durchzuführen, muss die Wohnung betreten werden können. Die Frist für die Vorankündigung ist hier im Prinzip dieselbe wie beim Ablesen von Strom, Wasser und Gas – also etwa ein bis zwei Wochen vor dem Besuch.

Durchführung von Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen

Werden Reparaturen in der Wohnung fällig, für die der Vermieter zuständig ist, gibt es kein Vertun. Der Vermieter oder die von ihm beauftragten Handwerker müssen hereingelassen werden. Schließlich muss der Vermieter seine Instandhaltungspflicht erfüllen. Würde er sich nicht daran halten, könnten Sie als Mieter am Ende noch die Miete wegen Mängeln an der Wohnung mindern. Die Rechtsprechung ist hier sogar recht rigoros mit Mietern. Wer beharrlich Handwerkern den Zutritt verweigert, riskiert die Kündigung.

Aber auch hier gilt: Der Mieter muss rechtzeitig über Termin, Art und Umfang der Maßnahmen informiert werden, um sich darauf einstellen zu können. Was rechtzeitig heißt, hängt vom Einzelfall ab. Geht es um umfangreiche Maßnahmen, wie zum Beispiel Tapezierarbeiten wegen eines Wasserschadens, muss schon ein paar Wochen im Voraus Bescheid gegeben werden. Das gilt für alle Fälle, die sich planen lassen und bei denen nicht nur schnell mal ein paar Möbel zur Seite gerückt werden müssen.

Ist eine Notreparatur erforderlich, darf der Vermieter sofort in die Wohnung und das sogar bei Abwesenheit des Mieters. Ein typisches Beispiel ist ein Wasserrohrbruch, während der Mieter verreist ist.

Für Mieter und Vermieter ist es sinnvoll, dass es einen Notfallschlüssel gibt, auch wenn der Vermieter das nicht verlangen kann. Sonst muss die Wohnungstür im Fall des Falles aufgebrochen werden, was nicht unbedingt im Interesse des Mieters ist.

Misstrauische Mieter sollten zumindest einen Zweitschlüssel bei einem Nachbarn oder Bekannten ihres Vertrauens hinterlegen und den Vermieter darüber informieren. Bedenken Sie bei der Auswahl Ihres privaten Schlüsseldienstes aber, dass die Rentnerin in der Nachbarschaft eher infrage kommt als der berufstätige Bekannte.

Soll die Heizungsanlage erneuert, ein Balkon angebaut oder irgendetwas gemacht werden, was über die reine Reparatur hinausgeht, geht das natürlich auch nicht ohne Zutrittsrecht. Viele Maßnahmen müssen sogar von langer Hand geplant werden, sodass es mit einem Besuch nicht getan ist. Schon im Vorfeld solcher Aktionen werden Vermieter, Handwerker und Architekten die Wohnung betreten müssen. Das muss ein Mieter auf jeden Fall dulden, wenn auch mit angemessener Vorankündigung wie in allen anderen Fällen auch.

Was die eigentlichen Modernisierungsmaßnahmen angeht, gibt es strenge gesetzliche Vorgaben. Zunächst muss der Vermieter eine dreimonatige Ankündigungsfrist einhalten. Zwar bestehen nicht alle Mieter auf der strikten Einhaltung der gesetzlichen Vorgabe. Aber sture Mieter, die sich darauf berufen, können bei Nichteinhaltung der Frist den Zutritt verweigern und dadurch die Zeitpläne ganz schön durcheinanderbringen. Als Vermieter sollten Sie also unbedingt versuchen, sich mit dem Mieter gütlich zu einigen.

Darüber hinaus ist der Vermieter verpflichtet, über Art und Umfang der Arbeiten zu informieren. Der Mieter muss sich darauf einstellen können. Das Ganze muss jedoch nicht bis ins letzte Detail gehen.

Es reicht nach der Rechtsprechung aus, wenn die Ankündigung den Mieter, der die »baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen«.

Wegen weiterer Einzelheiten zum Thema Modernisierungen lesen Sie am besten Kapitel 9.

Wann der Vermieter ein »Besichtigungsrecht« hat

Es gibt verschiedene Situationen, die ein Betretungsrecht unerlässlich machen. Mit der bloßen Besichtigung sieht das schon anders aus.

Mietverträge enthalten manchmal Klauseln, die Vermietern ein Besichtigungsrecht nach eigenem Gutdünken einräumen. Solche Klauseln sind normalerweise unwirksam und dürfen ignoriert werden.

Enthält ein Mietvertrag eine Klausel, nach der ohne konkreten Anlass in kurzen Zeitabständen oder zu unüblichen Zeiten wie an Sonn- und Feiertagen ein Besichtigungsrecht besteht, ist diese Klausel unwirksam.

Aber alle ein bis zwei Jahre gestehen die meisten Gerichte Vermietern schon mal zu, neugierig zu sein und ohne konkreten Anlass anzuklopfen. Gerade bei älteren Häusern ist es sinnvoll, nicht erst abzuwarten, bis der Putz von der Wand bröckelt. Allerdings gibt es Gerichte, die selbst das nicht gutheißen.

Im Zweifel sollten sich Vermieter beim örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein und Mieter beim örtlichen Mieterbund nach der regionalen Rechtsprechung erkundigen.

Konkrete Anlässe für Besichtigungen

Geht es nicht um pure Neugierde, sondern um ein ernsthaftes Anliegen, können Sie als Mieter dem Vermieter die Besichtigung nicht ohne Weiteres verwehren. Zu den Klassikern gehören Besichtigungen im Vorfeld einer Neuvermietung oder eines Verkaufs. Aber auch in anderen Fällen muss sich der Vermieter nicht abweisen lassen. Zu den typischen Fällen gehören:

Es ist etwas in der Wohnung zu Bruch gegangen, und Sie selbst haben den Schaden gemeldet. In diesem Fall muss der Vermieter selbstverständlich erst einmal vor Ort prüfen, worum es geht.

Der Vermieter hat den Verdacht, dass Sie die Wohnung anders nutzen als vereinbart, weil Sie zum Beispiel trotz Verbots einen Hund halten.

Der Vermieter möchte die Miete erhöhen und lässt von einem Sachverständigen das genaue Aufmaß nehmen. Dazu müssen Sie den Sachverständigen hereinlassen.

Die Wohnung soll in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden. Hierzu muss ein Fachmann die Wohnung wegen der »Abgeschlossenheitsbescheinigung« besichtigen.

Der Vermieter plant Modernisierungsmaßnahmen.

In all diesen Fällen dürfen auch die Personen die Wohnung besichtigen, die für den jeweiligen Zweck erforderlich sind, etwa Handwerker, Makler, Kaufinteressenten oder Sachverständige. Wollen diese Personen die Wohnung ohne den Vermieter besichtigen, verlangen Sie als Mieter am besten eine Originalvollmacht, wenn die Personen nicht vorher durch den Vermieter angekündigt worden sind.

Spielregeln für Besichtigungen

Unangemeldeter Besuch ist tabu. Steht der Vermieter plötzlich vor der Tür, müssen Sie ihn nicht hereinlassen. Die Spielregel Nummer eins heißt »rechtzeitige Ankündigung« – und zwar schriftlich. Insbesondere berufstätige Mieter müssen sich auf einen Besichtigungstermin einstellen können.

Eine Besichtigung ohne vorherige Ankündigung des Termins gilt allgemein als unzumutbar. Die Besichtigung an Wochentagen (ohne Samstag) muss deshalb selbst in eiligen Fällen 24 Stunden vorher angekündigt werden. Ist die Sache nicht so eilig, ist eine Woche Vorankündigungsfrist üblich. Das Minimum sind drei Tage.

Über das Wann lässt sich ebenfalls streiten. Die üblichen Besichtigungszeiten liegen werktags normalerweise zwischen 10 und 13 Uhr, bei Berufstätigen zwischen 18 und 20 Uhr. Ist Ihnen als Mieter der Samstag am liebsten, muss der Vermieter das akzeptieren. Auch der Samstag ist ein Werktag.

Oft bleibt es aber nicht bei einem einzigen Besichtigungstermin. Je nachdem, worum es geht, sind mehrere Termine erforderlich (etwa bei einer Weitervermietung). Mehr als drei bis vier Termine im Monat beziehungsweise einen Termin in der Woche müssen Mieter allerdings nicht hinnehmen. Die Besichtigungsdauer liegt bei rund 30 bis 45 Minuten. Dabei kommt es allerdings auf den Einzelfall an. Wer eine Wohnung kaufen oder mieten will, braucht länger als ein Architekt, der eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt.

Wer bei der Besichtigung alles mit von der Partie sein darf, hängt ebenfalls vom Einzelfall ab. Ganze Karawanen von Kauf- oder Mietinteressenten müssen Sie nicht durch die Wohnung stapfen lassen. Notieren Sie sich bei Fremden gegebenenfalls Name und Adresse. Gerade bei Miet- oder Kaufinteressenten kann man nie sicher sein, ob die sich wirklich nur für das Objekt interessieren oder auch für Ihr Hab und Gut!

Fotos – womöglich zur Veröffentlichung auf Immobilienseiten im Internet – dürfen nur mit Zustimmung des Mieters gemacht werden, es sei denn, es geht um Mängel, die fotografisch dokumentiert werden sollen.

Geht es bei der Besichtigung um Streitpunkte zwischen Ihnen und dem Vermieter, empfiehlt es sich aus Beweisgründen, Zeugen wie Bekannte oder Nachbarn hinzuziehen. Lassen Sie sich deshalb stets vorab über den Sinn und Zweck des Besuchs informieren.

Vermieter ersparen sich lange Diskussionen über ihr Besichtigungsrecht, wenn sie sich das Recht zu Besichtigungen im Mietvertrag einräumen lassen; Besichtigungen ohne Vorankündigung sind aber auch dann noch unzulässig. Klauseln, die auch das zulassen, sind unwirksam.

Zulässig ist zum Beispiel folgende Klausel: »Besichtigungen im Zusammenhang mit dem Verkauf der Mietsache können wochentags nach Vorankündigung (24 h) in der Zeit von 10 bis 13 Uhr und von 15 bis 19 Uhr erfolgen«.

7

Alle Jahre wieder: Die Nebenkostenabrechnung

In diesem Kapitel

Was alles unter die Nebenkosten fällt

Wie richtig abgerechnet wird

Wie sich Mieter gegen eine falsche Abrechnung wehren können

Wann die Vorauszahlungen erhöht werden dürfen

Nebenkosten, im Fachjargon auch Betriebskosten genannt, werden im Mietrecht immer wichtiger. Nicht von ungefähr wird heute von der »zweiten Miete« gesprochen – kein Wunder bei den stetig steigenden Kosten für Energie und andere Versorgungsleistungen. Und kein Wunder, dass Mieter wegen dieser hohen Kosten ganz genau hinschauen, ob der Vermieter auch wirklich korrekt abrechnet.

Tatsächlich machen Vermieter in ihrem Bestreben, möglichst viele Kosten auf die Mieter umzulegen, hier schnell Fehler. Nach Angaben des Deutschen Mieterbunds ist jede zweite Abrechnung falsch. Man sollte Vermietern allerdings nicht pauschal unterstellen, dass sie ihre Mieter übers Ohr hauen wollen. Die Materie ist so anspruchsvoll, dass sich Fehler auch unbeabsichtigt schnell einschleichen. Deshalb gibt es keinen anderen Bereich, in dem Mieter und Vermieter so schnell in Streit geraten.

Damit das Verhältnis nicht unnötig mit Streitereien belastet wird, sollten sich beide Seiten anhand dieses Kapitels informieren, was wie abgerechnet werden darf und welche Fristen auf beiden Seiten unbedingt beachtet werden müssen. Der Abschnitt »Das ABC der umlegbaren Betriebskosten« am Ende dieses Kapitels klärt Sie zudem über die Besonderheiten der einzelnen Positionen auf. So informiert, lässt sich in der Regel eine einvernehmliche Lösung finden, indem der Vermieter zum Beispiel noch einmal nachbessert.

Nebenkostenumlage auf den Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung

Es ist ein Irrtum, wenn Vermieter glauben, von Gesetzes wegen die anfallenden Nebenkosten auf den Mieter umlegen zu dürfen. Das Gegenteil ist der Fall. Im Gesetz steht nicht ausdrücklich, dass der Mieter die Nebenkosten zu zahlen hat. Das muss er nur, wenn dazu im Mietvertrag eine eindeutige Vereinbarung getroffen wurde. Die meisten Vermieter machen das auch, und die gängigen Formularmietverträge sehen entsprechende Regelungen vor.

Dazu sollten Sie wissen, dass alle auf den Mieter übertragbaren Nebenkosten in der Betriebskostenverordnung (kurz: BetrKV) aufgeführt sind. Was in dieser Verordnung nicht aufgeführt ist, darf nicht umgelegt werden.

Es gibt den Auffangtatbestand der »sonstigen Betriebskosten« am Ende der Liste. Der dient dazu, Kosten zu erfassen, von denen man bei Vertragsschluss noch nicht wissen konnte, dass sie eines Tages fällig werden könnten. Das betrifft aber nur Kosten, die zum Beispiel durch eine gesetzliche Neuregelung geschaffen wurden wie die inzwischen fast überall zur Pflicht gewordenen Rauchwarnmelder. Die Wartungskosten hierfür fallen mangels anderer ausdrücklicher Erwähnung in die Kategorie »sonstige Betriebskosten«.

In der Praxis enthalten die Verträge der Einfachheit halber eine Aufzählung von Betriebskosten entsprechend dieser Verordnung, von denen der Vermieter die konkret zutreffenden ankreuzt. Nur diese Kosten dürfen dann später abgerechnet werden. Vermieter tun also gut daran, alles anzukreuzen, selbst wenn eine spezielle Kostenart bei Vertragsabschluss noch gar keine Rolle spielt.

Der Vermieter lässt einen Hinterhof begrünen und möchte die Gartenpflegekosten dafür auf seine Mieter umlegen. Das geht nur, wenn er die Umlage von Anfang an vertraglich auf die Mieter übertragen hat, obwohl noch kein Garten da war.

Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten. Es ist und bleibt Aufgabe des Vermieters, die »Mietsache« in Schuss zu halten. Reparaturkosten dürfen, anders als reine Wartungskosten, deshalb nicht umgelegt werden. Dasselbe gilt für Verwaltungs- und Kapitalkosten. So dürfen zum Beispiel bei einer vermieteten Eigentumswohnung weder die Kosten für den Verwalter noch die Kosten für die Instandhaltungsrücklage auf der Betriebskostenabrechnung auftauchen.

Nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen bei den Betriebskosten sind nur mit dem guten Willen des Mieters möglich. Das gilt auch dann, wenn der Mieter irrtümlich jahrelang Kosten bezahlt hat. In diesem Fall kann er zumindest für die Zukunft die Beteiligung an einer nicht ursprünglich vereinbarten Kostenart ablehnen.

Noch einfacher ist es für Vermieter, die Betriebskostenverordnung dem Mietvertrag einfach anzuhängen und im Vertrag nur darauf zu verweisen. Das ist ebenfalls zulässig und wird deshalb oft praktiziert. Denn so übersieht der Vermieter nichts und ist rechtlich auf der sicheren Seite. Welche Positionen sich im Einzelnen in der Betriebskostenverordnung finden, zeigt Ihnen die Übersicht einschließlich ausführlicher Hinweise zu den einzelnen Positionen am Ende dieses Kapitels im Abschnitt »Das ABC der umlegbaren Betriebskosten«. Grob lässt sich aber jetzt schon sagen, zu den typischen Nebenkosten zählen
laufende öffentliche Lasten des Grundstücks,

Wasserkosten,

Heizkosten,
die üblichen Betriebskosten rund ums Haus wie Fahrstuhl, Hausreinigung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung und so weiter.

Schlecht ist es dagegen für Vermieter, pauschal zu vereinbaren, dass »alle umlagefähigen Nebenkosten vom Mieter zu tragen« sind. Das ist zu allgemein und birgt ein erhebliches Streitpotenzial, wenn es um einzelne Abrechnungsposten geht.

Was die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen betrifft, sollten Sie als Vermieter realistisch sein und am besten Erfahrungswerte zugrunde legen. Sie haben nichts davon, wenn Sie die monatlichen Vorauszahlungen bewusst niedrig gehalten haben, um so die Vermietbarkeit der Wohnung zu fördern.

Bei Neubauten sind Vermieter nicht sicher, wie sie die Vorauszahlungen ansetzen können. Generell lässt sich sagen, dass eine Nebenkostenvorauszahlung inklusive Heizkosten in Höhe von 2 bis 3 Euro pro Quadratmeter realistisch ist. Davon entfallen allein auf die Heizung und Warmwasserbereitung schon 1 bis 1,30 Euro pro Quadratmeter.

Vorauszahlung und Pauschale nicht verwechseln

Auch wenn sich der Mieter verpflichtet hat, Nebenkosten zu zahlen, ist nicht sicher, ob am Ende eines bestimmten Zeitraums die große Endabrechnung kommen darf. Denn wenn im Vertrag eine Pauschale statt einer Vorauszahlung vereinbart wurde, bleibt es dabei. Mit dem vereinbarten Pauschalbetrag sind alle Nebenkosten abgegolten. Es gibt keine Nachzahlungen, aber auch kein Guthaben. Für den Mieter ist das Ganze vorteilhaft. Er hat die Nebenkosten im Griff, weil er keine Nachzahlungen fürchten muss, und muss sich beim Heizen und beim Wasserverbrauch nicht einschränken.

Der Vermieter zahlt bei einer solchen Regelung in den meisten Fällen drauf und bleibt auf den nicht gedeckten Kosten sitzen, spart sich aber den Aufwand mit der Abrechnung. Eine unrealistisch hohe Pauschale muss der Mieter aber nicht akzeptieren. Besteht der Verdacht, darf er eine Abrechnung der Kosten verlangen.

Selbst wenn vertraglich vereinbart ist, dass die Pauschale bei Bedarf angehoben werden darf, gilt dies nur für die Zukunft. Außerdem kann der Mieter in diesem Fall den Nachweis höherer Kosten verlangen. Spätestens dann muss der Vermieter doch genau abrechnen.

Alles in allem sollten Vermieter lieber auf Pauschalen verzichten, zumal bei Mehrfamilienhäusern mit zentraler Wärme- oder Warmwasserversorgung ohnehin keine Pauschalen vereinbart werden dürfen. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass hier nach dem erfassten Verbrauch der Mieter abgerechnet werden muss. Was es damit im Einzelnen auf sich hat, erfahren Sie in Kapitel 8.

Wie eine korrekte Nebenkostenabrechnung aussehen muss

Eine Nebenkostenabrechnung darf kein Buch mit sieben Siegeln sein. Deshalb sind schon die formalen Anforderungen daran sehr streng. Und damit sich der Vermieter auch wirklich daran hält, wird eine formal falsche Abrechnung gar nicht erst fällig. Deshalb müssen die folgenden Mindestvoraussetzungen unbedingt erfüllt sein.

Für Laien verständlich

Als Mieter müssen Sie eine Betriebskostenabrechnung nur akzeptieren, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

Danach müssen in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufgenommen werden:

eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
die Angabe und Erläuterung der zugrunde liegenden Verteilerschlüssel,
die Berechnung des Anteils des Mieters und
der Abzug der schon geleisteten Vorauszahlungen des Mieters.

Eine Nebenkostenabrechnung muss so gestaltet sein, dass sie ein »durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter« prüfen kann.

Erfüllt die Nebenkostenabrechnung eine der genannten Mindestanforderungen nicht, wird die errechnete Nachzahlung nicht fällig. Der Mieter muss nicht zahlen. Es empfiehlt sich aber, dem Vermieter mitzuteilen, warum man nicht zahlt. Andernfalls laufen Sie als Mieter Gefahr, dass der Vermieter juristische Geschütze gegen Sie auffährt, und das ist selbst dann, wenn man im Recht ist, nicht unbedingt erstrebenswert.

Die Nebenkostenabrechnung muss schriftlich erfolgen. Es reicht, wenn das Ganze per Kopie, Fax oder E-Mail beim Mieter ankommt. Die Abrechnung braucht nicht original unterschrieben zu sein.

Abgerechnet wird immer ein bestimmter Zeitraum – und zwar genau ein Jahr. Das ist in der Regel das Kalenderjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Bei Heizkosten wird oft ein anderer Zeitraum gewählt.

Abgerechnet wird nach dem sogenannten Abflussprinzip. Der Vermieter darf nur die Kosten in Rechnung stellen, die er im entsprechenden Abrechnungszeitraum tatsächlich gezahlt hat. Hat etwa eine Hausmeisterfirma die Rechnung für den Monat Dezember erst im folgenden Januar gestellt, darf der Vermieter diese Kosten erst im kommenden Jahr in die Betriebskostenabrechnung einstellen.

Abrechnungsfrist unbedingt beachten

So eine Nebenkostenabrechnung macht sich nicht von selbst. Deshalb darf sich der Vermieter Zeit lassen, aber nicht unbegrenzt. Es bleiben ihm nur zwölf Monate. Hierbei handelt es sich um eine strikte Ausschlussfrist, die dafür sorgen soll, dass derartige Forderungen nicht ewig lange zwischen Mieter und Vermieter offenbleiben. Es soll Rechtssicherheit herrschen.

Endet der Abrechnungszeitraum am 31. Dezember eines Jahres, muss die Betriebskostenabrechnung spätestens am 31. Dezember des Folgejahres beim Mieter eingegangen sein. Nach Ablauf dieser Frist hat der Vermieter keinen Anspruch mehr auf eine eventuell fällige Nachzahlung, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht selbst verschuldet.

Der Fristablauf geht in jedem Fall zulasten des Vermieters – nicht nur wenn er eine formal falsche oder gar keine Abrechnung im vorgeschriebenen Zeitraum macht. Auch bei inhaltlichen Fehlern, zum Beispiel zu Unrecht eingestellten Kosten, oder Rechenfehlern darf der Vermieter zwar nachbessern, aber nur binnen der Jahresfrist.

Der Vermieter hat sich nicht nur zu seinen Ungunsten verrechnet. Er hat vergessen, das Heizöl auf die Rechnung zu setzen. Das fällt ihm, weil er erst kurz vor Fristablauf die Betriebskosten abgerechnet hat, zu spät auf. Die Frist für die Nachbesserung ist abgelaufen. Er hat keinen Anspruch darauf, dass der Mieter die zu gering berechneten Kosten noch zahlt. Hätte er noch innerhalb der Jahresfrist nachgebessert, hätte der Mieter nachlöhnen müssen.

Hat der Vermieter die Verspätung nicht verschuldet, weil er zum Beispiel die erforderlichen Abrechnungen und Bescheide selbst zu spät erhalten hat oder krank war, muss er die zwölfmonatige Frist nicht einhalten. Dann reicht es, wenn er so bald wie möglich abrechnet. Eine Teilabrechnung können Mieter nicht verlangen.

Abrechnen muss der Vermieter auf alle Fälle. Das ist ein einklagbarer Anspruch des Mieters. Hält sich der Vermieter nicht daran, dürfen Sie als Mieter die Vorauszahlungen so lange einstellen, bis die Abrechnung vorliegt. Dieses Zurückbehaltungsrecht dient dazu, Druck auf den Vermieter auszuüben. Bereits geleistete Vorauszahlungen können Sie allerdings nicht zurückfordern.

Um dem Vermieter auf die Sprünge zu helfen, endlich abzurechnen, wenden sich Mieter am besten mit einem eindeutigen Mahnschreiben an ihn. Verwenden Sie dazu das Muster im Kasten »Musterschreiben für eine Aufforderung zur Nebenkostenabrechnung«.

Musterschreiben für eine Aufforderung zur Nebenkostenabrechnung

Name des Mieters

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Name des Vermieters

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Ort, Datum

Aufforderung zur Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr … (hier das betreffende Jahr eingeben)

Sehr geehrte(r) Frau/Herr …,
seit Beendigung des oben genannten letzten Abrechnungszeitraums für die Betriebskosten sind 12 Monate vergangen. Ich bitte Sie deshalb darum, mir bis zum … (Datum mit einer Frist von circa zwei Wochen) die Abrechnung zuzuschicken. Sollte bis dahin keine Abrechnung bei mir eingegangen sein, sehe ich mich leider gezwungen, die weiteren Vorauszahlungen für die Betriebskosten bis zur Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung zurückzubehalten.

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift Mieter)

Es gilt das »Wirtschaftlichkeitsgebot«

Oft schließen Vermieter Verträge ab oder kaufen Dinge wie zum Beispiel Heizöl ein, die in die Betriebskosten einfließen. Hierbei muss von Gesetzes wegen das »Gebot der Wirtschaftlichkeit« beachtet werden. Der Vermieter darf nicht – getreu dem Motto »Was kostet die Welt?« – das Geld seiner Mieter verschwenden, nur weil er die Kosten auf sie umlegen kann. Er muss vielmehr wie ein wirtschaftlich vernünftig denkender Mensch vorgehen.

Das heißt nicht, dass der Vermieter stets verpflichtet ist, das günstigste Angebot anzunehmen. Die Kosten müssen aber in einem vernünftigen Verhältnis zur erbrachten Leistung oder Lieferung stehen.

Es kann nicht verlangt werden, dass bei jeder Preisänderung der jeweilige Energieversorger gewechselt wird. Anders sieht es aus, wenn der Vermieter ausgerechnet den teuersten Anbieter gewählt hat. Dann können die Mieter einen Anbieterwechsel verlangen.

Der Vermieter verstößt auch gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn er Dienstleistungen wie die Treppenhausreinigung mehrmals wöchentlich durchführen lässt, nur weil er ein Sauberkeitsfanatiker ist. Der Mieter muss nur die Kosten für eine Reinigung pro Woche tragen.

Keine Chancen haben Sie dagegen als Mieter, wenn Sie Ihrem Vermieter allgemein mangelnde Wirtschaftlichkeit vorwerfen und dies mit dem Betriebskostenspiegel von Mieterverbänden begründen. Das allein reicht nicht. Abweichungen kann es immer geben. Es kommt stets auf den Einzelfall an.

Kosten, die im Einzelnen abgerechnet werden dürfen

Vorausgesetzt, der Vermieter hat alle abrechenbaren Betriebskostenarten richtig in den Mietvertrag einbezogen, darf er dem Mieter alles in Rechnung stellen, was die Betriebskostenverordnung zulässt. Das sind generell alle laufenden Kosten rund um das Gebäude. Als laufend gelten dabei auch Kosten, die nur einmal pro Jahr anfallen.

Das klingt sehr abstrakt. Deshalb enthält die Verordnung eine genaue Auflistung der umlegbaren Kosten, so wie sie auch im Mietvertrag genannt werden müssen. Im Einzelnen sind das:

die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, etwa die Grundsteuer
die Kosten der Wasserversorgung; dazu zählen Grundgebühren, Kosten des Wasserverbrauchs, Miete, Eichung und Wartung der Wasseruhren, Berechnungskosten, Kosten der Wasseraufbereitungsanlagen, Kosten für Haus- und Grundstücksentwässerung
die Heizkosten, wenn nicht nach der Heizkostenverordnung abgerechnet wird (siehe Kapitel 8)

die Aufzugskosten
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
die Kosten der Gartenpflege
die Kosten der Beleuchtung für Außengebäude und gemeinsame Gebäudeteile
die Kosten der Schornsteinreinigung
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (Feuer-, Wasser- und Sturmschäden, Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug)

die Kosten für den Hauswart
die Kosten für TV-/Kabelanschluss
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
sonstige Betriebskosten

Was sich im Einzelnen hinter den umlegbaren Kostenarten verbirgt, ist nicht immer auf Anhieb erkennbar. Über manchen Punkt kann man auch trefflich streiten, weshalb allein die verschiedenen Kostenarten immer wieder die Gerichte beschäftigen. Deshalb finden Sie am Ende dieses Kapitels eine alphabetisch sortierte Übersicht zu den verschiedenen Betriebskostenpositionen.

Wenn Sie als Vermieter Eigenleistungen erbringen, dürfen Sie diese ebenfalls auf Ihre Mieter umlegen. Das sollten Sie aber unbedingt vertraglich von Anfang an so vereinbaren.

Die Verteilung der Nebenkosten

Wie Vermieter die Nebenkosten auf ihre Mieter verteilen, ist ihnen überlassen. Der Vermieter kann sich dabei nach folgenden Gesichtspunkten richten:

Wohnfläche

Personenzahl

Miteigentumsanteilen (bei Eigentumswohnungen)

Ein paar Grundsätze müssen dabei aber beherzigt werden. Sieht der Mietvertrag keinen besonderen Verteilungsschlüssel vor, müssen die Betriebskosten nach der Wohnfläche umgelegt werden, es sei denn, es ist gesetzlich etwas anderes vorgeschrieben, wie es etwa bei den verbrauchsabhängigen Kosten der Fall ist. Ist eine Umlage nach Personenzahl vorgesehen, ist die tatsächliche Belegung der Wohnung entscheidend.

Ein Ehepaar wohnt seit einigen Jahren in einer Mietwohnung. Als die Ehe ihrer Tochter scheitert, zieht sie wieder zu ihren Eltern. Jetzt wohnen drei Erwachsene in der Wohnung. Der Verteilerschlüssel muss dementsprechend angepasst werden.

Bei verbrauchsabhängigen Kosten besteht die Möglichkeit, den Verteilerschlüssel für die Zukunft abzuändern, wenn zum Beispiel nachträglich Wasseruhren eingebaut werden. Es besteht zwar keine Verpflichtung, Wasseruhren einbauen zu lassen. Sind sie aber einmal da, muss zwingend auf verbrauchsabhängige Abrechnung umgestellt werden. Das ist normalerweise kein Problem für alle Beteiligten. Als Mieter wird es Ihnen recht sein, wenn nach Verbrauch abgerechnet wird. Dann haben Sie die Kosten selbst im Griff und müssen nicht die Wasserkosten Ihres dauerduschenden Wohnungsnachbarn mitbezahlen.

Problematisch ist da eher, wenn sich Mieter und Vermieter jahrelang keine Gedanken über den richtigen Verteilerschlüssel machen. Begleicht der Mieter in dieser Zeit anstandslos die Nebenkostenabrechnung, kann er sich dann nicht mehr auf einen anderen Schlüssel berufen. Die faktisch praktizierte Verteilung gilt als stillschweigend vereinbart, auch wenn sie nachteilig für ihn ist.

Steht eine Wohnung leer, liegt es für Vermieter nahe, die laufenden Kosten, die selbst eine ungenutzte Wohnung mit sich bringt, auf die anderen Mieter zu verteilen. Das ist unzulässig. Diese Kosten muss der Vermieter tragen, aber er darf sie steuerlich geltend machen.

Wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche nicht stimmt

Oft stellt sich erst im Laufe des Mietverhältnisses heraus, dass die zugrunde gelegte Wohnfläche nicht richtig berechnet ist. In diesem Fall kann der Mieter, soweit die Kosten nach der Wohnfläche ermittelt werden, diese entsprechend der tatsächlichen Quadratmeterzahl kürzen. Allerdings gehen die Gerichte zurzeit noch davon aus, dass eine Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen Wohnfläche nur dann eine Rolle spielt, wenn sie mehr als 10 Prozent ausmacht. Erst dann darf der Mieter anfangen, seinen Anteil an den nach Wohnfläche berechneten Nebenkosten zu kürzen. Das heißt, er darf ab dieser Schmerzgrenze alle nach Wohnfläche berechneten Positionen entsprechend der tatsächlichen Quadratmeterzahl kürzen.

Laut Mietvertrag beträgt die Wohnfläche circa 100 Quadratmeter. Der Vermieter hat diese Zahl den Bauunterlagen zu dem Haus entnommen. Der Mieter hat der Angabe allerdings von Anfang an nicht getraut und einen Sachverständigen beauftragt, die Wohnfläche genau zu bemessen. Dabei stellt sich heraus, dass der großzügige Balkon voll als Wohnfläche zugrunde gelegt wurde, obwohl Balkone nur zur Hälfte der Fläche angesetzt werden dürfen. Die Wohnfläche reduziert sich dadurch um 10 Quadratmeter. Der Mieter darf deshalb hier die nach Wohnfläche umgelegten Betriebskosten um 10 Prozent kürzen.

Die richtige Wohnflächenberechnung ist ein äußerst schwieriges Kapitel. Einfach den Zollstock nehmen und ausmessen, reicht in der Regel nicht. Denn wie hier gerechnet wird, ergibt sich aus einer Berechnungsverordnung aus dem öffentlich geförderten Wohnungsbau. Diese Verordnung wird wiederum der Einfachheit halber von Praktikern auch im frei finanzierten Wohnungsbau zugrunde gelegt.

In der Regel brauchen Sie zur exakten Berechnung das Gutachten eines Bausachverständigen. Dieses Geld sollten Sie investieren und sich gegebenenfalls vom Vermieter zurückholen, wenn Sie den nicht unbegründeten Verdacht einer relevanten Falschberechnung haben.

Mieter dürfen die Abrechnungsunterlagen einsehen

Was nützt dem Mieter die schönste Abrechnung, wenn er sie nicht prüfen kann? Deshalb ist der Vermieter verpflichtet, seinem Mieter Einblick in die Abrechnungsunterlagen zu gewähren. Das heißt aber nicht, dass der Mieter Anspruch darauf hat, alle Belege in Kopie zu bekommen. Der Mieter muss vielmehr beim Vermieter vorstellig werden, um dann vor Ort Einsicht zu nehmen.

Das ist allerdings nicht immer ganz einfach, wenn der Vermieter zum Beispiel weit entfernt wohnt oder der Mieter aus gesundheitlichen Gründen nicht zum Vermieter kommen kann. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Unterlagen am Ort der Wohnung zur Einsicht vorzulegen. Das sparen sich Vermieter gerne, weil sie in der Regel kein Interesse am Mieterbesuch haben. Sie übersenden die erforderlichen Unterlagen und Belege in Kopie. Die Kosten dafür muss aber der Mieter tragen.

Als Mieter müssen Sie nicht mehr als 0,25 Euro pro Blatt zahlen. Wenn Sie die Unterlagen beim Vermieter einsehen, dürfen Sie sie abfotografieren. So können Sie sich die Kopierkosten sparen, zumal nicht jeder Vermieter einen Kopierer herumstehen hat.

Bei falscher Abrechnung aktiv werden

Schauen Sie sich die Betriebskostenabrechnung genau an. Das ist gut investierte Zeit und kann Ihnen auch manchmal Ärger ersparen. Denn nicht alles, was auf den ersten Blick schlüssig erscheint, ist es auch. Und dann gibt es noch typische Fehlerquellen, auf die Sie besonderes Augenmerk richten sollten.

Typische Fehlerquellen überprüfen

Bevor Sie sich als Mieter mit Ihrem Vermieter wegen der Betriebskostenabrechnung streiten, sollten Sie die Abrechnung noch einmal Punkt für Punkt durchgehen. Danach können Sie immer noch Einspruch einlegen. Orientieren Sie sich dabei am besten an folgender Checkliste:

Ist die Abrechnung übersichtlich und nachvollziehbar?

Enthält sie nur Kosten, die vertraglich auf den Mieter umgelegt worden und anerkannte Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung sind?

Wurde der richtige beziehungsweise der vereinbarte Verteilerschlüssel angewandt?

Wurden die geleisteten Vorauszahlungen berücksichtigt?

Die geleisteten Vorauszahlungen sollten zwar aus Gründen der Übersichtlichkeit aufgeführt werden. Sollte das nicht geschehen sein, macht das die Abrechnung dennoch nicht gleich falsch, solange sie rechnerisch berücksichtigt wurden. In der Regel wissen die Mieter, was sie Monat für Monat an Vorauszahlungen geleistet haben, sodass sich dieser Mangel nicht ernsthaft auswirkt. Deswegen gleich die ganze Nachzahlung zu verweigern, kann gefährlich werden.

War die Abrechnung korrekt, gibt es keinen Grund, die errechnete Nachzahlung nicht zu begleichen. Sie wird sofort fällig, gezahlt werden muss trotzdem nicht sofort.

Manche Mieter meinen, mit der Nachzahlung ein Jahr warten zu können, weil sie irgendwann mal etwas von einer zwölfmonatigen Frist gehört zu haben. Das ist ein Irrtum. Die Gerichte gestehen Mietern in der Regel eine Prüffrist von zwei Wochen bis zwei Monaten zu.

Die Fälligkeit ist wichtig für den Beginn der dreijährigen Verjährungsfrist des Nachzahlungsanspruchs. Diese Frist beginnt zum Schluss des Jahres, in dem die Forderung fällig geworden ist.

Abrechnungsfehler rechtzeitig beanstanden

Haben Sie als Mieter festgestellt, dass die Abrechnung zum Beispiel wegen eines Rechenfehlers nicht in Ordnung war, sind Sie in Zugzwang.

Wenn Sie an der Nebenkostenabrechnung Ihres Vermieters etwas zu beanstanden haben, müssen Sie Ihre Bedenken binnen zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung vorbringen. Diese Frist ist, genauso wie die Abrechnungsfrist, eine strikte Ausschlussfrist.

Danach geht nichts mehr, es sei denn, Sie können sich überzeugend entschuldigen, weil Sie zum Beispiel
längere Zeit krank waren oder
der Vermieter Ihnen keine Möglichkeit gegeben hat, die Abrechnungsbelege einzusehen.

Es reicht aber nicht, auch nicht für die Fristwahrung, wenn Sie dem Vermieter nur mitteilen, die Abrechnung sei falsch. Sie müssen schon ein bisschen mehr dazu sagen. Damit Sie Ihr Vorgehen stets dokumentieren können, sollten Sie besser schriftlich reklamieren.

Rechnet dann der Vermieter entsprechend Ihren Beanstandungen korrekt ab, müssen Sie nur zahlen, wenn er noch während der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist nachbessert.

Der Vermieter hat einen falschen Verteilerschlüssel zugrunde gelegt, weil er die Treppenhausreinigung, anders als im Vertrag vereinbart, nicht nach Wohneinheiten, sondern nach der Wohnfläche verteilt hat. Er berechnet noch binnen eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode diese Kosten nach und verteilt sie entsprechend der korrigierten Abrechnung auf die Mieter, die jetzt zahlen müssen.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müssen Mieter aber nicht warten, bis sich der Vermieter bequemt nachzubessern. Sie dürfen aktiv werden. Das heißt, sie dürfen nicht nur eventuell die zu hohe Nachforderung verweigern. Sie dürfen auch bei einer errechneten Nachforderung ihre Rückzahlungsforderung mit den künftigen Vorauszahlungen verrechnen.

Erhöht der Vermieter womöglich auch noch die Vorauszahlungen aufgrund der falsch ermittelten Nachzahlungen, müssen Sie den erhöhten Anteil ebenfalls nicht zahlen. Sie sollten aber auf jeden Fall dem Vermieter mitteilen, warum Sie welche Beträge mit seinen Forderungen verrechnen. Damit lassen sich schon einige Streitigkeiten im Vorfeld vermeiden.

Zu geringe Vorauszahlungen

Stellt sich nach der Abrechnung heraus, dass die vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen aufgrund einer falschen Kalkulation erheblich zu niedrig waren, darf der Mieter die Nachzahlung teilweise verweigern. Der Vermieter bleibt dann auf den Kosten sitzen. Die Grenze liegt bei etwa 40 Prozent. Wenn die Nachzahlung um so viel höher liegt als die Vorauszahlung, kann der Mieter streiken. Auch ein sogenannter Sicherheitszuschlag von 10 Prozent und mehr wegen erwarteter Steigerungen bei Energie- und Versorgungskosten darf nicht einkalkuliert werden.

Waren die Vorauszahlungen eindeutig zu niedrig, müssen sie angepasst werden. Das darf der Vermieter machen, indem er nach oder mit der Abrechnung dem Mieter schriftlich die Erhöhung entsprechend den tatsächlich angefallenen Kosten mitteilt. Der Mieter hat im Gegenzug das Recht, die vereinbarten Vorauszahlungen zu senken, wenn sie sich als zu hoch erweisen. Hierzu muss er nicht die Zustimmung des Vermieters abwarten. Es reicht, wenn er die Herabsetzung schriftlich mitteilt und die Kürzung vornimmt. In beiden Fällen wird der angemessene Betrag am einfachsten ermittelt, indem man anhand der Abrechnung den monatlichen Betrag errechnet.

Wenn Sie als Mieter die Vorauszahlungen kürzen wollen, verwenden Sie hierzu das Muster im Kasten »Musterschreiben für eine Herabsetzung der Nebenkostenvorauszahlungen«. Dann weiß Ihr Vermieter Bescheid, warum Sie jetzt monatlich weniger zahlen. Bedenken Sie dabei aber, dass nicht jede Herabsetzung sinnvoll ist. Beruht diese auf besonderen Umständen, weil Sie zum Beispiel aufgrund eines längeren Auslandsaufenthalts lange Zeit nicht in der Wohnung waren und wenig geheizt und kein Wasser verbraucht haben, sollten Sie von einer Herabsetzung der Nebenkostenvorauszahlungen Abstand nehmen.

Musterschreiben für eine Herabsetzung der Nebenkostenvorauszahlungen

Name des Mieters

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Name des Vermieters

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Ort, Datum

Herabsetzung der Nebenkostenvorauszahlungen

Sehr geehrte(r) Frau/Herr …,
aus der letzten Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum … (Zeitraum) ergab sich für mich ein Guthaben in Höhe von … Euro (hier Betrag einsetzen). Ich möchte deshalb die Vorauszahlung für die Zukunft entsprechend anpassen und werde deshalb mit der nächsten Mietzahlung den Vorauszahlungsbetrag um … Euro (hier Betrag einsetzen) kürzen.

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift Mieter)

Das ABC der umlegbaren Betriebskosten

Die Betriebskostenabrechnung ist immer wieder ein Grund, dem Vermieter zu misstrauen, insbesondere wenn es um die einzelnen Abrechnungspositionen geht. Die bloße Nennung der umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung im Mietvertrag reicht oft nicht, alle Unklarheiten zu beseitigen. Deshalb sollten sich sowohl Mieter als auch Vermieter informieren, was hier rechtens ist. Die folgende alphabetisch sortierte Auflistung hilft Ihnen dabei.

Abrechnungskosten: Setzt der Vermieter zum Beispiel für die Abrechnung einen Verwalter ein, dürfen die Kosten dafür nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Abwasser: Die Kosten für die Entwässerung sind umlegbar. Dazu zählen auch die Kosten für die Grundstückentwässerung, selbst wenn im Vertrag nur die Rede von den Kosten für den Verbrauch ist. Was die Gemeinde in Rechnung stellt, ist nicht zwangsläufig identisch mit dem Verbrauch. Die Kosten richten sich nach der Grundstücksgröße.

Vermieter sollten bei der Gemeinde einen Antrag stellen, dass bei der Berechnung der Abwassergebühren zwischen versiegelter und unversiegelter Grundstücksoberfläche unterschieden wird. Damit lassen sich die Abwasserkosten reduzieren.

Allgemeinstrom: Damit sind die Kosten für die allgemeine Beleuchtung gemeint. Sie dürfen auf alle Mieter entsprechend dem vereinbarten Verteilungsschlüssel umgelegt werden.

Als Vermieter sollten Sie allgemeine Stromkosten für Einrichtungen, von denen nicht alle Mieter profitieren (etwa der Aufzug für Erdgeschossmieter), durch einen Zwischenzähler erfassen.

Aufzug: Erdgeschossbewohner, die den Aufzug nicht nutzen können, dürfen nicht an den Kosten beteiligt werden. Ansonsten gilt, dass die allgemeinen Wartungskosten in die Kategorie »Betriebskosten« fallen, Reparaturen dagegen nicht. Die Grenzen sind hier allerdings fließend.

Haben Sie als Vermieter für einen Aufzug einen Vollwartungsvertrag abgeschlossen, müssen Sie eventuell angefallene Reparaturkosten herausrechnen. Lassen Sie sich am besten von der Aufzugfirma eine entsprechend aufgeschlüsselte Rechnung stellen.

Breitbandkabel: Die Kosten dafür finden sich im Betriebskostenkatalog und sind deshalb auf die Mieter umlegbar. Das sind bei einem Breitbandkabel die Betriebs-, Strom- und Wartungskosten. Die monatlichen Grundgebühren für den Anschluss an den jeweiligen Anbieter zählen ebenfalls dazu.

Dachrinnenreinigung: Diese Kosten sind wie alle anderen Reinigungskosten anerkannte Betriebskosten.

Etagenheizung: Hier schließt der Mieter in der Regel einen eigenen Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen und rechnet direkt mit diesem ab. Soweit Wartungsarbeiten erforderlich sind, die dem Vermieter in Rechnung gestellt werden, muss der Mieter diese ebenfalls tragen.

Gartenpflege: Diese Kosten dürfen auf alle Mieter umgelegt werden, selbst wenn sie den Garten nicht nutzen, es sei denn, ein Mieter hat ein alleiniges Nutzungsrecht und hat sich vertraglich verpflichtet, die Kosten zu tragen. Intensive Gartenarbeiten wie zum Beispiel das Fällen eines Baumes fallen aber nicht darunter. Bei Hecken sind sich die Gerichte uneins. Die Kosten für Gartengeräte muss der Mieter ebenfalls nicht zahlen, wohl aber die Kosten für anfallende Reparaturen und das Rasenmäherbenzin.

Als Vermieter müssen Sie bekanntermaßen wirtschaftlich handeln. Ist eine Reparatur teurer als eine Neuanschaffung, dürfen Sie bei Gartengeräten die Kosten für die Neuanschaffung auf die Mieter verteilen.

Gebäudereinigung: Diese Kosten sind voll umlegbar, soweit sich die Reinigungsmaßnahmen im Rahmen des Üblichen halten. Das ist normalerweise einmal pro Woche. Wird eine Fassadenreinigung erforderlich, handelt es sich um eine nicht umlegbare Instandsetzung. Die Mieter dürfen nicht an diesen Kosten beteiligt werden. Ausnahme: Diese Maßnahme muss in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden.

Grundsteuer: Die Grundsteuer ist auf die Mieter entsprechend dem Verteilungsschlüssel umlegbar. Bei einer Eigentumswohnung darf die Grundsteuer objektbezogen in voller Höhe auf den Mieter übertragen werden.

Bei einer nachträglichen Grundsteuererhöhung muss der Vermieter nicht auf den Kosten sitzen bleiben. Trotz schon erfolgter Abrechnung darf er von seinem Mieter einen Nachschlag verlangen. Das heißt aber nicht, dass er die ganze Abrechnung neu erstellen muss. Es reicht eine Nachberechnung. Ist mit einer Grundsteuererhöhung zu rechnen, was ja oft in den Medien frühzeitig angekündigt wird, tun Sie als Vermieter gut daran, sich in der Nebenkostenabrechnung die Nachforderung vorzubehalten.

Hausmeister: Diese Kosten sind grundsätzlich umlegbar, einschließlich Vergütung, Sozialversicherungsbeiträgen, geldwerter Leistungen, Krankheits- und Urlaubsvertretung, Weihnachts- und Jubiläumsgeld und Berufsgenossenschaftsbeitrag. Es dürfen aber nicht alle typischen Hausmeistertätigkeiten in die Abrechnung einfließen, sondern nur Tätigkeiten wie Haus-, Treppen- und Straßenreinigung oder Gartenpflege. Die Überwachung von Umbaumaßnahmen zählt schon nicht mehr dazu. Selbst die Auswechslung von Glühbirnen muss der Mieter nicht bezahlen.

Hat einer der Mieter diese Aufgabe übernommen, ist er deswegen nicht von der Kostentragungspflicht befreit. Er muss sich selbst anteilig finanzieren. Übernimmt der Vermieter selbst die Hausmeisteraufgaben, darf er diese ebenfalls als Betriebskosten abrechnen. Das geht auch dann, wenn er sich selbst keinen Lohn dafür zahlt. Verlangen kann er dabei so viel, wie ein vergleichbarer Dienstleister für dieselbe Arbeit nehmen würde. Mehrwertsteuer darf er aber nicht in Rechnung stellen.

Müllabfuhr: Die Kosten dafür sind vom Mieter zu tragen.

Rauchmelder: Diese kleinen Lebensretter sind inzwischen in vielen Bundesländern in verschiedenen Wohnbereichen zur Pflicht geworden. Die Wartungskosten dafür sind ebenfalls als sonstige Kosten auf den Mieter umlegbar.

Trinkwasseruntersuchung: Seit November 2011 sind Vermieter verpflichtet, regelmäßig das Trinkwasser im Haus auf Legionellen untersuchen zu lassen. Die Kosten dafür dürfen ebenfalls als sonstige Kosten auf die Mieter umgelegt werden.

Ungezieferbekämpfung: Diese Kosten muss der Mieter anteilig tragen, wenn sie regelmäßig anfallen. Muss der Kammerjäger aber nur einmal kommen, um zum Beispiel eine Mäuseplage zu bekämpfen, fehlt das entscheidende Kriterium der »laufenden Kosten«.

Versicherungen: Versicherungen rund um das Gebäude dürfen als laufende Kosten anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Dazu zählen Sach- und Haftpflichtversicherungen, insbesondere Versicherungen gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung, aber auch die Kosten für eine Öltank- und Aufzugsversicherung sind umlagefähig. Wer als Vermieter ganz auf Nummer sicher gehen will, kann sogar eine Terrorangriffsversicherung abschließen und die Kosten dafür auf den Mieter umlegen. Andere Versicherungen, wie etwa eine Rechtsschutzversicherung, dürfen nicht zulasten des Mieters gehen.

Wärme-Contracting: Durch die Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 ist es per Gesetz für zulässig erklärt worden, die Kosten für das Contracting, das heißt Wärmelieferung durch einen Fremddienstleister, auf die Mieter als Betriebskosten zu übertragen.

Wasserverbrauch: Die Kosten hierfür zahlt der Mieter. Sind Zähler installiert, richtet sich die Beteiligung nach dem Verbrauch. Sind keine Zähler für die einzelnen Wohnungen vorhanden, wird nach dem vereinbarten Verteilungsschlüssel abgerechnet.

Wasserkosten, die allein durch einen Mieter entstehen, dürfen nicht auf alle anderen Mieter verteilt werden. Hier ist der Vermieter verpflichtet, durch eine zwischengeschaltete Wasseruhr den Verbrauch separat zu erfassen.

Der Durchschnittsverbrauch liegt bei etwa 127 Liter pro Person und Tag. Sollte es bei Ihnen erheblich mehr sein, stimmt etwas nicht. Erhöhte Wasserkosten durch einen Wasserrohrbruch müssen Sie nicht zahlen. Fordern Sie den Vermieter auf, der Sache auf den Grund zu gehen.

8

Die Heizkostenabrechnung –
(k)ein Buch mit sieben Siegeln

In diesem Kapitel

Wann die Heizkostenabrechnung gesondert erfolgen muss

Welche Kosten abgerechnet werden dürfen

Wie der Verbrauch ins Gewicht fällt

Einmal im Jahr ist Ablesetag

Wann geschätzt werden darf

In den seltensten Fällen lässt sich die Heizkostenabrechnung in einem Aufwasch mit der Betriebskostenabrechnung erledigen. Das geht grundsätzlich nur bei Gebäuden mit einer oder zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird. In allen anderen Fällen muss nach den Regeln der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Vertragliche Vereinbarungen, die etwas anderes vorsehen, sind ebenso unzulässig wie die Vereinbarung einer Pauschale. So soll sichergestellt werden, dass die Heizkosten im Wesentlichen nach dem Verbrauch abgerechnet werden.

Wer es ab Herbst gerne mollig warm in der Wohnung hat, muss sich darüber im Klaren sein, dass dies kein billiges Vergnügen ist. Das Entsetzen ist oft groß, wenn die Heizkostennachzahlung erheblich höher ausfällt als gedacht. Da schauen Mieter erst einmal genauer hin, ob der Vermieter richtig abgerechnet hat. Schließlich gilt der Grundsatz »Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser«. Denn wie Heizkosten abzurechnen sind, ist gesetzlich in der Heizkostenverordnung genau vorgeschrieben. Und was diese von Vermietern verlangt, erfahren Sie in diesem Kapitel.

Heizkostenabrechnung versus Betriebskostenabrechnung

Eigentlich sollten Heizkostenabrechnungen genauso wie Betriebskostenabrechnungen für jedermann überprüfbar sein. Dem ist aber nicht so. Die Heizkostenabrechnung ist für den Vermieter schwerer zu erstellen und für den Mieter schwerer zu verstehen als die Betriebskostenabrechnung.

Laut Gesetz genügt der Vermieter seinen Pflichten, wenn »ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachvollziehen kann«.

Eine Heizkostenabrechnung ist formal in Ordnung, wenn sie sämtliche Einzeldaten umfasst, nach denen die Heizkosten und Warmwasserkosten entsprechend der Heizkostenverordnung aufgeteilt sind. Dass der Mieter die Abrechnung womöglich nur versteht, wenn er über vertiefte Kenntnisse dieser Verordnung verfügt, kann er dem Vermieter nicht vorwerfen. Der Vermieter ist nicht einmal verpflichtet, dem Mieter die Heizkostenverordnung als Gesetzestext zukommen zu lassen.

Die Rechtsprechung akzeptiert, wenn der Vermieter in seiner Abrechnung nicht erläutert, dass er die nur auf die Warmwasserkosten entfallenden Kosten der Warmwasserzähler zunächst von den Gesamtkosten abgesetzt, den verbleibenden Gesamtbetrag nach dem ermittelten Prozentsatz in Kosten für Heizung und Warmwasser aufgeteilt und anschließend die Kosten für die Warmwasserzähler den so ermittelten Kosten für Warmwasser wieder hinzugesetzt hat.

Alles klar? Kein Wunder, dass Mieter da nicht mehr durchblicken – Vermieter allerdings auch nicht. Deshalb lassen die meisten Vermieter inzwischen die Heizkostenabrechnung professionell erstellen. Manche Dinge muss man eben Profis überlassen. Wundern Sie sich deshalb nicht, wenn die detaillierte Abrechnung von einem der großen Ableseunternehmen erstellt wurde und Sie die Kosten dafür tragen müssen.

Wenn Sie als Mieter Ihre Heizkostenabrechnung überprüfen wollen, weil die Heizkosten auffallend hoch ausfallen, sind Sie Ihrerseits auf Profis angewiesen. Das kann ein Fachanwalt für Mietrecht oder ein Verbraucherschutzberater sein. Dennoch kann es nicht schaden, ein paar Grundprinzipien zu kennen.

Heizkostenabrechnungen sind im Grunde genommen ein Unterfall der Betriebskostenabrechnung. Deshalb gelten prinzipiell dieselben Grundsätze. Als Mieter müssen Sie bei Reklamationen deshalb genauso vorgehen wie bei einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung. Was es dabei zu beachten gilt, erfahren Sie in Kapitel 7.

Die Heizkostenverordnung: Vermieter und Mieter in der Pflicht

Die Heizkostenverordnung verpflichtet Vermieter, die Heiz- und Warmwasserkosten im Mietverhältnis und übrigens auch in Wohnungseigentumsanlagen auf eine bestimmte Art abzurechnen. Daran kommen Vermieter nicht vorbei. Ausnahmen bestätigen die Regel.

Ohne Ablesegeräte läuft nichts

Vermieter von zentralbeheizten Mehrfamilienhäusern sind laut Heizkostenverordnung verpflichtet, Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Das bedeutet, dass der Vermieter den Heizungsverbrauch und das Warmwasser jeder einzelnen Wohnung mit speziellen Messgeräten ermitteln muss. Als Ausnahme gilt ein Zweifamilienhaus, in dem eine Wohnung vom Vermieter selbst genutzt wird und Mieter und Vermieter vereinbart haben, dass die Heizkostenverordnung nicht angewendet werden soll.

Eine vertragliche Vereinbarung, die eine Warmmiete oder Heizkostenpauschale statt einer verbrauchsabhängigen Abrechnung trotz der Anwendungspflicht der Heizkostenverordnung vorsieht, ist unzulässig. Verstößt der Vermieter gegen die Verordnung, darf der Mieter die ihm in Rechnung gestellten Heizkosten um 15 Prozent kürzen.

Nur ausnahmsweise kann auf die Messung verzichtet werden. Zu den typischen Fällen zählen:

alte Plattenbauten, die noch über eine Einrohrheizung ohne Ventil verfügen – ein Auslaufmodell

Energiesparhäuser

Häuser, in denen die Installation von Messeinrichtungen unverhältnismäßig teuer wäre, sodass sich die zu erwartende Energieeinsparung nicht rechnen würde

Die meisten Messgeräte funktionieren nach dem Verdunstungsprinzip und sind direkt am Heizkörper angebracht. Weil die Verdunstung aber auch von anderen Faktoren beeinflusst wird, befindet sich in den Röhrchen immer ein bisschen mehr Flüssigkeit, um die Gefahr von Messungenauigkeiten so gering wie möglich zu halten. Man kann aber als Mieter noch mehr tun und Wärmestaus, etwa durch Möbel, vor den Heizkörpern vermeiden!

Die Anschaffungs- oder Austauschkosten für die Messgeräte trägt der Vermieter. Inzwischen kann man diese Geräte sogar mieten. Die Mietkosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden, es sei denn, die Mieter wurden über die Anmietung informiert und haben der Kostenumlage zugestimmt oder nicht widersprochen. Davon können die meisten Vermieter nur träumen.

Befinden sich im Treppenhaus und anderen gemeinschaftlich genutzten Räumen Heizkörper, muss der Vermieter hier keine Erfassungsgeräte anbringen. Die Verteilung dieser Kosten richtet sich normalerweise nach der Wohnungsgröße, der Anzahl der Wohnungen oder der Personenzahl, je nachdem, was im Mietvertrag vereinbart worden ist.

Keine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip

Es gibt Vermieter, die bei der Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip verfahren und dem Mieter der Einfachheit halber das auf die Rechnung setzen, was sie an den Energieversorger an Vorauszahlungen geleistet haben. Das ist unzulässig. Gemäß der Heizkostenverordnung darf nur der tatsächliche Verbrauch abgerechnet werden und nicht das, was der Vermieter selbst in dem einjährigen Abrechnungszeitraum gezahlt hat.

Den Ablesetermin nicht platzen lassen

Als Mieter müssen Sie die Ablesung ermöglichen, indem Sie den Vermieter oder den Mitarbeiter der Ablesefirma zu dem vorher ausgemachten Termin in die Wohnung lassen. Wenn Sie an dem vorgeschlagenen Tag nicht da sein können, sollten Sie unbedingt rechtzeitig einen Ersatztermin vorschlagen. Andernfalls müssen Sie die zusätzlichen Kosten übernehmen. Aber auch nur dann. Anderslautende allgemeine Geschäftsbedingungen der Ablesefirmen zu diesem Punkt sind unwirksam.

Der Ablesetermin sollte mindestens eine Woche vorher – wenn nicht früher – mitgeteilt, damit sich der Mieter darauf einstellen kann.

In besonderen Fällen darf der Verbrauch geschätzt werden. Das kann zum Beispiel bei einem Geräteausfall vorkommen. Am ehesten tritt dieser Fall jedoch ein, wenn Sie als Mieter trotz mehrerer Anläufe des Vermieters die Ablesung immer wieder platzen lassen. Vorrang hat dabei immer die Schätzung nach dem Vorjahr.

Immer häufiger werden Messgeräte per Funk abgelesen. Das erspart dem Mieter den Ablesetermin, setzt aber bestimmte Geräte voraus, die in den meisten Häusern noch nicht verfügbar sind. Bei diesem Verfahren entfällt zwar die Möglichkeit, dem Ableser über die Schulter zu schauen und das Ableseprotokoll zu überprüfen. Das ist aber nicht weiter schlimm, denn Sie sollten auf jeden Fall selbst die Werte notieren und mit den gemessenen Werten vergleichen, die Ihnen Ihr Vermieter auf jeden Fall binnen eines Monats nach der Ablesung zukommen lassen muss. Weichen Ihre Ablesewerte von denen des Ableseprotokolls ab, teilen Sie dies dem Vermieter sofort mit.

Wie Mieter die Abrechnung prüfen können

Die Heizkostenabrechnung zu überprüfen ist schwieriger als die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung. Trotzdem sollten sich Mieter die Mühe machen, insbesondere wenn sie das Gefühl haben, dass ihnen die Kosten davongaloppieren. Möglicherweise kommen sie dann zu dem Ergebnis, ihr Heizverhalten zu ändern.

Diese Mindestbestandteile müssen sein

Es gelten bei der Heizkostenabrechnung im Prinzip dieselben Grundsätze wie bei der Abrechnung der allgemeinen Betriebskosten. Der Abrechnungszeitraum beträgt zwölf Monate. Das muss zwar nicht das Kalenderjahr sein, wird aber aus Gründen der Übersichtlichkeit vom Vermieter meistens so gemacht.

Belege müssen der Heizkostenabrechnung nicht beigefügt werden. Es gilt dasselbe wie bei der allgemeinen Betriebskostenabrechnung. Sie haben als Mieter grundsätzlich nur das Recht, die Unterlagen vor Ort beim Vermieter einzusehen. Ausnahmen bestätigen auch hier die Regel. Welche das sind, erfahren Sie in Kapitel 7.

Die Heizkostenabrechnung muss folgende Angaben enthalten:

eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, wobei die einzelnen Positionen getrennt aufgeführt werden müssen
den Verteilerschlüssel, aus dem hervorgeht, in welchem Verhältnis die Kosten verbrauchsunabhängig und verbrauchsabhängig abgerechnet werden
den Mieteranteil an den Gesamtkosten
die geleisteten Vorauszahlungen
den Nutzungszeitraum (bei einem Mieterwechsel)

Abrechnungstücken bei Ölheizungen

Bei Ölheizungen dürfen die Brennstoffkosten vollständig auf die Mieter umgelegt werden, aber nur nach dem tatsächlichen Verbrauch. Zum Beispiel ist es unzulässig, den Öltank am Ende der Heizperiode wieder aufzufüllen und die Kosten dafür auf die Rechnung zu setzen. Vielmehr muss der Anfangsbestand des Öls aufgeführt werden, der mit dem Endbestand des Vorjahres identisch sein muss.

Nicht fehlen dürfen darüber hinaus die in den Abrechnungszeitraum fallenden Öllieferungen mit Lieferdatum, Menge und Betrag sowie der Endbestand, der abgezogen werden muss. Der Wert des Endbestands entspricht dem Literpreis der letzten Öllieferung, wenn der Bestand kleiner als diese Lieferung ist. Ist die Restmenge größer, berechnet sich der Wert der darüber hinausgehenden Menge nach dem Literpreis der vorletzten Lieferung.

Natürlich muss der Vermieter beim Öleinkauf genauso wie bei allen anderen Leistungen wirtschaftlich handeln. Das hat aber Grenzen. Er muss keine aufwendige Marktanalyse betreiben, um das günstigste Heizölangebot zu ermitteln. Er darf sogar auf den Öllieferanten seines Vertrauens zurückgreifen, wenn dessen Preise nicht aus dem Rahmen fallen.

Die Abrechnung der Fernwärme oder Gasheizung ist für Vermieter nicht gerade einfach. Deshalb sollte man als Vermieter – soweit möglich – den Mieter einen direkten Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen schließen lassen.

Was abgerechnet werden darf

In der Regel fallen neben den Brennstoffkosten zusätzliche Kosten an. Diese sogenannten Grundkosten dürfen ebenfalls mit den Mietern abgerechnet werden. Dazu zählen die Kosten für
den Betrieb der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,
die verbrauchten Brennstoffe und ihre Lieferung,
den Betriebsstrom,
die Bedienung,

Überwachung und Pflege der Anlage,
die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann,
die Reinigung der Anlage und des Betriebsraums,
die Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz,
die Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung,
die Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.

Seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. Mai 2013 dürfen auch die Kosten für das sogenannte Wärme-Contracting auf den Mieter umgelegt werden. Was es mit dieser Art der Beheizung auf sich hat, erfahren Sie weiter hinten in diesem Kapitel im Abschnitt »Heizen und Heizkosten abrechnen ganz modern«.

Ansonsten gilt, dass im Prinzip alles an Kosten umgelegt werden kann, was beim Betrieb der Heizanlage anfällt. Selbst Trinkgeldzahlungen dürfen abgerechnet werden – allerdings ohne Übertreibungen.

Das hat in der Heizkostenabrechnung nichts zu suchen

Für Heizkosten gilt dasselbe wie bei den Betriebskosten. Kosten für Reparaturen und Verwaltung bleiben am Vermieter hängen. Deshalb dürfen folgende Kosten nicht in die Heizkostenabrechnung einfließen:

Zinsaufwendungen, wenn für die Beschaffung von Heizmitteln ein Darlehen aufgenommen wird

Feuerlöscher in den Räumen der Heizungsanlage, selbst wenn sie vorgeschrieben sind

Reparaturen an der Heizung

Kosten für Instandhaltung

Ersatzteile

Verwaltungskosten

Bei Tankkosten waren sich die Gerichte bis vor Kurzem nicht einig. Inzwischen ist höchstrichterlich entschieden worden, dass sie dem Mieter auf die Rechnung gesetzt werden dürfen.

Aufteilung der Heizkosten in Grund- und Verbrauchskosten

Nachdem der Verbrauch abgelesen und die angefallenen Grundkosten ermittelt wurden, müssen beide Kostenarten nach den strengen Vorgaben der Heizkostenverordnung aufgeteilt werden. Wie diese Aufteilung erfolgt, hängt vom Gebäude ab. So schreibt die Heizkostenverordnung für ältere Gebäude vor, dass der verbrauchsabhängige Anteil 70 Prozent der Heizkosten ausmachen muss. Das ist für den Mieter in den meisten Fällen günstig, weil er so die Kosten weitgehend selbst beeinflussen kann. Betroffen sind alle Gebäude, die
der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht entsprechen,
mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und (!) in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend (50 Prozent) gedämmt sind.

Für alle anderen Gebäude ist eine Abrechnung der Heizkosten von mindestens 50 Prozent bis zu 70 Prozent nach dem Verbrauch vorgeschrieben. Wie die Kosten im Rahmen des Erlaubten verteilt werden, entscheidet der Vermieter. Oft findet sich hierzu eine Regelung im Mietvertrag. Es kann aber auch entgegen der gesetzlichen Vorgabe von Anfang an ein höherer Verbrauchsanteil vereinbart werden – theoretisch bis zu 100 Prozent. Das ist für den Vermieter abrechnungstechnisch eine Vereinfachung. Ob dies für den Mieter angesichts der hohen und immer weiter steigenden Energiekosten von Vorteil ist, hängt vom Einzelfall ab.

Die übrigen Kosten müssen nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum verteilt werden. Es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden. Hierbei hat der Vermieter freie Hand.

Wenn bei der Heizkostenabrechnung die Grundfläche der Wohnung zugrunde gelegt wird, dürfen Balkone und Terrassen nicht berücksichtigt werden. Auch bei Wohnungen mit Dachschrägen besteht schnell die Gefahr, dass die Grundfläche nicht stimmt. Hier kann es sich lohnen nachzurechnen.

Eine Vereinbarung, nach der weniger als 50 Prozent nach dem Verbrauch abgerechnet werden, ist nicht zulässig. Wurde eine Einigung über den Verteilerschlüssel getroffen, kann der Vermieter diesen lediglich in den ersten drei Jahren nach der Festlegung einmal ändern. Das ist aber nur für künftige Heizperioden möglich. Eine Änderung kommt deshalb erst in der folgenden Heizperiode infrage.

Der Vermieter hat Maßnahmen zur Energieeinsparung getroffen und verändert daraufhin den Verteilungsschlüssel, indem er den verbrauchsabhängigen Anteil von 50 Prozent auf 70 Prozent erhöht. Damit kann er die Heizkosten gerechter verteilen, weil die Mieter es noch mehr in der Hand haben, über ihren individuellen Verbrauch die Kosten positiv zu beeinflussen. Ob so viel Gerechtigkeit für den Mieter immer von Vorteil ist, hängt vom Einzelfall ab. Diese Vorgehensweise ist für künftige Abrechnungsperioden erlaubt, also nicht für die Periode, in der der Vermieter die Energiesparmaßnahme ergriffen hat.

Wenn Nachzahlungen oder Rückerstattungen bereits getätigt wurden, sind Korrekturen nur noch in Ausnahmefällen möglich – allerdings auch nur binnen der zwölfmonatigen Frist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. So kann im Nachhinein ein Abrechnungsfehler behoben werden. Da in den meisten Fällen Nachzahlungen des Mieters zu erwarten sind, liegt es also im Interesse des Vermieters, die Abrechnung möglichst zügig abzuwickeln.

Der Vermieter findet noch innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist in seinen Unterlagen eine vergessene Heizölrechnung. Obwohl er schon abgerechnet hat, muss er nicht auf den Kosten sitzen bleiben. Er darf die Abrechnung korrigieren und die Kosten auf die Mieter umlegen.

Wenn die Messgeräte für die Wärmeverbrauchserfassung ausfallen, darf der Verbrauch geschätzt werden. Hierfür sind zwei Verfahren zugelassen. Entweder muss der anteilige Verbrauch
durch eine Vergleichsberechnung mit einem früheren Abrechnungszeitraum oder
mit vergleichbaren anderen Räumen des Gebäudes im jeweiligen Abrechnungszeitraum ermittelt und bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zugrunde gelegt werden.

Wenn der Mieter auszieht

Zieht ein Mieter aus, müssen die Heizkosten für den Zeitraum abgerechnet werden, in dem der Mieter noch in der Wohnung wohnte. Wurde hierzu keine Vereinbarung getroffen, muss bei der Abrechnung zwischen dem verbrauchsunabhängigen und dem verbrauchsabhängigen Teil unterschieden werden.

Der verbrauchsabhängige Teil muss auf jeden Fall per Zwischenablesung ermittelt werden. Der verbrauchsunabhängige Teil kann zeitanteilig (je ein Zwölftel pro Monat) abgerechnet werden. Es kann aber auch die sogenannte Gradzahlentabelle zugrunde gelegt werden. In dieser Tabelle ist den Jahreszeiten entsprechend festgehalten, wie hoch der anteilige Jahresverbrauch pro Monat zu werten ist.

Wer die Kosten für die Zwischenablesung trägt, ist bei den Gerichten nicht eindeutig geklärt. Hier empfiehlt es sich, mit den Mietern eine einvernehmliche Einigung herbeizuführen. Auf jeden Fall kann der ausziehende Mieter nicht auf einer vorgezogenen Abrechnung bestehen. Er muss abwarten, bis die allgemeine Abrechnung am Ende der Abrechnungsperiode erfolgt.

Wenn eine Wohnung einen höheren Heizkostenbedarf hat, der auf der Lage der Wohnung beruht (unter dem Dach, über Garagen und so weiter), hat der Mieter diese höheren Kosten zu tragen.

Heizen und Heizkosten abrechnen ganz modern

Eigentlich ist das sogenannte Wärme-Contracting, die gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen, nichts Neues. Die Mietrechtsreform, die am 1. Mai 2013 in Kraft trat, will das Ganze aber aus energiepolitischen Gründen unter Vermietern populärer als bisher machen. Denn bislang gab es hierzu keine eindeutigen gesetzlichen Regeln. Ob sich die damit beabsichtigte Energieeinsparung erreichen lässt, muss sich zeigen. Auf jeden Fall ist das Modell interessant für Vermieter, die ohnehin im Bereich Heizung tätig werden müssen. Denn so lässt sich das Problem auslagern.

Vermieter, die bisher in Eigenregie für die Wärmeversorgung ihrer Häuser gesorgt haben, können jetzt einen gewerblichen Wärmelieferanten beauftragen, der in der Regel in eine neue, sparsamere Heizungsanlage investiert. Die Contracting-Kosten dürfen sie dann als Betriebskosten auf den Mieter umlegen.

In der Regel wird der Contractor, also der Wärmelieferant, eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, zum Beispiel als Fernwärme. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden können, kann er sich auch auf die verbesserte Betriebsführung beschränken. In jedem Fall muss die Umstellung für den Mieter kostenneutral sein. Außerdem muss die Umstellung rechtzeitig angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.

Interessierte Vermieter sollten sich im Bedarfsfall beraten lassen – und zwar nicht nur von dem anbietenden Energieversorger, sondern von einem neutralen Energieberater.

9

Modernisierungsmaßnahmen – des einen Freud, des anderen Leid

In diesem Kapitel

Reparaturen von Modernisierungen abgrenzen

Maßnahmen rechtzeitig ankündigen

Mieter müssen nicht alles mitmachen

Das Sonderkündigungsrecht als Notbremse

Mietminderung bei energetischer Modernisierung anfangs ausgeschlossen

Eigentlich ist es ja gut, wenn die Wohnung oder das Haus, in dem man lebt, schön und in einem bautechnisch guten Zustand ist. Deshalb werden Sie es als Mieter sicher begrüßen, wenn Ihr Vermieter das Haus gut in Schuss hält und nicht verkommen lässt. Das heißt, dass regelmäßig renoviert, aber auch modernisiert werden muss. Eine Modernisierung ist jedoch immer ein zweischneidiges Schwert. Bevor man ihre Vorteile genießen kann, muss man Schmutz und Lärm erdulden. Am meisten aber schmerzt die drohende Mieterhöhung. Schließlich will und muss ein Vermieter seine Investitionen wieder hereinholen.

Weil Modernisierungen aber nicht nur wegen der im Raum stehenden Mieterhöhung mancherlei Unannehmlichkeiten für den Mieter mit sich bringen, gibt ihm das Mietrecht einige Instrumente an die Hand. Als Mieter müssen Sie Modernisierungsmaßnahmen nur dulden, wenn sich der Vermieter an die gesetzlich vorgegebenen Spielregeln hält. Das gilt natürlich nur, wenn es sich tatsächlich um eine Modernisierung handelt – und das lässt sich oft nicht so einfach abgrenzen. Mieter und Vermieter sollten deshalb Bescheid wissen, was Sache ist, und damit unnötigen Streit vermeiden. Informieren Sie sich in diesem Kapitel über die Rechte von Mietern und Vermietern, wenn es ums Modernisieren geht.

Mit der Mietrechtsreform zum 1. Mai 2013 wollte der Gesetzgeber den Vermietern energetische Modernisierung schmackhaft machen. Schließlich gilt es, die Energiewende voranzubringen. Dementsprechend sieht die Reform das eine oder andere Zuckerl für Vermieter vor, über das sich mancher Mieter ärgert.

Reparatur oder Modernisierung, das ist hier die Frage

Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, die von ihnen vermieteten Immobilien in Schuss zu halten. Fällige Reparaturen müssen sie auf ihre Kosten durchführen lassen. Der Mieter muss dabei nicht mitwirken, muss die Maßnahmen aber dulden. Dazu gehört insbesondere, dass er die beauftragten Handwerker in die Wohnung lässt. Es kann aber nicht von ihm verlangt werden, dass er die Möbel beiseiteräumt, persönliche Dinge dagegen schon.

Bei Bagatellschäden werden Sie als Mieter dennoch in vielen Fällen zur Kasse gebeten, nämlich dann, wenn der Schaden unter die sogenannte Kleinreparaturklausel fällt – immer vorausgesetzt, Ihr Mietvertrag enthält eine derartige Klausel. Danach sind Bagatellschäden an Teilen der Wohnung, die dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, bis zu einem bestimmten Betrag (rund 100 Euro) selbst zu bezahlen. Mehr über die Kleinreparaturklausel können Sie in Kapitel 4 nachlesen.

Modernisierungen sind etwas ganz anderes als Reparaturen. Laut Gesetz dienen Modernisierungen
der Verbesserung der Mietsache,
der Einsparung von Energie oder Wasser oder
der Schaffung von neuem Wohnraum.

Mit Modernisierungen sind alle »Maßnahmen, die die Wohnung, das Gebäude, dessen Bestandteile oder Einrichtungen verbessern und komfortablere Nutzung ermöglichen« gemeint. Also im Prinzip alles, was die Wohnsituation bequemer, sicherer, gesünder, angenehmer, sparsamer und weniger zeitaufwendig macht.

Aber auch diese Regelung lässt Raum für Interpretation. Was der Vermieter für eine Verbesserung hält, kann dem Mieter völlig egal sein. Typische von der Rechtsprechung anerkannte Fälle sind:

Heizungserneuerung, etwa der Austausch von Einzelöfen durch Etagen- oder Zentralheizung

Antenneneinbau oder Kabelanschluss

Aufzugseinbau

Baderneuerung

Balkonanbau
elektrische Neuverkabelung aus Sicherheitsgründen

Fassadenisolierung

Einbruchsicherungsmaßnahmen wie Sicherheitsschlösser, Gegensprechanlagen und so weiter
isolierverglaste Fenster anstelle von Einfachglas

Schallschutzfenster

Begrünung einer vorher versiegelten Hoffläche oder Neugestaltung einer Rasenfläche, wenn der Wohnwert erhöht wird

Bei all diesen Maßnahmen ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, die gesetzlichen Vorgaben einzuhalten. Macht er es nicht, kann sich der Mieter weigern mitzuspielen. Und das kann bei Vermietern, die Vorinvestitionen tätigen müssen, in einem finanziellen Fiasko enden.

Handelt es sich bei diesen Maßnahmen um sogenannte energetische Maßnahmen, gibt es allerdings für Vermieter seit dem 1. Mai 2013 durch die Mietrechtsreform einige Erleichterungen. Achten Sie deshalb im Folgenden darauf, welche Besonderheiten jetzt hier gelten.

Unter einer energetischen Modernisierung versteht der Gesetzgeber Maßnahmen, die zur Einsparung von Endenergie beitragen, also Fassadendämmung, Solartechnik zur Warmwasseraufbereitung, moderne Fenster und so weiter. Maßnahmen, die nur dem Klimaschutz dienen, wie etwa eine Fotovoltaik-Anlage, deren Strom der Vermieter gegen Geld ins Netz einspeist, fallen nicht darunter.

Keine Modernisierung ohne feste Spielregeln

Dass eine Modernisierung für betroffene Mieter kein Zuckerschlecken ist, kann man sich gut vorstellen. Nicht nur die im Raum stehende Mieterhöhung macht das Ganze für viele unattraktiv. Auch die in der Regel damit verbundenen Einschränkungen wie Lärm und Dreck haben dazu geführt, dass der Vermieter nicht einfach eines Tages mit seinem Handwerkertrupp anrücken und den Mieter vor vollendete Tatsachen stellen darf. Deshalb sollten alle Beteiligten wissen, worin die Spielregel bestehen.

Rechtzeitige Ankündigung

Viele Modernisierungsmaßnahmen, etwa der Austausch der Heizanlage oder der Einbau neuer Fenster, sind ohnehin keine Sache von jetzt auf gleich, sondern setzen eine gewisse Vorbereitungszeit voraus. Deshalb dürfte es Vermietern nicht schwerfallen, die gesetzlich vorgeschriebene Ankündigungsfrist von drei Monaten vor Beginn der Arbeiten einzuhalten. Die ist erforderlich, damit sich der Mieter auf Dreck, Lärm und Zeitaufwand einstellen kann.

Diese Frist sollten Sie als Vermieter ernst nehmen, wenn Sie nicht wollen, dass der Mieter Ärger macht. Er muss die Maßnahmen sonst nämlich nicht dulden und kann sich weigern, die Handwerker in die Wohnung zu lassen. Theoretisch kann er auch bei Gericht eine einstweilige Verfügung erreichen, die Ihnen die Arbeiten untersagt. Das kann für den Vermieter teuer werden. Hinzu kommt, dass sich dann das Recht, die Miete zu erhöhen, ebenfalls verzögert.

Geht es allerdings nur um Bagatellmaßnahmen, muss die dreimonatige Frist nicht eingehalten werden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Maßnahme keine ernsthafte Beeinträchtigung bedeutet und keine oder nur eine geringfügige Mieterhöhung (nicht mehr als etwa 5 Prozent) mit sich bringt.

In einer Wohnung sollen Rauchwarnmelder eingebaut werden, weil diese infolge einer gesetzlichen Neuregelung vorgeschrieben sind. In diesem Fall ist keine wochenlange Voranmeldung erforderlich. Es reicht aus, den Mieter eine Woche vor Beginn des Einbaus zu informieren.

Die Ankündigung muss schriftlich per Brief, Fax oder E-Mail erfolgen und die folgenden Angaben enthalten:

Beginn der Arbeiten

Umfang der Maßnahmen
voraussichtliche Dauer der Modernisierungsarbeiten

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, möglichst genaue Angaben zu machen. Das hat allerdings seine Grenzen. So muss der Mieter wegen der konkreten Arbeiten nicht bis ins letzte Detail informiert werden. Es reicht, wenn er sich in groben Zügen vorstellen kann, was auf ihn zukommt.

Wenn es durch den Einbau moderner Fenster um eine energetische Modernisierung geht, muss der Vermieter nicht mehr mittels Gutachten nachweisen, dass und wie viel Energie durch die Maßnahme eingespart wird. Diese von der Rechtsprechung geforderte Begründungspflicht hat der Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 entschärft. Jetzt genügt es, wenn der Vermieter sich auf anerkannte Pauschalwerte berufen kann.

Durch diese Erleichterung sollen Vermieter zusätzlich motiviert werden, schnell zu handeln. Da ist es auf jeden Fall von Vorteil, wenn die formalen Hürden nicht so hoch sind.

Ein Vermieter, der die Fenster im Haus austauschen möchte, muss nur noch die Pauschalwerte zur Wärmeleitfähigkeit alter Fenster im Vergleich zu neuen Fenstern gegenüberstellen. Dies lässt sich am einfachsten bewerkstelligen, indem er sich vom jeweiligen Anbieter schon bei der Angebotseinholung diese Werte schriftlich geben lässt.

Den Beginn der Arbeiten sollte der Vermieter dem Mieter möglichst genau mitteilen – am besten mit einem bestimmten Datum. Eine Verzögerung von ein paar Tagen ist vertretbar, eine Verzögerung von Wochen und Monaten dagegen nicht. Die Dauer der Arbeiten sollte der Vermieter ebenfalls möglichst realistisch einschätzen. Die Erfahrung zeigt, dass Handwerker nicht immer pünktlich anfangen oder fertig werden wie geplant.

Kernpunkt der Ankündigung ist die zu erwartende Mieterhöhung. Der Vermieter darf nach einer Modernisierung elf Prozent der Kosten auf die Miete aufschlagen. Dabei muss er von Anfang an Ross und Reiter nennen. Er darf nicht einfach mitteilen, er werde die Miete um elf Prozent der Kosten erhöhen, sondern muss einen konkreten Betrag nennen, selbst wenn der genaue Betrag zu diesem Zeitpunkt nicht genannt werden kann.

Nach dem Kostenvoranschlag des beauftragten Fliesenlegers soll die Verfliesung des Küchenbodens einer Mietwohnung rund 500 Euro kosten. Der Vermieter muss deshalb in die Ankündigung schreiben: »Sie müssen mit einer Mieterhöhung von 55 Euro jährlich rechnen.«

Die Ankündigung der Mieterhöhung ist auch dann unerlässlich, wenn der Vermieter gar nicht die Absicht hat, die Miete anschließend zu erhöhen. Umgekehrt ist eine Mieterhöhung nicht ausgeschlossen, wenn die Ankündigung nicht ordnungsgemäß erfolgt ist. Es handelt sich eben um eine Soll-Vorschrift.

Wenn Sie als Vermieter auf Nummer sicher gehen wollen, dass Ihr Mieter nicht plötzlich Ärger macht und sich gegen die geplante Modernisierung wehren will, sollten Sie das Ankündigungsschreiben mit einer Aufforderung zur Zustimmung binnen drei Wochen verbinden und das Ganze am besten per Einschreiben mit Rückschein versenden. Wenn dann nichts geschieht, wissen Sie, dass Sie sich auf Widerstand einstellen müssen.

Musterschreiben für eine Modernisierungsankündigung

Name des Vermieters
Straße Hausnummer
PLZ Ort

Name des Mieters
Straße Hausnummer
PLZ Ort

Ort, Datum

Ankündigung geplanter Modernisierungsmaßnahmen

Sehr geehrte(r) Frau/Herr …,
ich möchte im Hause folgende Modernisierungsmaßnahmen ausführen lassen: (Beschreibung der geplanten Arbeiten)

Die Arbeiten beginnen voraussichtlich am … (Datum). Mit dem Abschluss der Arbeiten ist voraussichtlich am … (Datum) zu rechnen.

In Ihrer Wohnung sollen im Einzelnen folgende Maßnahmen durchgeführt werden: … (Beschreibung der Arbeiten so genau wie möglich, damit der Mieter die Auswirkungen auf seine Mieträume überblicken kann)

Nach Abschluss der Arbeiten ist mit einem auf Ihre Wohnung entfallenden Anteil von voraussichtlich … Euro (Betrag angeben) zu rechnen. 11 Prozent dieser Kosten darf ich auf Ihre Jahresmiete beziehungsweise ein Zwölftel hiervon auf die von Ihnen bisher gezahlte Monatsmiete aufschlagen. Das ergibt für Sie eine voraussichtliche monatliche Mieterhöhung von … Euro (Betrag angeben). Eine detaillierte Aufstellung hierüber erhalten Sie mit der Anforderung der Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten. Für den Fall, dass Sie sich nicht in der Lage sehen, die erhöhte Miete zu zahlen, möchte ich Sie jetzt schon darauf hinweisen, dass Sie diese bei mangelnder wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit nicht zu zahlen brauchen.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich die geplanten Arbeiten in dem angekündigten Zeitraum zügig durchführen lassen will. Teilen Sie mir daher spätestens bis zum … (Datum einsetzen) mit, dass Sie mit der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen einverstanden sind.

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift Vermieter)

Wann Mieter Modernisierungen ablehnen dürfen

Die dreimonatige Ankündigungsfrist für Modernisierungsarbeiten ermöglicht es dem Mieter, darüber nachzudenken, ob er die Modernisierungsmaßnahme dulden will. Er hat allerdings nur begrenzte Möglichkeiten, sich dagegen zu wehren. Schließlich muss es Vermietern grundsätzlich möglich sein, ihre Mietobjekte zu modernisieren. Deshalb können sich Mieter gegen Modernisierungsmaßnahmen nur dann erfolgreich wehren, wenn die Modernisierung für sie oder ihre Angehörigen eine unzumutbare Härte bedeutet. In diesem Fall muss er nicht zustimmen. Zu den Angehörigen zählen nicht nur die Familienangehörigen, sondern auch Lebenspartner und deren Angehörige und alle anderen Personen, die dauerhaft zum Haushalt des Mieters gehören.

Der Vermieter beabsichtigt, noch vor Winterbeginn die Gasetagenheizung durch eine moderne Zentralheizung zu ersetzen. Der Beginn der Arbeiten fällt in den Spätherbst, wenn die allgemeine Heizperiode schon begonnen hat. Der im Haushalt des Mieters lebende hochbetagte Schwiegervater befürchtet, wegen des vorübergehenden Heizungsausfalls die Wohnung verlassen zu müssen. Das ist ihm nicht zuzumuten. Der Mieter kann sich erfolgreich gegen die Maßnahmen zur Wehr setzen – zumindest vorübergehend.

Weitere anerkannte Härtegründe liegen vor, wenn
die Maßnahmen kurz vor dem Auszug des Mieters erfolgen sollen,
der Mieter oder ein Familienmitglied krank, alt, schwanger oder im Examen ist, sodass Schmutz, Lärm oder ein zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung unzumutbar sind,
die vorzunehmenden Arbeiten erhebliche Beeinträchtigung mit sich bringen (wenn Sie etwa über längere Zeit Bad und Toilette nicht benutzen können),
die Modernisierung unzumutbare bauliche Folgen hat (etwa durch erhebliche Grundrissänderungen),
vorausgegangene Einbauten des Mieters, die er mit Zustimmung des Vermieters vorgenommen hat, durch die Modernisierung wertlos werden,
es sich um Luxusmodernisierungen handelt (zum Beispiel die Verwendung handbemalter Fliesen, Einbau einer Sauna, Anbau eines Schwimmbads).

Mietrechtsreform schränkt Härtefallregelung bei wirtschaftlichem Unvermögen des Mieters ein

Der bislang anerkannte Härtegrund, dass sich der Mieter die Wohnung aufgrund der drohenden Mieterhöhung nicht mehr leisten kann, ist durch die Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 zwar nicht entfallen, wurde aber zeitlich nach hinten verlagert. Damit wollte der Gesetzgeber dem Vermieter bei Modernisierungsmaßnahmen mehr Planungssicherheit geben. Dieses Argument können Mieter jetzt erst nach Abschluss der Arbeiten geltend machen.

Feste Grenzen, ab welchem Betrag die Härtefall vorliegt, gibt es nicht. Im Allgemeinen geht man davon aus, dass eine Belastung von einem Drittel des Nettoeinkommens mit Mietkosten schon einen Härtefall begründen könnte. Allerdings ist der Mieter verpflichtet, Sozialleistungen wie zum Beispiel Wohngeld in Anspruch zu nehmen, bevor er sich erfolgreich auf seine mangelnde wirtschaftliche Leistungsfähigkeit berufen kann. Andererseits kann von ihm nicht verlangt werden, dass er zur Not untervermietet, um künftig die Miete zahlen zu können.

Gelingt es dem Mieter nachzuweisen, dass er die Mieterhöhung nicht tragen kann, muss er nach der Neuregelung die Modernisierung zwar akzeptieren, die Mieterhöhung aber nicht. Die Zeit, die ihm hierfür zur Verfügung steht, ist kurz.

Er muss bis spätestens zum Ende des Monats, der auf das Ankündigungsschreiben folgt, schriftlich mitteilen, dass er sich die höhere Miete nicht leisten kann. Er hat also mindestens einen Monat, aber weniger als zwei Monate Zeit. Es sei denn, er kann nachweisen, dass er die Frist unverschuldet etwa wegen Krankheit versäumt hat. Der Vermieter ist seinerseits verpflichtet, den Mieter auf diese Frist im Ankündigungsschreiben hinzuweisen. Deshalb finden Sie im Musterschreiben zur Modernisierungsankündigung eine entsprechende Formulierung (siehe hierzu den entsprechenden Kasten in diesem Kapitel).

Wenn keiner der genannten Härtefälle vorliegt, darf sich der Mieter nicht querstellen. Das gilt insbesondere, wenn seine Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahme erstmals überhaupt in einen »allgemein üblichen« Zustand versetzt werden soll.

Allgemein üblich heißt, dass mindestens zwei Drittel aller Mietwohnungen gleichen Alters in der Region einen derartigen Ausstattungsstandard haben. Typischer Fall ist hier die Ausstattung der Wohnung mit Kohleofen. Diese Art von Ausstattung ist in den meisten Regionen Deutschlands passé.

Zu guter Letzt kommt es auch immer auf die berechtigten Interessen der Beteiligten an. Und dabei gewinnt meistens der Vermieter. Andernfalls könnten Mieter, die eine Mieterhöhung befürchten, problemlos jede Modernisierung zunichtemachen.

Möchte ein Vermieter in einem Mietobjekt Modernisierungsmaßnahmen durchführen, müssen auch die Mieter der davon nicht unmittelbar betroffenen Wohnungen bestimmte Maßnahmen, wie zum Beispiel das Durchziehen von Leitungen, dulden. Denn in vielen Fällen geht es einfach nicht ohne.

Wie Mieter ihre persönliche Reißleine ziehen können

Mag der Mieter mit der Modernisierung noch so einverstanden sein, nutzt ihm das nichts, wenn er sich die Wohnung hinterher nicht mehr leisten kann. Die Möglichkeit, sich erfolgreich auf sein wirtschaftliches Unvermögen zu berufen, ist dann noch lange nicht gegeben. Schließlich ist nicht jeder Mieter, dem die Wohnung zu teuer wird, gleich ein Sozialfall. Hinzu kommt, dass sich nicht jeder Mieter gerne vom Vermieter in den Geldbeutel schauen lässt. Deshalb hat der Gesetzgeber ihm noch einen anderen Ausweg geschaffen.

Sonderkündigungsrecht nach Modernisierungsankündigung

Wenn Ihnen das Mietverhältnis wegen der zu erwartenden Mieterhöhung zu teuer wird, steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu – und zwar unabhängig davon, ob Sie die Maßnahme akzeptieren müssen oder nicht. Dieses Recht kann aber nur bis zum Ende des Monats, der auf die Modernisierungsankündigung folgt, für den Ablauf des nächsten Monats ausgeübt werden. Das ist aber nur dann interessant, wenn Sie durch einen Zeitmietvertrag längerfristig gebunden sind und so schneller aus dem Vertrag kommen. Normalerweise wird Ihnen die dreimonatige Kündigungsfrist kaum reichen, um auf die Schnelle eine neue Bleibe zu finden.

Der Vermieter plant, die alten Holzfenster gegen moderne Kunststoffrahmenfenster auszutauschen. Der Mieter fürchtet nicht nur eine Mieterhöhung. Er ist auch kein Freund von modernen Fenstern, weil er Schimmelbildung fürchtet. Deshalb entschließt er sich auszuziehen, als er das Schreiben des Vermieter am 15. Februar 2013 erhält, mit dem der Fensteraustausch für Ende Mai angekündigt wird. Er muss jetzt dem Vermieter bis 31. März 2013 kündigen, wenn er zum 30. April 2013 ausziehen will.

Recht auf Mietminderung

Viel interessanter als das Sonderkündigungsrecht ist das Recht, während der Arbeiten die Miete mindern zu können. Schließlich ist in vielen Fällen der Wohnwert erheblich eingeschränkt. Was das im Einzelnen ausmacht, erfahren Sie in Kapitel 10.

Das Recht auf Mietminderung im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen wurde durch die Mietrechtsreform seit dem 1. Mai 2013 erheblich eingeschränkt. So dürfen Mieter bei energetischen Modernisierungen die Miete nicht mehr von Anfang an mindern. Das geht erst nach drei Monaten, wenn die Arbeiten dann noch nicht abgeschlossen sind.

Auch diese vermieterfreundliche Neuregelung ist ein Versuch des Gesetzgebers, die Energiewende voranzubringen. Mieter und Vermieter sollen gleichermaßen ihr Päckchen tragen.

Der Vermieter lässt die Fassade des Hauses wegen Rissbildung sanieren und verbindet das Ganze mit modernen Wärmeschutzmaßnahmen. Die Arbeiten ziehen sich länger hin als geplant. Der Mieter hat nicht nur wochenlang ein Baugerüst vor der Nase. Ein grüner Schutzvorhang versperrt ihm zusätzlich die Aussicht. Trotzdem kann er erst nach drei Monaten die Miete kürzen – immer vorausgesetzt, die Beeinträchtigung dauert noch an.

Anders sieht es nur aus, wenn die Wohnung durch die Arbeiten überhaupt nicht mehr nutzbar ist. Das wäre zum Beispiel theoretisch denkbar bei einem Heizungseinbau im Winter. Dann müsste der Vermieter sogar die Kosten für eine anderweitige Unterkunft tragen.

10

Mietminderung – das gute Recht des Mieters, wenn die Wohnung Mängel hat

In diesem Kapitel

Ohne Mangel keine Minderung

Mängel richtig reklamieren

Die Verantwortlichkeit klären

Eingeschränkte Mietminderung durch die Mietrechtsreform

Berechnung des Minderungsbetrags mithilfe von Minderungstabellen

Es gibt viele Situationen, in denen Sie als Mieter plötzlich mit Ihrer Wohnung nicht mehr zufrieden sind und darüber nachdenken, die Miete zu mindern. Ob Sie diesen Weg tatsächlich beschreiten sollten, will gut überlegt sein. Denn nicht alles, was Ihnen missfällt, berechtigt Sie zur Kürzung der Miete. Wer hier allzu leichtfertig handelt, riskiert innerhalb kurzer Zeit einen Mietrückstand, der dem Vermieter die Kündigung des Vertrags gestattet. Ausreden wie »Ich dachte, ich sei im Recht« nützen da nichts. Als Mieter sollten Sie sich vor jeder Mietminderung genauestens informieren, ob Sie einen Teil der Miete einbehalten dürfen. Und Mietausfälle rufen jeden Vermieter schnell auf den Plan.

Aber auch als Vermieter sollten Sie Beanstandungen Ihres Mieters nicht auf die leichte Schulter nehmen. Zum einen sind Mietausfälle nicht in Ihrem Sinne. Zum anderen können aus kleinen Mängeln große werden und der Bausubstanz schaden. Darüber hinaus könnten am Ende zusätzliche Kosten drohen, wenn Ihrem Mieter durch Wohnungsmängel, wie zum Beispiel einen Wasserschaden, Schäden an seinem Hab und Gut entstehen.

Mieter und Vermieter tun also gut daran, sich anhand dieses Kapitels über die Voraussetzungen und die Höhe der Mietminderung genauestens zu informieren.

Bei Mangel Minderung – aber nicht immer

Was eine Wohnung im mietrechtlichen Sinn mangelhaft macht, ist nicht unbedingt identisch mit dem, was Mieter als Mangel empfinden. Wenn es um die Berechtigung einer Mietminderung geht, kommt es nur darauf an, was die Juristen meinen.

Juristen formulieren es so: »Ein Wohnungsmangel ist die nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands vom vertraglich geschuldeten Zustand.« Für Nichtjuristen ist das alles andere als leicht verständlich. Hier sind zur Veranschaulichung ein paar typische Beispiele, die jeder aus seinem Mieteralltag kennt:

Heizungsausfall

Wasserschaden
unzureichende elektrische Versorgung

Schimmelbefall

Verseuchung durch Umweltgifte

Wohnfläche geringer als vertraglich vereinbart

Verringerung des Licht- und Lufteinfalls, etwa durch ein Baugerüst am Haus

Einschränkungen in der Wohnungsnutzung durch Modernisierungsmaßnahmen

Lärmbelästigung durch Mitbewohner oder ständig wechselnde Gäste bei Ferienwohnungsvermietung

Geruchsbelästigung

Die Liste ließe sich beliebig fortsetzen. Ob es sich jeweils um einen echten Mangel handelt, hängt überwiegend vom Einzelfall ab. Es gibt aber auch generell anerkannte Mängel, was Mietern und Vermietern nicht immer bewusst ist. Dazu zählt zum Beispiel Baulärm in der Nachbarschaft. Dass der Vermieter nicht für den Lärm verantwortlich ist und ihn auch nicht abstellen kann, spielt keine Rolle.

Was sonst noch als Mangel von den Gerichten mit welchem Anteil anerkannt wird, können Sie der Mietminderungsliste in Tabelle 10.1 entnehmen.

Mietminderung in Prozent | Mängel

bis zu 5 Prozent

undichte Fenster, Wasserfleck an der Wohnzimmerdecke, unzureichender oder fehlender Briefkasten, fehlende Beleuchtung im Treppenhaus, trübes Fensterglas, Ausfall der Klingel und Gegensprechanlage, fehlender Telefonanschluss, gestörter Fernsehempfang, nicht nutzbarer Fahrradkeller, raue Badewanne, langer Warmwasservorlauf, nicht funktionsfähige Dusche, nicht benutzbarer Balkon, nicht nutzbarer Kamin, feuchter Keller, defekter Rollladen im Schlafzimmer, nicht abschließbare Haustür, Schmutz im Treppenhaus, überfüllte Mülltonnen, schlechte Trinkwasserqualität, Trittschall

5 bis 10 Prozent

Essensgerüche, Lärmbelästigung, nächtlicher Warmwasserausfall, Ausfall der Klingel und Gegensprechanlage, verbaute Sicht, Lagerung von Baumaterial, Baustelle in der Nähe, Bordell in der Nachbarschaft, längerfristiger Ausfall eines Fahrstuhls, verfaultes Schlafzimmerfenster, Knackgeräusche der Heizung, Lärm verschiedener Art, Schimmel in mehreren Räumen, Ungezieferbefall, feuchter Keller

10 bis 15 Prozent

Gaststättenlärm, nicht nutzbarer Balkon, Baustelle in der Nähe, Bordell in der Nachbarschaft, Essensgerüche von Pizzeria im Nachbarhaus, Heizölgestank während der Heizperiode, Baugerüst und Planen am Haus, streunende Katzen, Straßenbauarbeiten

15 bis 20 Prozent

Wassereinbruch, nicht nutzbare Badewanne, eingeschränkte Badnutzung durch Handwerkerarbeiten, dauernde Ruhestörung in der Nachbarschaft etwa durch ein Bordell, undichte Fenster, zu niedrige Heizungstemperatur (15 bis 16 Grad abends, sonst 16 bis 18 Grad), nicht nutzbarer Speicher, diverse Lärmbelästigungen durch Livemusik, Feiern, Handwerksbetriebe und so weiter, erhebliche Schimmelbildung, Tierexkremente im Treppenhaus, Ungeziefer, Wasserschäden, Zugluft

20 bis 25 Prozent

Formaldehyd (über dem Grenzwert), Heizungsausfall im Oktober (zwei Drittel des Monats), Baulärm in einem Neubauviertel, Wohnung trotz Vereinbarung nicht rollstuhlgerecht

25 bis 30 Prozent

massiver Mottenbefall, Taubenkot und -lärm vor dem Schlafzimmerfenster, Bordell in der Nachbarschaft, Lärm und Dreck durch Dachstuhlausbau, Raumtemperatur unter 15 Grad im Wohnzimmer, Wohnung bei Bezug des Neubaus nicht fertig, PCP in der Raumluft, nicht nutzbares Wohnzimmer wegen Wasserschaden

30 bis 40 Prozent | Geruchsbelästigung durch Tierhaltung, Wasserschaden durch ausgetretenes Abwasser

50 Prozent

Asbestbelastung durch Nachtspeicheröfen, undichte Fenster und Feuchtigkeit in der Wohnung, Heizung von Dezember bis Februar außer Betrieb, Lärmbelästigung durch Handwerker im Neubau oder laute Musik in der Nachbarwohnung, Wasserschäden

über 50 Prozent | einzige Toilette nicht nutzbar, Abrissarbeiten, Heizungsausfall im Winter, vollständiger Strom-, Wasser- oder Gasausfall

Tabelle 10.1: Die Mietminderungsliste

Es gibt auch andere Tabellen und Berechnungsmethoden, die aber im Ergebnis nicht erheblich von der vorgeschlagenen Methode abweichen. Lassen Sie sich, wenn es um ernsthafte Mängel geht, gegebenenfalls von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein beraten.

Im Übrigen kommt es auf folgende Aspekte an:

Was wurde im Mietvertrag konkret vereinbart?

War der Mangel bei Vertragsschluss erkennbar?

Ist der Mangel ortsüblich?

Bei der Durchsicht von Tabelle 10.1 werden Sie feststellen, dass manche Mängel mehrfach genannt werden. Das liegt daran, dass die Beeinträchtigung unterschiedlich war. Ist zum Beispiel die Klingelnutzung für Sie von entscheidender Bedeutung, weil Ihre Kinder noch keinen eigenen Schlüssel haben, ist dieser Mangel für Sie erheblicher als für einen alleinstehenden Mieter, der wenig Besuch hat.

Haben Mieter und Vermieter zum Beispiel eine bestimmte Wohnungsgröße vereinbart, ist das für den Vermieter verbindlich. Wenn sich dann im Nachhinein herausstellt, dass die Wohnung kleiner ist, weil der Vermieter die Balkonfläche zur Hälfte statt nur zu einem Viertel in die Berechnung einbezogen hat, hat die Wohnung einen Mangel. Wie sich Vermieter gegen das Problem der falsch vereinbarten Wohnfläche schützen können, erfahren Sie in Kapitel 25.

Ein Mangel wegen unzutreffender vertraglicher Zusicherung liegt auch dann vor, wenn der Vermieter eine unverbaubare Aussicht seinerzeit zusagt hat und eines Tages Neubauten die schöne Aussicht versperren. Ausnahme: Der Mieter wusste von Anfang an oder hätte erkennen können, dass die Wohnung oder ihre Lage ein paar Nachteile mit sich bringen.

Wer sehenden Auges und hörenden Ohrs in die belebte Altstadt einer beliebten Universitätsstadt zieht, kann sich nicht beim Vermieter über nächtlichen Straßenlärm beschweren. Die Ruhe einer Waldrandsiedlung ist hier nicht gegeben. Auf derartige Dinge muss ein Vermieter bei Vertragsabschluss nicht hinweisen.

Wenn Sie als Mieter in ein halbfertiges Neubaugebiet oder in ein Wohngebiet mit erkennbarem Sanierungsbedarf ziehen, ist Baulärm hier hinzunehmen, weil er von Anfang an zu erwarten war. Ansonsten gilt, wenn Mieter und Vermieter keine besondere Vereinbarung zum Sollzustand der Wohnung getroffen haben, dass das »allgemein Übliche« geschuldet ist.

So können Mieter einer Altbauwohnung im Hinblick auf Fensterdichtigkeit und Trittschalldämmung nicht den Komfort einer Neubauwohnung erwarten. Aber auch in Altbauwohnungen muss ein gewisser Mindeststandard eingehalten werden, wenn er nicht ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen worden ist.

In einer Altbauwohnung können nicht mehrere elektrische Geräte gleichzeitig eingeschaltet werden, weil sonst die Sicherungen durchbrennen. Schuld an der Misere ist eine unzureichende elektrische Ausstattung der Wohnung. Hier liegt ein Mietmangel vor, weil die gleichzeitige Benutzung von allgemein üblichen Elektrogeräten wie Waschmaschine oder Föhn im Bad nichts Exotisches ist. Ausnahme: Der Vermieter hat von Anfang an im Vertrag auf dieses Manko hingewiesen, wenn das nicht möglich ist.

Ob ein Mietmangel vorliegt, ist in den meisten Fällen gar nicht so schwer festzustellen. Schwieriger ist es dagegen zu entscheiden, ob man den Vermieter dafür verantwortlich machen kann – ob er den Mangel überhaupt beseitigen kann – oder ob der Mangel in den Risikobereich des Vermieters fällt, wie es beispielsweise bei Baulärm in der Nachbarschaft der Fall ist. Denn nur dann dürfen Sie normalerweise als Mieter die Miete mindern.

Schließlich kann man nicht jeden Mangel dem Vermieter anlasten. Oft kann er den Mangel gar nicht beseitigen, weil er nicht der Verursacher ist. So gibt es Mängel, für die der Mieter höchstpersönlich verantwortlich ist. Typischer Fall: Schimmelprobleme durch falsches Lüften und Heizen des Mieters. Noch eklatanter: fehlende Stromversorgung der Wohnung, weil der Mieter die Rechnung nicht gezahlt hat. Klar, dass eine Mietminderung hier nicht berechtigt ist. Diese Mängel fallen nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Allerdings lässt sich auch nicht immer auf Anhieb erkennen, wer für den Schimmel an der Wand verantwortlich, das heißt beseitigungspflichtig ist.

Ältere Mietverträge enthalten oft eine Klausel, die eine Aufrechnung von Minderungsansprüchen mit der Mietzahlung verbietet. Eine derartige Regelung ist unzulässig. Lassen Sie sich als Mieter nicht in die Irre führen, wenn sich Ihr Vermieter darauf beruft.

Die Verantwortung für Mietmängel klären

In Kapitel 9 erläutere ich im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen, dass grundsätzlich der Vermieter für den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung verantwortlich ist. Er muss sich darum kümmern, dass die Mietsache in den »vertragsgemäßen« Zustand versetzt wird. Der Mieter muss nicht mehr tun, als den Vermieter zu informieren, wenn etwas nicht so ist, wie es sein sollte.

In einer Mietwohnung funktioniert die Elektrik des Wohnzimmerrollladens nicht mehr, sodass er nicht mehr hochgeht. Damit der Mieter nicht im Dunkeln sitzt, sollte der Vermieter schnell für eine Reparatur sorgen. Andernfalls muss er mit einer Mietminderung rechnen.

Bei Bagatellschäden greift meist die Kleinreparaturklausel, die den Mieter für die Beseitigung kleinerer Schäden verantwortlich macht. Wann sich der Vermieter erfolgreich auf die Kleinreparaturklausel berufen kann, erfahren Sie in Kapitel 4 im Abschnitt »Renovierung und Reparaturen«. Hier ist es Sache des Mieters, sich selbst um die Schadensbeseitigung zu kümmern. Allerdings geht es bei Kleinreparaturen nur um Bagatellen wie tropfende Wasserhähne und Ähnliches.

Wurde ein Mangel von Außenstehenden verursacht, hat der Vermieter oftmals schlechte Karten. Er kann sich gegenüber dem Mieter nicht ohne Weiteres darauf berufen, nichts dafür zu können. Mangel ist Mangel. Und wenn der Lärm durch Hausmitbewohner oder Großbaustellen in der Nachbarschaft unerträglich ist, darf der Mieter grundsätzlich die Miete kürzen. Aber auch hier muss der Mieter die Kirche im Dorf lassen. Verwandelt eine Baustelle eine an sich ruhige Straße vorübergehend in eine laute Straße, ist eine sofortige Mietminderung ausgeschlossen. Das Mietminderungsrecht wegen Baustellenlärms in der Nachbarschaft setzt eine längerfristige Beeinträchtigung voraus.

Wenn Großbaustellen der öffentlichen Hand dazu führen, dass die Mieter anliegender Wohnungen wegen unzumutbarer Lärmbelästigungen die Miete kürzen, haben betroffene Vermieter einen Entschädigungsanspruch gegen die öffentliche Hand. Damit lassen sich Mieteinbußen zumindest ansatzweise ausgleichen.

Oft sind die Ursachen eines Mangels nicht eindeutig zu erkennen. Dann muss erst ein Gutachten erstellt werden. Ein typisches Beispiel dafür ist Schimmelbefall. Nicht immer ist er auf eine schlechte Gebäudeisolierung zurückzuführen. Oft steckt auch falsche Lüftung und Heizung durch den Mieter dahinter. Schalten Sie gegebenenfalls einen auf Schimmel spezialisierten Sachverständigen ein. Die Kosten dafür werden allerdings nicht vom Vermieter ersetzt.

Wenn Sie als Mieter die Miete voreilig mindern, weil Sie in Ihrer Wohnung Schimmel entdeckt haben, kann Ihnen am Ende die Kündigung drohen. Informieren Sie sich erst einmal, wie man für eine optimale Lüftung sorgt. Kostenloses Informationsmaterial stellen zum Beispiel Verbraucherverbände zur Verfügung.

Es kann aber nicht von Ihnen erwartet werden, dass Sie ständig stoßlüften. Es muss genügen, wenn Sie das zweimal am Tag machen. Wenn Sie berufstätig sind, kann man Ihnen ohnehin nicht mehr zumuten. Lässt sich die Schimmelbildung nur mit ständigem Lüften verhindern, dürfen Sie die Miete mindern.

Dauerstreitthema Schimmel

Schimmel an der Wand ist nicht nur hässlich, sondern unter Umständen sogar hochgradig gesundheitsschädlich. Deshalb sind die Minderungsquoten je nach Befall und Toxizität der Schimmelart sehr hoch, in Extremfällen bis zu 100 Prozent. Das Hauptproblem besteht darin, dass Mieter und Vermieter sich meist gegenseitig die Schuld für den Schimmelbefall in die Schuhe schieben. Tatsächlich lässt sich die »Schuldfrage« meistens nur mit einem Gutachten klären. Das geschieht oft erst im Prozess um die Mietminderung.

Geht der Vermieter der Sache schon vorher auf den Grund und gibt er ein Sachverständigengutachten in Auftrag, ist er nicht verpflichtet, dem Mieter das Ergebnis mitzuteilen, obwohl er es im eigenen Interesse besser täte. Dann kommen Sie als Mieter nicht umhin, selbst einen Gutachter zu bestellen. So vermeiden Sie das Risiko einer ungerechtfertigten Mietminderung. Denn nicht immer ist der Vermieter Schuld am Schimmel. Dass Sie das Ganze Geld kostet, fällt in die Kategorie »allgemeines Lebensrisiko«, deshalb müssen Sie die Kosten selbst tragen. Auf jeden Fall sollten Sie bei der Wahl des »Schimmelgutachters« darauf achten, dass es sich um einen Bauingenieur handelt, der über eine Zusatzqualifikation als Schimmelgutachter und entsprechende Berufserfahrung verfügt.

Die Beseitigung festgestellter Mängel einfordern

Ein Vermieter, der nicht weiß, wo es klemmt und was nicht stimmt, kann seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht nachkommen. Deshalb ist es Aufgabe des Mieters, jeden Mangel umgehend zu melden. Schließlich geht es auch darum, weiteren Schaden zu verhindern. Geht eine Verschlimmerung der Situation auf das Konto des Mieters, weil er sich zu spät gemeldet hat, macht er sich sogar schadensersatzpflichtig. Wenn Sie als Mieter den Verdacht auf einen Wasserrohrbruch haben, warten Sie lieber nicht, bis der Mieter unter Ihnen sich beschwert, dass Wasser in seinen Kaffee tropft.

Eine Ausnahme sind unabänderliche Mängel, zum Beispiel eine geringere Wohnfläche als vertraglich vereinbart. Hier müssen Sie nicht erst auf den Mangel hinweisen, denn der Vermieter kann nichts daran ändern. Ein solcher Mangel muss unstrittig von Anfang an bestanden haben.

Ebenfalls entbehrlich ist die Aufforderung zur Mängelbeseitigung, wenn es besonders eilig ist. Ein Beispiel ist etwa der Ausfall der Heizung über die Weihnachtsfeiertage, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist. Dann dürfen Sie den Notdienst selbst beauftragen. Über die Feiertage zu frieren, ist nicht zumutbar. Und ein Umzug ins Hotel käme für den Vermieter noch teurer.

Als Mieter sollten Sie die Mängelanzeige aus Beweisgründen schriftlich und möglichst präzise formuliert Ihrem Vermieter zukommen lassen. Sie sollten es aus Gründen der Höflichkeit nicht unbedingt gleich so formell machen. Aber: Zum einen werden Mängelanzeigen zwischen Tür und Angel oft nicht besonders ernst genommen, und zum anderen sind Sie im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung in diesem Punkt beweispflichtig. Außerdem müssen Sie Ihrem Vermieter Gelegenheit geben, sich den Mangel anzuschauen. Das heißt, Sie sind verpflichtet, den Vermieter und gegebenenfalls seine Handwerker in die Wohnung zu lassen.

Wie so eine Mängelanzeige aussehen könnte, zeigt Ihnen das Muster im Kasten »Musterschreiben für eine Mängelanzeige«.

Untätige Vermieter unter Druck setzen

Es ist nicht ausgeschlossen, dass sich ein Vermieter von der Mängelanzeige und der Aufforderung, den Mangel zu beseitigen, nicht beeindrucken lässt. Dann ist es nicht sinnvoll, gleich einen Anwalt einzuschalten, denn das ist schließlich immer mit einem Kostenrisiko verbunden.

Sie können anderweitig Druck ausüben – und zwar äußerst wirksam. Behalten Sie einen Teil der Miete ein. Nicht die ganze Miete, aber mehr als das, was Ihnen aufgrund Ihres Minderungsrechts zusteht. Das darf durchaus das Drei- bis Fünffache des anerkannten Minderungsbetrags sein. Wie hoch dieser im Einzelnen ist, zeigt Tabelle 10.1.

Aufgrund eines Wasserschadens in der darüber liegenden Wohnung hat sich in einer Mietwohnung ein hässlicher Fleck an der frisch gestrichenen Wohnzimmerdecke gebildet. Die Minderungsquote ist hier nicht besonders hoch, weil der Raum weiter nutzbar ist. Hier bietet es sich an, anhand der Minderungstabelle den Minderungsbetrag zu ermitteln. Anders sieht es aus, wenn der Mieter just in der Schadensperiode ein Fest feiern will und der Raum durch den Fleck wenig repräsentativ aussieht. Auch dieser Gesichtspunkt kann eine Rolle spielen. Deshalb muss jeder Fall individuell betrachtet werden.

Musterschreiben für eine Mängelanzeige

Name des Mieters
Straße Hausnummer
PLZ Ort

Name des Vermieters
Straße Hausnummer
PLZ Ort

Ort, Datum

Anzeige eines Wohnungsmangels

Sehr geehrte(r) Frau/Herr …,
auf meine telefonische Mängelanzeige vom … (Datum) haben Sie leider noch nicht reagiert. Ich sehe mich deshalb gezwungen, den Mangel noch einmal schriftlich zu melden.

(Hier den Mangel möglichst genau schildern.)

Bitte lassen Sie den oben beschriebenen Mängel bis zum … (Datum) beseitigen. Andernfalls werde ich die Beseitigung zu Ihren Lasten selbst in Auftrag geben.

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift Mieter)

Geschieht dennoch weiterhin nichts, ist es auch Ihr gutes Recht, die Arbeiten selbst in Auftrag zu geben und die Kosten dafür zurückzuverlangen. Dazu müssen Sie den Vermieter zunächst mit einer Mahnung in Verzug setzen. Am einfachsten ist es, wenn Sie die Mängelanzeige mit einer Mahnung verbinden, wie im »Musterschreiben für eine Mängelanzeige« geschehen.

Kommt Ihr Vermieter, wenn auch mit Verspätung, seiner Verpflichtung nach, müssen Sie den zurückbehaltenen Teil der Miete zahlen. Das Druckmittel ist nicht mehr nötig. Sie sollten es sich deshalb lieber verkneifen, für das einbehaltene Geld schön essen zu gehen. Ob Sie für die Zeit des Mangels einen Teil als Mietminderung einbehalten dürfen, steht auf einem anderen Blatt. Hierzu lesen Sie am besten in der Mietminderungsliste in Tabelle 10.1 nach, was Ihnen zusteht.

Das Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel steht dem Mieter nicht zu, wenn er schon längere Zeit mit dem beklagten Mangel leben konnte, ohne sich zu beschweren. Damit hat er gezeigt, dass es so schlimm nicht ist.

Keine Mietminderung bei energetischer Modernisierung in den ersten drei Monaten

Wenn der Vermieter modernisiert, geht das oft mit erheblichen Beeinträchtigungen für den Mieter einher. Schmutz, Lärm, Licht- und Luftentzug, Möbelrückerei und so weiter. Eigentlich ein klassischer Anlass für einen Mieter, die Miete für die Zeit der Modernisierungsmaßnahmen zu kürzen. Selbst eine Mängelanzeige ist hier nicht erforderlich. Schließlich weiß der Vermieter ja, was er da seinen Mietern zumutet.

Seit der Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 gibt es eine Besonderheit. Handelt es sich bei der Modernisierung um eine energetische Sanierung wie zum Beispiel Fassadendämmung, Fensteraustausch, Heizungseinbau darf der Mieter in den ersten drei Monaten die Miete nicht mehr mindern – egal wie dreckig und laut es zugeht. Ausnahme: Die Wohnung ist überhaupt nicht mehr nutzbar.

Einfacher Grund für die Einschränkung des Mietminderungsrechts: Vermieter sollen stärker motiviert werden, ihren Anteil zur Energiewende beizutragen. Da kann es schon ganz förderlich und motivierend sein, wenn wenigstens die Mieten trotz der Baumaßnahmen wie gehabt weiterfließen.

Erst nach Ablauf von drei Monaten ist es zulässig, die Miete zu kürzen – immer vorausgesetzt, die Arbeiten dauern noch an. Vermietern ist deshalb anzuraten, die Arbeiten zügig voranzutreiben. Klappt das nicht, weil die beauftragte Firma schleppend arbeitet, besteht gegebenenfalls ein Schadensersatzanspruch wegen des Mietausfalls gegen sie.

Die Abgrenzung zwischen einer »normalen« und einer energetischen Sanierung ist nicht immer ganz einfach, zumal die eine mit der anderen oft einhergeht. Informieren Sie sich deshalb anhand der Übersicht im Kasten »Was der Gesetzgeber unter einer energetischen Modernisierung versteht«, was was ist. So lassen sich unnötige Diskussionen vermeiden.

Was der Gesetzgeber unter einer energetischen Modernisierung versteht

Energetische Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird. In der Regel ist es also nicht schwer, energetische Modernisierungen von anderen Maßnahmen abzugrenzen. So ist die bloße Erneuerung des Außenputzes keine energetische Modernisierung, eine Wärmedämmung der Fassade hingegen schon. Zu typischen Maßnahmen zählen:

Fassadendämmung,

Fensteraustausch,

Einbau einer energiesparenden Heizanlage,

Solartechnik zur Warmwasseraufbereitung und so weiter.

Rein umweltschützende Maßnahmen zählen nicht dazu.

Aber wird eine Außenfassade gedämmt, wird auch der Putz erneuert. Und das ist bloß Erhaltungsaufwand, der das Mietminderungsrecht nicht ausschließt. »Macht nichts«, sagt der Gesetzgeber. »Der Minderungsausschluss gilt auch insoweit, als die energetische Modernisierung zugleich der Erhaltung der Mietsache dient, beispielsweise bei einer Wärmedämmung der Fassade mit gleichzeitiger Erneuerung des Außenputzes.«

Oder: Die Fenster sind marode, der Vermieter lässt sie aber nicht nur austauschen, sondern moderne Isolierglasfenster einbauen. Auch das ist eine typische energetische Modernisierung, selbst wenn sie gleichzeitig der Erhaltung der Mietsache dient. Umgekehrt bedeutet das, dass Modernisierungen, die keine Energieeinsparung beim Mieter bringen, nicht in die Kategorie »energetisch wertvoll« fallen, mag die Badezimmermodernisierung und Ähnliches dem Mieter noch so viel Freude bringen. Weil es aber hier Überschneidungen geben wird, sollten Mieter zurückhaltend sein, bei vermeintlich energetisch unnützen Modernisierungen gleich weniger Miete zu zahlen.

Die zeitliche Begrenzung von Mietminderungen

Grundsätzlich verjähren Ansprüche auf Mietminderung nicht, solange der Mieter noch in der Wohnung wohnt und die mangelhaften Wohnverhältnisse fortbestehen. Anders sieht es aus, wenn er ausgezogen ist. Dann kann er normalerweise keine nachträgliche Mietminderung geltend machen. Er leidet ja nicht mehr unter den mangelhaften Wohnverhältnissen.

Eine Mieterin beklagt sich bei ihrem Vermieter, dass sie das Wohnzimmerfenster nur in Kippstellung öffnen kann, weil der Fenstergriff klemmt und sich nur mit großem Kraftaufwand umlegen lässt. Den Vermieter stört die Beschwerde wenig, er kümmert sich nicht um die Reparatur. Auch die Mieterin belässt es zunächst bei der Mängelanzeige. Als es Sommer wird, möchte sie ohne großen Aufwand das Fenster öffnen können und wendet sich erneut an den Vermieter. Diesmal mit Erfolg. Der Mietminderungsanspruch steht der Frau aber schon ab der ersten Mängelanzeige bis zur Beseitigung zu. Wäre die Frau inzwischen ausgezogen, hätte sie dagegen keine nachträgliche Mietrückzahlung verlangen können.

Die Höhe der Minderung

Das Recht, die Miete zu mindern, ist zwar ein probates Mittel, sture Vermieter dazu zu zwingen, die Wohnung bei einem Mangel in einen »vertragsgemäßen Zustand« zu versetzen. Übertreiben sollten Mieter aber nicht.

Viele Mieter schätzen den in ihrem Fall angemessenen Mietminderungsbetrag zu hoch ein. Wer bei einem geringfügigen Mangel zu hoch pokert, handelt sich schnell Ärger mit dem Vermieter ein. Denn eine Kürzung von 30 Prozent und mehr nimmt kein Vermieter klaglos hin. Deshalb ist hier Zurückhaltung geboten. Am besten informieren Sie sich in Tabelle 10.1, was bei welchem Mangel realistisch ist.

Entscheidend ist, ob und inwieweit der objektive Gebrauchswert der Wohnung gemindert ist. Auf die persönliche Sichtweise des Mieters kommt es dabei nicht an, es sei denn, Mieter und Vermieter haben vertraglich besondere Vereinbarungen getroffen, wie zum Beispiel eine unverbaubare Aussicht auf einen See oder eine ganzjährige Sonnengarantie. Andererseits dürfen Sie auch dann die Miete mindern, wenn Sie während der Mangelzeit in Urlaub und subjektiv eigentlich nicht beeinträchtigt sind. Entscheidend ist die Beeinträchtigung als solche. Der Vermieter kann also nicht davon profitieren, wenn Sie nicht zu Hause sind.

Praktiker helfen sich mit Listen

Eine gesetzliche Regelung zur Berechnung des Minderungssatzes gibt es nicht. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Im Alltag hilft das aber weder Mietern noch Vermietern weiter. Deshalb gibt es zahlreiche von Praktikern entwickelte Mietminderungslisten. Diese liefern zwar nur Anhaltspunkte, sind aber besser als gar nichts. Auf alle Fälle empfiehlt es sich für Mieter, eher zurückhaltend zu mindern. Das gilt erst recht, wenn sie den Mangel womöglich mitverschuldet haben oder die Verschuldensfrage nicht klar ist, wie es zum Beispiel bei Schimmelbildung an den Wänden oft vorkommt.

Wie die Minderung berechnet wird

Die Miete darf nur für den Zeitraum gemindert werden, in dem der Mangel vorhanden war. Hat es zum Beispiel zehn Tage gedauert, bis endlich der defekte Rollladen repariert war, darf die Miete nur für diesen Zeitraum gekürzt werden. Das heißt, bei der Mietminderung darf nur ein Drittel der Monatsmiete zugrunde gelegt werden. Davon muss anschließend der prozentuale Anteil entsprechend der Beeinträchtigung festgestellt werden.

Bei der Berechnung muss von der Bruttomiete ausgegangen werden, also inklusive Nebenkosten – unabhängig davon, ob Vorauszahlungen oder eine Pauschale vereinbart wurde. Die volle Bruttomiete wird selbst dann zugrunde gelegt, wenn die Wohnung möbliert vermietet wird und deswegen eigentlich ein Teil der Miete der Möblierung gilt.

Bei einer Wohnung mit einer Bruttomiete von 900 Euro führt der zehntägige Ausfall des Schlafzimmerrollladens im April (Monat mit 30 Tagen) zu einem Minderungsrecht von einem Drittel der Monatsmiete – und zwar in Höhe von fünf Prozent entsprechend Tabelle 10.1. Der Mieter darf die Miete um 15 Euro kürzen. Allerdings kann ein defekter Rollladen je nach den Umständen auch einen höheren Minderungsbetrag rechtfertigen, wenn der Mieter gerne bei offenem Fenster schläft und die Luftzirkulation eingeschränkt ist.

Im Allgemeinen gestehen Gerichte den Mietern nicht so viel zu, wie sie gerne hätten. Als Mieter sollte man sich deshalb überlegen, ob es sich wirklich lohnt, den Dauerauftrag zu ändern, auch wenn der Ärger im Augenblick groß ist. Dasselbe gilt insbesondere für Minderungsgründe, die der Vermieter nicht beeinflussen kann, wie zum Beispiel Baulärm in der Nachbarschaft. Sie müssen als Mieter davon ausgehen, dass derartige Mietminderungen das Vertragsverhältnis belasten. Auch Sie geraten vielleicht einmal in eine Situation, in der Sie auf ein Entgegenkommen Ihres Vermieters angewiesen sind.

Zeichnet sich ab, dass Beeinträchtigungen, insbesondere im Zusammenhang mit umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen, länger andauern werden, ist eine einvernehmliche Vereinbarung über die Höhe und Länge der Mietminderung sinnvoll. Das erspart beiden Seiten Auseinandersetzungen und ermöglicht dem Vermieter, diesen Ausfall einzukalkulieren, zumal er sich steuerlich absetzen lässt. Mieter dürfen dann aber auch nicht mehr nachkarten, indem sie zusätzlich Miete einbehalten. Vereinbart ist vereinbart, auch wenn es zu weiteren Beeinträchtigungen kommt.

Wenn es um eine Mietminderung wegen einer falsch vereinbarten Wohnfläche geht, kann der Minderungsbetrag leicht ermittelt werden. Die Minderung richtet sich nach der prozentualen Flächenabweichung. Gemindert werden darf aber nicht, wenn eine nur unerhebliche Abweichung der vereinbarten Wohn- oder Nutzfläche von der tatsächlichen Wohn- oder Nutzfläche vorliegt. Unerheblich ist dabei eine Abweichung, die geringer als 10 Prozent ist.

In einer Mietwohnung beträgt die Flächenabweichung zwischen tatsächlicher und vertraglich vereinbarter Wohnfläche gemäß einem Sachverständigengutachten 15 Prozent. In diesem Fall darf die Miete um 15 Prozent gemindert werden – und zwar dauerhaft. Denn an der Wohnungsgröße kann der Vermieter nichts ändern.

Schäden müssen zusätzlich ersetzt werden

Oft führt ein Wohnungsmangel zu Schäden an Hab und Gut des Mieters. In diesen Fällen besteht zusätzlich zum Mietminderungsrecht ein Schadensersatzanspruch. Das ist der Fall, wenn Möbel durch einen Wasserschaden in Mitleidenschaft gezogen wurden. Aber auch Gesundheitsschäden (etwa durch Schimmelbildung) können solche Ansprüche auslösen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter den Schaden verschuldet hat, weil er zum Beispiel eine augenscheinlich durchgerostete Wasserleitung nicht rechtzeitig repariert hat.

Teil III

Mieterhöhung, das Schreckgespenst für Mieter

In diesem Teil …

Wer sein Vermögen in »Betongold« angelegt hat, sucht nicht nur eine sichere Geldanlage in unsicheren Zeiten. Eine vernünftige Rendite soll auch dabei herausspringen. Deshalb ist es für vermietende Immobilieneigentümer naheliegend, das Optimum an Miete herauszuholen. Das entspricht selten der Interessenlage des Mieters, der verständlicherweise seine Wohnkosten so günstig wie eben möglich halten möchte, die bei vielen Menschen, wenn man die Nebenkosten dazurechnet, fast die Hälfte ihres Einkommens ausmachen.

Weil das aber so ist, hat es der Gesetzgeber Vermietern nicht leicht gemacht, die Miete zu erhöhen. Allein die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete anhand eines Gemeindemietspiegels ist schon eine Kunst für sich. Die Mieterhöhung wegen Modernisierung ist ebenfalls mit strengen Voraussetzungen verbunden. Da liegt es nahe, die Weichen von Anfang an in Richtung automatische Mieterhöhung zu stellen. Das geeignete Mittel ist hier der sogenannte Staffelmietvertrag. In manchen Fällen kann auch eine Indexmietvereinbarung interessant sein. Damit lässt sich der Vertrag an die allgemeinen Lebenshaltungskosten anpassen.

Wie Sie sehen, gibt es verschiedene Methoden für Vermieter, aus ihrer Immobilie mehr Geld herauszuholen. Die Mieter werden aber nicht immer mitspielen wollen, deshalb müssen beide Seiten wissen, worauf es bei der Mieterhöhung ankommt. Dann wissen Vermieter, was hier erlaubt ist beziehungsweise wie Sie sich als Mieter gegebenenfalls erfolgreich dagegen zur Wehr setzen können.

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Die »ortsübliche Vergleichsmiete« als Maß aller Dinge

In diesem Kapitel

In welchen Vertragsverhältnissen die Miete erhöht werden darf

Was unter ortsüblicher Vergleichsmiete zu verstehen ist

Welche Hürden der Gesetzgeber Vermietern setzt

Warum der Mietspiegel allen Beteiligten das Leben erleichtert

Welche Grenzen es bei der Mieterhöhung gibt

Wie Mieter sich wehren können

Im frei finanzierten Wohnungsbau, also bei Wohnungen, die nicht der Mietpreisbindung unterliegen, haben Vermieter das Recht, während eines laufenden Vertragsverhältnisses die bisherige Miete auf das Niveau der »ortsüblichen Vergleichsmiete« anzuheben – aber auch nicht mehr(!). Dadurch ist sichergestellt, dass sie längerfristig an der allgemeinen Mietpreisentwicklung teilhaben können, ohne auf einen Mieterwechsel angewiesen zu sein. Denn einen bestehenden Mietvertrag zu kündigen, um das ortsübliche Mietniveau zu erreichen, ist unzulässig.

Aber gerade dieses sogenannte Vergleichsmietenverfahren ist voller Fallstricke, die Vermieter kennen sollten, bevor sie sich auf das Abenteuer Mieterhöhung einlassen. Und auch die Mieter sollten diese Fallstricke kennen, um berechtigte von unberechtigten Mieterhöhungen unterscheiden zu können. Außerdem sollten Mieter wissen, welche rechtlichen Möglichkeiten sie haben, wenn sie sich ihre Wohnung nicht mehr leisten können.

In diesem Kapitel erfahren Mieter und Vermieter, was sie unbedingt beachten müssen, um ihre Rechte zu wahren beziehungsweise durchzusetzen, wenn eine Mieterhöhung im Raum steht.

Mieterhöhungen: Was geht und was nicht geht

Bevor Sie sich Gedanken darüber machen, was unter der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verstehen ist, sollten Sie prüfen, ob in Ihrem Fall überhaupt eine Mieterhöhung infrage kommt. Denn es gibt ein paar K. o.-Kriterien, an denen sie von vornherein scheitert.

Gar nicht erst an eine Mieterhöhung zu denken braucht ein Vermieter, wenn bestimmte Mietverhältnisse vorliegen, bei denen der Gesetzgeber eine Mieterhöhung ausdrücklich verbietet. Als Mieter können Sie sich hier in der Gewissheit wiegen, dass Ihre Miete bleibt, wie sie ist. Betroffen sind diese Fälle:

Die Wohnung ist nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet.

Die Wohnung ist Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung und wird möbliert, aber nicht dauerhaft vermietet. Ein typischer Fall ist die vorübergehende Untermiete.

Die Wohnung ist Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims.

Vermieter und Mieter haben die Möglichkeit einer Mieterhöhung vertraglich ausgeschlossen.

Vermieter und Mieter haben einen Staffelmietvertrag vereinbart, der von Anfang an eine regelmäßige Mieterhöhung mit bestimmten Beträgen vorsieht.

Vermieter und Mieter haben eine Indexmiete vereinbart, um die Miete an die allgemeinen Lebenshaltungskosten zu koppeln.

In allen anderen Fällen darf der Vermieter grundsätzlich die Miete erhöhen, wenn er alle anderen Hürden nimmt. Und das sind nicht wenige!

Bei Zeitmietverträgen scheiden sich die Juristengeister. Hier ist nicht sicher, ob während des laufenden Vertrags ohne besondere Zusatzregelung die Miete erhöht werden darf. Vermieter können das Problem lösen, indem sie den folgenden Passus in den Mietvertrag aufnehmen: »Das Recht des Vermieters auf Verlangen der Zustimmung zu einer Mieterhöhung, einer Mieterhöhung bei Modernisierung und Veränderung der Betriebskosten bleibt von der zeitlichen Befristung des Mietvertrags unberührt.«

Unbedingt die Wartefrist einhalten

Wer gerade in eine Mietwohnung eingezogen ist, hat die Garantie, dass die Miete nicht gleich erhöht werden darf. Die Schonfrist beträgt allerdings nur ein Jahr. Dasselbe gilt, wenn die Miete erst erhöht wurde. Vor Ablauf der Sperrfrist darf die Miete nicht erhöht werden. Das heißt aber nicht, dass schon nach einem Jahr mehr zu zahlen ist. Nach dieser Frist darf der Vermieter überhaupt erst aktiv werden. Es kommen noch drei weitere Monate hinzu, bis tatsächlich die höhere Miete gezahlt werden muss.

Die Miete muss vor dem Zeitpunkt, zu dem die Veränderung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert gewesen sein. Denn zu der Sperrfrist von einem Jahr müssen noch drei Monate hinzugerechnet werden, weil die Erhöhung erst drei Monate ab dem Mieterhöhungsschreiben gilt.

Verschickt der Vermieter das Mieterhöhungsschreiben auch nur einen Tag vor Ablauf der Jahresfrist, ist die Erhöhung unwirksam. Achten Sie deshalb genau darauf, wann die Miete zuletzt erhöht wurde beziehungsweise seit wann der Vertrag läuft. Das gilt auch bei Mieterhöhungen wegen Modernisierung (mehr dazu erfahren Sie in Kapitel 12).

Liegen keine Ausschlussgründe für eine Mieterhöhung vor und hat der Vermieter die Jahresfrist abgewartet, darf er nun mit seinem Wunsch nach mehr Miete an den Mieter herantreten. Dabei muss er sich Gedanken darüber machen, wie er zu der ortsüblichen Miethöhe kommt, die er gern hätte. Da hilft zunächst der Blick ins Gesetz.

Was unter »ortsüblicher Vergleichsmiete« zu verstehen ist

Die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete ist gesetzlich streng geregelt. Das betrifft nicht nur die Kriterien, die sie ausmachen, sondern auch das Verfahren, wie sie im Einzelfall ermittelt wird. Die gesetzliche Regelung hierzu ist allerdings recht abstrakt.

Die fünf Kriterien der ortsüblichen Vergleichsmiete

Rein begrifflich verstehen die meisten Menschen unter »ortsüblicher Vergleichsmiete« das, was dem durchschnittlichen Mietpreis in der jeweiligen Region entspricht. Damit liegen sie nicht falsch. Aber Juristen wären keine Juristen, wenn sie das Ganze nicht genauer definieren würden:

Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung ist der Betrag, der üblicherweise für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde bezahlt wird. Dabei werden nur Mieten berücksichtigt, die in den letzten vier Jahren, zum Beispiel durch einen neuen Vertragsabschluss, vereinbart oder erhöht worden sind.

Die Miethöhe, um die es hier geht, ist also nicht mit dem identisch, was ein Vermieter bei einer Neuvermietung an Miete verlangen könnte. Vermieter orientieren sich bei einer Neuvermietung daran, was der Markt hergibt, wenn auch die meisten so vernünftig sind, den Markt nicht zu sehr auszureizen.

Bei einer Neuvermietung setzt die ortsübliche Vergleichsmiete zwar auch Grenzen. Aber diese Grenzen sollen lediglich Wucher vermeiden, und der beginnt bei einer Neuvermietung erst bei einer Überschreitung des Ortsüblichen um 50 Prozent. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich dagegen um einen repräsentativen Querschnitt der Mieten in der jeweiligen Gemeinde.

Bis hierher ist das aber alles noch reichlich abstrakt. Wer es mit einer derartigen Mieterhöhung zu tun hat, sollte möglichst konkret wissen, was es mit den fünf vom Gesetzgeber genannten Kriterien im Einzelnen auf sich hat. Denn sie bilden den jeweiligen Wohnwert, auf den es bei einer Mieterhöhung ankommt. Mieter und Vermieter sollten sich gleichermaßen mit den für den Wohnwert maßgeblichen Kriterien auseinandersetzen, um im Fall des Falles die Wohnung im Vergleich zu anderen Wohnungen richtig einstufen zu können.

Die Art der Wohnung

Hier geht es um die Struktur der jeweiligen Wohneinheit, die Frage also, ob es sich um einen Altbau oder Neubau, ein frei stehendes Einfamilienhaus, ein Reihenhaus, ein Mehrfamilienhaus, eine Einzimmerwohnung oder eine Mehrzimmerwohnung handelt. Dabei ist klar, dass grundsätzlich der Neubau vor dem Altbau rangiert, das Einfamilienhaus vor dem Mehrfamilienhaus.

Die Größe der Wohnung

Die Wohnungsgröße bestimmt sich nach der Anzahl der Räume und der Quadratmeterzahl. Dabei kann man immer wieder feststellen, dass der Quadratmeterpreis für eine Ein- bis Zweizimmerwohnung im Vergleich zu großen Drei- bis Vierzimmerwohnungen relativ hoch ist.

Die Ausstattung der Wohnung

Wohnungen können einfach, gut oder gar gehoben ausgestattet sein. So zählen zur Mindestausstattung ein Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, eine Wasserzapfstelle, ein Spülbecken und eine Anschlussmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd sowie eine Toilette und ein Bad. Alles, was darüber hinausgeht, ist wohnwertsteigernd, von Einbauküche und Luxusbad über Balkon oder Terrasse bis hin zu Zusatzräumen wie einer Waschküche und einem Fahrradkeller. Mietereinbauten spielen dagegen keine Rolle.

Die Beschaffenheit der Wohnung

Damit sind der Zuschnitt der Wohnung, ihr Zustand sowie die Umgebung gemeint. Eine ungünstig geschnittene Wohnung hat eben einen geringeren Wohnwert als eine Wohnung mit optimaler Raumaufteilung.

Eine schlechte Raumaufteilung besteht dann, wenn kein Zimmer der Wohnung eine Wand hat, an die man einen Schlafzimmerkleiderschrank stellen kann, weil keine Wand lang oder bei einer Dachwohnung hoch genug ist. Lässt sich das einzige Badezimmer nur durchs Schlafzimmer betreten, mindert das ebenfalls den Wohnwert.

Lage

Hier geht es zum einen um die Lage im Ort als auch um die Lage im Haus. So ist eine Dachwohnung weniger wert als eine Wohnung auf der Beletage. Aber auch eine Kellerwohnung, die direkt neben dem Mülltonnenhof liegt, hat keinen so hohen Wohnwert wie die gleiche Wohnung eine Etage höher.

Zum anderen ist eine Wohnung in einer ruhigen Villenlage im Grünen vom Wohnwert her besser als eine vergleichbar ausgestattete Wohnung in einem dicht besiedelten Innenstadtbereich.

Die Mietrechtsreform, die zum 1. Mai 2013 in Kraft trat, hat ein weiteres Kriterium geliefert. Der energetisch wertvolle Zustand des Gebäudes darf ebenfalls beim Wohnwert berücksichtigt werden. Dies ist aber kein eigenständiges Kriterium, sondern erhöht den Wohnwert im Bereich Ausstattung und Beschaffenheit. Deshalb können Vermieter künftig nach energetischen Modernisierungsmaßnahmen die Wohnung höherwertiger einordnen als bisher – jedenfalls theoretisch.

Um die Miete unter Berücksichtigung der fünf Kriterien erhöhen zu können, braucht es aber mehr. Es reicht nicht, wenn sich der Vermieter auf den Standpunkt stellt, seine Wohnung erfülle die genannten Kriterien in höchstem Maße und sollte deshalb teurer werden. Er ist vielmehr gezwungen, Schritt für Schritt vorzugehen.

Immer die Form wahren

Wenn es um etwas so Wichtiges wie eine Mieterhöhung geht, macht es der Gesetzgeber Vermietern besonders schwer. Das fängt schon mit den Formalitäten an. Wenn die nicht stimmen, können sich die betroffenen Mieter erst mal die Hände reiben, weil jeder Formfehler den Wunsch des Vermieters nach mehr Miete zunächst einmal zunichtemacht. Selbst wenn der Vermieter die Mieterhöhung später immer noch wiederholen kann, gewinnt der Mieter erst einmal Zeit und spart Geld.

Mündlich reicht nicht

Vertragsänderungen, zu denen auch die Mieterhöhung zählt, müssen immer schriftlich erfolgen. Allerdings heißt schriftlich hier nur »Textform«. Mit anderen Worten: Der Vermieter darf seinen Wunsch nach einer höheren Miete auch per Fax oder E-Mail übermitteln. Das gilt allerdings nicht bei befristeten Mietverträgen, die noch länger als ein Jahr laufen. In diesem Fall verlangt die Schriftform einen Brief mit eigenhändiger Unterschrift des Vermieters.

Alle Vermieter und Mieter nennen

Das Mieterhöhungsschreiben muss alle Vermieter als Absender und alle Mieter als Adressaten nennen. Sonst war die Mühe umsonst. Ausnahme: Der Mietvertrag enthält eine sogenannte Bevollmächtigungsklausel, nach der eine nur einem Mieter zugegangene Willenserklärung als sämtlichen Mietern zugegangen gilt.

Wenn es auf der Vermieterseite an der erforderlichen Vollmacht fehlt, muss der Mieter sofort reklamieren. Nur so bringt er die Mieterhöhung mit dem Argument der fehlenden Vollmacht zu Fall. Selbst von einem Wohnungsverwalter kann eine original unterschriebene Vollmacht verlangt werden. Eine Kopie reicht nicht.

Als Mieter sollten Sie immer Ihren Mietvertrag genau unter die Lupe nehmen, bevor Sie sich zu sehr aus dem Fenster lehnen. Sie müssen damit rechnen, dass der Vermieter anwaltlichen Rat in Anspruch nimmt, wenn Sie mit zu starkem Tobak kommen. Stellt sich dann heraus, dass er alles richtig gemacht hat, müssen Sie unter Umständen seine Anwaltskosten tragen.

Das Mieterhöhungsschreiben muss eine Aufforderung zur Zustimmung sein

Höflichkeit ist Trumpf und im Fall der Mieterhöhung vom Gesetzgeber ausdrücklich verlangt. So darf ein Vermieter nicht etwa schreiben: »Ich erhöhe ab dem … Ihre monatliche Miete auf … Euro.« Wenn die Erhöhung wirksam sein soll, muss er den Mieter vielmehr um seine Zustimmung zur Mieterhöhung bitten. Das liegt daran, dass es hier um eine Vertragsänderung geht, die der Vermieter nicht einseitig vornehmen kann. Das muss sich dann so lesen: »Ich bitte Sie, einer Mieterhöhung von … Euro auf … Euro zuzustimmen.«

Das klingt doch schon gleich ganz anders! Lässt sich ein Mieter dennoch von dem Befehlston einer reinen Zahlungsaufforderung beeindrucken und zahlt brav den neuen Betrag, hat er das Recht, die zu viel gezahlten Beträge zurückzufordern.

Damit der Mieter weiß, welche Kosten künftig auf ihn zukommen, muss der Vermieter im Erhöhungsschreiben den neuen Betrag oder zumindest den Erhöhungsbetrag genau beziffern. Die bloße Nennung eines Prozentsatzes oder des neuen Quadratmeterpreises genügt nicht.

Keine Mieterhöhung ohne vernünftige Begründung

Für Vermieter ist es nun nicht damit getan, dass sie den Mieter einfach nur darum bitten, der Erhöhung der Miete auf den ortsüblichen Betrag zuzustimmen. Sie müssen ihr Anliegen begründen, und zwar sehr ausführlich. Dazu gehört eine Erläuterung, wie sie überhaupt zur ortsüblichen Vergleichsmiete kommen. Und das bedeutet, sie müssen sich auf Quellen stützen können, die diese Durchschnittsmiete belegen. Darauf müssen sie dann verweisen – je nachdem, womit sie argumentieren wollen. Zu diesen Quellen gehören:

die örtlichen Mietspiegel
begründete Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
mindestens drei Vergleichswohnungen

Mietdatenbanken (davon gibt es allerdings nicht allzu viele, weshalb sie bei Mieterhöhungen kaum eine praktische Rolle spielen)

Mietspiegel: Die einfachste Lösung

Am besten sind Vermieter gestellt, deren Wohnung in einer Gemeinde liegt, die über einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel verfügt. Den haben normalerweise aber nur die großen kreisfreien Städte.

Ein qualifizierter Mietspiegel erleichtert die Mieterhöhung

Der qualifizierte Mietspiegel gilt in Mieterhöhungsprozessen als förmliches Beweismittel und ist mit einem Sachverständigengutachten vergleichbar. Das liegt nicht zuletzt daran, dass ein qualifizierter Mietspiegel sehr hohe gesetzliche Anforderungen erfüllen muss. So verlangt das Gesetz, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt wird.

Er wird alle vier Jahre aktualisiert. Nach zwei Jahren erfolgt eine Anpassung anhand einer Stichprobe von aktuellen Mieten oder aufgrund der Entwicklung des Lebenshaltungsindex, den das Statistische Bundesamt feststellt. Dadurch lassen sich möglichst marktnahe Mietpreise ermitteln. Kommt es zu einem Prozess, prüft das Gericht dann nur noch, ob der Vermieter die betreffende Wohnung im Mietspiegel richtig eingeordnet hat.

Von derartigen Mietspiegeln profitieren Mieter gleichermaßen. Sie können nämlich so leicht überprüfen, ob die jeweils verlangte Mieterhöhung auch wirklich berechtigt ist.

Wie so ein Mietspiegel aussieht und welche Kriterien er umfasst, können Sie dem aktuellen Mietspiegel einer mittleren deutschen Großstadt entnehmen (siehe Tabelle 11.1).

Für Mieter und Vermieter ist der Mustermietspiegel auch deshalb ganz interessant, weil sie die eigene Wohnung in den Mustermietspiegel einordnen können. So lässt sich absehen, wo sie mit ihrer eigenen Miethöhe liegen.

Vermieter brauchen den Mietspiegel dem Erhöhungsschreiben nicht beizulegen, denn der aktuelle Mietspiegel ist allgemein zugänglich. Sie bekommen ihn beim Wohnungsamt oder über die Website Ihrer Gemeinde. Es erleichtert das Verfahren aber für alle Beteiligten, wenn ein Mietspiegel beigefügt wird, weil der Mieter sich gegebenenfalls

Tabelle 11.1: Mieten nach Ausstattung, Bauperiode und Wohnungsgröße in einem qualifizierten Mietspiegel
sofort davon überzeugen kann, dass der Vermieter mit einer Forderung nicht übertreibt. Muss der Mieter erst selbst aktiv werden, um an einen aktuellen Mietspiegel heranzukommen, ruft das schnell zusätzliche negative Gefühle hervor, die eine einvernehmliche Lösung erschweren.

Aber auch ein »normaler« Mietspiegel, wie es ihn in kleineren Gemeinden gibt, ist schon sehr nützlich. Er bietet ebenfalls einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete, gilt allerdings nicht als förmliches Beweismittel vor Gericht. Als Begründungsmittel eignet er sich aber genauso wie ein qualifizierter Mietspiegel.

Einige Mietspiegel enthalten ausschließlich Angaben zu Wohnungen, nicht jedoch zum Wohnwert von Einfamilienhäusern. Das ist aber nicht schlimm, da diese Mietspiegel entsprechend auf Einfamilienhäuser angewendet werden, wenn die konkrete Mieterhöhung innerhalb der Mietpreisspanne von Wohnungen liegt. Zur Überprüfung von Mieterhöhungen für frei stehende Luxusvillen kommen sie folglich nicht infrage.

Es gibt auch zahlreiche Gemeinden, die über keinen eigenen Mietspiegel verfügen. Wenn eine Gemeinde keinen Mietspiegel erstellt, besteht die Möglichkeit, sich am Mietspiegel der Nachbargemeinde zu orientieren, vorausgesetzt, die Orte sind vergleichbar.

Sachverständigengutachten: Gut, aber teuer

Ein Sachverständigengutachten ist in der Regel ebenfalls sehr gut geeignet, eine Mieterhöhung zu begründen. Nicht zuletzt die hohen Kosten sorgen jedoch dafür, dass Vermieter nicht so oft davon Gebrauch machen. Gutachter berechnen für diese Leistung bis zu 2.000 Euro. Diese Kosten lassen sich nicht auf den Mieter umlegen.

Wenn sich der Vermieter auf ein Gutachten beruft

Das Gutachten muss dem Mieter vollständig zur Verfügung gestellt werden. Es reicht nicht, ihm anzubieten, das Gutachten einzusehen. Der Inhalt muss so formuliert sein, dass der Mieter das Ergebnis Schritt für Schritt nachvollziehen kann. Dementsprechend ist der örtliche Mietspiegel, soweit vorhanden, mit einzubeziehen. Vergleichswohnungen sollten mit Adresse offengelegt werden. Kein Wunder, dass das Ganze nicht so billig zu haben ist!

Sollten Sie sich als Vermieter dennoch für diesen Weg entscheiden, finden Sie geeignete Sachverständige zum Beispiel über die für Sie zuständige Industrie- und Handelskammer unter www.ihk.de oder über den Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger (BVS) unter www.bvs-ev.de. Die Adresse der für Sie zuständigen Handwerkskammer finden Sie unter www.handwerk.de/hwkkarte.htm.

Vergleichen, was vergleichbar ist

Will der Vermieter lieber drei Vergleichswohnungen als Begründungsmittel heranziehen, muss er die erst einmal finden. Er darf dabei zwar auf den eigenen Wohnungsbestand zurückgreifen. Selbst wenn ein Vermieter mehrere Wohnungen vermietet, sind diese nicht automatisch vergleichbar. Darauf kommt es aber an. Im Ergebnis werden sich die meisten Vermieter lieber auf den jeweiligen Mietspiegel berufen – gleich, ob einfach oder qualifiziert.

Ansonsten gilt auch hier grundsätzlich, dass der Mieter die Erhöhung nachvollziehen können muss. Erforderlich sind folgende Angaben:

die Adressen der Vergleichswohnungen
der jeweilige Wohnungsinhaber
die Lage der Wohnungen im Ort und innerhalb der Wohnanlage
der Quadratmeterpreis

Die Wohnungen müssen nicht unbedingt gleich groß sein, allerdings auch nicht erheblich kleiner oder größer. Kann ein Vermieter mehr als drei Wohnungen benennen, spielt es keine Rolle, wenn eine von den Wohnungen nicht vergleichbar ist. Schließlich sind nur drei vergleichbare Wohnungen erforderlich.

Die Kappungsgrenze: Höher geht’s nicht

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht die einzige Beschränkung für den Vermieter, wenn er mehr Miete verlangt. So darf die Miete innerhalb der letzten drei Jahre nur bis zu maximal 20 Prozent insgesamt erhöht werden. Diese Grenze gilt neben der Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete. Durch diese Kappungsgrenze soll verhindert werden, dass Mieter innerhalb kurzer Zeit mit einer enormen Mietsteigerung belastet werden. Schließlich gilt es, das Vertrauen zu schützen, das zwischen Mieter und Vermieter bei Vertragsbeginn entstanden ist.

Die Mietrechtsreform, die zum 1. Mai 2013 in Kraft getreten ist, gestattet es den Ländern, Gemeinden und Regionen festzulegen, in denen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent heruntergesetzt wird. Ob dies inzwischen in Ihrer Gemeinde oder Region geschehen ist, erfahren Sie zum Beispiel beim örtlichen Wohnungsamt. Diese Begrenzung wird sich allerdings auf die beliebten deutschen Großstädte wie Berlin, Hamburg, Köln, München oder Stuttgart beziehungsweise auf Gemeinden mit erheblichem Zuzug beschränken. In den meisten Gemeinden wird es bei den bisher geltenden 20 Prozent bleiben. Gerade in strukturschwachen Gebieten sind Mieterhöhungen in diesem Ausmaß ohnehin nicht üblich.

Eine Mieterhöhung um mehr als 20 Prozent ist demnach unzulässig, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt. Fällt die Erhöhung so aus, dass sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt, muss in den Folgejahren die Miete entsprechend geringer bleiben. Vermieter müssen also beide Grenzen gut im Auge behalten.

Die Miete soll zum 1. Januar 2013 erhöht werden. Die Ausgangsmiete entspricht dann dem, was der Mieter am 1. Januar 2010 gezahlt hat. Wenn der Mietvertrag noch keine drei Jahre besteht, gilt die vertraglich vereinbarte Miete von 5 Euro pro Quadratmeter als Ausgangsmiete. 20 Prozent Aufschlag ergeben eine Maximalmiete von 6 Euro pro Quadratmeter. Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel mehr hergeben würde, sind 6 Euro hier die Obergrenze.

Die Miete, von der hier die Rede ist, ist die Nettomiete, also Kaltmiete, Teilinklusivmiete (sogenannte Warmmiete) oder die Inklusivmiete, in der alle Nebenkosten enthalten sind. Das heißt, werden die Nebenkosten wie üblich separat im Vertrag aufgeführt, zählen sie nicht zur Miete und spielen bei der Erhöhung keine Rolle.

Die Miete kann auch erhöht werden, wenn bereits Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden und die Miete anschließend deshalb erhöht wurde. Allerdings darf diese Mieterhöhung dabei nicht berücksichtigt werden. Was es mit dieser Art der Modernisierungsmieterhöhung auf sich hat, erfahren Sie in Kapitel 12.

Die monatliche Kaltmiete beträgt 400 Euro und wird nach einem Jahr wegen Modernisierungsmaßnahmen um 30 Euro erhöht. Hier liegt die Kappungsgrenze nach drei Jahren bei 480 Euro (400 Euro als Ausgangsmiete plus 20 Prozent) zuzüglich 30 Euro. Die Miete darf nach drei Jahren 510 Euro betragen – wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird.

Macht ein Vermieter bei der Kappungsgrenze Fehler, gibt das dem Mieter allerdings nicht das Recht, die gesamte Mieterhöhung als unzulässig abzulehnen. Sie ist nur auf die zulässige Höhe zu kappen.

Der Vermieter aus dem ersten Beispiel verlangt 6,50 Euro statt der zulässigen 6 Euro, weil der Mietspiegel sogar 7 Euro zuließe. In diesem Fall muss der Mieter der Erhöhung grundsätzlich zustimmen, aber nur in Höhe von 6 Euro. Dies teilt er dem Vermieter am besten mit entsprechender Begründung mit, um unnötige Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Wie der Mietspiegel als Begründungsmittel funktioniert

Ein Mietspiegel enthält normalerweise ein Raster, in dessen Feldern für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne angegeben ist. Deshalb reicht es aus, wenn der Vermieter in dem Mieterhöhungsschreiben genau angibt, welches Feld des Mietspiegels seiner Meinung nach einschlägig ist.

Eine 1986 gebaute Wohnung ist 72 Quadratmeter groß, verfügt über Bad und Sammelheizung und befindet sich in guter Wohnlage. Ortsüblich ist ein Quadratmeterpreis von 8,36 Euro. Zur Begründung nimmt der Vermieter Bezug auf den Mietspiegel der Gemeinde und ordnet die Wohnung in das Rasterfeld YX ein. Hier heißt es: Baujahr des Hauses 1986; gute Wohnlage; 72 Quadratmeter, Bad und Zentralheizung.

Die meisten Mietspiegel geben nicht nur einen Durchschnittswert an, sondern enthalten sogenannte Mietpreisspannen. Das ermöglicht im Einzelfall die Berücksichtigung von Besonderheiten. Die Mietspannen bewegen sich zwischen dem höchsten und dem niedrigsten Wert. So lassen sich Ausreißer nach oben und nach unten abfangen. Was die Unterschiede bei den Mietpreisspannen ausmachen kann, zeigt die nachfolgende Übersicht:

Wohnwertunterschiede, die durch die Feldeinteilung allein nicht hinreichend berücksichtigt werden, etwa eine besondere Ausstattung, Modernisierungsmaßnahmen, die Beschaffenheit und Lage der Wohnung im Gebäude und so weiter
die Einbeziehung von Mieten aus neuen Mietvertragsabschlüssen und gleichzeitig aus älteren Mietverhältnissen
sonstige Faktoren, die neben den im Gesetz genannten Kriterien die Miethöhe beeinflussen

In den meisten Fällen tun Vermieter gut daran, ihre Wohnung nicht zu überschätzen. Die Miete für eine Wohnung mit durchschnittlicher Ausstattung und Lage entspricht im Allgemeinen dem Mittelwert der Preisspanne. Wer seine Wohnung für überdurchschnittlich hält, fordert seine Mieter geradezu heraus, alle Negativmerkmale der Wohnung ausfindig zu machen und das Gegenteil zu beweisen.

Vermieter, die ihre vermietete Immobilie modernisiert haben, glauben oft, dass damit gleichzeitig das Baujahr eine Verjüngungskur mitgemacht hat. Das ist nicht so. Das Baujahr einer Immobilie bleibt bei der Einordnung im Mietspiegel unverändert. Deswegen rückt die Wohnung im Mietspiegel nicht nach oben. Anders sieht es dagegen aus, wenn der Wohnwert durch die Maßnahmen gestiegen ist. Das kann berücksichtigt werden.

Manche Wohnungen sind auch deshalb so gut ausgestattet, weil die Mieter selbst initiativ geworden sind. Hat ein Mieter zum Beispiel goldene Wasserhähne installieren lassen, kann der Vermieter die Wohnung nicht als Wohnung mit fürstlich ausgestattetem Bad einordnen. Er muss vielmehr die Ausstattung zugrunde legen, die er selbst dem Mieter zur Verfügung gestellt hat.

Wie so ein Mieterhöhungsschreiben aussehen könnte, zeigt Ihnen das Muster im Kasten »Musterschreiben für eine Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietenverfahren«.

Musterschreiben für eine Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietenverfahren

Name des Vermieters (alle Namen angeben)

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Name des Mieters (alle Namen angeben)

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Ort, Datum

Mieterhöhung

Sehr geehrte(r) Frau/Herr …,
die Miete für Ihre Wohnung ist seit über einem Jahr unverändert. Deshalb möchte ich jetzt die Miete an den ortsüblichen Stand wie folgt anpassen:

Der Mietpreis für Ihre … m^2 große Wohnung beträgt derzeit monatlich … Euro (hier die bisherige Miete angeben). Dies entspricht nicht mehr der ortsüblichen Vergleichsmiete, die … Euro ohne Nebenkosten (hier die ermittelte ortübliche Vergleichsmiete angeben) beträgt. Zum Nachweis hierfür beziehe ich mich auf den (qualifizierten) Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen in … (hier Ort/Stand angeben). Eine Kopie hiervon haben wir zu Ihrer Information beigefügt.

Die von Ihnen angemietete Wohnung ist in die Mietwerttabelle wie folgt einzugruppieren:

Es ist von der Baualtersklasse … (hier den infrage kommenden Zeitraum angeben) auszugehen.

Was die Ausstattung betrifft, ist die Wohnung in die Kategorie … (hier die passende Mietspiegelkategorie angeben) im Mietspiegel einzuordnen. Ihre Wohnung ist ausgestattet mit z. B. Zentralheizung, Bad mit Wanne, WC, Isolierverglasung und Balkon.

Als weitere Ausstattungsmerkmale liegen bei Ihrer Wohnung vor: … (hier zum Beispiel aktuelle energetische Modernisierungsmaßnahmen angeben).

Der vom Mietspiegel vorgesehene Rahmen für vergleichbare Wohnungen beträgt somit … Euro/m^2 bis … Euro/m^2. Der Mittelwert beträgt … Euro/m^2. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt deshalb … Euro/m^2.

Wir bitten Sie, einer Mieterhöhung von bisher … Euro (hier bisherige Miethöhe angeben) auf … Euro (hier neue Miethöhe angeben) ab … (hier das Datum angeben, ab dem die neue Miete gezahlt werden soll) zuzustimmen. Bitte lassen Sie uns das beigefügte Doppel bis zum … (hier ein Datum mit einer angemessenen Frist von circa zwei Wochen nennen) zukommen.

Der Vollständigkeit halber möchten wir darauf hinweisen, dass wir nach Ablauf der Frist innerhalb von drei Monaten Klage auf Zustimmung zu diesem Mieterhöhungsverlangen vor dem Amtsgericht erheben können. Wir hoffen aber, dass dies nicht erforderlich sein wird.

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift Vermieter)

Auf Mieterhöhungen richtig reagieren

Kaum ein Mieter wird begeistert auf eine Mieterhöhung reagieren. Bestenfalls schluckt er die Kröte zähneknirschend und erteilt dem Vermieter die erforderliche Zustimmung. Dann ist die Vertragsänderung perfekt. In den meisten Fällen schauen Mieter aber erst genau hin, ob auch alles mit rechten Dingen zugegangen ist.

Selbst wenn ein Mieter die geforderte Mieterhöhung nicht grundsätzlich ablehnt, weil er zum Beispiel schon seit Jahren dasselbe zahlt, wird er überprüfen wollen, warum jetzt auf einmal mehr fällig sein soll. Schließlich lassen sich schon einige Euro sparen, etwa wenn der Vermieter die Fristen falsch berechnet hat und sich deswegen der Beginn der höheren Mietzahlung verzögern würde. Hier zählt jeder Monat. Und flattert Ihnen gar eine vollkommen überhöhte Forderung ins Haus, werden Sie sich »Mieterhöhung ja, aber nicht in der Höhe!« sagen.

Wenn die Mieterhöhung (teilweise) berechtigt ist

Wenn Sie nach allem, was Sie bisher gelesen haben, feststellen müssen, dass Ihr Vermieter formal alles richtig gemacht hat und auch sonst gegen die Mieterhöhung keine rechtlichen Bedenken bestehen, gibt es nur eins: Fügen Sie sich in Ihr Schicksal und stimmen Sie zu.

Dabei müssen Sie die gesetzliche Zustimmungsfrist einhalten, die mit dem Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsschreibens endet (werfen Sie dazu einen Blick auf Tabelle 11.2 weiter hinten in diesem Kapitel). Die Zustimmung braucht nicht schriftlich erteilt zu werden. Wenn Sie die höhere Miete zum vorgegebenen Termin anstandslos zahlen, ist für Ihren Vermieter klar, dass Sie einverstanden sind.

Trotzdem ist eine schriftliche Zustimmung für alle Beteiligten besser. Zum einen ist umstritten, ob eine einmalige Zahlung wirklich schon als Zustimmung gedeutet werden kann. Zum anderen ist die Schriftform bei Verträgen, die auf mehr als ein Jahr befristet sind, unerlässlich. Dasselbe gilt, wenn für jegliche Vertragsänderung ausdrücklich die Schriftform vereinbart worden ist.

Mieter sollten auch schon deshalb schriftlich innerhalb der Frist zustimmen, weil sie andernfalls Gefahr laufen, dass der Vermieter Klage erhebt. Er muss mangels Zustimmung des Mieters davon ausgehen, dass dieser die Mieterhöhung ablehnt. Aber wer hat schon gerne wegen einer Mieterhöhung einen Prozess am Hals? Deshalb sollten Sie die nächsten Punkte genau durchlesen.

Eingeschränkte Zustimmung

Wenn Sie grundsätzlich mit einer Mieterhöhung einverstanden sind, nur nicht mit der geforderten Höhe, ist eine uneingeschränkte Zustimmung nicht angebracht. In diesem Fall haben Sie das Recht, eine geringere Miethöhe zu akzeptieren, die Sie für angemessen halten. Damit erteilen Sie dem Vermieter eine eingeschränkte Zustimmung.

Hüten Sie sich davor, die Erhöhung samt und sonders abzulehnen. Ihr Vermieter wird das nicht ohne Weiteres akzeptieren. Er kann Sie in diesem Fall auf Zustimmung zur vollen Mieterhöhung verklagen. Das birgt ein erheblich größeres Prozessrisiko für Sie als eine eingeschränkte Zustimmung.

Wenn die Mieterhöhung in Ordnung, aber für den Mieter nicht bezahlbar ist

In diesem Fall kann es sich für den Mieter lohnen, den Vermieter darauf anzusprechen. Am besten präsentiert man dem Vermieter einen konkreten Vorschlag, was man bezahlen könnte und würde. Letztendlich sind Vermieter auch nur Menschen und immer an zufriedenen Dauermietern interessiert.

Manchmal geht es aber beim besten Willen nicht, mehr zu zahlen. Schließlich will man ja noch leben – und nicht alles für die Miete ausgeben! Deshalb hat der Gesetzgeber für diese Fälle ein Sonderkündigungsrecht geschaffen. Das heißt, Sie können bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens den Vertrag bis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (werfen Sie dazu einen Blick auf die Fristenübersicht in Tabelle 11.2 weiter hinten in diesem Kapitel). Wenn Sie von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, wirkt sich die Mieterhöhung nicht aus.

Praktische Bedeutung hat das Ganze aber nur bei befristeten Verträgen oder Verträgen mit zeitlich festgelegtem Kündigungsverzicht. Denn seit 2001 sind ohnehin alle unbefristeten Verträge von Mieterseite aus mit einer Frist von drei Monaten kündbar.

Das beste Kündigungsrecht nutzt nichts, wenn man auf die Schnelle keinen Ersatz findet. Deshalb ist es bei unbefristeten Verträgen am besten, ganz normal zu kündigen – und zwar dann, wenn man eine neue Bleibe gefunden hat. Man zahlt dann zwar vorübergehend eine höhere Miete, kann dafür aber in Ruhe nach einer anderen Wohnung suchen.

Wenn die Mieterhöhung formal nicht in Ordnung ist

Gerade wenn Sie einer Mieterhöhung gegenüber besonders skeptisch sind, werden Sie genau hinschauen, ob der Vermieter wirklich alles richtig gemacht hat. Dass das Verfahren sehr fehleranfällig ist, wird schon am Anfang des Kapitels deutlich. Das können Mieter für sich ausnutzen, selbst wenn sie dadurch die Mieterhöhung nur zeitlich nach hinten verschieben. Sie müssen aber damit rechnen, Ihren Vermieter damit nachhaltig zu verärgern. Wer lässt sich schon gerne sagen, dass er nur wegen formaler Fehler keine höhere Miete bekommt, wenn die Erhöhung ansonsten gerechtfertigt ist?

Generell gilt: Ist eine Mieterhöhung aus formalen Gründen unwirksam, braucht der Mieter nicht zuzustimmen. Er braucht sie nicht einmal zurückzuweisen. Es reicht einfach aus, nicht mehr zu zahlen als bisher – jedenfalls juristisch gesehen. Die feine Art ist das allerdings nicht! Besser wäre es schon, dem Vermieter mitzuteilen, warum man nicht zahlt.

Auf keinen Fall brauchen Sie sich von Formulierungen wie »Wenn ich bis zum … nichts von Ihnen gehört habe, betrachte ich die Zustimmung als erteilt.« schrecken zu lassen. Eine derartige Formulierung dürfen Sie getrost ignorieren.

Dennoch ist Vorsicht geboten. Nicht jeder formale Fehler macht eine Mieterhöhung unwirksam.

Bevor Sie von einem unzulässigen Mieterhöhungsverlangen ausgehen, sollten Sie sich anhand der vorangegangenen Ausführungen noch einmal schlaumachen. In vielen Fällen ist es besser, trotzdem zu zahlen – aber unter Vorbehalt. Teilen Sie dem Vermieter in dem Zustimmungsschreiben mit »Ich werde der Mieterhöhung zustimmen, behalte mir aber eine rechtliche Überprüfung vor und gegebenenfalls eine Rückzahlungsforderung vor«. Dann sind Sie auf der sicheren Seite und müssen nicht mit einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung rechnen.

Wenn die Sache vor Gericht geht

Ob Sie nun der Mieterhöhung nur teilweise zustimmen oder sie komplett ablehnen, weil sie aus Ihrer Sicht nur teilweise oder gar nicht berechtigt ist: Jetzt ist Ihr Vermieter wieder am Zug. Er muss sich entscheiden, ob er sich mit Ihrem »Teilzahlungsangebot« oder Ihrem absoluten »Nein« abfindet oder ob er Sie auf Zustimmung verklagt.

Wenn er sich dazu durchringt, Sie vor den Kadi zu zerren, muss dies binnen drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist geschehen. Das ist weder für Sie noch für Ihren Vermieter angenehm – schon deshalb, weil ein Rechtsstreit das Verhältnis erheblich belastet. Das ist aus Mietersicht am leichtesten zu ertragen, wenn man es auf der anderen Seite mit einer anonymen Verwaltungsgesellschaft zu tun hat. Hier sind keine persönlichen Feindschaften zu befürchten.

Fristen einhalten

Die im Mieterhöhungsverfahren geltenden Fristen sind allesamt sogenannte Ausschlussfristen. Wer sie nicht einhält, hat Pech gehabt! Deshalb informieren Sie sich am besten anhand der Übersicht in Tabelle 11.2, welche Frist mit welcher Dauer von wem einzuhalten ist.

Tabelle 11.2: Fristen, die bei Mieterhöhungen eingehalten werden müssen

Wenn Fristen eingehalten werden müssen, spielen Samstage, Sonntage und Feiertage eine wichtige Rolle. Generell gilt: Wenn der letzte Tag einer Frist ein Samstag, Sonntag oder Feiertag ist, endet die Frist erst am nächsten Werktag. Bedenken Sie, dass die Feiertage nicht in jedem Bundesland gleich sind. Es gilt auf jeden Fall die Feiertagsregelung des Bundeslands, in dem die vermietete Wohnung liegt. Lassen Sie es lieber nicht darauf ankommen.

12

Mieterhöhung wegen Modernisierung

In diesem Kapitel

Wie Mieter an den Modernisierungskosten beteiligt werden

Kostenumlage aber nur bei echter Modernisierung

Wie gerechnet wird

Wenn die Miete dem Mieter zu hoch wird

Im Mittelpunkt von Kapitel 11 steht das allgemein bekannte Recht des Vermieters, die Miete an das ortsübliche Mietniveau anzupassen. Weniger bekannt ist, dass Vermieter die Miete auch erhöhen dürfen, wenn sie Mietwohnungen oder Häuser modernisieren. Tritt dieser Fall ein, sind Mieter oft überrascht.

So eine Modernisierung kann für Mieter ganz schön ins Geld gehen, denn der Erhöhungsbetrag darf bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten ausmachen. Konkret bedeutet das: Dieser Betrag darf auf die bisherige Jahresmiete aufgeschlagen werden, ohne dass der Vermieter die hohen Hürden des ortsüblichen Vergleichs nehmen muss. Das bedeutet indes nicht, dass es der Gesetzgeber Vermietern bei dieser Art der Mieterhöhung leichter macht. Die Hürden sind andere, niedriger sind sie nicht.

Auf jeden Fall müssen sich Vermieter auch hier darauf einstellen, dass Mieter nicht einfach gute Miene zum bösen Spiel machen. Sie werden vielmehr mit Argusaugen darüber wachen, ob alles mit rechten Dingen zugeht.

Gerade die Möglichkeit der Mieterhöhung im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen verführt Vermieter leicht dazu, dem Mieter gewöhnliche Instandsetzungsarbeiten als Modernisierung unterzujubeln. Das geht allerdings gar nicht.

Denn auch die richtige Berechnung der modernisierungsbedingten Mieterhöhung ist nicht ganz ohne. Wenn es zu ernsthaften juristischen Auseinandersetzungen kommt, sind Mieter und Vermieter auf den Sachverstand von Fachleuten angewiesen. Trotzdem ist es gut zu wissen, wo die Tücken verborgen sind. So lassen sich Fehler vermeiden oder rechtzeitig erkennen. Im Folgenden erfahren Sie Schritt für Schritt, worauf es ankommt.

Keine Modernisierung ohne Mieterhöhung

Eins ist klar: Ein Vermieter, der umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an seiner Immobilie durchführen lässt, macht das nicht aus reiner Menschenfreundlichkeit und Nächstenliebe. Zum einen will er sein Hab und Gut erhalten und verbessern, zum anderen will er aber auch dafür Geld sehen. Die Aufwendungen müssen sich lohnen. Und das geht in der Regel nur über eine Mieterhöhung, die sogar oft fester Bestandteil der Finanzierung der Maßnahmen ist und ohne die der Vermieter das Ganze womöglich finanziell gar nicht stemmen könnte.

Vermieter sollten sich vor Beginn von Modernisierungsarbeiten umfassend informieren, welche steuerlichen Vergünstigungen sie in Anspruch nehmen können. Das gilt insbesondere für energetische Sanierungsmaßnahmen mit dem Ziel, den Energieverbrauch für Heizung, Warmwasser und Lüftung zu senken. Darüber hinaus ist Expertenrat auch dann erforderlich, wenn nicht alle Maßnahmen sofort in die Wege geleitet werden. Eine sinnvoll aufeinander abgestimmte Reihenfolge der Arbeiten kann viel Geld, Zeit und Nerven sparen. Hierfür gibt es sogenannte Energieberater, die geeignete Konzepte entwerfen.

In vielen Fällen ist es einfacher, die Mieterhöhung auch nach einer Modernisierung im Wege des Vergleichsmietenverfahrens hinzubekommen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn durch die Maßnahmen der Wohnwert erheblich gesteigert wird und eine neue Einordnung im Mietspiegel infrage kommt. Um das zu ermitteln, sollten sich Vermieter zum Beispiel von Vermieterverbänden beraten lassen.

Die Mieterhöhung kritisch prüfen

Auch wenn Mieter in den meisten Fällen nichts gegen eine Modernisierung haben, die ihre Wohnqualität hebt, werden sie von der damit verbundenen Mieterhöhung nicht begeistert sein und genauso wie bei der »normalen« Mieterhöhung überprüfen, ob der Vermieter irgendetwas falsch gemacht hat. Das kann dazu führen, dass die Mieterhöhung schließlich geringer oder ganz ausfällt.

Manchmal verbietet schon der Mietvertrag eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung. Deshalb sollten Sie zuerst einmal dort nachschauen. Haben Sie vertraglich eine Festmiete vereinbart, darf der Vermieter keine Mieterhöhung vornehmen. Solche Festmieten werden allerdings nur selten gewählt. Zwar steht in Mietverträgen eigentlich immer ein fester Mietzins, die Festmiete, um die es hier geht, betrifft jedoch nur den Fall, dass eine Grundmiete und eine Betriebskostenpauschale vereinbart sind. Solche Vereinbarungen finden sich normalerweise nur in Verträgen, die für eine kurze Dauer geschlossen worden sind.

Es hat Sie für einen Zeitraum von drei Jahren beruflich nach Hintertupfingen verschlagen. Sie beziehen eine Einliegerwohnung im Haus Ihres Vermieters, dem es aber zu kompliziert ist, einmal im Jahr eine aufwendige Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Er vereinbart mit Ihnen für die Dauer des Mietvertrags eine Festmiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale. In diesem Fall ist er an die Vereinbarung gebunden und darf trotz Modernisierungsmaßnahmen die Miete nicht erhöhen.

Aber auch bei Staffelmietverträgen und Indexmietverträgen ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen. Mieter müssen sich darauf verlassen können, dass es bei den vertraglich vereinbarten Mieterhöhungen bleibt und kein Cent mehr dazukommt. Eine Ausnahme gibt es allerdings bei Indexmietverträgen: Muss der Vermieter aufgrund gesetzlicher Verpflichtungen Modernisierungsmaßnahmen durchführen, kann er anschließend die Miete erhöhen.

Seit einiger Zeit sind Vermieter in fast allen Bundesländern – bald werden es alle Bundesländer sein – gesetzlich verpflichtet, die ganze Wohnung mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Weist eine alte Ofenheizung überhöhte Abgaswerte auf, verlangt das Umweltamt den Einbau einer neuen Heizungsanlage. In beiden Fällen darf der Vermieter trotz Indexmietvereinbarung die Kosten anteilig auf die Mieter umlegen.

In allen anderen Fällen sind Mieterhöhungen nach Modernisierungen grundsätzlich erlaubt, wenn die übrigen Voraussetzungen vom Vermieter erfüllt werden. Eine der Hauptvoraussetzungen ist, dass die durchgeführten Maßnahmen auch tatsächlich in die Kategorie »Modernisierung« fallen. Welche Kriterien dazu erfüllt sein müssen, erfahren Sie im folgenden Abschnitt.

Nicht jede Baumaßnahme ist eine Modernisierung

Eine Baumaßnahme ist nur dann eine Modernisierung und berechtigt damit zu einer Mieterhöhung, wenn sich der »Gebrauchswert einer Wohnung für einen Durchschnittsmieter durch die Baumaßnahme objektiv verbessert«. Das ist auch der entscheidende Gesichtspunkt bei der Frage, ob ein Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden muss (siehe Kapitel 9).

Modernisierungen sind bauliche Maßnahmen des Vermieters, die entweder
den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, ohne dass es auf den persönlichen Nutzen für den Mieter ankommt, oder
die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (sogenannte energetische Modernisierungen) oder
aufgrund von Umständen durchgeführt werden müssen, die nicht vom Vermieter zu vertreten sind.

Was im Einzelnen damit gemeint ist, können Sie Tabelle 12.1 entnehmen, die allerdings keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt.

Maßnahme | Konkretes Ziel

Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache

Verbesserung des Schallschutzes, der Belichtung und Belüftung, des Wohnungszuschnitts, der Beheizung und der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt

Allgemeine, dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse

Anlage und Ausbau eines Kinderspielplatzes, einer Grünanlage, von Kfz-Stellplätzen im Außenbereich des Gebäudes oder Waschküche, Fahrradkeller und Fahrstuhl im Innenbereich des Gebäudes

Energieeinsparung

Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern und Außentüren (etwa Abdichtung von Fugen und Isolierverglasung), Verbesserung der Wärmedämmung von Außenwänden und Dächern, Verbesserung der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen (etwa Reduzierung der Brennerleistung), Anschluss an das Fernwärmenetz, Einbau drehzahlabhängiger Umwälzpumpen zur Stromersparnis, Einbau separater Wasseruhren oder Toilettenspülungsspartasten zur Wasserersparnis

Gesetzliche Verpflichtungen des Vermieters

Anschluss an die Kanalisation, Einbau von Sicherungstüren in Fahrstühlen, Umstellung von Stadtgas auf Erdgas, Einbau von Öltanksicherungen, Einbau von Rauchwarnmeldern

Tabelle 12.1: Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen

Bei den Maßnahmen muss es immer um Verbesserungen der Wohnung oder des Gebäudes gehen.

Eine Mieterin hat mit Zustimmung des Hauseigentümers in ihrer Wohnung die Kohleheizung gegen eine Gasetagenheizung ausgetauscht. Als das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft wird, sollen alle Wohnungen an die inzwischen eingebaute Zentralheizung des Hauses angeschlossen werden. Hier sagt die Rechtsprechung, dass der Anschluss an die Zentralheizung für die Mieterin keine echte Verbesserung ist. Eine Gasetagenheizung, die mit Genehmigung des Vermieters eingebaut wurde, entspricht durchaus derzeitigem Standard. Folglich liegt keine Verbesserung der Wohnsituation vor, sodass eine Mieterhöhung in diesem Fall nicht zulässig ist.

Anders wäre der Fall gelagert, wenn der Vermieter nachweisen könnte, dass durch den Anschluss an die Zentralheizung Energie eingespart werden kann, oder wenn die Gasetagenheizung ohne die Genehmigung des Vermieters eingebaut worden wäre. Dann müsste die Verbesserung zwischen Kohleheizung und Zentralheizung in Betracht gezogen werden, die dann eindeutig gegeben wäre.

Häufig werden mit Modernisierungsmaßnahmen auch Renovierungs- und Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten ausgeführt. Diese Kosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Die Kosten für solche Arbeiten müssen daher von den Kosten der Modernisierung genau und für den Mieter nachvollziehbar abgegrenzt werden. Lesen Sie dazu den Abschnitt »Wie die neue Miete ermittelt wird« weiter hinten in diesem Kapitel.

Modernisierungs- und Baumaßnahmen ankündigen

In Kapitel 9 erläutere ich, was ein Vermieter alles tun muss, um eine Modernisierung überhaupt durchführen zu können. Das ist zwar bei den meisten Mietern oft kein unüberwindliches Problem, aber selbst verständige Mieter fürchten die zu erwartende Mieterhöhung und wehren sich deshalb genauso gegen die Modernisierungsmaßnahmen wie Menschen, die jeglicher Veränderung feindlich gegenüberstehen. Ja, das liebe Geld …

Da kommen dann häufig Argumente wie »Dann müssen wir ja die Möbel umstellen«. Solche Einwände spielen zwar keine Rolle, aber sie entbinden den Vermieter dennoch nicht von der Einhaltung der Spielregeln. Und ohne die wird es nichts mit der Modernisierung und erst recht nichts mit der Mieterhöhung. Deshalb noch mal zur Erinnerung:

Modernisierungsmaßnahmen müssen vom Vermieter in Textform angekündigt werden. Hierzu schreibt § 554 Abs. 3 BGB vor, dass die Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten zu erfolgen hat und über folgende Mindestangaben verfügen muss:

Art der Modernisierungsmaßnahme

Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten

Umfang der Maßnahmen

Umfang der Mieterhöhung

Über weitere Einzelheiten informieren Sie sich am besten in Kapitel 9.

Hält sich der Vermieter nicht an diese Spielregeln, eröffnet er dem Mieter die Möglichkeit, die Modernisierung und somit die Mieterhöhung zu Fall zu bringen. Aber selbst wenn er die oben genannten Punkte alle beachtet und die Wohnung oder das Haus am Ende funkelt und glänzt, kann es passieren, dass er auf den Kosten sitzen bleibt. Denn nach getaner Arbeit gilt es, die Mieterhöhung richtig zu berechnen. Wehe, wenn da Fehler gemacht werden!

Wie die neue Miete ermittelt wird

Wie erwähnt, darf der Vermieter nach einer Modernisierung die Jahresmiete um 11 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen. Das liest sich ganz einfach, ist es aber nicht. Hat ein Vermieter zum Beispiel morsche Holzfenster durch moderne Kunststofffenster ersetzen lassen und dafür 5.000 Euro hinlegen müssen, kann er keineswegs 550 Euro durch 12 teilen und diesen Betrag auf die monatliche Miete aufschlagen. Denn was zu den umlegbaren Kosten zählt, ist selten identisch mit dem, was der Handwerker ihm in Rechnung stellt. Und da gerade dieser Punkt für den Mieter wichtig ist, wird der sich nicht so schnell mit einer einfachen Kostenaufstellung abspeisen lassen. Wenn er seinen Geldbeutel schonen will, wird er vielmehr genau hinsehen, wie der Vermieter die Kosten ermittelt hat.

Die richtige Kostenermittlung: Was auf der Rechnung stehen darf

Soll die Mieterhöhung nicht schon an der fehlerhaften Kostenermittlung scheitern, muss der Vermieter wissen, was er als umlegbare Kosten berücksichtigen darf und was nicht. Auf jeden Fall zählen zu den typischen Modernisierungskosten die Handwerkerkosten und die erforderlichen Baustoffe. Rabatte und Skonti sind davon abzuziehen, selbst wenn der Preisnachlass ausschließlich auf dem Verhandlungsgeschick des Vermieters beruht.

Grundsätzlich muss der Vermieter wirtschaftlich vorgehen. Kosten für eine Luxussanierung darf er seinem Mieter nicht aufbrummen, auch wenn der vielleicht nichts gegen ein bisschen Luxus hat. So sind zum Beispiel die berühmten goldenen Wasserhähne bei einer Badsanierung tabu – zumindest was die Kostenumlage bei der Mieterhöhung betrifft. Hier dürfen nur Kosten angesetzt werden, die »mittlerer Art und Güte« entsprechen.

Unvermeidliche Nebenkosten dürfen ebenfalls in die Kostenberechnung mit einbezogen werden. Dazu zählen folgende Kosten:

Architekturhonorare

Baugenehmigungsgebühren

Baustelleneinrichtung, etwa die Aufstellung eines Gerüsts

Absperrung des Gehwegs

Container

Einrichtung von Baustrom- und Bauwasseranschlüssen

Reinigungskosten

Renovierungskosten

Die Liste lässt sich beliebig fortsetzen. Wichtig ist, dass die Kosten unmittelbar mit der Modernisierungsmaßnahme zusammenhängen. Sogar Eigenleistungen des Vermieters oder seiner Angehörigen dürfen bei der Kostenaufstellung berücksichtigt werden. Für die Eigenleistung darf der Vermieter neben den Materialkosten nämlich einen Arbeitslohn in Rechnung stellen, den ein vergleichbarer Unternehmer für dieselben Arbeiten verlangen würde – immer vorausgesetzt, die Arbeiten wurden fachgerecht wie von einem vergleichbaren Unternehmer ausgeführt. Allerdings darf der Vermieter keine Mehrwertsteuer berechnen. Schließlich ist er in der Regel nicht umsatzsteuerpflichtig und führt keine Mehrwertsteuer ab.

Der Vermieter ist ein engagierter und talentierter Heimwerker auf Fachhandwerkerniveau. Deshalb übernimmt er die Fliesung des neu eingebauten Bades höchstpersönlich. Damit spart er Geld, der Mieter allerdings nur begrenzt. Der Vermieter darf seine Eigenleistung so in Rechnung stellen wie ein Fachhandwerker, nur ohne Mehrwertsteuer.

Es ist leider wahr, dass Vermieter bei der Berechnung der Mieterhöhung sogar die Kosten berücksichtigen dürfen, die sie den Mietern für ihre Aufwendungen im Zusammenhang mit der Modernisierung erstattet haben. Dazu zählen zum Beispiel Reinigungskosten. So bleibt ein Teil dieser Kosten indirekt doch am Mieter hängen.

Der Vermieter erstattet dem Mieter die Reinigungskosten für einen Teppichboden, der durch den Einbau einer neuen zentralen Heizanlage schwer in Mitleidenschaft gezogen worden ist. Diesen Betrag darf der Vermieter zu den umlegbaren Modernisierungskosten hinzurechnen.

Nicht alle Kosten lassen sich so durch die Hintertür auf den Mieter abwälzen. Muss der Mieter zum Beispiel wegen der Arbeiten vorübergehend auswärts übernachten, darf der Vermieter das dafür gezahlte Geld nicht in die Modernisierungskosten einrechnen. Es handelt sich nicht mehr um Baukosten. Aber auch einige andere Rechnungsposten müssen bei der Mieterhöhung unberücksichtigt bleiben.

Instandsetzungskosten haben auf der Kostenrechnung nichts zu suchen

Oft geht die Modernisierung mit einer Instandsetzung einher, oder eine Instandsetzung löst eine Modernisierung erst aus.

Der Vermieter muss die alten, verrotteten Holzfenster ersetzen lassen. Er wählt moderne Kunststofffenster. Gleichzeitig beschließt er, die rissige Fassade des Hauses nicht nur erneuern, sondern gleich mit Dämmmaterial wärmeisolieren zu lassen.

In dieser typischen Fallkonstellation gehen Modernisierung und Instandsetzung ineinander über. Und obwohl die Abgrenzung nicht immer ganz einfach ist, darf der Vermieter die Kosten für die reinen Instandsetzungsarbeiten nicht berücksichtigen. Diese Kosten müssen bei der Ermittlung des Erhöhungsbetrags von der Rechnung abgezogen werden – und zwar so aufgeschlüsselt, dass der Mieter genau erkennen kann, was wie einzuordnen ist.

Der Vermieter muss die »ersparten« Kosten für die »ersparte« Reparatur nur dann abziehen, wenn die Reparatur auch wirklich fällig war. Eine künftige Reparaturersparnis spielt hier keine Rolle. Sie hindert den Vermieter nicht an der Umlage. Die Fassade des Hauses zeigt schon leichte Risse, ist aber noch kein Sanierungsfall.

Wenn ein Mieter einen genauen Nachweis über die unterschiedlichen Kosten haben will, muss der Vermieter eine Vergleichsberechnung vorlegen. Dabei kann es vorkommen, dass bestimmte Baunebenkosten nicht berücksichtigt werden, weil es sich um sogenannte »Eh-da-Kosten« handelt.

Der Vermieter lässt die sanierungsbedürftige, rissige Fassade seines Miethauses erneuern. Dabei lässt er gleichzeitig eine Fassadendämmung anbringen – eine typische Kombination aus Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme. Das erforderliche Baugerüst hätte er aber auch für die bloße Instandsetzung gebraucht. Diese »Eh-da-Kosten« darf er deshalb bei der Kostenrechnung für die Mieterhöhung nicht berücksichtigen.

Um Mietern von Anfang an den Wind aus den Segeln zu nehmen, sollten Vermieter gleich von ihren Handwerkern Rechnungen verlangen, aus denen eindeutig hervorgeht, was Modernisierung und was nur Instandhaltung beziehungsweise ersparte Instandhaltung ist.

Warten Sie nicht erst die Rechnung ab. Bitten Sie den Handwerker, die unterschiedlichen Kostenarten schon im Kostenvoranschlag entsprechend differenziert aufzulisten. Dann sehen Sie selbst von Anfang an, um welchen Betrag Sie ungefähr die Miete erhöhen können.

Fördermittel müssen herausgerechnet werden

Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere energetische Maßnahmen, werden oft durch öffentliche Fördermittel unterstützt. Das soll Hauseigentümer dazu anreizen, ihre Immobilien zu erhalten und gleichzeitig den Umweltschutz vorantreiben – ein von Vater Staat gewünschtes Ergebnis. Schließlich hat er sich die Energiewende auf die Fahnen geschrieben. Dieser Vorteil muss aber auch an die Mieter weitergegeben werden, indem die Vergünstigungen von der Kostenrechnung für die Mieterhöhung abgezogen werden.

Der Vermieter lässt im ganzen Haus neue Fenster einbauen und erhält dafür von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) einen Förderzuschuss in Höhe von 5.000 Euro. Dieser Betrag darf bei der Kostenermittlung für die Mieterhöhung nicht berücksichtigt werden. Dasselbe gilt, wenn der Mieter oder sein Arbeitgeber einen Baukostenzuschuss zahlt. Und das auch dann, wenn der Vermieter im Gegenzug für zehn Jahre auf sein Recht verzichtet, die Wohnung wegen Eigenbedarf zu kündigen.

Auch Zinsvergünstigungen aus öffentlichen Haushalten müssen berücksichtigt werden. Hier werden die Kosten des zinsgünstigen Darlehens mit einem marktüblichen Hypothekendarlehen verglichen. Die Differenz muss bei der Kostenermittlung ebenfalls als Ersparnis herausgerechnet werden.

Die Fassadenmodernisierung eines Einfamilienhauses hat den Vermieter 50.000 Euro gekostet. Als Fördermaßnahme hat er von der KfW ein Darlehen in Höhe von 25.000 Euro zu einem Jahreszinssatz von 1 Prozent effektiv erhalten. Der übliche Zinssatz beträgt 3 Prozent effektiv. Hier wird wie folgt gerechnet: 3 Prozent abzüglich 1 Prozent = 2 Prozent. 2 Prozent von 25.000 Euro ergeben 5.000 Euro im Jahr. Dieser Betrag wird dann von der errechneten Mieterhöhung in Höhe von 5.500 Euro (= 11 Prozent der Kosten) abgezogen. Daraus ergibt sich eine Reduzierung der zulässigen Mieterhöhung um 5.000 Euro. Die zulässige jährliche Mieterhöhung beträgt somit 500 Euro beziehungsweise 42 Euro monatlich.

Gerechte Kostenverteilung muss sein

An den Modernisierungskosten dürfen verständlicherweise nur diejenigen Mieter beteiligt werden, die davon betroffen sind. Wird zum Beispiel in einer Wohnung ein neues Bad eingebaut, muss nur der Mieter eine höhere Miete zahlen, der von den neuen Badefreuden profitiert.

Anders sieht es aus, wenn alle Mieter betroffen sind. Dann müssen die Kosten anteilig aufgeteilt werden, und zwar »angemessen«. So verlangt es der Gesetzgeber. Die umlagefähigen Kosten einfach durch die Anzahl der Wohneinheiten zu teilen, wäre zu einfach. Es muss vielmehr angemessen auf die Wohnungen verteilt werden. Das heißt zum Beispiel beim Fensteraustausch, dass konkret ermittelt werden muss, welche Kosten auf die einzelne Wohnung entfallen sind. Dabei darf der Vermieter zwar nach billigem Ermessen, also sachgerecht, unter Abwägung aller Interessen und im Rahmen des in vergleichbaren Fällen Üblichen bestimmen, wie die Kosten verteilt werden sollen, er darf diese Entscheidungsfreiheit aber nicht missbrauchen.

Der Vermieter nimmt einen weniger zahlungskräftigen Mieter von der Mieterhöhung aus, obwohl dieser auch von der Modernisierung profitiert. Hier sind die anderen Mieter unangemessen benachteiligt. Ebenso unangemessen ist es, einem missliebigen Mieter eine höhere Kostenbeteiligung aufzubrummen als den anderen, nur um seinen Auszug zu beschleunigen.

Wenn alle Mieter von der Modernisierung profitieren, ist zum Beispiel die Umlage der Kosten anhand der jeweiligen Wohnfläche ein geeigneter Maßstab, wenn die größeren Wohnungen in einem Mietshaus mehr neue Fenster bekommen haben als die kleineren. Es ist aber auch in vielen Fällen angemessen, die Kosten entsprechend des jeweiligen Nutzens umzulegen.

Der Vermieter lässt nachträglich einen Fahrstuhl einbauen. Die Erdgeschossmieter profitieren in der Regel nicht davon. Hier ist es naheliegend, aber nicht zwingend, die Kosten nur auf die Mieter in den oberen Stockwerken umzulegen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mieter aus der vierten Etage aus sportlichen Gründen den Fahrstuhl ebenfalls nicht benutzen würde. Er muss auf jeden Fall wie seine Etagennachbarn mit den Kosten belastet werden.

Profitieren alle Wohnungen von einer Modernisierung, gibt es aber auch Fälle, in denen eine gleichmäßige Verteilung der Kosten auf die Wohneinheiten die gerechteste Lösung ist. So hat beispielsweise der Mieter einer Vierzimmerwohnung von der Installation einer Gegensprechanlage auch nicht mehr Vorteile als der Mieter einer Einzimmerwohnung.

Was die Mieterhöhungserklärung enthalten muss

Hier gilt im Prinzip dasselbe wie bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Wer bei der Mieterhöhungserklärung dem Mieter gegenüber Fehler macht, muss damit rechnen, dass der Mieter nicht zahlt. Die Erhöhung ist unwirksam. Deshalb sollten Vermieter unbedingt wissen, wo die Fehlerquellen liegen und wie man sie vermeidet. Die folgenden Abschnitte geben genau darüber Aufschluss.

Die neue Miete darf erst verlangt werden, wenn die Modernisierungsarbeiten abgeschlossen sind. Eine förmliche Bauabnahme ist aber nicht erforderlich. Es ist auch nicht erforderlich, dass noch Nebenarbeiten wie etwa Schuttabfahren schon erfolgt sind. Selbst noch aufgetretene Mängel, die noch beseitigt werden müssen, hindern den Vermieter nicht, zur Tat beziehungsweise zur Mieterhöhung zu schreiten.

Es müssen alle Rechnungen vorliegen. Kostenvoranschläge genügen nicht. Auch Fördergelder, selbst wenn sie erst später ausgezahlt werden, müssen in den Rechnungen schon berücksichtigt werden. Fällig wird die höhere Miete, soweit sie überhaupt gerechtfertigt ist, zu Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Tabelle 12.2 gibt einen Überblick, wann das jeweils ist.

Zugang der Mieterhöhung | Beginn der Mieterhöhung
Januar | 1. April
Februar | 1. Mai
März | 1. Juni
April | 1. Juli
Mai | 1. August
Juni | 1. September
Juli | 1. Oktober
August | 1. November
September | 1. Dezember
Oktober | 1. Januar
November | 1. Februar
Dezember | 1. März

Tabelle 12.2: Die Fälligkeit von Mieterhöhungen nach Eingang ihrer Erklärung

Die Berechnung der Mieterhöhung muss nachvollziehbar sein

Damit der Mieter die geforderte Mieterhöhung überprüfen kann, muss der Vermieter auflisten, wie er zu dem Erhöhungsbetrag gekommen ist. Die Rechnung muss deshalb folgende Posten enthalten:

die Gesamtkosten
den Umlageschlüssel samt Erläuterungen
die Abgrenzung der Instandsetzungskosten
die Fremdmittel

Damit der Mieter versteht, warum seine Miete erhöht wird, und überprüfen kann, ob das Ganze auch im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben stattfindet, muss der Vermieter die Mieterhöhung in seinem Anschreiben plausibel machen. Dazu zählt, dass er darlegt, wie die Maßnahme die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert oder nachhaltig Energie eingespart werden kann.

Bei der Einsparung von Heizenergie müssen alte und neue Wärmedurchgangswerte einander gegenübergestellt werden. Diese Berechnung kann der Vermieter von dem beauftragten Heizungsbauer ermitteln lassen. Eine konkrete Wärmebedarfsberechnung kann der Mieter dagegen nicht verlangen.

Bei gesetzlichen Vorgaben reicht es, wenn der Vermieter die entsprechende Vorschrift zitiert oder das amtliche Aufforderungsschreiben in Kopie beilegt.

Generell gilt auch für die Mieterhöhung nach Modernisierungen, dass sie an die richtigen Empfänger gehen muss. Das heißt, sie muss an alle Mieter adressiert sein, bei einem Ehepaar zum Beispiel an beide Ehepartner. Dasselbe gilt für die Vermieterseite. Auch hier sind alle Personen zu nennen, es sei denn, es liegt eine Vollmacht vor. Lesen Sie hierzu auch Kapitel 11, in dem Sie alles Wichtige zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfahren.

Wie so ein Schreiben zur Modernisierungsmieterhöhung aussehen könnte, zeigt Ihnen das Muster im Kasten »Musterschreiben für eine Modernisierungsmieterhöhung«.

Musterschreiben für eine Modernisierungsmieterhöhung

Name des Vermieters (alle Namen angeben)

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Name des Mieters (alle Namen angeben)

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Ort, Datum

Mieterhöhung wegen Modernisierung

Sehr geehrte(r) Frau/Herr …,
mit Schreiben vom … (hier Datum angeben) hatte ich Ihnen die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. Nachdem die Arbeiten abgeschlossen sind, möchte ich Ihnen die im Ankündigungsschreiben schon in Aussicht gestellte Mieterhöhung näher erläutern:

Folgende Maßnahmen wurden durchgeführt:

(Hier die einzelnen Maßnahmen ausführlich beschreiben und erklären, weshalb es sich hierbei um eine Modernisierung handelt.)

Die Gesamtkosten für die Modernisierung betragen … Euro. Diese berechnen sich wie folgt:

Für … (hier die konkrete Maßnahme benennen) gemäß Rechnung der Firma vom … (Datum) … Euro.

Der berücksichtigungsfähige Gesamtaufwand für die Modernisierung beträgt … Euro.

Dieser Betrag wird wie folgt aufgeteilt:

(Hier darlegen, warum die Kosten nach Wohnfläche oder nach Anzahl der Wohnungen aufgeteilt sind.)

Auf Ihre Wohnung entfällt somit ein zu berücksichtigender Modernisierungsaufwand von … Euro. Hiervon entfallen 11 % pro Jahr auf Ihre Miete. Die monatliche Mieterhöhung für Sie errechnet sich deshalb wie folgt:

11 Prozent von … Euro geteilt durch zwölf Monate ergibt … Euro.

Ihre neue Miete beträgt daher ab … (hier Datum angeben) … Euro monatlich zuzüglich der bisher gezahlten Betriebskosten. Bitte ändern Sie gegebenenfalls rechtzeitig Ihren Dauerauftrag. Die Rechnungen und Belege können Sie bei mir nach telefonischer Terminabsprache einsehen.

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift Vermieter)

Wie sich Mieter gegen eine Mieterhöhung nach Modernisierung wehren können

Wenn sich Mieter über eine Modernisierung freuen und die Mieterhöhung nicht allzu hoch ist, wird es keine Probleme geben. Das ist allerdings nicht immer so, insbesondere wenn Mieter merken, dass der Vermieter Instandhaltungskosten zu Unrecht auf sie abwälzen will. Das wiederum kommt gar nicht so selten vor – manchmal auch aus Unwissenheit!

Rechnungsbelege prüfen

Mieter, die sich – aus welchen Gründen auch immer – nicht mit der Mieterhöhung abfinden wollen, die ihr Vermieter in seinem Erhöhungsschreiben ankündigt, sollten von ihrem Recht Gebrauch machen, alle Rechnungsbelege durchzusehen. Es besteht dabei allerdings kein Anspruch auf Kopien. Vielmehr müssen die Belege grundsätzlich beim Vermieter eingesehen werden, wenn der nicht gerade weit entfernt wohnt. In diesem Fall kann der Mieter die Einsicht vor Ort verlangen. Schlaue Vermieter streiten sich deswegen erst gar nicht mit ihren Mietern, sondern lassen ihnen Kopien zukommen, die allerdings der Mieter bezahlen muss.

Die Mieterhöhung verweigern

Stellt der Mieter anhand der Unterlagen fest, dass der Vermieter Fehler gemacht hat, muss er dem Vermieter – am besten schriftlich – mitteilen, dass die Mieterhöhung in dieser Form nicht gerechtfertigt ist und er deshalb nichts davon oder nur den gerechtfertigten Teil zahlen wird. Selbstverständlich kann er die Zahlung des Erhöhungsbetrags auch komplett verweigern. Das ist aber bekanntlich nicht die feine englische Art. Außerdem muss er damit rechnen, binnen kürzester Zeit eine Zahlungsklage am Hals zu haben.

Das Mietverhältnis kündigen

Genau wie bei der Mieterhöhung auf das Ortsübliche darf ein Mieter den Mietvertrag außerordentlich kündigen, wenn er sich eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung nicht leisten kann oder will. Ihm steht in diesem Fall ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zu. Das heißt, er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung unabhängig von sonstigen Vereinbarungen zum Mietende den Vertrag außerordentlich kündigen – und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats.

Der Einbau einer Zentralheizung führt zu einer monatlichen Mieterhöhung von 120 Euro, was einem langjährigen Mieter, der sich bewusst für eine preiswerte Wohnung mit Ölöfen entschieden hatte, eindeutig zu viel ist. Die Mieterhöhungsschreiben erhält er im Mai. Wenn er noch im Juli von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, gilt die Kündigung bis Ende September. Danach kann er einfach ausziehen. Kündigt er früher, nützt ihm das nichts. Sein Vertrag endet auch dann erst am 31. September.

Das ist allerdings für viele Mieter, die ohnehin nur drei Monate Kündigungsfrist einzuhalten haben, nicht sonderlich interessant. In der Regel muss man ja erst einmal eine alternative Bleibe gefunden haben. Vom Sonderkündigungsrecht profitieren also letztlich nur Mieter mit Zeitmietverträgen. Rachsüchtigen Mietern bleibt nur ein Trost: Bei einer späten Wahrnehmung des Sonderkündigungsrechts wie im obigen Beispiel wird der Vermieter nicht so schnell einen neuen Mieter finden.

Der letzte Rettungsanker: Die Härtefallregelung

Weil so eine Mieterhöhung den einen oder anderen Mieter finanziell ganz schön belasten kann, hat er seit 1. Mai 2013 durch die Mietrechtsreform die Möglichkeit, sich auf einen Härtefall zu berufen. Diese Regelung gilt nicht nur für energetische Modernisierungsmaßnahmen, sondern für jede Art der Modernisierung. Das ist eigentlich nichts Neues. Bislang konnte der Mieter mit der Begründung »finanzieller Härtefall« sogar eine Modernisierung blockieren. Das wollte der Gesetzgeber mit der Neuregelung künftig verhindern, um dem Vermieter mehr Planungssicherheit zu geben. Das heißt, Modernisierungen sind wie gehabt normalerweise hinzunehmen.

Nur wenn dem Mieter für die höhere Miete das Geld hinten und vorn nicht reicht, ihm aber ein Auszug nicht zumutbar ist, kann er streiken. Das setzt allerdings voraus, dass er die höhere Miete nachweislich nicht zahlen kann. Dazu muss er vor seinem Vermieter Farbe bekennen und seine wirtschaftliche Lage offenlegen. Auch nicht jedermanns beziehungsweise jeden Mieters Sache!

Auf jeden Fall sollte der Vermieter den Mieter schon im Ankündigungsschreiben auf dieses Recht hinweisen. Dann hat er schnellstmöglich die Gewissheit, ob sich sein Mieter wegen der drohenden Mieterhöhung auf die Hinterbeine stellen wird.

Verpasst der Mieter nach der Ankündigung, dem Vermieter mitzuteilen, dass er sich die Wohnung nicht mehr leisten kann, ist es zu spät. Deshalb sollten Mieter und Vermieter in Kapitel 9 unbedingt nachlesen, welche Fristen hier zu beachten sind.

13

Ein Staffelmietvertrag lässt die Miete stetig steigen

In diesem Kapitel

Mieterhöhungen vertraglich festlegen

Vor- und Nachteile festgelegter Mietstaffeln

Staffeln richtig in den Vertrag integrieren

Weitere Mieterhöhungen ausgeschlossen

Künftige Mieterhöhungen werden normalerweise nicht vertraglich vereinbart. Sie folgen den gesetzlichen Regelungen, die in den Kapiteln 11 und 12 beschrieben werden. Entweder wird die Miete auf das ortsübliche Mietniveau gehoben oder im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen um maximal 11 Prozent der Kosten im Jahr erhöht. Andere Möglichkeiten sieht der Gesetzgeber nicht vor.

Ausnahmen von dieser Regelung gibt es nur dann, wenn Mieter und Vermieter vertraglich etwas anderes vereinbart haben, wie zum Beispiel eine sogenannte Staffelmiete. Dabei können zukünftige Mieterhöhungen im Mietvertrag bereits bei Vertragsabschluss genau festgelegt werden. Diese Variante der Mieterhöhung unterliegt zwar auch strengen Vorschriften, aber anderen als die »normale« Mieterhöhung. Wie diese Vorschriften aussehen und was es mit dem Staffelmietvertrag auf sich hat, erfahren Sie in diesem Kapitel.

Vor- und Nachteile von Staffelmietverträgen

Ein Staffelmietvertrag bringt beiden Vertragsparteien vor allen Dingen Planungssicherheit. Das ist aber nicht alles. Für beide Seiten gibt es verschiedene Vor- und- Nachteile. Auch wenn insgesamt die Vorteile aufseiten des Vermieters zu überwiegen scheinen, sollten beide Seiten gründlich darüber nachdenken, ob ein Staffelmietvertrag in der konkreten Situation das Richtige für sie ist. Damit Sie dabei nichts Wichtiges übersehen, stellen Ihnen die folgenden Abschnitte die Hauptaspekte des Staffelmietvertrags vor.

Planungssicherheit ist für alle gut

Mieter und Vermieter wissen bei einer Staffelmietvereinbarung auf Jahre hinaus, wie die Miete steigt. Böse Überraschungen sind ausgeschlossen. Der Mieter weiß, was in den nächsten Jahren finanziell auf ihn zukommt, und kann abschätzen, ob er sich die Wohnung langfristig leisten kann. Der Vermieter kann unter Umständen mit einer günstigen Anfangsmiete Mieter anlocken, ohne auf eine marktgerechte Mietpreisentwicklung zu verzichten. Deshalb ist die Staffelmietvereinbarung besonders beliebt bei Neubauten, die erst mal auf die Schnelle bevölkert werden müssen.

Gerade das Vergleichsmietenverfahren, mit dem die ortsübliche Vergleichsmiete erzielt werden soll, ist für Vermieter sehr streng formalisiert und deshalb äußerst fehleranfällig. Zudem ist es sehr konfliktbeladen, weil Mieter sich oft gegen die Mieterhöhung wehren.

Das lässt sich mit der Staffelmiete vermeiden. Die Mieterhöhung tritt hier automatisch mit Beginn der neuen Staffel in Kraft. Darüber sind sich Mieter und Vermieter von vornherein im Klaren. Ein Streit, ob die Erhöhung tatsächlich berechtigt ist, bleibt aus.

Dass die Zeitabstände zwischen den Erhöhungen kürzer sind als im Vergleichsmietenverfahren, ist eindeutig ein Vorteil für den Vermieter. Denn bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss die Miete mindestens 12 Monate unverändert geblieben sein. Erst dann darf der Vermieter eine höhere Miete verlangen, die sich aber erst drei Monate später auswirkt. Zwischen den einzelnen Mietsprüngen liegen also immer mindestens 15 Monate.

Bei der Staffelmiete geht das schneller. Hier müssen nur zwölf Monate zwischen den Mietsprüngen liegen. Längere Intervalle sind allerdings nicht ausgeschlossen. Mieter und Vermieter können zum Beispiel auch Intervalle von zwei Jahren vereinbaren.

Will ein Vermieter seinen Mieter bei Laune halten und behalten, sollte er sich sehr gut überlegen, die Miete jedes Jahr steigen zu lassen. Was sich am Anfang wegen der günstigen Einstiegsmiete als erträglich dargestellt hat, kann beim Mieter schnell auf Missfallen stoßen und ihn dazu bewegen zu versuchen, vorzeitig aus dem Vertrag herauszukommen.

Bei der Staffelmiete spart sich der Vermieter das aufwendige Vergleichsmietenverfahren mit Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen – und den damit verbundenen Schreibkram. Eine Aufforderung zur Zustimmung und eine offizielle Zustimmung seitens des Mieters sind nicht erforderlich. Die Mieterhöhung wird ohne jedes Zutun der Beteiligten fällig und ist ohne Wenn und Aber zu zahlen.

Kein Sonderkündigungsrecht des Mieters

Bei der Mieterhöhung im Vergleichsmietenverfahren, aber auch bei der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen darf der Mieter vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen. Sollte er sich die plötzlich teurer gewordene Wohnung nicht mehr leisten können, muss er kündigen dürfen, selbst wenn er sich durch einen Zeitmietvertrag oder einen Kündigungsverzicht ursprünglich zu einer längeren Laufzeit verpflichtet hatte.

Das Sonderkündigungsrecht, das der Mieter bei einer normalen Mieterhöhung bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens ausüben kann, steht ihm bei der Staffelmiete nicht zu. Allerdings lässt sich ein Mieter mit einer Staffelmietvereinbarung nicht auf ewig binden. Vier Jahre Vertragsbindung sind das Maximum.

Mietstaffeln dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen

Die Vergleichsmiete ist auf die sogenannte Kappungsgrenze beschränkt. Die ist erreicht, wenn die Miete innerhalb der letzten drei Jahre insgesamt um 20 Prozent gestiegen ist. Ausnahme: Die Wohnung liegt in einer Gemeinde oder Region, in der seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform zum 1. Mai 2013 die Kappungsgrenze auf 15 Prozent herabgesetzt wurde. Dann ist diese Grenze entscheidend. Näheres hierzu erfahren Sie in Kapitel 11. Eine solche Kappungsgrenze gibt es bei der Staffelmiete nicht. Dennoch darf der Vermieter es mit der Staffelhöhe nicht übertreiben.

Wenn die Staffeln so berechnet sind, dass sie die ortübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigen, hat der Vermieter ein anderes Problem. In diesem Fall muss er mit einem Bußgeld wegen Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz rechnen. Ist die Staffelmietvereinbarung deswegen nichtig, führt dies aber nicht zum Wegfall der künftigen Staffelbeträge. Ob die wirksam sind, hängt von der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des jeweils bestimmten Anfangstermins ab.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet zu erklären, wie er den Betrag der geforderten Miete errechnet hat. Er kann sie somit relativ frei festlegen.

Mit einer Staffelmietvereinbarung hat der Vermieter trotz aller Planungssicherheit ein Restrisiko. Denn: »Erstens kommt es anders und zweitens als man denkt!«. So kommt es immer wieder vor, dass die Mietpreisentwicklung anders verläuft als kalkuliert und die Mieten allgemein schneller steigen als gedacht. Dann können Vermieter, die eine Staffelmiete vereinbart haben, nicht an der Marktentwicklung teilhaben. Die Vereinbarung lässt sich nämlich nicht einfach aufkündigen.

Dieses Phänomen ist allerdings selten zu beobachten – allenfalls in Großstädten wie Berlin, Hamburg, Stuttgart, München oder Frankfurt. Ausnahmen bestätigen die Regel, wenn zum Beispiel in einer strukturschwachen Region die Mieten plötzlich rasant ansteigen, weil sich dort ein erfolgreiches Unternehmen angesiedelt hat.

Andere Mieterhöhungen ausgeschlossen

Wer A sagt, muss auch B sagen. Hat sich ein Vermieter für die Staffelmiete entschieden, muss ihm klar sein, dass es dabei unausweichlich bleibt, bis die Vereinbarung ausgelaufen ist. Ein Umstieg auf das Vergleichsmietensystem ist ausgeschlossen, solange der Mieter nicht mitzieht.

Richtig ärgerlich wird das für den Vermieter, wenn er aufwendige Modernisierungsmaßnahmen nicht per Mieterhöhung auf die Mieter abwälzen kann. Denn Mieterhöhungen infolge von Modernisierungen sind nur zulässig, wenn im Mietvertrag keine Mieterhöhungsvereinbarungen getroffen worden sind. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter nicht freiwillig modernisiert hat, sondern aufgrund gesetzlicher Bestimmungen dazu gezwungen ist.

Der Schornsteinfeger stellt erhöhte Abgaswerte bei den Gasetagenöfen fest, sodass der Einbau einer modernen Heizungsanlage erforderlich wird. Bei einer Staffelmietvereinbarung scheidet die sonst übliche Kostenbeteiligung der Mieter kategorisch aus.

Angesichts der oben aufgeführten Vor- und Nachteile sollten sich Mieter und Vermieter genau überlegen, ob sie sich auf das Abenteuer Staffelmiete einlassen. Insbesondere Vermieter, die sich für die Staffelmiete entscheiden, müssen auf der Hut sein, am Ende nicht ohne wirksame Vereinbarung dazustehen. Denn die Staffelmiete ist, wie alle Mieterhöhungen, an strenge Vorschriften gekoppelt. Werden diese nicht beachtet, kann der Mieter die Zahlung der höheren Miete verweigern.

Voraussetzungen für einen wirksamen Vertrag

Eigentlich ist der Staffelmietvertrag ein ganz normaler Mietvertrag, in dem alles so geregelt wird wie in den sonst üblichen Mietverträgen. Ein Sonderfall ist er nur, was die Miethöhe betrifft.

Denn wie der Name schon andeutet, sieht der Staffelmietvertrag regelmäßige Mieterhöhungen in Staffeln vor. Das heißt, die Miete steigt in regelmäßigen Abständen stetig an, ohne dass die Beteiligten irgendetwas nachweisen oder unternehmen müssen. Es reicht übrigens aus, wenn Sie nur eine automatische Mieterhöhung vereinbaren. Auch das ist bereits ein Staffelmietvertrag. Es muss also nicht jedes Jahr eine Erhöhung geben.

Unbefristete Mietverträge müssen nicht unbedingt schriftlich geschlossen werden, auch wenn dies in der Regel so gehandhabt wird. Das ist beim Staffelmietvertrag anders. Er muss schriftlich abgeschlossen und von allen Vertragspartnern unterschrieben werden.

Die Festlegung der Staffeln

In der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung konkret als Geldbetrag zu benennen. Es genügt nicht, die Mieterhöhung zum Beispiel nur in Prozentsätzen auszudrücken. Wie eine wirksame Staffelmietvereinbarung aussehen muss, zeigen die Beispiele in den Tabellen 13.1 und 13.2. Hier hat das Mietverhältnis am 1. Oktober 2012 mit einer monatlichen Ausgangsnettokaltmiete von 500 Euro begonnen.

Die Miete erhöht sich nach jeweils zwölf Monaten, wenn sie konkret bezeichnet wird:

auf 550 Euro ab dem 1. Oktober 2013
auf 600 Euro ab dem 1. Oktober 2014
auf 650 Euro ab dem 1. Oktober 2015
auf 700 Euro ab dem 1. Oktober 2016
…

Tabelle 13.1: Staffelmietvereinbarung mit konkreten Mietbeträgen

Die Miete erhöht sich nach jeweils zwölf Monaten, wenn der jeweilige Erhöhungsbetrag genannt wird:

um 50 Euro auf 550 Euro ab dem 1. Oktober 2013
um 50 Euro auf 600 Euro ab dem 1. Oktober 2014
um 50 Euro auf 650 Euro ab dem 1. Oktober 2015
um 50 Euro auf 700 Euro ab dem 1. Oktober 2016
…

Tabelle 13.2: Staffelmietvereinbarung mit konkreten Erhöhungsbeträgen

Es empfiehlt sich, auch den genauen Erhöhungstermin in die Vereinbarung aufzunehmen. Dieser gerät dann nicht so leicht in Vergessenheit. Schließlich muss der Mieter den Dauerauftrag für die Mietzahlung jeweils anpassen. Macht er das nicht, gerät er sofort in Verzug. Und für den Vermieter ist es leichter zu kontrollieren, ob der Mieter pünktlich die höhere Miete zahlt.

Die Erhöhungsbeträge können jeweils unterschiedlich hoch sein. Wichtig ist nur, dass der jeweilige Zeitraum von mindestens einem Jahr unverändert bleibt. Das heißt, längere Zeiträume sind möglich.

Für den Fall, dass die Zeit zwischen den Erhöhungen kürzer als ein Jahr ausfällt (selbst wenn nur ein Tag fehlen sollte), ist die gesamte Vereinbarung unwirksam. In diesem Fall bleibt der Mietvertrag im Übrigen jedoch rechtsgültig. Der Mieter ist zur Zahlung der bei Vertragsschluss vereinbarten Miete verpflichtet.

Dasselbe gilt, wenn der Mieter in Absprache mit dem Vermieter erst später einzieht, die erste Erhöhung aber schon zum Beispiel nach nur zehn Monaten eintreten soll. Dann wird die gesamte Vereinbarung ebenfalls unwirksam.

Damit der Mieter nicht vergisst, seinen Dauerauftrag zu erhöhen, sollte der Vermieter ihn mit einem Schreiben wie im Kasten »Musterschreiben zur Erinnerung an die neue Mietstaffel« an seine vertraglichen Pflichten höflich, aber bestimmt erinnern.

Musterschreiben zur Erinnerung an die neue Mietstaffel

Name des Vermieters (alle Namen angeben)

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Name des Mieters (alle Namen angeben)

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Ort, den

Neue Staffelmiete

Sehr geehrte(r) Frau/Herr …,
wie in unserem Mietvertrag vereinbart, erhöht sich die Miete zum … (hier Datum der neuen Staffel angeben) automatisch. Ab diesem Zeitpunkt sind von Ihnen somit zu zahlen:

Nettokaltmiete (bisher: … Euro)   €

Vorauszahlung auf Heizkosten (unverändert):   €

Vorauszahlung auf die allgemeinen Betriebskosten (unverändert):   €

Gesamtmiete:   €

Denken Sie bitte daran, Ihren Dauerauftrag rechtzeitig abzuändern.

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift Vermieter)

Die Laufzeit von Staffelmietverträgen

Bis zum Jahr 2001 war die Laufzeit von Staffelmietvereinbarungen auf zehn Jahre begrenzt. Heute sind unbegrenzte Staffelmietverträge möglich. Dennoch ist es sinnvoll, sich an der alten Obergrenze zu orientieren, um nicht zu sehr gebunden zu sein.

Vermieter sollten keine allzu langen Laufzeiten vereinbaren. Andernfalls laufen sie Gefahr, von der allgemeinen Mietentwicklung ausgeschlossen zu sein. Denn eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder eine Modernisierungsmieterhöhung sind während der Laufzeit eines Staffelmietvertrags ausgeschlossen.

Vermieter sind aber nicht gezwungen, die jeweils höhere Miete einzufordern. Manche Vermieter verzichten auf weitere Mietsteigerungen, um gute Mieter halten zu können. Dagegen wird sich kaum ein Mieter wehren. Allerdings kann er bei einem vorzeitigen Verzicht nicht auf die anderen Mieterhöhungsverfahren umschwenken. Da würde dann der Mieter wahrscheinlich nicht mitspielen.

Wenn Vermieter – aus welchen Gründen auch immer – ihre Mieter langfristig binden wollen, können sie im Mietvertrag vereinbaren, dass die ordentliche Kündigung für vier Jahre (maximal) ausgeschlossen ist. Auch in diesem Fall darf eine Staffelmiete vereinbart werden. Die vereinbarten Mietstaffeln dürfen dabei auch über den Zeitraum von vier Jahren hinausgehen.

Wie es nach Auslaufen der Vereinbarung weitergeht

Ist die letzte Staffel fällig geworden, kann sich der Mieter nicht sicher sein, dass es jetzt keine weiteren Mieterhöhungen gibt. Lediglich die automatischen Mieterhöhungen haben jetzt ein Ende.

Sollte das allgemeine Mietniveau nach dem Auslaufen der Staffelvereinbarung höher sein als die aktuelle Miete, wird der Vermieter danach trachten, die Miete auf dieses Niveau anzuheben. Grundsätzlich darf er das auch, allerdings erst ein Jahr nach dem Inkrafttreten der letzten Staffel. Anders sieht es bei einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung aus. Hier gibt es keine Sperrfrist. Sie ist nur während der laufenden Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen. Das heißt aber nicht, dass der Vermieter während dieser Zeit nicht schon modernisieren darf. Das ist ihm sehr wohl gestattet. Die Kosten kann er dann aber frühestens nach dem Auslaufen der Staffelvereinbarung geltend machen.

Ein Staffelmietvertrag sieht eine letztmalige Mieterhöhung zum 1. Oktober 2013 vor. Bereits 2011 hat der Vermieter sämtliche Fenster im Haus austauschen lassen. In diesem Fall kann er noch im Oktober 2013 die Miete wegen Modernisierung erhöhen.

14

Mit der Indexmiete die
Miethöhe der allgemeinen Preisentwicklung anpassen

In diesem Kapitel

Inflationsausgleich durch Indexmiete

Unterschiede zur Vergleichsmiete

Worauf es bei der vertraglichen Vereinbarung ankommt

Alles wird ständig teurer. Schuld daran ist die Inflation. Selbst wenn die Teuerungsrate nicht besonders hoch ist, ein bisschen Inflation ist immer. Da ist es für den einen oder anderen Vermieter naheliegend, die Miete entsprechend der allgemeinen Teuerungsrate zu erhöhen, um an der allgemeinen Preisentwicklung teilzuhaben. So muss man weder den Aufwand eines Vergleichsmietenverfahrens betreiben noch sich auf die oft abschreckend wirkende Staffelmiete einlassen. In der Praxis lässt sich dies mit der sogenannten Indexmietvereinbarung umsetzen. Dieses ursprünglich aus dem Gewerbemietrecht stammende Verfahren wird heute auch bei der Vermietung von Wohnraum angewendet. Wie das im Einzelnen funktioniert und welche Vor- und Nachteile das Ganze hat, ist für alle Beteiligten wichtig. Denn auch hier werden Fehler gemacht, von denen der andere Vertragspartner profitieren kann. Deshalb erfahren Sie in diesem Kapitel, wie die Indexmiete funktioniert und ob sie als Alternative zum Vergleichsmietenverfahren oder zur Staffelmietvereinbarung interessant ist.

Bei einer Indexmietvereinbarung legen Mieter und Vermieter vertraglich fest, dass die Miete in bestimmten Zeitabschnitten entsprechend den Lebenshaltungskosten steigt oder sinkt. Letzteres kommt allerdings so gut wie gar nicht vor.

Zunächst müssen sich Mieter und Vermieter für eine bestimmte Bezugsgröße entscheiden, nach der die Lebenshaltungskosten ermittelt werden sollen. Seit 2003 ist das für Wohnraummietverhältnisse in Deutschland der sogenannte Verbraucherpreisindex für Deutschland. Diesen Lebenshaltungsindex ermittelt das Statistische Bundesamt in Wiesbaden alljährlich, indem es die Preise eines fest definierten Produktwarenkorbs ermittelt, der die Ausgaben eines durchschnittlichen Endverbrauchers widerspiegelt. Darin enthalten sind unter anderem Ausgaben für Lebensmittel, Bekleidung, Miete, Strom, Telekommunikation, Freizeitausgaben und Rohstoffe (wie Benzin und Heizöl) sowie staatliche Gebühren und Steuern.

Wenn Sie wissen wollen, was sich im Einzelnen hinter dieser Behörde verbirgt und wie der jeweils aktuelle Verbraucherpreisindex aussieht, informieren Sie sich am besten direkt auf der Internetseite des Statistischen Bundesamtes. Sie finden sie unter www.destatis.de/wsk. Hier finden Sie sogar einen Rechner, der Ihnen das Rechnen abnimmt.

Vor- und Nachteile der Indexmiete

Ein Indexmietvertrag hat für den Mieter sowohl Vorteile als auch Nachteile. Zu den Vorteilen zählt zweifellos, dass er nicht mit unerwarteten und hohen Mieterhöhungsbegehren des Vermieters rechnen muss. Vielmehr sind die Erhöhungen eher maßvoll – zumindest solange die Inflationsrate gering ist. Theoretisch kann es sogar sein, dass die Miete sinkt, wenn die Inflationsrate negativ ist. Das ist allerdings sehr unwahrscheinlich. Darin erschöpfen sich die Vorteile aber schon weitgehend.

Für Vermieter ist es von Vorteil, dass sie die Erhöhungen nicht wie sonst üblich begründen müssen. Der Verweis auf den Preisindex reicht aus. In seinem Schreiben – auch hier muss die Mieterhöhung schriftlich verlangt werden – muss der Vermieter den genauen Geldbetrag der Erhöhung angeben.

Nachteilig für den Vermieter ist, dass weitergehende Mieterhöhungen in der Regel nicht möglich sind. Selbst Modernisierungsmieterhöhungen sind laut Gesetz nur dann möglich, wenn der Vermieter die Umstände für die Modernisierung nicht selbst zu verantworten hat. Das kommt vor, wenn zum Beispiel aufgrund gesetzlicher Vorschriften modernisiert werden muss, wie es etwa bei den Rauchwarnmeldern der Fall ist.

Wirksame Vereinbarung der Indexmiete

Der Gesetzgeber verlangt, dass die Indexmietvereinbarung schriftlich erfolgt. Es reicht nicht, einen »normalen« Mietvertrag abzuschließen und die inflationsbegründete Mieterhöhung bloß mündlich zu vereinbaren. Zulässig ist allerdings eine gesonderte Vereinbarung außerhalb des Mietvertrags, wenn etwa Mieter und Vermieter sich im Laufe eines bestehenden Mietverhältnisses darüber einig sind, dass ihnen diese Form der Mieterhöhung sympathischer ist als die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Genaue Bezeichnung des Index im Vertrag

Es ist zwar nicht ausdrücklich so vorgeschrieben, aber dennoch für alle Beteiligten sinnvoll, im Vertrag Ross und Reiter zu nennen. Verwenden Sie die Formulierung »Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland«. Dann wissen beide Seiten auch noch nach längerer Zeit ohne Mieterhöhung, auf welche Bezugsgröße man sich geeinigt hatte.

Eine wirksame Vereinbarung setzt voraus, dass sich die Miete bei einer Veränderung des Index nicht nur nach oben entwickeln kann. Schließlich ist auch der umgekehrte Fall nicht ausgeschlossen. Verwenden Sie deshalb die folgende Formulierung: »Ändert sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland gegenüber dem Stand der letzten Miethöhenvereinbarung beziehungsweise Mieterhöhung nach oben oder nach unten …«.

Außerdem gehört unbedingt das Basisjahr in die Vereinbarung. Das hängt damit zusammen, dass das Statistische Bundesamt den jeweiligen Verbraucherpreisindex stets in Bezug zu einem Basisjahr setzt. Denn alle fünf Jahre wird der Index überarbeitet und die Werte werden neu berechnet. Zum Jahreswechsel 2013 war es mal wieder so weit. Was das rein rechnerisch ausmacht, zeigt Ihnen das Berechnungsbeispiel weiter hinten in diesem Kapitel. Vor allen Dingen bedeutet das für Vermieter, die eine Indexmiete vereinbart haben, nachzurechnen, ob sich eine Mieterhöhung aufgrund der neuen Basis lohnt.

Ein bisschen Inflation ist bekanntlich immer. Deshalb muss aber nicht ständig die Miete erhöht werden, nur weil der Mietvertrag die Indexmiete vorsieht. Vor allen Dingen wird kein Mieter einen Mietvertrag unterschreiben wollen, der die Miete häppchenweise Jahr für Jahr steigen lässt. So ist es sinnvoll, einen sogenannten Schwellenwert zu vereinbaren. Dabei wird ein Grenzwert benannt, ab dem eine Mieterhöhung überhaupt erst in Betracht kommt.

Die Festlegung eines Schwellenwerts könnte wie folgt lauten: »Verändert sich der Verbraucherpreisindex um fünf oder mehr Prozent gegenüber der Miethöhenvereinbarung oder der letzten Mieterhöhung, …«.

Eine solche Formulierung hat für Vermieter den Vorteil, dass sie dem Mieter die Angst vor ständigen Mieterhöhungen nimmt. Auf der anderen Seite braucht er unter Umständen selbst einen langen Atem bis zur nächsten Mieterhöhung. Das ist besonders ärgerlich, wenn sich plötzlich herausstellt, dass die Mieten in der Region stark steigen.

Zeitliche Befristung der Indexmiete

Vermieter, die sich beim Abschluss eines Mietvertrags mit einer Indexmietvereinbarung nicht sicher sind, ob sie nicht doch besser im Laufe der Zeit auf die Vergleichsmiete umschwenken wollen, können das Ganze zeitlich befristen. Damit verschaffen sie sich außerdem den Vorteil, dass sie Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen nachträglich noch durchsetzen können.

Soll die Indexmiete zeitlich begrenzt werden, empfiehlt sich folgende Formulierung zur Ergänzung: »Die Laufzeit der Indexmietvereinbarung endet am … Anschließend darf die Miete entsprechend den allgemeinen gesetzlichen Vorschriften erhöht werden.« Damit ist nach Ablauf der Frist auch wieder das allgemein übliche Vergleichsmietenverfahren zulässig.

Wie die Mieterhöhung funktioniert

Gerade weil die Indexmiete das komplizierte Vergleichsmietenverfahren vermeiden soll, sind die formellen Anforderungen hier geringer. Aber ganz ohne geht es auch nicht. Einen Automatismus wie bei der Staffelmiete gibt es nicht. Gerade Vermieter, die auf Nummer sicher gehen wollen, sollten deshalb die nachfolgenden Punkte genau beachten.

Auch wenn im Mietvertrag kein Schwellenwert für die Mieterhöhung vereinbart wurde, darf nicht bei jeder Steigerung der Inflationsrate mehr verlangt werden. Die Miete muss nach Abschluss des Mietvertrags beziehungsweise der letzten Erhöhung ein Jahr lang unverändert bleiben, bevor eine Anpassung erlaubt ist. Nur wenn Mieterhöhungen wegen Modernisierungen erhoben werden, muss insoweit die Jahresfrist nicht eingehalten werden.

Im Gegensatz zum Vergleichsmietenverfahren bleibt es aber auch wirklich bei dem einen Jahr. Konkret: Die Mieterhöhungserklärung darf schon vor Ablauf der Jahresfrist abgegeben werden. Dann wird sie sofort nach Ablauf der 12 Monate fällig.

Was das Mieterhöhungsschreiben enthalten muss

Die höhere Miete bekommt der Vermieter nur, wenn er tätig wird. Er muss ein Schreiben an den Mieter richten, in dem er die gewünschte höhere Miete nennt. Alle Angaben müssen für den Mieter nachvollziehbar sein. Er muss kontrollieren können, ob der Vermieter alles richtig gemacht hat oder ob er die höhere Mietzahlung wegen eventueller Fehler verweigern darf. Denn bei Wohnraummietern unterstellt der Gesetzgeber, dass diese weniger geschäftserfahren sind als Gewerberaummieter.

Damit der Mieter die Berechnung des Vermieters überprüfen kann, muss der Vermieter die folgenden Punkte aufführen:

den Index zu Beginn des Mietverhältnisses beziehungsweise zum Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung
den aktuellen Index
die Berechnungsformel

Die Mieterhöhung im Rahmen einer Indexmietvereinbarung wird nach folgender Formel berechnet:

neuer Indexstand : alter Indexstand × 100 =
Prozentsatz der neuen Mieterhöhung

Der Verbraucherpreisindex für Deutschland betrug zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im Januar 2008 bezogen auf das Basisjahr 2010 97,4. Der aktuelle Index im Januar 2013 betrug 104,5. Um wie viel der Index jeweils gestiegen ist, berechnen Sie einfach wie folgt: neuer Indexstand : alter Indexstand × 100 – 100 = prozentuale Steigerung. Die Rechnung lautet demzufolge 104,5 : 97,4 × 100 – 100 ergibt eine mögliche monatliche Mieterhöhung von 7,29 Prozent. Bei einer Monatsmiete von 500 Euro ergibt das eine Mieterhöhung von 36,45 Euro.

Die Berechnung erfolgt immer nach dieser Formel und ergibt sich nicht etwa aus der Differenz zwischen den beiden Preisindexwerten. Dieser Fehler wird von Vermietern häufig gemacht. Nutzen Sie am besten den weiter vorn in diesem Kapitel genannten Rechner des Statistischen Bundesamtes.

Zusätzlich sind in dem Erhöhungsschreiben die Ausgangsmiete, die ermittelte prozentuale Erhöhung und der konkrete Erhöhungsbetrag beziehungsweise die neue Miete zu nennen. Der Mieter muss genau wissen, was auf ihn zukommt. Prozentrechnung wird von ihm nicht verlangt.

Da der Verbraucherpreisindex für Deutschland allgemein zugänglich ist, kann sich ein Mieter dem Vermieter gegenüber nicht auf die Unwirksamkeit der Mieterhöhung berufen, wenn die Tabelle dem Schreiben nicht beiliegt. Einfacher macht es die Sache indes schon, zumal nicht jeder Mieter – insbesondere im höheren Alter – technisch so hochgerüstet ist, dass er selbst mal schnell im Internet recherchieren kann.

Es gibt eine Servicenummer beim Statistischen Bundesamt in Wiesbaden, unter der man sich nach den Werten des Verbraucherpreisindex erkundigen kann. Sie lautet 0611 / 75 2405 und ist montags bis donnerstags von 8 bis 17 Uhr und freitags von 8 bis 15 Uhr erreichbar.

Ab wann die höhere Miete gezahlt werden muss

Hat der Vermieter alles richtig gemacht, ist die Mieterhöhung wirksam. Gezahlt werden muss der höhere Betrag aber nicht sofort, sondern erst ab dem Beginn des übernächsten Monats, der auf die Mieterhöhung folgt. Eine rückwirkende Erhöhung ist dadurch ausgeschlossen. Auch ein kürzerer Zeitraum darf nicht vereinbart werden.

Die höhere Miete muss aber nur dann gezahlt werden, wenn die genannten rechtlichen Voraussetzungen vorliegen. Dabei ist der Mieter nicht verpflichtet, dem Vermieter seine Zweifel an der Wirksamkeit mitzuteilen. Formal reicht es, den Erhöhungsbetrag nicht zu zahlen. Es ist trotzdem immer besser, kurz mitzuteilen, warum man nicht zahlt, und nicht nur eine Frage des guten Stils. Schließlich ist es auch für Mieter ratsam, ihren Vermieter nicht unnötig zu provozieren.

Ein einfacher Rechenfehler beispielsweise macht die Mieterhöhung keineswegs unwirksam. In diesem Fall wird vom Mieter erwartet, dass er den korrekten Betrag selbst ermittelt und dann zahlt – und zwar fristgerecht.

Teil IV

Das Ende des Mietverhältnisses

In diesem Teil …

Jedes Mietverhältnis geht einmal zu Ende, auch wenn es, wie die Juristen sagen, ein Dauerschuldverhältnis ist. In der Regel geschieht dies, indem der Mieter den Vertrag kündigt – warum auch immer. Verständliche Gründe gibt es viele. Deshalb hat der Gesetzgeber Mietern die Kündigung auch nicht besonders schwer gemacht.

Auf Vermieterseite sieht das schon ganz anders aus. Vermieter brauchen gute Gründe, sonst läuft gar nichts. Einfach dem Mieter kündigen, weil einem dessen Nase nicht mehr passt, geht jedenfalls gar nicht. Schließlich ist Wohnraum nach unserem Recht ein besonders geschütztes Gut. Selbst wenn der Vermieter die Wohnung dringend für sich selbst braucht, ist die sogenannte Eigenbedarfskündigung nicht einfach durchzusetzen.

Auch ohne Kündigung kann ein Mietverhältnis enden. Stirbt zum Beispiel der Mieter oder zieht er aus, weil er sich von seinem Ehepartner getrennt hat, gibt es ein paar Besonderheiten, die Mieter und Vermieter kennen sollten. Der Verkauf des Hauses durch den Vermieter wirft ebenfalls die eine oder andere Frage auf beiden Seiten auf.

Außerdem erfahren Sie, wie man das zu Ende gegangene Mietverhältnis richtig abwickelt. Die Endrenovierungsfrage und Kautionsrückzahlung sind beliebte Streitthemen zwischen Mietern und Vermietern.

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Den Mietvertrag formgerecht kündigen

In diesem Kapitel

Der Kündigungsgrund

Wann eine Kündigung ausgeschlossen ist

Die richtige Schriftform

Aufgepasst bei Vollmachten

Wichtige Fristen

Die Belehrung über das Widerspruchsrecht

Auf den Zugang kommt es ganz besonders an

Ein Dach über dem Kopf ist für jeden Menschen von so grundlegender Bedeutung, dass der Gesetzgeber es nicht riskieren kann, dass ein Mieter von seinem Vermieter von heute auf morgen auf die Straße gesetzt und womöglich obdachlos wird. Deshalb macht er es Vermietern besonders schwer, ein Mietverhältnis zu kündigen. Da muss schon einiges passieren, bevor das möglich ist.

Das fängt schon bei den Formalitäten an, die bei jeder Kündigung zu beachten sind – gleich, ob dem Mieter wegen Eigenbedarf oder wegen nicht gezahlter Miete gekündigt werden soll. Die formalen Anforderungen sind wie im ganzen Wohnraummietrecht besonders streng. Vermieter, die hier Fehler machen, weil sie zum Beispiel eine durchaus berechtigte Kündigung zwischen Tür und Angel aussprechen, haben das Nachsehen. Denn von einem muss ein Vermieter immer ausgehen: Die wenigsten Mieter akzeptieren eine Kündigung. Sie stellen sich vielmehr juristisch auf die Hinterbeine.

In diesem Kapitel erfahren Sie, wann eine Kündigung gerechtfertigt ist und wann nicht. Dabei lenke ich Ihren Blick auf wichtige Ausnahmesituationen. Außerdem erläutere ich die formalen Erfordernisse des Kündigungsschreibens und die Tücken der Zustellung an den Mieter. Und schließlich stelle ich die Regeln vor, an die sich Mieter halten müssen, wenn sie ihr Mietverhältnis kündigen wollen.

Kündigung – Vermieter haben es schwer

Mieter lassen sich nicht einfach per Kündigung auf die Straße setzen, wie es mancher Vermieter gerne hätte, auch wenn ein Mietverhältnis zerrüttet ist. Das gilt aus gutem Grund für jede Art Kündigung. Dem Recht des Vermieters, mit seinem Eigentum nach Belieben zu verfahren, stehen das individuelle Interesse des Mieters an einem festen Dach über dem Kopf und das allgemeine gesellschaftliche Interesse, unnötige soziale Härten zu vermeiden, gegenüber. Deshalb sind hier die formalen Hürden noch höher als bei einer Mieterhöhung. Darüber hinaus gibt es Umstände, die eine Kündigung nur sehr bedingt erlauben.

So gibt es zum Beispiel ein paar Kündigungsfallen, die von vornherein eine Kündigung ausschließen. Die folgenden Abschnitte klären darüber auf, unter welchen Umständen nur in Ausnahmefällen gekündigt werden darf.

Wenn Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag schließen, verfolgen sie ein bestimmtes Ziel. Der Vertrag soll nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietdauer automatisch enden. Eine ausdrückliche Kündigung ist nicht erforderlich. Folglich ist eine Kündigung während der Laufzeit eines Zeitmietvertrags nicht möglich. So ist eine fristgerechte »ordentliche Kündigung« während der Vertragslaufzeit nur in beiderseitigem Einverständnis möglich. Möchte der Vermieter das Verhältnis beenden, der Mieter dagegen nicht, geht das nur, wenn sich der Mieter vertragswidrig verhält. Dann darf der Vermieter außerordentlich, das heißt fristlos kündigen. Zu einem derart weitreichenden vertragswidrigen Verhalten des Mieters zählen zum Beispiel unregelmäßige oder ganz ausbleibende Mietzahlungen oder schwerwiegende andere Vertragsverletzungen, etwa körperliche Angriffe oder Beleidigungen gegenüber dem Vermieter oder anderen Mitmietern.

Da ein Zeitmietvertrag nicht ohne Weiteres gekündigt werden kann, hilft normalerweise nur eine einvernehmliche Vertragsauflösung, die beiden Seiten entgegenkommt – nicht nur bei der Auslauffrist. So sollte der Mieter zum Beispiel auf einer Übernahme der Umzugskosten (oder einer Beteiligung) und einer Freistellung von etwaigen Renovierungspflichten bestehen. Umgekehrt können Vermieter ihrem Mieter so den vorzeitigen Auszug schmackhaft machen.

Hat der Vermieter eine Wohnung erworben, die gerade erst in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden ist, muss er sich in Geduld üben, wenn er die Wohnung für sich selbst nutzen möchte. Es besteht eine Kündigungssperre – zumindest dann, wenn der Mieter nicht mitzieht und eine Eigenbedarfskündigung oder Verwertungskündigung nicht akzeptiert.

Die Dauer einer Kündigungssperre ist unterschiedlich. Das Gesetz sieht eigentlich nur eine Sperre von drei Jahren vor. Die Regelsperrfrist kann sich aber auch auf fünf, in bestimmten Fällen sogar auf zehn Jahre verlängern. Welche Frist wo gilt, dürfen die einzelnen Länder festlegen. Ziel des Ganzen ist, Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen zu erhalten.

Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein haben Kündigungssperren für eine umgewandelte Mietwohnung festgelegt – zum Teil aber nur für bestimmte Regionen oder Gemeinden. Wie lange die Kündigungssperre dauert, erfahren Sie beim zuständigen Wohnungsamt oder Bauamt.

Bevor Sie aber von einer Kündigungssperre ausgehen, sollten Sie folgende Kriterien prüfen. Treffen sie zu, gilt eine Sperre; sind die genannten Kriterien nicht erfüllt, gibt es keine Sperre:

Der Mieter muss bereits in der Mietwohnung wohnen.

Die Wohnung ist nach der Vermietung in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden.

Anschließend ist die Wohnung an den jetzigen Eigentümer verkauft worden.

Die Sperrfrist gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnung für Pflege- oder Betreuungspersonal in seiner Nähe braucht. In so einem Fall handelt es sich nicht um eine Eigenbedarfskündigung, wie viele Mieter glauben. Hier kann wegen des berechtigten Interesses des Vermieters jederzeit nach Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung gekündigt werden – immer vorausgesetzt, der Vermieter kann tatsächlich ein berechtigtes Interesse nachweisen. Näheres hierzu erfahren Sie in Kapitel 16, in dem es um die Eigenbedarfskündigung geht.

Manchmal vereinbaren Mieter und Vermieter bei Vertragsschluss einen Kündigungsverzicht. Das machen Mieter gerne, wenn sie sich zwar nicht durch einen Zeitmietvertrag fest binden, aber gleichzeitig die Sicherheit haben wollen, dass ihnen der Vermieter nicht plötzlich mit einer Kündigung etwa wegen Eigenbedarf kommt.

Eine derartige Regelung darf nur für die Dauer von vier Jahren und für beide Seiten geschlossen werden. In dieser Zeit darf keine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Geschieht dies dennoch, ist sie unwirksam.

Keine Kündigung ohne Kündigungsgrund

Ein Vermieter darf einem Mieter im Prinzip nur dann kündigen, wenn er dafür einen Grund hat. Das Gesetz fordert ein »berechtigtes Interesse« des Vermieters an der Kündigung. Damit der Mieter das rechtlich überprüfen kann, muss der Kündigungsgrund auf jeden Fall im Kündigungsschreiben genannt werden. Mieter brauchen dagegen keinen Grund anzugeben, wenn sie ausziehen wollen.

Wenn ein Vermieter den Kündigungsgrund nicht nennt, hat er schon verloren – zumindest zunächst. Dieser Formfehler macht jede Kündigung unwirksam, egal wie berechtigt sie möglicherweise ist. Der betroffene Mieter kann damit die Kündigung rechtlich aus den Angeln heben und so zumindest auf Zeit spielen.

Kündigung immer schriftlich

Wer ein Mietverhältnis kündigen will, sei es als Mieter oder als Vermieter, muss das immer schriftlich tun – zwar nicht handschriftlich, aber mit Originalunterschrift. Kündigungen per Telefax, Telegramm oder E-Mail reichen nicht aus und sind unwirksam.

Eine fehlende Unterschrift unter einem Kündigungsschreiben kann nicht nachträglich geleistet werden. Vielmehr ist ein neues Kündigungsschreiben erforderlich. Das setzt unter Umständen wiederum neue Kündigungsfristen in Gang. Dasselbe gilt für das Kündigungsschreiben als solches. Das heißt, ein Kündigungsschreiben per E-Mail oder ein Fax vorab wahrt die Fristen nicht. Unabhängig davon dient die Schriftform immer dem Nachweis, und davon profitieren beide Seiten.

Wenn mehrere Personen Vertragspartner sind

Sind Sie nicht alleiniger Mieter oder Vermieter, müssen die anderen Beteiligten eine Kündigung ebenfalls unterschreiben. Das kann einer schnellen Abwicklung der Kündigung im Wege stehen, vor allen Dingen, wenn die Miteigentümer nicht gleich um die Ecke wohnen. Zum Glück sind Eigentümergemeinschaften bei privat vermieteten Immobilien überwiegend Ehepaare. Hier lässt sich die zweite Unterschrift in der Regel leicht besorgen.

Bei Erbengemeinschaften, die aus zwei oder mehr Mitgliedern bestehen, müssen alle Erben unterschreiben, wenn die Kündigung die formalen Erfordernisse erfüllen soll. Dieses Problem wird schnell übersehen, weil sich oft nur einer der Erben um die Verwaltung der Immobilie kümmert.

Eine Ehefrau und ihre erwachsenen Kinder sind durch gesetzliche Erbfolge nach dem Tod des Ehemanns zu Miteigentümern des früheren Familienheims geworden. Die Witwe will ihre viel beschäftigten Kinder nicht unnötig belasten und übernimmt allein die Hausverwaltung. Dennoch: Um dem Mieter kündigen zu können, braucht sie die Unterschriften ihrer Kinder.

Wenn eine vermietete Immobilie gekauft wurde und sich die Eigentumsverhältnisse auf der Vermieterseite ändern, besteht oft Unsicherheit, wer eine Kündigung aussprechen darf. Der neue Eigentümer ist erst dazu berechtigt, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Den neuen Vermietern ist deshalb anzuraten, sich für die Zeit zwischen Kauf und Eintragung vom Nocheigentümer bevollmächtigen zu lassen.

Den Aufwand mit den Unterschriften können sich Vermieter ersparen, wenn sie die mit der Verwaltung der Immobilie beauftragte Person entsprechend bevollmächtigen. Es ist auch zulässig, dass zum Beispiel ein Rechtsanwalt mit der Kündigung beauftragt wird. Die Kosten dafür muss der Vermieter tragen. Dem Kündigungsschreiben muss dann allerdings eine unterzeichnete Vollmacht beigefügt sein – und zwar im Original. Selbst eine beglaubigte Kopie reicht nicht. Der Mieter darf andernfalls die Kündigung mangels wirksamer Vollmacht zurückweisen. Eine solche Vollmacht könnte wie folgt aussehen:

Vollmacht

Hiermit erteile ich,

… (Name des Bevollmächtigenden),

Herrn/Frau … (Name des Bevollmächtigten)

die Vollmacht, im eigenen und in meinem Namen das Mietverhältnis über unsere gemeinsame Wohnung in der … (Straße und Hausnummer; eventuell Lage im Haus) in … (Ort) zu kündigen.

Ort, Datum | (Unterschrift)

Fehlt eine Vollmacht, ist der Mieter im Zugzwang. Will er die Kündigung zurückweisen, geht das nur für kurze Zeit. Spätestens ein bis zwei Wochen nach Zugang des Schreibens ist diese Möglichkeit vorbei. Das ist ungefähr die Zeit, die man als Mieter braucht, um sich anwaltlich beraten zu lassen.

Mieter und Vermieter können sich aber viel Schreibarbeit und Streit ersparen, wenn sie wegen der möglicherweise fehlenden Vollmacht noch mal genau in den Mietvertrag schauen. Der enthält nämlich unter Umständen eine sogenannte Vertretungsklausel. In diesem Fall reicht es, wenn einer der Vermieter die Kündigung im Namen des anderen Eigentümers ausspricht. Das muss er dann aber auch ausdrücklich tun.

Oft gibt es auch auf der Mieterseite mehr als einen Vertragspartner. Im klassischen Fall hat ein Ehepaar den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben. Hier muss beiden gekündigt werden. Formal bedeutet das, dass beide Mieter im Schreiben als Adressaten genannt werden müssen. Dasselbe gilt auch für andere Mietergemeinschaften wie zum Beispiel unverheiratete Paare oder Wohngemeinschaften – immer vorausgesetzt, es sind alle in der Wohnung lebenden Personen Vertragspartner geworden und nicht etwa bloß mit Duldung des Vermieters eines Tages dazugezogen.

Wie das Leben aber oft so spielt, zieht im Laufe der Zeit einer der Mieter aus und der andere bleibt in der Wohnung, ohne dass sich die Beteiligten Gedanken darüber machen, wer jetzt noch Vertragspartner ist. In diesem Fall bleiben im Prinzip beide Vertragspartner, sodass die Kündigung eigentlich an beide gerichtet werden muss.

Mieter sollten sich hier nicht zu früh freuen, eine Kündigung vom Tisch zu bekommen, wenn ein bereits ausgezogener Partner nicht im Kündigungsschreiben genannt wird. Sind die im Vertrag genannten Mieter schon mehrere Jahre getrennt, kann dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden, sich wegen der Kündigung noch mit der schon lange ausgezogenen Person rechtlich auseinanderzusetzen. In diesem Fall reicht es, die Kündigung an den in der Wohnung verbliebenen Mieter zu adressieren.

Für Vermieter sollte dennoch die Devise »Sicher ist sicher!« gelten. Kennen Sie die Adresse des ausgezogenen Mieters, schicken Sie ihm das Kündigungsschreiben mit gesonderter Post.

Kündigungsfristen für Vermieter können ganz schön lang sein

Will ein Vermieter seinem Mieter »ordentlich«, also fristgerecht kündigen (etwa wegen Eigenbedarf), gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen für Wohnraum, die sich nach der jeweiligen Dauer des Mietverhältnisses bemessen. Je länger die Wohndauer, desto länger die Kündigungsfrist.

Für den Vermieter sieht das Gesetz gestaffelte Fristen nach Überlassung der Wohnung vor:

Innerhalb der ersten fünf Jahre gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

Nach fünf Jahren gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Nach acht Jahren gilt eine Kündigungsfrist von neun Monaten.

Ein Mieter ist am 1. Februar 2007 eingezogen. Kündigt der Vermieter im April 2013, muss er eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten, weil der Zeitraum zwischen der Wohnungsüberlassung und dem Zugang der Kündigung mehr als sechs Jahre beträgt.

Manche Mietverträge sind schon sehr alt. Sind sie vor der vorletzten Mietrechtsreform von 2001, genauer gesagt vor dem 1. September 2001 geschlossen worden, finden sich darin noch die alten wohnzeitabhängigen Kündigungsfristen. Die sahen nach zehnjähriger Mietdauer eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten vor. Vermieter sind, im Gegensatz zu Mietern, nach wie vor an diese Fristen gebunden.

Sollte in Ihrem Mietvertrag eine andere Kündigungsfrist als die oben genannten gesetzlichen Fristen stehen, nützt das dem Vermieter wenig, denn er darf sich nicht darauf berufen. Es ist verboten, den Mieter vertraglich durch verlängerte sowie verkürzte Kündigungsfristen zu benachteiligen.

Besondere Mietverhältnisse

Es gibt Mietverhältnisse, die aufgrund ihrer besonderen Bedingungen in Bezug auf Kündigungen anders behandelt werden. Dazu zählen die folgenden:

Der Wohnraum wurde nur zum »vorübergehenden Gebrauch« vermietet. In diesem Fall gilt eine kürzere Kündigungsfrist. Hierzu zählen Ferienwohnungen und Wohnraum, der zum Beispiel für die Dauer einer Handelsmesse oder von Montagebauarbeiten vermietet wird. Die Vermietung an Auszubildende oder Studenten fällt nicht darunter, denn Studenten oder Azubis wollen in der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt begründen. Ob Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch genutzt wird, hängt nicht nur von der getroffenen mietvertraglichen Vereinbarung, sondern im Wesentlichen davon ab, ob nur ein vorübergehender Wohnbedarf oder ein allgemeiner Wohnbedarf bedient werden soll. Maßgebend ist, ob der Mieter in der Mietwohnung seinen Lebensmittelpunkt begründen will. Ein Indiz dafür ist insbesondere auch die Dauer des Mietverhältnisses.

Es handelt sich bei der gemieteten Wohnung um eine sogenannte Einliegerwohnung. Wenn der Vermieter mit seinem Mieter in einem Zweifamilienhaus wohnt, spricht man von einer Einliegerwohnung. Diese ist wegen der besonderen Nähe zwischen den Beteiligten anders als in Mehrfamilienhäusern leichter kündbar. Ein Kündigungsgrund ist nicht erforderlich. Um diesen Nachteil für den Mieter auszugleichen, hat der Gesetzgeber hier die Kündigungsfrist um drei Monate verlängert.

Der pflegebedürftige Vermieter einer Einliegerwohnung kündigt seinem Mieter, der seit zehn Jahren in der Wohnung lebt. Er benötigt die Wohnung für seine Tochter, die ihn künftig pflegen soll. Ob die Kündigung gerechtfertigt ist, spielt hier keine Rolle. Die Wohnung darf auch grundlos gekündigt werden Die Kündigungsfrist beträgt hier allerdings zwölf Monate (neun Monate plus drei Monate Verlängerung), um die Nachteile der erleichterten Kündigung abzumildern.

Die Ermittlung des Vertragsendes

Auch wenn Sie wissen, wie viel Monate Kündigungsfrist im Einzelfall einzuhalten sind, wissen Sie noch lange nicht, wann der Vertrag dann wirklich endet. Wohnraummietverhältnisse müssen nämlich spätestens am dritten Werktag eines Monats gekündigt werden. Nur dann zählt der Monat noch bei der Kündigungsfrist mit.

Wird dieser Termin verpasst, bedeutet das für den Vermieter, dass sich das Vertragsende um einen ganzen Monat verzögert. Mieter können sich darüber eher freuen, wenn sie es nicht eilig haben, aus der Wohnung herauszukommen. Deshalb sollten Mieter und Vermieter genau Bescheid wissen, was der Gesetzgeber unter »Werktag« versteht. Lesen Sie hierzu in Kapitel 11 nach, was Juristen unter einem Werktag verstehen.

Außerdem muss in diesem Zusammenhang unbedingt darauf geachtet werden, dass es bei der Fristeinhaltung auf den Zugang der Kündigung beim Mieter ankommt. Wann der gegeben ist, erfahren Sie weiter hinten in diesem Kapitel im Abschnitt »Die letzte Hürde: Der Zugang der Kündigung«.

Der Vermieter möchte, dass die vermietete Wohnung zum 30. November frei wird. Dazu muss er seinem Mieter, der seit drei Jahren in der Wohnung lebt, spätestens zum dritten Werktag des Monats September gekündigt haben – und zwar so, dass dem Mieter die Kündigung zu diesem Zeitpunkt zugegangen ist. Vermieter tun deshalb gut daran, die Kündigung rechtzeitig auf den Weg zu bringen.

Begründung ist nicht gleich Begründung

Wie schon oben beschrieben, braucht der Vermieter für eine Kündigung in der Regel einen stichhaltigen Kündigungsgrund. Dieser muss im Kündigungsschreiben ausdrücklich genannt werden. Dabei reicht es aber nicht, sich auf ein Schlagwort wie etwa »Eigenbedarf« zu beschränken. Aus dem Schreiben muss schon deutlich hervorgehen, was im Einzelnen dahintersteckt.

Der Vermieter will die Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen, weil er die Wohnung seinem Sohn und dessen Familie zur Verfügung stellen möchte. Hier reicht es nicht zu schreiben, dass der Sohn einziehen soll. Es muss auch dargelegt werden, warum die derzeitige Wohnsituation für den Sohn unzureichend ist – etwa weil wegen Familiennachwuchses die alte Wohnung zu wenig Zimmer hat.

Für Vermieter empfiehlt es sich hier, alle Register zu ziehen, das heißt, alles zur Begründung heranzuziehen, was den Eigenbedarf überzeugend macht, selbst wenn keine überzogenen Anforderungen gestellt werden dürfen. Es müssen keine minutiösen Angaben dazu gemacht werden, dass das bisherige Kinderzimmer der Tochter nur zehn Quadratmeter hat und deshalb der tägliche Familienkrach vorprogrammiert ist. Es genügt, wenn dargelegt wird, dass die vermietete Wohnung für die inzwischen erwachsene Tochter benötigt wird. Dennoch: Sicher ist sicher, schließlich weiß man nie, wie die Gerichte entscheiden! Deshalb sollten Vermieter sich nicht scheuen, den Bedarf so deutlich wie möglich zu formulieren.

Kein Begründungszwang bei Sonderkündigungsrecht

Handelt es sich bei der Wohnung um eine Einliegerwohnung, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Mehr dazu können Sie im Abschnitt »Besondere Mietverhältnisse« weiter vorn in diesem Kapitel nachlesen. Dieses Recht erspart ihm, einen anerkannten Kündigungsgrund anzugeben. Er kann also prinzipiell einfach kündigen, wenn ihm die Nase des Mieters nicht mehr passt. Er muss allerdings im Kündigungsschreiben ausdrücklich darauf hinweisen, dass er von dem besonderen Kündigungsrecht für Einliegerwohnungen Gebrauch macht. So eine Formulierung könnte etwa wie folgt lauten: »… kündige ich aufgrund des Sonderkündigungsrechts für Einliegerwohnungen gemäß § 537a BGB …«.

Diese vereinfachte Kündigungsmöglichkeit hindert den Vermieter allerdings nicht daran, zusätzlich vernünftige, nachvollziehbare Gründe zu nennen. Das hat unter Umständen den Vorteil, dass er beim Mieter auf Verständnis trifft und sich die letzten Monate des Zusammenlebens in einem Haus erträglicher gestalten.

Der Begründungszwang entfällt auch, wenn der Vermieter den Erben eines verstorbenen Mieters kündigt. Gemeint sind die Fälle, in denen der Erbe Gefallen an der frei gewordenen Wohnung findet und aufgrund seiner Rolle als Rechtsnachfolger des verstorbenen Mieters in den Vertrag automatisch eintritt. Hier hat der Gesetzgeber dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt, damit er nicht durch den Zufall der Erbschaft einen ihm nicht genehmen »geerbten« Mieter hinnehmen muss. Lesen Sie hierzu Kapitel 21 zum Tod des Mieters.

Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters

Selbst wenn von Anfang an klar ist, dass eine Kündigung rechtens ist, braucht sich der auszugsunwillige Mieter noch nicht geschlagen zu geben. Er hat das Recht, der Kündigung zu widersprechen, wenn sie für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Was es im Einzelnen mit dem Widerspruchsrecht aus sich hat, erfahren Sie in Kapitel 18. Auf dieses Recht soll der Vermieter den Mieter im Kündigungsschreiben hinweisen. Er soll, muss es aber nicht. Macht er es nicht, ist deshalb die Kündigung nicht unwirksam.

Hält sich ein Vermieter an die Empfehlung des Gesetzgebers und weist den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hin, hat das einen Vorteil für ihn. Der Mieter ist im Zugzwang, binnen zwei Wochen nach Zugang der Kündigung und Belehrung über sein Widerspruchsrecht Widerspruch einzulegen. Lässt er die Frist ungenutzt verstreichen, verliert er dieses Recht. Außerdem weiß der Vermieter im Fall eines Widerspruchs, dass sich sein Mieter mit allen Mitteln gegen die Kündigung wehren wird, und kann sich moralisch auf eine juristische Auseinandersetzung einstellen.

Die letzte Hürde: Der Zugang der Kündigung

Weil eine Wohnraumkündigung immer eine sogenannte empfangsbedürftige Willenserklärung ist, muss sie dem Vertragspartner nachweislich zugegangen sein. Kündigt der Vermieter, ist er für den Zugang beweispflichtig. Und das ist gar nicht so einfach. Schließlich kann der Mieter behaupten, nichts bekommen zu haben, ohne dass man ihm das Gegenteil ohne Weiteres nachweisen kann.

Der Nachweis des Empfangs eines Kündigungsschreibens macht das Kündigungsverfahren für Vermieter tückisch und unberechenbar. Denn wenn es um Fristen geht, kann ein Mieter durch Leugnen des Zugangs die Kündigung torpedieren.

Der Postweg

Der ganz normale Postweg bietet jedenfalls keine besondere Sicherheit. Er bietet allenfalls dem Empfänger die Möglichkeit zu behaupten, die Post sei auch nicht mehr, was sie früher mal war. Briefe können auf dem Postwege ja auch mal verloren gehen. Tatsächlich wird das vor Gericht auch so gesehen.

Bei Kündigungen aller Art ist deshalb ein Einschreiben mit Rückschein zu empfehlen. Das normale Einschreiben reicht nicht, denn es beweist nur, dass überhaupt ein Brief abgeschickt worden ist. Das ist aber kein Beweis für eine zugegangene Kündigung.

Mit dem Rückschein zum Einschreiben hat der Vermieter dagegen den Beweis, dass und wann sein Schreiben beim Mieter angekommen ist. Aber auch dieses Verfahren ist nicht ohne Fallstricke. Ist der Mieter nämlich zum Zeitpunkt der Zustellung durch den Postboten nicht da, hinterlässt der einen Benachrichtigungsschein. Auf dem steht nur, dass der Mieter ein Schreiben beim Postamt abholen kann. Holt der Mieter das Schreiben verspätet ab, weil ihm vielleicht Böses schwant, gilt es erst ab dem Zeitpunkt der Abholung als zugegangen. Das kann die eigentlich beabsichtigte Kündigungsfrist schon verspätet in Gang setzen.

Selbst wenn ein Mieter grundsätzlich nicht dazu neigt, den Zugang eines Schreibens zu leugnen, ist der verspätete Zugang für ihn eine Möglichkeit, den Auszugstermin hinauszuschieben. Deshalb sollten Vermieter sich in diesem Punkt nicht scheuen, dem Mieter zu misstrauen.

Noch heikler wird es, wenn der Mieter das Schreiben gar nicht abholt. Dann erhält es der Vermieter zwei Wochen später zurück und weiß, was Sache ist. Er kann gerade noch mal von vorn anfangen und erneut kündigen. Das kostet ihn Zeit, und der Mieter lacht sich vielleicht ins Fäustchen.

Die persönliche Übergabe

Eine echte Alternative ist die persönliche Übergabe oder wenigstens der persönliche Einwurf in den Briefkasten, dann aber am besten unter Zeugen oder gegen Quittung! Mit der Aushändigung des Briefes an den Empfänger ist der Zugang bewirkt.

Legt der Vermieter keinen Wert auf die persönliche Zustellung und zieht den Einwurf in den Briefkasten des Mieters vor, ist die Kündigungserklärung in dem Moment zugegangen, in dem allgemein mit dem Leeren des Briefkastens gerechnet werden kann. Dies ist je nach Tageszeit dann noch am selben Tag der Fall.

Wenn es auf den Tag genau ankommt, muss der folgende Punkt zusätzlich beachtet werden: Wenn die Kündigung erst nach 16 Uhr in den Briefkasten eingeworfen wurde, muss der Mieter nicht mehr mit einer Postsendung rechnen. Die Kündigung gilt dann erst als am nächsten Tag zugestellt.

Die Zustellung durch einen zuverlässigen Boten

Wenn ein Vermieter hundertprozentig sicher sein will, dass sein Kündigungsschreiben dem Mieter zugeht und dieser den Zugang nicht leugnen kann, beauftragt er einen Boten. Das kann ein Verwandter, Bekannter oder Freund sein, Hauptsache, es handelt sich um eine zuverlässige Person. Schließlich muss der Bote im Fall des Falles als Zeuge für den tatsächlich erfolgten Zugang fungieren.

Es empfiehlt sich auch, den Boten über den Inhalt des Schreibens zu informieren, damit er weiß, in welch wichtiger Mission er unterwegs ist. Außerdem sollte er sich Datum und Uhrzeit der Zustellung notieren. Dann gilt die Kündigung als an dem Tag zugestellt, sofern das Schreiben vor 16 Uhr im Briefkasten des Mieters gelandet ist.

Zustellung durch den Gerichtsvollzieher

Aufwendiger und teurer ist die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher. Dafür erhält der Kündigung einen besonders eindrücklichen Anstrich. Der Gerichtsvollzieher wird persönlich beim Mieter vorstellig. Andernfalls bewirkt er die Zustellung durch Hinterlegung beim Amtsgericht des Bezirks, in dem die Wohnung liegt. Die Kosten liegen bei etwa 15 Euro.

Der Mieter hat es einfacher

Wenn ein Mieter ausziehen will, gibt es rein rechtlich nicht so viel zu beachten, jedenfalls was die Kündigung betrifft. Bei der Abwicklung des Vertrags sieht es schon anders aus. Aber darum geht es hier nicht.

Trotzdem sollte sich ein Mieter ebenfalls an die Spielregeln halten. Denn ein Vermieter ist nicht unbedingt hellauf begeistert, wenn ein Mieterwechsel bevorsteht. Schließlich muss er nicht nur den Vertrag mit dem Mieter abwickeln, was erfahrungsgemäß selten ohne Auseinandersetzungen über die Bühne geht, sondern muss sich auch um die Suche eines Nachmieters kümmern, was nicht immer und überall leicht ist.

Wenn ein Mieter auf die Regeln pfeift und einfach auszieht, ist die Sache für ihn nicht erledigt. Bei einer unwirksamen Kündigung bleibt er Vertragspartner und muss weiterhin Miete zahlen, selbst wenn er die Wohnung nicht mehr nutzt. Da es sich in der Regel um nicht geringe Beträge handelt, muss er damit rechnen, dass der Vermieter die Sache nicht auf sich beruhen lässt. Er wird den Mieter verklagen.

Kündigungsfrist unbedingt einhalten

Will der Mieter ausziehen, weil er umziehen muss oder will, braucht er nur eine dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten. Ansonsten muss er dieselben Spielregeln beachten wie der Vermieter.

Ausnahmen sind nur gegeben, wenn Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag geschlossen oder für eine bestimmte Zeit einen Kündigungsverzicht vereinbart haben. Dann ist für diese Zeit die sogenannte ordentliche Kündigung ausgeschlossen und es kann nur »außerordentlich« gekündigt werden. Der Mieter ist an die Vereinbarung ebenso gebunden wie der Vermieter, sofern sie seinerzeit wirksam getroffen worden ist. Lesen Sie hierzu den Abschnitt »Kündigungsfallen« weiter vorn in diesem Kapitel.

Dass ein Kündigungsverzicht möglich ist, wird seit einiger Zeit von der Rechtsprechung anerkannt. Die Höchstdauer für einen derartigen Verzicht beträgt aber nur vier Jahr. Ist eine längere Frist vereinbart worden, ist der Mieter nicht daran gebunden. Die Vereinbarung ist dann samt und sonders unwirksam und es gilt die sonst übliche dreimonatige Frist.

Ohne Schriftform geht es auch für Mieter nicht

Auch Mieter dürfen dem Vermieter nicht zwischen Tür und Angel erklären, dass sie ausziehen wollen. Das muss genauso wie auf Vermieterseite schriftlich mit Originalunterschrift geschehen. Fax oder E-Mail sind tabu und machen die Kündigung unwirksam. Nur auf die Angabe von Gründen können sie normalerweise verzichten.

Alle Mieter müssen allen Vermietern kündigen

Als Mieter müssen Sie im Briefkopf alle Mieter angeben, die seinerzeit Vertragspartner geworden sind. Sind Sie sich nicht sicher, wer das alles ist, weil zum Beispiel Ihr Partner erst später eingezogen ist, geben Sie am besten alle infrage kommenden Personen an und lassen diese auch unterschreiben.

Im Zusammenhang mit Trennungen oder Scheidungen kommt es immer wieder vor, dass einer der Mieter kündigt und auszieht. Eine solche Kündigung ist unwirksam. Die Kündigung wirkt auch nicht nur für seine Person! Das bedeutet, der ausgezogene Ehepartner bleibt Vertragspartner und haftet nach wie vor zusammen mit dem anderen Partner für alle Vertragspflichten, insbesondere die gesamte Miete.

16

Rechtfertigung einer ordentlichen Kündigung

In diesem Kapitel

Die ordentliche Kündigung des Mieters

Die »berechtigten Interessen« des Vermieters

Vertragsverstöße, die zur Kündigung berechtigen

Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung

Die Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung

Schritte des Mieters gegen eine unberechtigte Kündigung

Auch in einem harmonischen Mietverhältnis kann es mal dazu kommen, dass es gekündigt werden muss. Geht die Initiative dazu vom Mieter aus, braucht es dafür keinen besonderen Grund. Er darf normalerweise kündigen, wie er lustig ist.

Vermieter haben es dagegen nicht so leicht. In Kapitel 15 erfahren Sie mehr zu den formalen Anforderungen einer Kündigung.

In diesem Kapitel erfahren Sie, warum auch die Begründung der Kündigung für Vermieter so schwierig ist. Er braucht nämlich einen Kündigungsgrund, dem ein sogenanntes »berechtigtes Interesse« zugrunde liegen muss. Und da machen es weder der Gesetzgeber noch die Gerichte den Vermietern leicht.

Der Wohnraumschutz für Mieter zählt grundsätzlich genauso viel wie das Eigentumsrecht des Vermieters. Daher müssen Mieter und Vermieter anhand der folgenden Ausführungen prüfen, wie jeweils die rechtlichen Chancen gegen die andere Seite stehen, bevor sie sich auf einen Räumungsprozess einlassen.

Die ordentliche Kündigung: Für Mieter nur eine Formfrage

Im Prinzip muss ein auszugswilliger Mieter nur die Kündigungsfristen und sonstigen Formalien wie die Schriftform und den richtigen Zustellungsweg einhalten. Was alles dazuzählt, können Sie in Kapitel 15 nachlesen. Ansonsten reicht ein kurzes Schreiben (siehe hierzu den Kasten »Musterschreiben für eine Kündigung des Mietverhältnisses durch Mieter«).

Musterschreiben für eine Kündigung des Mietverhältnisses durch Mieter

Name des Mieters (alle Namen angeben)

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Name des Vermieters (alle Namen angeben)

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Ort, den

Kündigung des Mietverhältnisses

Sehr geehrte(r) Herr/Frau …,
hiermit kündigen wir das Mietverhältnis über die Wohnung … (Anschrift der Wohnung) fristgemäß zum Ablauf des übernächsten Monats, also zum … (Datum).

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift Mieter *)

* Bei mehreren Mietern alle unterschreiben lassen

Was sonst noch zu beachten ist, erfahren Sie in den folgenden Kapiteln, in denen es um die Abwicklung des Mietverhältnisses geht – von der Nachmieterstellung über die Renovierungspflicht bis hin zur Wohnungsübergabe.

Vermieter brauchen überzeugende Kündigungsgründe

Ein Vermieter, der seinem Mieter kündigen will, muss nachweisen können, dass er ein »berechtigtes Interesse« daran hat, das Mietverhältnis zu beenden. Was darunter zu verstehen ist, wollte der Gesetzgeber aber nicht den Beteiligten oder Gerichten überlassen; er hat folgende drei Gründe gesetzlich verankert:

Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Davon sprechen die Mietrechtler, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt. Das können alle möglichen Pflichten sein. Typische Fälle sind unpünktliche Mietzahlung oder permanente Verstöße gegen die Hausordnung.

Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder Familienangehörige. Dieser Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder Familienangehörige beziehungsweise Angehörige seines Hausstands braucht, weil zum Beispiel die eigene Wohnung zu klein geworden ist oder die Nähe zum Arbeitsplatz dadurch verkürzt werden kann.

Der Vermieter ist an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert. Von diesem Kündigungsgrund ist die Rede, wenn der Vermieter durch Weitervermietung daran gehindert ist, das Haus umzubauen oder zu modernisieren. Das muss allerdings durch eine genaue Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesen werden.

Weitere Gründe sind zwar theoretisch auch denkbar und müssen ähnlich schwerwiegend sein, spielen aber in der Praxis keine Rolle. Am ehesten liegt ein berechtigtes Interesse vor, wenn der Vermieter eine Betreuungs- oder Pflegeperson für sich oder Angehörige in der betroffenen Wohnung unterbringen will. Denn das ist kein Fall von Eigenbedarf, aber als berechtigtes Interesse ebenfalls von der Rechtsprechung anerkannt. Das klingt alles immer noch sehr vage. Was die drei im Gesetz ausdrücklich genannten Kündigungsgründe konkret umfassen, erfahren Sie in den folgenden Abschnitten.

Kündigung wegen Vertragsverletzung

Verstößt ein Mieter gegen vertragliche Pflichten, ist das eigentlich oft schon ein Fall für die fristlose Kündigung. Es ist aber auch eine fristgerechte Kündigung zulässig, wenn der vorgeworfene Vertragsverstoß nicht ganz so gravierend war.

Typische Fälle sind unter anderem:

regelmäßige Verstöße gegen die Hausordnung
häufig unpünktliche Mietzahlungen

Zahlungsverzug

Wohnungsüberlassung an Dritte ohne Wissen
und/oder Zustimmung des Vermieters

Verstöße gegen wirksame Haustierhaltungsverbote
häufige Störungen des Hausfriedens
vorsätzliche Beschädigungen der Mietsache
nachhaltige Unterlassung der übernommenen Gartenpflege

Überbelegung der Wohnung

Bei einer ordentlichen, also fristgerechten Kündigung wegen Mietersünden muss der Vermieter den Mieter normalerweise nicht erst abmahnen. Das ist nur dann erforderlich, wenn er aus denselben Gründen fristlos kündigen will. Deshalb sollten Mieter die Vertragsverstöße nicht zu sehr auf die leichte Schulter nehmen, wie das nachfolgende Beispiel zeigt.

Ein Mieter entsorgt Katzenstreu in die Toilette und verursacht dadurch eine teure Verstopfung des Fallrohrs. Hier braucht es keine Abmahnung. Jedermann weiß, dass das passieren kann, zumal auf den Verpackungen ausdrücklich vor diesem Risiko gewarnt wird. Ein Vermieter kann in diesem Fall ordentlich kündigen. Ob er es macht, steht auf einem anderen Blatt.

Eine Abmahnung ist im Prinzip nur dann sinnvoll, wenn man einem Verstoß durch die Abmahnung das Prädikat »erheblich« verleihen möchte. Wer einmal außerhalb der zulässigen Zeiten musiziert oder ein paar Mal die Treppe nicht ordentlich putzt, begeht nicht gleich einen erheblichen Vertragsverstoß. Wird er deswegen aber abgemahnt, sieht es schon anders aus. Denn wenn er sich weiterhin nicht an die Spielregeln hält, ist die für eine Kündigung erforderliche Erheblichkeit schnell erreicht.

Nichtsdestotrotz neigen vernünftige Vermieter nicht dazu, das Kind immer gleich mit dem Bade auszuschütten, und mahnen dennoch ab. Außerdem dient die Abmahnung dazu, gegebenenfalls auch eine fristlose Kündigung des Mieters wegen seines Fehlverhaltens durchzusetzen. Was es mit der Abmahnung im Einzelnen auf sich hat, erfahren Sie in Kapitel 17.

Was den Kündigungsgrund »Zahlungsverzug« betrifft, laufen Mieter schnell Gefahr, das Kündigungsrecht des Vermieters zu unterschätzen. Viele nehmen irrigerweise an, dass eine ordentliche Kündigung – genau wie eine fristlose Kündigung – erst bei einem Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten infrage kommt. Für eine ordentliche Kündigung darf ein Verstoß auch weniger gravierend sein: Hier genügt schon ein Rückstand von einer Monatsmiete. Wenn ein Mieter die Miete nicht vertragsgemäß zahlt, ist das allemal erheblich. Anders als bei der fristlosen Kündigung lässt sich der Zahlungsrückstand auch nicht durch nachträgliches Begleichen der Mietschulden wiedergutmachen – jedenfalls nicht, um eine Kündigung abzuwenden. Nichtsdestotrotz verzichten Vermieter normalerweise darauf, schon nach einem einmaligen Mietzahlungsausfall zu kündigen, weil ein auszugsunwilliger Mieter im Räumungsprozess durch Begleichung seiner Schulden das Ruder noch einmal herumreißen kann. Näheres hierzu erfahren Sie in Kapitel 17 zur außerordentlichen Kündigung.

Ein Vertragsverstoß muss aber nicht nur erheblich, sondern auch »schuldhaft« begangen worden sein. Das ist bei den meisten Verstößen unproblematisch. Wer zum Beispiel ständig gegen die Hausordnung verstößt, verbotenerweise einen Hund hält oder die Miete nicht pünktlich zahlt, kann sich nicht so ohne Weiteres herausreden. Man kann sich normalerweise nicht darauf berufen, die Miete aus Versehen unpünktlich gezahlt zu haben. Selbst wenn der Mieter durch Arbeitslosigkeit oder Ähnliches in eine wirtschaftliche Notsituation gekommen ist, nützt ihm das hier nichts. Es gilt die Devise »Geld hat man zu haben!«.

Wer als Mieter finanziell ins Trudeln geraten ist, sollte beizeiten mit seinem Vermieter eine Stundung vereinbaren und eine Übernahme der Mietkosten etwa durch das Jobcenter bewirken oder Wohngeld beantragen.

Ist ein Mieter aber aufgrund einer psychischen oder geistigen Erkrankung schuldunfähig, ist eine ordentliche Kündigung etwa wegen Beleidigung des Vermieters nicht möglich. Hier kommt nur eine außerordentliche Kündigung infrage, wenn der Vertragsverstoß dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. Näheres dazu erfahren Sie in Kapitel 17.

Kündigung wegen Eigenbedarf

Das »berechtigte Interesse« des Eigenbedarfs ist nicht nur die häufigste Begründung für eine Vermieterkündigung. Mit der Begründung kann schließlich auch braven, vertragstreuen Mietern der Garaus gemacht werden. Dieser Grund ist in der Regel am einfachsten durchzusetzen. Denn der Vermieter muss dem Mieter kein schuldhaftes Verhalten nachweisen, und der Eigenbedarf lässt sich leicht nachweisen, wenn er wirklich besteht. Die Betonung liegt hier auf »wenn er wirklich besteht«. Denn genau das ist der Punkt, an dem verzweifelte Mietern, die sich nicht so einfach vor die Tür setzen lassen wollen, den Hebel ansetzen.

Wann Eigenbedarf vorliegt

Braucht ein Vermieter die vermietete Wohnung eines schönen Tages für sich selbst, liegt ein klassischer Fall von Eigenbedarf vor. Das gilt für alle Personen aufseiten des Vermieters. Beansprucht etwa die Frau des Vermieters als Miteigentümerin die Wohnung für sich, weil sie sich von ihrem Mann trennen will, ist das ihr gutes Recht. Denn auch sie ist Vermieterin. Es muss dazu kein Scheidungsverfahren beantragt sein. Es reicht, wenn sie sich von ihrem Mann ernsthaft trennen will.

Aber auch für Familienangehörige, die nicht Vermieter sind, kann die Wohnung beansprucht werden. Gerade wenn die Kinder des Vermieters flügge werden und eine eigene Wohnung wollen, ist die Eigenbedarfskündigung aus Vermietersicht das Naheliegende. Wozu hat man denn eine passende Wohnung? Außerdem ist die Vermietung an nahe Angehörige steuerlich durchaus interessant.

Mieter sollten gegebenenfalls mit dem Vermieter eine Eigenbedarfskündigung für einen bestimmten Zeitraum ausschließen. Das ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der Mieter im Hinblick auf ein langfristiges Mietverhältnis viel Geld in die Wohnung gesteckt hat.

Nicht nur die heranwachsenden Kinder des Vermieters bilden einen potenziellen Kündigungsgrund. Auch die liebe Verwandtschaft und Angehörige des Vermieters greifen gerne auf dessen Wohnungsbestand zurück. Es darf allerdings nicht zugunsten aller Verwandter oder Bekannter gekündigt werden. Daher sollten Mieter und Vermieter genau wissen, für wen eine Eigenbedarfskündigung überhaupt ausgesprochen werden kann.

Das Gesetz spricht von Familienangehörigen. Das sind alle Personen, die zum Vermieter eine besondere soziale Bindung haben und denen gegenüber er eine »sittliche« Verantwortung hat. Dabei gilt der Grundsatz »Je entfernter die Verwandtschaft, desto enger muss die familiäre Bindung sein«.

Zu den nahen Verwandten, für die sich eine Eigenbedarfskündigung in der Regel problemlos durchsetzen lässt, zählen:

Verwandte in gerader Linie, etwa Kinder, Eltern, Enkel und Großeltern

Geschwister

Schwiegereltern oder Stiefkinder, wenn zu ihnen eine enge persönliche Beziehung besteht

Bei anderen Angehörigen verlangen die Gerichte zusätzlich ein enges Verhältnis und eine moralische Verpflichtung. Schwieriger ist es deshalb, für folgende Personen Eigenbedarf anzumelden:

Nichten und Neffen

Cousins und Cousinen

Onkel oder Tante

Schwager oder Schwägerin

Bei Angehörigen, die im Vermieterhaushalt leben, sieht es schon wieder ganz anders aus. Nicht eheliche Lebenspartner, deren Kinder, Hausangestellte, Betreuer und Pflegepersonal haben gute Chancen.

Bei Pflege- oder Hauspersonal, das erst seinen Dienst antreten soll, ist zu unterscheiden. Soll die betreffende Person in einer eigenen Wohnung untergebracht werden, handelt es sich nicht um eine Eigenbedarfskündigung, sondern um eine Kündigung aufgrund eines sonstigen berechtigten Interesses. Das hat für Vermieter sogar einen Vorteil: Die Sperrfristen, die nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen normalerweise für Eigenbedarfskündigungen beachtet werden müssen, gelten hier nicht. Näheres zu den Sperrfristen erfahren Sie in Kapitel 15, in dem es um die formellen Voraussetzungen einer Kündigung geht.

Die Begründung des Eigenbedarfs

Auch wenn für die weiter vorn genannten Personen grundsätzlich Eigenbedarf angemeldet werden kann, müssen die Umstände konkret dargelegt werden. Andernfalls wäre eine derartige Kündigung für den Vermieter ein leichtes Spiel. Irgendein Verwandter oder Angehöriger ließe sich immer vorschieben. Der willkürlichen Kündigung unliebsamer Mieter wäre damit Tür und Tor geöffnet. Genau das will das strenge Mietrecht aber vermeiden.

Andererseits dürfen an die Begründung keine überzogenen Anforderungen gestellt werden. Es ist nicht erforderlich, dass auf Vermieterseite eine Notlage besteht. Damit Sie sich vorstellen können, welche Gründe in der Praxis anerkannt werden, habe ich für Sie die nachfolgenden typischen Beispiele zusammengestellt:

Das erwachsene Kind der Vermieter lebt in der Wohnung der Eltern und hat dort nur ein Zimmer zur Verfügung.

Die Wohnung wird wegen der Geburt eines Kindes aus Platzgründen benötigt.

Das vermietende Ehepaar will sich trennen und braucht deswegen eine zweite Wohnung.

Der Vermieter möchte in eine kleinere Wohnung ziehen, weil er nicht mehr so viel Platz braucht.

Nach einem Arbeitsplatzwechsel liegt die vermietete Wohnung deutlich näher am Arbeitsplatz.

Der Vermieter oder ein Angehöriger wird pflegebedürftig und muss eine Pflegeperson unterbringen.

War der Eigenbedarf für den Vermieter schon beim Abschluss des Mietvertrags absehbar, weil zum Beispiel die heranwachsende Tochter schon kurze Zeit später in die Wohnung einziehen soll, ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam, weil treuwidrig – und das in den ersten fünf Jahren nach Vertragsbeginn. Das hat das Bundesverfassungsgericht schon vor Jahren zu diesem Thema festgestellt. Anders ist es, wenn der Eigenbedarf nicht vorhersehbar war, weil zum Beispiel die Tochter plötzlich und unerwartet ein Kind bekommt und deshalb eine eigene Wohnung für sich und ihre neue Familie braucht.

Selbst die Nutzung der vermieteten Wohnung als Zweitwohnung oder Stadtwohnung ist rechtlich unproblematisch, denn auf die persönlichen Motive kommt es nicht an. Die Gründe müssen lediglich plausibel sein.

Es gibt Fälle, in denen Eigenbedarf wegen offenkundigen Rechtsmissbrauchs nicht als Begründung akzeptiert wird. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Vermieter ohne ersichtlichen Grund eine Sechszimmerwohnung für sich allein beansprucht. Ebenfalls rechtsmissbräuchlich ist eine Eigenbedarfskündigung, wenn von Anfang an klar ist, dass die Wohnung nicht längerfristig gebraucht wird. Das wäre etwa der Fall, wenn der Sohn des Vermieters nur für ein paar Monate einzieht.

Aber selbst wenn die Begründung plausibel klingt, braucht sich ein auszugsunwilliger Mieter noch nicht geschlagen zu geben. Denn für eine Eigenbedarfskündigung gibt es noch mehr K.-o.-Kriterien, die beide Seiten gut kennen sollten – der Mieter, um sich erfolgreich gegen die Kündigung wehren zu können, der Vermieter, um sich nicht schadensersatzpflichtig zu machen.

Auf jeden Fall ist der Vermieter verpflichtet, die Begründung für den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben anzugeben – am besten so genau wie möglich. Der Mieter muss die Gründe schließlich überprüfen können. Deshalb gehört auch die Person, die in die Wohnung ziehen soll, in das Schreiben hinein. Eine Kündigung durch den Vermieter könnte wie das Muster im Kasten »Musterschreiben für eine Kündigung des Mietverhältnisses durch Vermieter« aussehen.

Musterschreiben für eine Kündigung des Mietverhältnisses durch Vermieter

Name des Mieters (alle Namen angeben) Straße Hausnummer
PLZ Ort

Name des Vermieters (alle Namen angeben) Straße Hausnummer
PLZ Ort

Ort, Datum

Kündigung des Mietverhältnisses

Sehr geehrte(r) Frau/Herr …,
hiermit kündigen wir das Mietverhältnis über die Wohnung … (Anschrift der Wohnung) mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum … (Datum).

Grund der Kündigung ist Eigenbedarf, der darauf beruht, dass … (hier die Gründe möglichst genau darlegen).

Sie haben das Recht, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie oder Ihre Familie eine Härte bedeuten würde. Ihr Widerspruch muss uns bis spätestens zwei Monate vor Ende der Mietzeit schriftlich vorliegen. Bitte geben Sie uns darin Ihre Gründe im Einzelnen bekannt.

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift aller Vermieter)

Wenn mehrere Wohnungen zur Verfügung stehen

Viele Vermieter verfügen über mehr als eine Mietwohnung. Deshalb wird in diesem Fall ein von einer Eigenbedarfskündigung betroffener Mieter fragen: »Warum ich und nicht ein anderer?« Das wird ihm wenig nützen. Denn Vermieter sind nicht verpflichtet, in solchen Fällen eine Sozialauswahl innerhalb ihres Wohnungsbestands zu treffen. Sie dürfen sich aussuchen, wem sie kündigen wollen. Dabei werden sie schon im eigenen Interesse schauen, dem Mieter zu kündigen, von dem am wenigsten Widerstand zu erwarten oder dessen Rechtsposition am schwächsten ist.

Anders sieht es aus, wenn nach der Kündigung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist plötzlich eine andere Wohnung des Vermieters frei wird. Dann muss der Vermieter diese dem Mieter zum Tausch anbieten. Andernfalls ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam. Diese sogenannte Anbietpflicht bringt es für den Vermieter mit, dass er den gekündigten Mieter über die frei werdende Wohnung auch bezüglich Größe, Ausstattung und Miethöhe informieren muss.

Der Mieterin einer Einzimmerwohnung wurde wegen Eigenbedarf gekündigt. Die 18-jährige Tochter des Vermieters möchte in die Wohnung einziehen. Kurz nach dem Ausspruch der Kündigung wird im Haus eine kleine Zweizimmerwohnung frei. Der Vermieter geht davon aus, dass die gekündigte Mieterin nicht an der Wohnung interessiert ist, und vermietet die Wohnung anderweitig weiter. Da die Wohnung quadratmetermäßig nicht viel größer und teurer ist als die gekündigte, hätte er der Frau die frei werdende Wohnung wenigstens anbieten müssen. Die Mieterin kann damit die Eigenbedarfskündigung wegen Verstoßes gegen die Anbietpflicht zunichtemachen.

Eigenbedarf auf keinen Fall vortäuschen

Eigenbedarf als Kündigungsgrund verleitet Vermieter leicht dazu, diesen Grund vorzuschieben. Ein vorgetäuschter Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter oder die Person, zu deren Gunsten gekündigt werden soll, die Mietwohnung gar nicht ernsthaft nutzen will.

Ein Täuschungsmanöver kann nach hinten losgehen. Der Vermieter macht sich schadensersatzpflichtig. Angesichts der Kosten, die mit einem Umzug verbunden sind, ist der Schaden in solchen Fällen recht hoch. Das reicht von den üblichen Umzugskosten bis zu notwendigen Detektivkosten, die der Mieter aufwenden musste, um dem Vermieter auf die Schliche zu kommen. Darüber hinaus macht sich der Vermieter des Betrugs schuldig. Damit ist nicht zu spaßen. Denn ein getäuschter Mieter, der so aus seiner Wohnung herausgeworfen wird, hat keinen Grund, auf eine Anzeige zu verzichten.

Dem Mieter steht sogar Schadensersatz zu, wenn der Vermieter entweder eine Eigenbedarfskündigung nicht ganz unglaubhaft androht oder sich darauf beschränkt, pauschal Eigenbedarf anzumelden, und der Mieter daraufhin »freiwillig« auszieht.

Kommt es wegen einer Eigenbedarfskündigung zu einem Gerichtsverfahren, in dem sich Mieter und Vermieter am Ende über den Auszug und einen finanziellen Ausgleich einigen, gehen weitere Schadensersatzansprüche des Mieters verloren. Das ist selbst dann so, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass der Eigenbedarf nicht bestanden hat. Schließlich soll der Vergleich einen Schlusspunkt unter den Rechtsstreit setzen.

Ein Mieter, der sich gegen eine Eigenbedarfskündigung vor Gericht wehrt, verpflichtet sich in einem Vergleich zum Auszug und erhält als Gegenleistung dafür eine Umzugshilfe von mehreren Tausend Euro und muss die Wohnung nicht renovieren. Nachdem er ausgezogen ist, zieht die Vermieterin nicht selbst ein, wie vorgegeben, sondern verkauft die Wohnung. Obwohl hier ein klarer Fall eines vorgetäuschten Eigenbedarfs vorliegt, bekommt der Exmieter keinen Schadensersatz. Vergleich ist Vergleich!

Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung

Vermieter dürfen einen Mietvertrag auch dann kündigen, wenn sie »durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert sind und dadurch erhebliche Nachteile haben«. Nach allem, was Sie bisher über die hohen Hürden bei einer Wohnraumkündigung gelesen haben, ahnen Sie sicher schon, dass eine Wohnung natürlich nicht einfach gekündigt werden kann, um sie umgehend an einen solventeren Mieter zu vermieten. Selbst der Wunsch, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln, um sie anschließend zu verkaufen, ist kein zulässiger Kündigungsgrund. Das Gegenteil ist der Fall.

Gerade an die Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung werden so hohe Anforderungen gestellt, dass dieser Grund in der Praxis für private Vermieter keine große Rolle spielt. Wenn Sie sich dennoch eine Vorstellung machen wollen, worauf es dabei ankommt, schauen Sie sich am besten die nachfolgende Übersicht an.

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

Das bestehende Mietverhältnis muss die wirtschaftliche Verwertung behindern. Eigentlich ein klassischer Fall. Denn eine vermietete Immobilie lässt sich in der Regel immer schlechter gewinnbringend verkaufen als eine leer stehende. Schließlich wollen viele Käufer die Immobilie selbst nutzen und keinen Mieter als Gratisleistung dazu haben. Aber gerade in derartigen Fällen ist eine Verwertungskündigung praktisch nicht durchsetzbar.

Und weil das so ist, können Mieter die Situation für sich nutzen und den Vermieter zumindest dazu bewegen, ihnen den Auszug finanziell so erträglich wie möglich zu machen. Das fängt bei der Übernahme der Maklerkosten für die Ersatzwohnungssuche an und kann die Umzugskosten bis hin zum Gardinengeld umfassen. Damit fährt ein Mieter oft besser, als wenn er stur darauf beharrt, in der Wohnung zu bleiben. Denn nach einem Verkauf der Immobilie schwebt die Eigenbedarfskündigung des Käufers in vielen Fällen wie ein Damoklesschwert über ihm.

Der Vermieter muss durch den auszugsunwilligen Mieter erhebliche Nachteile erleiden. Eine Existenzgefährdung ist nicht Voraussetzung. Es reicht, wenn der Vermieter durch die Kündigung und Verwertung einen Engpass beseitigen kann, weil zum Beispiel die Kosten der Immobilie wegen eigener Arbeitslosigkeit seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit übersteigen und auch der Verkauf im vermieteten Zustand für ihn wirtschaftlich nicht zumutbar ist.

Aber auch die Kündigung wegen Abriss des Gebäudes und Neubau sind zulässig – wenn auch nur in Extremfällen. Bei offensichtlichen Grundstücksspekulationen sind die Gerichte äußerst streng. Wann eine derartige Abrisskündigung Aussicht auf Erfolg hat, zeigt das nachfolgende Beispiel aus Heidelberg. Das macht allerdings auch deutlich, wie lange sich so ein Verfahren hinziehen kann. Denn bis so eine Sache beim Bundesgerichtshof auf den Terminplan kommt, vergehen Jahre. Privaten Vermietern fehlt hier in der Regel das finanzielle Durchhaltevermögen.

Ein Investor kaufte eine alte Villa in bester Lage, in der mehrere Mietparteien schon seit Jahrzehnten wohnten. Die Villa war so stark heruntergekommen, dass die erforderliche Sanierung wirtschaftlich in keinem Verhältnis zu den in den nächsten Jahren erzielbaren Mieten stand. Eine Minimalsanierung kam wegen des schlechten Zustands des Gebäudes ebenfalls nicht infrage. Der Investor kündigte den Mietern, um das Gebäude abreißen zu lassen und einen Neubau mit mehreren Eigentumswohnungen auf das Grundstück zu setzen. Hier entschied der Bundesgerichtshof zugunsten des Investors.

Wenn Sie als Mieter mit einer Verwertungskündigung konfrontiert sind, sollten Sie auf jeden Fall darauf achten, dass die Kündigung nicht nur wie jede andere Kündigung schriftlich erfolgt, sondern auch detailliert begründet wird. Nur so können Sie sich erfolgreich dagegen wehren. Deshalb muss das Kündigungsschreiben Folgendes klar darlegen:

die Absicht, die Immobilie anders als durch Vermietung zu verwerten
den Anlass für die Verwertungsabsicht
die Angemessenheit der beabsichtigten Verwertung unter Berücksichtigung der Gesamtumstände
die Behinderung der geplanten Verwertung durch das derzeit bestehende Mietverhältnis
die erheblichen Nachteile, die dem Vermieter im Falle des Fortbestehens des Mietverhältnisses entstehen

Wann kein Kündigungsgrund erforderlich ist

In einem Zweifamilienhaus darf der Vermieter auch ohne besonderen Grund kündigen. (Mehr dazu erfahren Sie in Kapitel 15.) Aber gerade weil diese Möglichkeit besteht, streiten sich Mieter und Vermieter auch oft über die Frage, ob es sich im konkreten Fall tatsächlich um ein Zweifamilienhaus handelt. Schließlich steht und fällt die »grundlose« Kündigung mit diesem Punkt.

Ein Zweifamilienhaus mit erleichterter Kündigungsmöglichkeit setzt voraus, dass das Haus nur aus zwei Wohnungen besteht. Die eine Wohnung muss vom Mieter und die andere vom Vermieter selbst bewohnt sein. Bei drei oder mehr Wohneinheiten in einem Haus ist diese Bestimmung nicht anwendbar. Das gilt auch, wenn von drei Wohnungen nur zwei bewohnt werden, weil der Vermieter die dritte Wohnung zum Beispiel selbst für private Gäste nutzt. In diesem Fall darf nicht vereinfacht gekündigt werden.

Auch beim Tod des Mieters haben sowohl die Erben als auch der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis außerordentlich ohne Begründung zu kündigen. Lesen Sie hierzu Kapitel 21.

Sich gegen eine ordentliche Kündigungen wehren

Anders als bei formalen Fehlern im Zusammenhang mit einer Wohnungskündigung, bei denen der Vermieter nachbessern kann, sollten auszugsunwillige Mieter anhand der oben dargestellten drei im Gesetz ausdrücklich genannten Kündigungsgründe
erheblicher Vertragsverstoß,

Eigenbedarf und
wirtschaftliche Verwertung
genau überprüfen, wie ihre Chancen stehen. Denn wenn es um die Gründe geht, brauchen sie sich nicht in ihr Schicksal zu fügen.

Sollten Sie als Mieter keine Lust auf rechtliche Auseinandersetzungen mit Ihrem Vermieter haben, können Sie immerhin die Möglichkeit nutzen, mit ihm über die Auszugsmodalitäten zu verhandeln. Denn Vermieter wissen sehr genau, wie schwer es ist, Mieter loszuwerden – egal wie sehr sie im Recht sind.

Da es bei einer Kündigung für Mieter oft um existenzielle Fragen geht, sollten sie unbedingt kompetenten Rechtsrat einholen, bevor sie sich geschlagen geben. Fachanwälte für Mietrecht oder Mieterschutzvereine sind hier die richtige Adresse. Wer die Kosten scheut, sollte beizeiten eine Rechtsschutzversicherung abschließen, die den Mietrechtsschutz umfasst – am besten, bevor der Streit losgeht.

Ist eine Kündigung aus Mietersicht nicht gerechtfertigt, sollte das dem Vermieter unverzüglich mitgeteilt werden. Dann weiß der Vermieter Bescheid, dass der Mieter gegebenenfalls alle rechtlichen Register ziehen wird, und verzichtet möglicherweise auf ein Räumungsverfahren. Stellt sich dagegen heraus, dass die Kündigung an sich gerechtfertigt ist, bleibt dem Mieter noch ein letzter Strohhalm: das Widerspruchsverfahren. Es empfiehlt sich in jedem Fall, wenn die Kündigung für ihn oder seine Angehörigen eine »unzumutbare Härte« mit sich bringen würde. (Mehr darüber erfahren Sie in Kapitel 18.)

17

Fristlose Kündigung:
Die Rote Karte im Mietrecht

In diesem Kapitel

Zulässige Gründe für eine fristlose Kündigung

Gravierende Vertragsverstöße

Ohne Abmahnung läuft fast gar nichts

Interessenabwägung kann Kündigung zunichtemachen

Akzeptable Gründe für einen vorzeitigen Vertragsausstieg des Mieters

Für eine ordentliche fristgerechte Kündigung des Mietvertrags brauchen Vermieter gute Gründe. Man kann also davon ausgehen, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung erst recht gut begründet sein muss. Wie die Bezeichnung schon sagt, müssen bei dieser Kündigung keine Fristen eingehalten werden. Der Mieter kann theoretisch sofort auf die Straße gesetzt werden. In der Praxis ist das allerdings nicht ganz so einfach.

Für eine fristlose Kündigung muss stets ein »wichtiger Grund« vorliegen. Aber nicht alles, was Vermietern wichtig erscheint, reicht tatsächlich für eine fristlose Kündigung aus. Stichhaltig sind deshalb nur die Gründe, die der Gesetzgeber als solche zulässt.

Mieter und Vermieter tun also gut daran, die Kündigungsvoraussetzungen Punkt für Punkt durchzugehen und auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen. So eröffnet sich Mietern unter Umständen die Möglichkeit, die Kündigung zu Fall bringen, und Vermieter können das Risiko besser abschätzen, bei einem Räumungsprozess juristisch den Kürzeren zu ziehen.

Aber Mieter, die ohne Einhaltung der Kündigungsfrist ausziehen wollen, brauchen dafür einen wichtigen Grund. Hier macht das Mietrecht es auch ihnen nicht mehr so leicht.

Wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung

Wenn der Gesetzgeber einem Vermieter gestattet, den Vertrag mit seinem Mieter fristlos zu beenden, muss schon etwas Haarsträubendes passiert sein. Im Grunde gibt es nur drei anerkannte Gründe:

der vertragswidrige Gebrauch der Wohnung

Zahlungsverzug
die Störung des Hausfriedens

Seit dem 1. Mai 2013 gibt es noch einen weiteren vom Gesetz ausdrücklich genannten Grund für eine fristlose Kündigung – die Nichtzahlung der vereinbarten Kaution. Diese neu eingefügte Regelung beseitigt die bisher rechtlich unklare Situation bei unpünktlich oder nicht geleisteter Kaution. Danach kann ohne Abmahnung (!) fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter mit der Kautionszahlung mit einem Betrag im Rückstand ist, der mindestens zwei Nettomonatsmieten entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nicht zu berücksichtigen. Lesen Sie zu diesem Thema auch den Abschnitt »Wann Mietzahlungsverzug eine fristlose Kündigung rechtfertigt« weiter hinten in diesem Kapitel.

Darüber hinaus gibt es noch andere Gründe, die als schwerwiegende Vertragsverletzung gelten. Die oben genannten Gründe erfassen zwar schon so ziemlich jede schlimme Mietersünde, sodass die theoretischen anderen Gründe nur als Auffangtatbestand gelten. Hiermit wollte der Gesetzgeber lediglich besonders üble Einzelfälle erfassen.

Klar ist auf alle Fälle, dass ein erheblicher Vertragsverstoß des Mieters vorliegen muss, um ihm die Wohnung fristlos kündigen zu können. Aus diesem Grund ist – bis auf die Fälle von Zahlungsverzug – die Kündigung immer nur nach einer vorherigen Abmahnung zulässig.

Wann ein derart schwerer Vertragsverstoß vorliegt, steht nicht ausdrücklich im Gesetz. Hier greifen Mietrechtler auf die umfangreiche Rechtsprechung der letzten Jahrzehnte zurück. Deshalb erfahren Sie in den folgenden Abschnitten anhand von Beispielen, was alles ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung sein kann.

»Vertragswidriger Gebrauch«

In Kapitel 15 erläutere ich, dass unter Umständen bereits ein »vertragswidriger Gebrauch der Mietsache« ausreicht, um einem Mieter ordentlich zu kündigen. Für eine außerordentliche Kündigung muss ein Verstoß folglich um einiges schlimmer sein. Im Folgenden erfahren Sie, wann eine fristlose Kündigung möglich ist.

Die Gefährdung des Vermietereigentums

Eine fristlose Kündigung ist gerechtfertigt, wenn der Mieter sich so verhält, dass das Hab und Gut des Vermieters Schaden nehmen kann.

Eine Gefährdung des Vermietereigentums ist immer dann gegeben, wenn der Mieter infolge »mangelnder Sorgfalt die Mietsache erheblich gefährdet und dadurch die Rechte des Vermieters in erheblichem Maß verletzt«. Alles klar?

Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter dem Vermieter nicht mitteilt, wenn die Wohnung durch Sturm, Hochwasser, Frost, Regen oder andere Umstände beschädigt oder gefährdet wird. Damit verletzt er seine Obhutspflicht, die gebietet, dass der Mieter alles tun muss, um die Substanz der Wohnung zu schützen. Eingriffe sind nur insoweit erlaubt, als sie zum sogenannten vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zählen, etwa im Rahmen der Renovierungs-, Reparatur- oder Wartungspflichten. Als Mieter sollten Sie diese Pflicht nicht auf die leichte Schulter nehmen, denn für eine Kündigung muss nicht einmal ein Schaden auf Vermieterseite eingetreten sein. Es genügt bereits, wenn die Gefahr besteht!

Ein Mieter geht auf Reisen und dreht trotz winterlicher Temperaturen die Heizung völlig ab. Das berechtigt den Vermieter an sich zur fristlosen Kündigung, ohne dass ein Wasserschaden eingetreten ist. Oder: Der Mieter ist begeisterter Pyrotechniker und baut seine Silvesterraketen im Keller selbst zusammen. Oder: Der Mieter lässt die Heiztherme nicht regelmäßig warten, obwohl er vertraglich dazu verpflichtet ist. Oder: Durch eine Überbelegung der Wohnung oder übermäßige Tierhaltung kommt es zu einer starken Abnutzung.

In den meisten Fällen, wie dem Abdrehen der Heizung im Winter, der Überbelegung der Wohnung und so weiter, muss der Vermieter dem Mieter eine Abmahnung zukommen lassen, bevor er wegen vertragswidrigen Verhaltens fristlos kündigen kann. Erst wenn der Mieter sich nicht daran hält, wird es wirklich ernst. In bestimmten Fällen ist eine Abmahnung verzichtbar. Lesen Sie dazu auch den Abschnitt »Die Frage der Abmahnung« ist weiter hinten in diesem Kapitel.

Unbefugte Wohnraumüberlassung

Manchmal können Mieter ihre Wohnung nicht selbst nutzen, weil sie sich zum Beispiel auf einer längeren Auslandsreise befinden, und wollen durch die Überlassung der Wohnung an andere Personen ihre Kosten ein bisschen senken. Das ist alles kein Problem, wenn der Vermieter mitspielt. Viele Vermieter wollen aber nicht unbedingt Fremde in der Wohnung haben, nachdem sie sich mit viel Sorgfalt einen Mieter gesucht haben.

Hält sich ein Mieter in diesem Fall nicht daran oder verzichtet er von Anfang an auf die Erlaubnis des Vermieters, muss er mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Allerdings muss auch hier – wie in allen anderen Fällen – die Vertragsverletzung erheblich sein. Das ist sie nicht, wenn der Mieter eigentlich einen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters hat.

Eine Witwe, deren Rente vorn und hinten nicht reicht, um die Miete der inzwischen zu groß gewordenen Wohnung zu bezahlen, möchte auf ihre alten Tage ihre gewohnte Umgebung nicht verlassen. Sie nimmt einen Untermieter auf, bedenkt aber nicht, dass sie dazu eigentlich die Genehmigung ihres Vermieters braucht. Eine fristlose Kündigung ist hier dennoch nicht zulässig, weil der Frau die Genehmigung nicht verweigert werden darf, wenn sie darum bittet.

Anders sieht es dagegen aus, wenn ein Mieter tageweise seine Wohnung Frauen überlässt, die darin der Prostitution nachgehen. Aber auch schon harmlosere Fälle muss ein Vermieter nicht akzeptieren. Vermietet ein Mieter zum Beispiel seine Wohnung regelmäßig an Auswärtige, weil die Wohnung in idealer Lage einer beliebten Touristenstadt liegt, riskiert er ohne eine Genehmigung des Vermieters die Kündigung.

Mieter, die ihre Wohnung unter der Hand gern mal als Ferienwohnung vermieten und dazu die entsprechenden Foren im Internet nutzen, sollten sich der Risiken bewusst sein. Misstrauische Vermieter werfen oft selbst immer mal wieder einen Blick in solche Foren, um ihren Mietern auf die Schliche zu kommen. Und misstrauische Wohnungsnachbarn, die Fremde im Haus nicht schätzen, werden ebenfalls schnell hellhörig und melden das Gesehene unter Umständen dem Vermieter. Schon droht die Kündigung!

Mietzahlungsverzug

Ein Mieter kann keine schlimmere Sünde begehen, als seine Miete nicht zu zahlen. Da müssen gar keine großen Rückstände aufgelaufen sein.

Für eine ordentliche Kündigung reicht schon ein Mietrückstand von einer Monatsmiete. Das lässt sich auch nicht ohne Weiteres ausgleichen, indem der Rückstand ausgeglichen wird. Lesen Sie bei Bedarf den Abschnitt »Kündigung wegen Vertragsverletzung« in Kapitel 16.

Die Höhe des Zahlungsrückstands

Vermieter dürfen bei Zahlungsverzug auch fristlos kündigen. Hier sind die Voraussetzungen natürlich strenger als bei der fristgerechten Kündigung aus demselben Grund. Die fristlose Kündigung ist nur möglich, wenn
der Mieter mit seinen Zahlungen für zwei aufeinanderfolgende Termine ganz oder erheblich im Verzug ist oder
der Mieter über mehr als zwei Zahlungstermine hinaus im Rückstand ist und der Rückstand mindestens zwei Monatsmieten beträgt.

Im ersten Fall kommt es darauf an, ob insgesamt ein vollständiger oder erheblicher Ausfall der Mietforderungen besteht. Als erheblich ist dabei ein Rückstand von einer Monatsmiete und mehr anzusehen.

Im zweiten Fall reicht es für die fristlose Kündigung, wenn der Mietrückstand zwei Monatsmieten erreicht hat, weil der Mieter regelmäßig eine geringere als die vereinbarte Miete zahlt.

Nicht immer besteht bei Mietern und Vermietern Einigkeit über die Höhe des Zahlungsrückstands. Das liegt vor allem an unterschiedlichen Vorstellungen darüber, was alles in die Kategorie »Miete« fällt. Ist damit die Kaltmiete oder die Warmmiete gemeint? Der Gesetzgeber sagt dazu nichts. Der Zahlungsrückstand lässt sich aber nur richtig ermitteln, wenn in dieser Frage Klarheit herrscht. Diese Klarheit verschafft ein Blick auf die herrschende Rechtsprechung. Danach errechnet sich ein Zahlungsrückstand auf der Grundlage des Betrags, den der Mieter laut vertraglicher Vereinbarung Monat für Monat an den Vermieter zahlen muss. Das ist dann entweder die Kaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale oder die Bruttogesamtmiete.

Weil die Betriebskosten einen Teil der Miete ausmachen, kann ein Mieter auch dann mit zwei Monatsmieten in den gefährlichen Verzug geraten, wenn er die Betriebskosten nicht zahlt und betragsmäßig zwei Monatsmieten dabei zusammenkommen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter irrtümlicherweise glaubt, er sei dazu berechtigt, etwa weil die Betriebskostenabrechnung falsch war. Es ist seine Sache, sich hier beizeiten nach der Rechtslage zu erkundigen. Macht er das nicht, ist es sein persönliches Risiko, wenn er durch Nichtzahlung eine fristlose Kündigung riskiert. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung zuvor durch eine Zahlungsklage klären zu lassen.

Wann ein Verzug eintritt

Aber auch die Frage, ab wann der Mieter genau im Verzug ist, ist nicht ganz leicht zu beantworten. Die Miete wird von Gesetzes wegen am dritten Werktag im Monat fällig. In den meisten Mietverträgen findet sich aber eine Regelung, nach der das Geld am dritten Werktag schon auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein soll. Mieter sollten deshalb bei der Einrichtung eines Mietdauerauftrags oder bei ihren Überweisungen die üblichen Banklaufzeiten bedenken. Aber selbst die Sache mit den Werktagen ist nicht so einfach.

Wenn Fristen einzuhalten sind, spielen Samstage, Sonntage und Feiertage eine wichtige Rolle. Generell gilt hier: Wenn der letzte Tag einer Frist ein Samstag, Sonntag oder Feiertag ist, endet die Frist erst am nächsten Werktag. Bedenken Sie dabei, dass die Feiertage nicht in jedem Bundesland gleich sind. Es gilt auf jeden Fall die Feiertagsregelung des Bundeslandes, in dem die vermietete Wohnung liegt. Lassen Sie es im Zweifelsfall besser nicht darauf ankommen.

Auf ein Verschulden des Mieters kommt es bei der verspäteten Mietzahlung nicht an. Weder Krankheit noch Fehler bei der Überweisung müssen normalerweise als Entschuldigung akzeptiert werden. Hier gilt wie bei der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug der Grundsatz »Geld hat man zu haben!«. Ausnahme: Es war keine Dauerauftragszahlung vereinbart worden und der Mieter ist so schwer erkrankt, dass er beim besten Willen nicht mehr rechtzeitig zahlen konnte. Auch Buchungsfehler der Bank können als Entschuldigung gelten, kommen aber im wahren Leben nicht oft vor.

Ein Verzug ist aber nicht gegeben, wenn der Mieter die Miete wegen eines Wohnungsmangels kürzen darf oder aus anderen Gründen eigene Forderungen mit der Miete verrechnet (zum Beispiel weil er aus der Betriebskostenabrechnung noch eine Rückzahlung beanspruchen kann). Hier ist aber äußerste Vorsicht geboten.

Ein Mieter, der die Miete zwar immer vollständig zahlt, den Zahlungstermin aber gern selbst bestimmt, riskiert längerfristig ebenfalls, fristlos vor die Tür gesetzt zu werden. Schließlich müssen sich die meisten Vermieter auf einen festen Zahlungseingang verlassen können. Mieter sollten das vertraglich vereinbarte Zahlungsziel also unbedingt beachten.

Ist die Situation eindeutig und der Mieter mit zwei Monatsmieten hintereinander oder wegen unrechtmäßiger Nichtzahlung von Teilbeträgen in Höhe von insgesamt zwei Monatsmieten in Verzug, braucht sich der Vermieter bei der Begründung der Kündigung nicht besonders anzustrengen. Es reicht in den meisten Fällen, wenn er den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund aufführt und den Gesamtbetrag der ausstehenden Mietzahlung genau beziffert. So ein Kündigungsschreiben könnte wie im Kasten »Musterschreiben für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs« gezeigt aussehen.

Musterschreiben für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Name des Mieters (alle Namen angeben) Straße Hausnummer
PLZ Ort

Name des Vermieters (alle Namen angeben) Straße Hausnummer
PLZ Ort

Ort, Datum

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Sehr geehrte(r) Frau/Herr …,
leider musste ich feststellen, dass Sie die monatlich vereinbarte Miete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von monatlich insgesamt … Euro seit … (hier die Zahl der ausstehenden Monatsmieten nennen) Monaten nicht bis zum jeweils dritten Werktag überwiesen haben. Derzeit sind Sie mit … Euro in Verzug.

Deshalb kündige ich das zwischen uns bestehende Mietverhältnis fristlos (!), da Sie sich für einen Zeitraum, der sich auf zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine erstreckt, mit einer Mietzahlung in Höhe von mehr als einer Monatsmiete in Verzug befinden.

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift Vermieter)

Eine detaillierte Aufgliederung der Mietrückstände ist nur erforderlich, wenn sich der Rückstand aus vielen kleinen Einzelpositionen zusammensetzt. Dann muss der Vermieter der Kündigung eine Aufstellung beilegen, aus der klar erkennbar ist, wie der Mietrückstand zustande kommt.

Mietertrick: Rückstände rechtzeitig ausgleichen

Der Mieter kann die Kuh vom Eis holen und der fristlosen Kündigung entgehen, wenn er den gesamten Mietrückstand rechtzeitig behebt oder mit berechtigten(!) Gegenforderungen verrechnet. Darüber hinaus hat der Gesetzgeber dem Mieter eine echte Schonfrist eingeräumt. Er darf sogar noch innerhalb von zwei Monaten nach Einreichung einer Räumungsklage seine Schulden ausgleichen. Diese Möglichkeit hat der Mieter allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren. Allzu oft sollten Mieter deshalb Zahlungsrückstände nicht auflaufen lassen.

Mieter, die – aus welchen Gründen auch immer – die Miete nicht mehr zahlen können, sollten die Schonfrist nutzen, um beim Jobcenter oder beim Sozialamt eine Mietkostenübernahme zu erreichen. Wichtig ist, dass die Übernahmeerklärung dem Vermieter innerhalb dieser zwei Monate zugeht.

Störung des Hausfriedens

Gutes Benehmen ist nicht jedermanns Sache. Mieter sollten aber unbedingt wissen, wann schlechtes Benehmen zum Rauswurf reicht. Das ist nämlich dann der Fall, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Zur Störung des Hausfriedens zählen nicht nur Beleidigungen, Bedrohungen oder gar Körperverletzungen des Mieters gegenüber dem Vermieter, anderen Mietern oder Besuchern des Hauses. Weitere typische Beispiele sind die Haltung eines Kampfhundes trotz Tierhaltungsverbots, permanente Verstöße gegen die Hausordnung, etwa das Grillverbot auf dem Balkon, oder lautstarke Partys, die Polizeieinsätze auslösen.

Oft ist es gar nicht der Vermieter selbst, der sich gestört fühlt. Er wohnt in vielen Fällen nicht im selben Haus und bekommt von dem ganzen Ärger wenig mit. Hier sind die Mitmieter gefordert, wenn sie den Vermieter zum Handeln veranlassen wollen.

Es empfiehlt sich für genervte Mitmieter, Protokoll über die Hausfriedensverstöße zu führen und an den Vermieter weiterzureichen, unter Umständen mit der Androhung, die Miete zu kürzen, wenn die Störungen nicht aufhören. Das macht selbst gleichgültige Vermieter hellhörig.

»Sonstige schwerwiegende Vertragsverstöße«

Sonstige schwere Vertragsverstöße dienen als sogenannter Auffangtatbestand für alle Mietersünden, die sich nicht in den oben genannten Sündenkatalog einreihen lassen, die aber trotzdem so schwerwiegend sind, dass sie einem Vermieter nicht zugemutet werden können. Dazu zählt unter anderem auch die oben schon erwähnte vollständige, aber unregelmäßige Mietzahlung.

Anerkannt sind unter anderem folgende Fälle:

eine ungerechtfertigte Strafanzeige gegen den Vermieter
falsche Behauptungen über die Vermögenssituation des Vermieters gegenüber dessen Bank
unerlaubtes Anzapfen des Stroms

Schlechtreden der Wohnung gegenüber Interessenten, wenn sie verkauft werden soll

Die Liste ließe sich beliebig fortsetzen. Klar ist, dass es sich stets um Vorgänge handeln muss, die das Vertragsverhältnis nachhaltig so belasten, dass sich der Vermieter nicht damit abzufinden braucht.

Die Frage der Abmahnung

Viele Mieter sind sich ihrer Vertragsverstöße gar nicht richtig bewusst. Jedenfalls sind sich die meisten nicht darüber im Klaren, dass ihr Fehlverhalten ernsthafte rechtliche Konsequenzen bis hin zu einer fristlosen Kündigung haben kann.

Für alle Mietverträge, gleich ob unbefristete, befristete oder Zeitmietverträge, gilt, dass eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund nur mit vorheriger Abmahnung zulässig ist. Der Mieter muss die Chance bekommen, sich zu bessern. Ausnahmen bestätigen wie immer die Regel. Verzichtbar ist eine Abmahnung unter den folgenden Voraussetzungen:

Wenn die Abmahnung offensichtlich erfolglos bleiben wird, weil der Mieter zum Beispiel dafür bekannt ist, alle Schreiben des Vermieters ungelesen in den Müll zu werfen.

Wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter den Vermieter körperlich angreift.

Wenn der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses für zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug ist.

Selbst wenn Vermieter in bestimmten Fällen nicht abzumahnen brauchen, sollten sie es tun. Möglicherweise sieht ein Gericht den vorgeworfenen Verstoß als nicht so schwerwiegend an, sodass doch eine Abmahnung vonnöten gewesen wäre. Also, sicher ist sicher: Lieber einmal zu viel abmahnen als zu wenig!

Wie eine Abmahnung aussehen muss

Mit der Abmahnung wird der Mieter aufgefordert, sein Fehlverhalten innerhalb einer gesetzten Frist zu ändern. Dabei muss die Frist »angemessen« sein. Es kommt also auf den Einzelfall an, in welcher Zeit der Mieter sein Fehlverhalten ändern kann. Muss er etwa unzulässige Einbauten beseitigen, geht das in der Regel nicht von heute auf morgen. Soll er dagegen keine lautstarken Partys mehr feiern, kann er sein Fehlverhalten sofort einstellen.

Eine besondere Form ist für die Abmahnung nicht vorgeschrieben. Auch mündliche Abmahnungen sind wirksam. Aus Beweisgründen tun Vermieter aber gut daran, ihre Beanstandungen des Mieterverhaltens schriftlich mitzuteilen.

Die Abmahnung sollte auf jeden Fall so deutlich formuliert sein, dass der Mieter merkt, dass das die Gelbe Karte ist. Sie muss also den unmissverständlichen Hinweis enthalten, dass nach einer erfolglosen Mahnung die Kündigung fällig wird. Wie eine Abmahnung aussehen könnte, zeigt das Muster im Kasten »Musterschreiben für eine Abmahnung wegen Verstoßes gegen den Mietvertrag«.

Musterschreiben für eine Abmahnung wegen Verstoßes gegen den Mietvertrag

Name des Mieters (alle Namen angeben)

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Name des Vermieters (alle Namen angeben)

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Ort, Datum

Abmahnung

Sehr geehrte(r) Frau/Herr …,
leider musste ich feststellen, dass Sie in Ihrer Wohnung ohne meine Erlaubnis (Beschreibung des Missstandes). Ich fordere Sie hiermit auf, dafür zu sorgen, dass dieser Missstand ab sofort/bis spätestens … (Datum) beseitigt wird.

Sollten Sie diese Abmahnung nicht beachten, werde ich das Vertragsverhältnis fristlos kündigen.

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift des Vermieters)

Tut sich jetzt immer noch nichts, darf der Vermieter zum Äußersten schreiten und die fristlose Kündigung aussprechen. Hier sind die üblichen Formalien wie Schriftform und ordentliche Begründung zu beachten. Näheres dazu finden Sie in Kapitel 16. Wie die Kündigung aussehen kann, die der Abmahnung folgt, zeigt das Muster im Kasten »Musterschreiben für ein Kündigungsschreiben wegen Störung des Hausfriedens«. Beachten Sie, dass die Begründung – anders als beim Zahlungsverzug – schon sehr detailliert erfolgen muss. Schließlich ist sie die Grundlage, auf der ein betroffener Mieter überprüft, ob die Kündigung rechtlich angreifbar ist.

Musterschreiben für ein Kündigungsschreiben wegen Störung des Hausfriedens

Name des Mieters (alle Namen angeben)

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Name des Vermieters (alle Namen angeben)

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Ort, Datum

Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens

Sehr geehrte(r) Frau/Herr …,
leider musste ich feststellen, dass Sie trotz der Abmahnung vom … (Datum) Ihr Verhalten (Beschreibung des Missstands) nicht geändert haben. Deshalb kündige ich das zwischen uns bestehende Mietverhältnis fristlos (!).

Ich fordere Sie auf, die Wohnung einschließlich Kellerräumen binnen einer Frist von einer Woche ab Zugang dieses Schreibens, spätestens also bis zum … (Datum), zu räumen.

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift des Vermieters)

Wie sich Mieter gegen eine fristlose Kündigung wehren können

Sind Mieter und Vermieter anhand der Ausführungen zur Begründung einer fristlosen Kündigung zu dem Ergebnis gekommen, dass sie im Prinzip berechtigt ist und dass selbst die erforderliche Abmahnung nicht gefruchtet hat, ist die Sache für den Vermieter noch nicht durchgefochten. Dem Mieter bleibt noch ein letzter Strohhalm: Die Fortsetzung des Mietvertrags muss unzumutbar sein, nur dann ist die Kündigung erfolgreich.

Weil eine fristlose Kündigung für einen Mieter gravierende Auswirkungen haben kann, kommt es trotz massiver Verstöße oft zu einer Interessenabwägung zwischen den Parteien, an deren Ende der Vermieter den Kürzen zieht.

In dem Rechtsstreit, dem sogenannten Räumungsprozess, zu dem es in solchen Fällen unweigerlich kommt, wird das Gericht eine Interessenabwägung vornehmen. Es muss ausdrücklich feststellen, dass es dem Vermieter nicht länger zugemutet werden kann, an dem Mietverhältnis festzuhalten. Eine solche Interessenabwägung ist immer eine Einzelfallentscheidung, bei der es auf die objektive Sicht der Dinge ankommt. Nicht alles, was ein Vermieter für unzumutbar hält, ist in den Augen der Richter genauso zu bewerten. So ist objektiv zwar unzweifelhaft klar, dass ausbleibende Mietzahlungen für einen Vermieter immer unzumutbar sind. Ist es dagegen zwischen Mieter und Vermieter zu einer verbalen Auseinandersetzung gekommen, in deren Verlauf der Mieter den Vermieter schwer beleidigt hat, kann das Ganze schon anders aussehen. Hat der Vermieter den Mieter zum Beispiel provoziert, erscheint die heftige Reaktion in einem milderen Licht. Solche Umstände können eine Kündigung unwirksam machen.

Die Fortsetzung eines Mietverhältnisses ist auch dann zumutbar, wenn der Vermieter sein Recht zur fristlosen Kündigung »verwirkt« hat, wie die Juristen sagen. Das passiert, wenn der Vermieter mit der Kündigung zu lange abgewartet hat. Wer ein halbes Jahr und länger gute Miene zum bösen Spiel macht, hat später das Nachsehen.

Wenn der Mieter fristlos aus dem Vertrag aussteigen will

Das deutsche Wohnraummietrecht schützt zwar in erster Linie die Mieter vor der Willkür der Vermieter, manchmal ist es aber auch umgekehrt. Deshalb braucht auch ein Mieter einen wichtigen Grund, wenn er die gesetzliche Kündigungsfrist nicht einhalten will. Das spielt zwar bei unbefristeten Mietverträgen in der Regel keine so große Rolle, weil hier die Kündigungsfrist nur drei Monate beträgt. Bei Zeitmietverträgen oder Kündigungsverzichtsvereinbarungen ist das schon wieder anders. Hier kommt der Mieter nur vorzeitig aus dem Vertrag, wenn er außerordentlich fristlos kündigen darf.

Auch Mieter dürfen nur außerordentlich kündigen, wenn ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls ein Verbleiben in der Wohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Das ist aber nur eine allgemeine Formulierung. Der Gesetzgeber hält – anders als bei der Vermieterkündigung – keine bestimmten Gründe parat. Es kommt also auf den Einzelfall an. Die einzige Ausnahme bildet die akute Gesundheitsgefährdung. Gefährdet der Verbleib in der Wohnung die Gesundheit des Mieters, darf er sofort ausziehen. Ein Beispiel ist ein massiver Schimmelbefall in einer Wohnung, der sich nicht ohne Weiteres beseitigen lässt.

Ansonsten gilt, dass ein Mieter sogar schon vor dem Einzug fristlos kündigen darf. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Wohnung noch nicht bezugsfertig oder der Vormieter noch nicht ausgezogen ist.

Eine weitere Möglichkeit, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, besteht unter Umständen in der Nachmieterstellung. Wann und unter welchen Voraussetzungen das möglich ist, erfahren Sie in Kapitel 19.

Nicht immer wird auf die Kündigungsfrist verzichtet

Eigentlich gibt es bei der außerordentlichen Kündigung keine Kündigungsfrist, wie der Name schon vermuten lässt. Mieter und Vermieter sind dennoch nicht gehindert, eine Frist zu setzen, die ihnen selbst genehm ist. Unabhängig davon finden sich in fast allen Kündigungsschreiben – gleich von welcher Seite – Formulierungen wie »Rein vorsorglich für den Fall, dass die fristlose Kündigung unwirksam ist, kündige(n) ich/wir das Mietverhältnis fristgerecht zum … (Datum).« Das empfiehlt sich deswegen, weil dann im Streitfall die fristlose Kündigung bei Unwirksamkeit in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden kann.

18

Der letzte Rettungsanker:
Die Sozialklausel

In diesem Kapitel

Trotz wirksamer Kündigung den Auszug vermeiden

Bei welchen Kündigungen die Sozialklausel greift

Härtefalle überzeugend darlegen

Formvorschriften beim Widerspruch

Durch eine gütliche Einigung den Gang zum Kadi vermeiden

Selbst wenn die Kündigung einer Wohnung noch so berechtigt ist, muss ein Mieter nicht immer ausziehen. Das Mietrecht sieht mit der Sozialklausel einen letzten Rettungsanker vor. Der Mieter hat ein Widerspruchsrecht, wenn bei ihm oder einem Familienangehörigen ein Härtefall vorliegt.

Von diesem Recht muss er allerdings rechtzeitig Gebrauch machen, nämlich spätestens zwei Monate vor Ende des Vertrags, vorausgesetzt, der Vermieter hat ihn rechtzeitig auf diese Möglichkeit hingewiesen. Und das geschieht oft gleichzeitig mit der Kündigung, wie Sie dem Musterschreiben einer Kündigung in Kapitel 16 entnehmen können. So sind Mieter, die ihrer Kündigung aus sozialen Gründen widersprechen wollen, schnell im Zugzwang.

Ein Widerspruchsrecht bei Härtefällen steht Mietern auch zu, wenn die betreffende Wohnung in einem Zweifamilienhaus liegt. Das ist in diesem Fall sogar die einzige Möglichkeit, sich gegen eine Kündigung zu wehren, denn hier besteht ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters. Mehr darüber erfahren Sie in Kapitel 15 im Abschnitt »Besondere Mietverhältnisse«.

Auch für Vermieter ist es wichtig zu wissen, unter welchen Umständen sich ein gekündigter Mieter erfolgreich mit einem Widerspruch seinem Auszugsverlangen widersetzen kann. Sie können so ihre Erfolgsaussichten in einem Räumungsprozess realistisch einschätzen und ersparen sich am Ende viel Ärger und Geld.

Das Widerspruchsrecht in Härtefällen

Mieter sollten sich nicht zu früh freuen, auch wenn sie sich sicher sind, aufgrund ihrer persönlichen Situation unkündbar zu sein. Auch für das Widerspruchsrecht in Härtefällen gibt es Ausnahmen. Deshalb empfiehlt es sich für betroffene Mieter, zunächst einmal zu prüfen, ob sie durch das Ausnahmeraster fallen, bevor sie über Härtefallgründe nachdenken.

Ausnahmen vom Widerspruchsrecht

Der Auszug nach einer Kündigung lässt sich nicht verhindern, wenn folgende Konstellationen vorliegen:

Bei fristlosen Kündigungen: Das Widerspruchsrecht besteht nur bei ordentlichen, fristgerechten Kündigungen. Was im Einzelnen dazugehört, erfahren Sie in Kapitel 16. Bei einer fristlosen Kündigung ist ein Widerspruch zwecklos. Hier können nur die in Kapitel 17 aufgeführten Gründe die Kündigung rechtlich zu Fall bringen.

Bei gewerblichen Mietverhältnissen: Das gilt auch dann, wenn der Mieter die Wohnung nur überwiegend gewerblich nutzt, indem er die Wohnung etwa größtenteils als Büro oder Atelier verwendet und nur einen kleinen Teil privat bewohnt.

Bei einem möblierten Zimmer innerhalb der Vermieterwohnung: Das hängt mit der engen räumlichen Situation zusammen. Hier hatte der Gesetzgeber Verständnis für den Vermieter, dem in dieser besonderen Situation nicht zugemutet werden kann, mit einem unerwünschten Mieter länger so nah beieinander zu wohnen.

Wenn die Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch gemietet wurde: Hier sind Fälle gemeint, in denen eine Wohnung zum Beispiel von einem Schauspieler für die Dauer eines Gastspiels, von einem Dozenten für die Dauer seiner Gastprofessur oder von einem Vertreter für die Dauer einer Messeveranstaltung genutzt wird. Aber auch die Nutzung als Ferienwohnung fällt in diese Kategorie. Allerdings spielen diese Fälle keine allzu große Rolle, weil hier in der Regel ein befristeter Mietvertrag geschlossen wird. Und bei befristeten Verträgen – das liegt in der Natur der Sache – gibt es kein Widerspruchsrecht.

Bei einer funktionsgebundenen Werkswohnung: Darunter fallen unter anderem Wohnungen für Wachpersonal auf einem Werksgelände oder Hausmeister in einer Wohnanlage.

Bei einer Eigenkündigung oder einem vorherigen Mietaufhebungsvertrag: Hier ist ebenfalls klar, dass dem Mieter nicht mehr die Möglichkeit gegeben sein soll, den beabsichtigten Auszug wieder rückgängig zu machen.

Sind Sie anhand der oben aufgeführten Ausnahmen zu dem Ergebnis gekommen, dass bei Ihnen kein Ausnahmefall vorliegt, geht es weiter mit dem nächsten Schritt: Sie müssen prüfen, ob in Ihrem konkreten Fall eine unzumutbare Härte vorliegt, denn darauf kommt es beim Widerspruchsrecht an.

Ohne Härtefall kein Widerspruchsrecht

Der Widerspruch setzt voraus, dass der Auszug für den Mieter oder eines seiner mit ihm in der Wohnung lebenden Familienmitglieder eine unzumutbare Härte bedeuten würde.

»Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.«

Die gesetzliche Definition eines Härtefalls ist so vage, dass die Entscheidung darüber im konkreten Fall der Rechtsprechung überlassen ist. Das fängt schon mit der Frage an, ob die von der Härte betroffenen Personen ständig in der Wohnung leben müssen. Der Rechtsprechung zufolge müssen sie das nicht.

Der erwachsene Sohn der Familie studiert in einer anderen Stadt. Seinen Hauptwohnsitz hat er aber noch in der elterlichen Wohnung und möchte das auch so schnell nicht ändern. Er trägt sich mit dem Gedanken, sich zur Examensvorbereitung wieder ins Elternhaus zurückzuziehen, um dort in Ruhe arbeiten zu können. Es würde also für die Familie wegen des lerneifrigen Sohnes einen Härtefall bedeuten, in dieser Situation ausziehen zu müssen.

Auch Nichtfamilienmitglieder können sich auf einen Härtefall berufen, wenn sie mit dem Mieter in der gekündigten Wohnung zusammenleben. Dazu zählen insbesondere nicht eheliche Lebenspartner. Insgesamt lässt der Gesetzgeber weitgehend offen, was einen Härtefall konkret begründen kann.

Im Gesetz heißt es nur beispielhaft, dass eine solche Härte vorliegt, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Das muss der Mieter darlegen und beweisen können.

Wann sich Mieter auf fehlenden Ersatzwohnraum berufen können

Was die gesetzliche Vorgabe des fehlenden Ersatzwohnraums betrifft, sind und waren die Gerichte gefordert, den Gesetzeswortlaut mit Leben zu füllen. Im Ergebnis kann sich ein Mieter nur dann erfolgreich auf diesen Härtefall berufen, wenn er
sich rechtzeitig um Ersatzwohnraum gekümmert hat,
alles ihm Mögliche und Zumutbare unternommen hat, eine Ersatzwohnung zu finden, und
beides im Rahmen eines Räumungsprozesses beweisen kann.

Wann der Härtefallgrund »fehlender Ersatzwohnraum« vorliegt

Der Mieter muss sich gleich nach Zugang der Kündigung auf die Suche nach Ersatzwohnraum begeben haben. Ausnahmen können unter folgenden Umständen gelten:

Es bestehen berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung, weil zum Beispiel der Eigenbedarf nur mangelhaft begründet ist.

Es liegen beim Mieter weitere Gründe wie zum Beispiel eine schwere Erkrankung vor, die für sich zunächst einen Härtefall begründen.

Gibt der Wohnungsmarkt in der Gemeinde auf Anhieb keine persönlich und wirtschaftlich zumutbare Ersatzwohnung her, muss der Mieter nachweisen können, dass er Anzeigen geschaltet und gegebenenfalls auch einen Makler beauftragt und weitere Aktivitäten unternommen hat, um geeigneten Wohnraum zu finden.

Die Ersatzwohnung muss in ihrer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der gekündigten Wohnung entsprechen. Eine Verschlechterung seiner Wohnsituation braucht der Mieter nicht zu akzeptieren.

Zumutbar muss auch die Miethöhe sein. Das heißt aber nicht, dass die neue Miete der alten genau zu entsprechen braucht. Es kommt vielmehr darauf an, dass der Mieter die neue Miete finanziell verkraften kann. Solange das nicht gegeben ist, hat der Mieter gute Chancen, sich erfolgreich auf fehlenden Ersatzwohnraum zu berufen.

Mieter, die von einer ordentlichen Kündigung betroffen sind, sollten alle Register ziehen, wenn sie nicht ausziehen wollen. Fehlender Ersatzwohnraum ist oft nur einer von mehreren infrage kommenden Gründen, wenn es darum geht, einen Härtefall mit Argumenten zu untermauern.

Weitere anerkannte Härtefallgründe

Alle anderen Gründe, die man sich ebenfalls als Härtefall vorstellen kann, sind ausschließlich Sache der Rechtsprechung. Und die ist angesichts der Bedeutung von Wohnraum für Mieter sehr umfangreich. Deshalb zeigt Ihnen die im Kasten »Gerichtlich anerkannte Härtefälle« zusammengestellte Übersicht, mit welchen Argumenten man sich erfolgreich auf die Sozialklausel berufen kann und wann die Gerichte zugunsten des Vermieters entscheiden.

Gerichtlich anerkannte Härtefälle

Alter des Mieters: Das hohe Alter des Mieters allein begründet noch keinen Härtefall. Es müssen weitere altersbedingte Gründe wie zum Beispiel ein schlechter Gesundheitszustand, eine lange Wohndauer und somit eine feste Verwurzelung im Wohngebiet hinzukommen. Wohnt etwa ein 80-jähriger gehbehinderter Mieter seit 30 Jahren in einer Wohnung, hat er gute Chancen, wenn er der Kündigung widerspricht.

Berufliche Probleme: Auch wenn ein Mieter noch so sehr beruflich eingespannt ist, nützt ihm das im Falle einer Kündigung wenig. Anders sieht es aus, wenn er gerade zu dem Zeitpunkt besonders belastet ist, zu dem er ausziehen soll. Das ist nach der gängigen Rechtsprechung zum Beispiel dann gegeben, wenn ein wissenschaftlicher Mitarbeiter einer Universität gerade promoviert oder ein Student gerade in der Examensvorbereitung steckt. Die Verlängerung des Weges zum Arbeitsplatz spielt dagegen keine Rolle. Sie fällt in die Kategorie »allgemeines Lebensrisiko«.

Gesundheitliche Probleme: Auch jüngeren Mietern passiert es, dass sie aus gesundheitlichen Gründen nicht ausziehen können. Ob sich daraus ein Widerspruchsrecht ableiten lässt, hängt davon ab, wie die Genesungsaussichten sind. Gerichte haben dies zum Beispiel in Fällen schwerer Herzerkrankungen, schwerer endogener Psychosen, Parkinson oder fortgeschrittener Schwangerschaft anerkannt. Bei akuter Suizidgefahr bejahen die Gerichte ebenfalls einen Härtefall, verlangen aber vom Mieter, dass er sich in Behandlung begibt. Lehnt er das ab, verdient er keinen Schutz durch die Sozialklausel.

Mieterinvestitionen: Hin und wieder kommt es vor, dass ein Mieter viel Geld in seine Wohnung investiert, weil er von einer langen Mietdauer ausgegangen ist. Aufwendige Wandgestaltungen oder Luxuseinbauküchen sind keine Seltenheit. Auch das kann im Einzelfall ein Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung begründen. Das setzt aber voraus, dass der Vermieter zu der Situation beigetragen hat, indem er beim Mieter den Eindruck eines dauerhaften Mietverhältnisses erweckt hat. Außerdem muss der Mieter zunächst versuchen, für die Abgeltung seiner Investitionen eine andere Lösung zu finden, indem er zum Beispiel mit dem Vermieter eine Ablösesumme vereinbart. Hat der Mieter die Investitionen sogar mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters vorgenommen, weil er etwa in eine unrenovierte Wohnung ein neues Bad eingebaut hat, sieht es sogar sehr gut für ihn aus, wenn nach kurzer Wohnzeit die Kündigung ins Haus flattert. Hier hat der Widerspruch echte Aussichten auf Erfolg.

Schulische Probleme: Hier gilt im Prinzip dasselbe wie bei beruflichen Problemen. Steht ein Schüler gerade im Abitur oder hat sich ein lernbehinderter Schüler gerade in einer für ihn besonders geeigneten Sonderschule eingelebt, liegt ein Härtefall vor. Die bloße Verlängerung des Schulwegs ist dagegen kein Argument.

Wohndauer: Eine lange Wohndauer allein reicht nicht aus, um ein Widerspruchsrecht zu begründen. Hier müssen weitere Gründe wie zum Beispiel ein hohes Alter oder die anderen oben genannten Gründe hinzukommen.

Zwischenumzug: Würde das Ende des Mietverhältnisses einen Mieter dazu zwingen, einen Zwischenumzug vorzunehmen, weil er zum Beispiel in eine noch nicht fertiggestellte Eigentumswohnung einziehen will oder auf einen Platz im Seniorenstift wartet, liegt ein anerkannter Härtefall vor. Hier sind es die damit verbundenen Kosten und Umstände, die den Auszug zumindest vorübergehend unzumutbar machen.

Formalien, die widerspruchswillige Mieter beachten müssen

Können sich Mieter nicht aus rechtlichen Gründen gegen eine ordentliche Kündigung wehren, sind sie aber überzeugt davon, dass bei ihnen ein Härtefall vorliegt, müssen sie aktiv werden. Dabei ist es entscheidend, dass die formellen Anforderungen beachtet werden, denn sonst versinkt dieser letzte Rettungsanker, den die Sozialklausel bietet, unwiederbringlich in den Fluten.

Wer einen Härtefall vortragen kann, hat dafür nicht alle Zeit der Welt. Es gibt Fristen, die unbedingt eingehalten werden müssen. Zunächst kommt es darauf an, wann der Vermieter den Mieter über sein Widerspruchsrecht informiert hat. Denn das soll von Gesetzes wegen rechtzeitig geschehen. Wenn sich der Vermieter an die Empfehlung in Kapitel 15 gehalten und den Mieter bereits im Kündigungsschreiben über dessen Widerspruchsrecht informiert hat, geht der Wettlauf gegen die Zeit los. Der Mieter muss nun bis spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses der Kündigung widersprechen.

Die Frist für die Einlegung des Widerspruchs gegen eine Kündigung von zwei Monaten bis zum Ende des Mietverhältnisses beginnt auch dann zu laufen, wenn der Vermieter den Mieter zum Beispiel bei der persönlichen Übergabe des Kündigungsschreibens mündlich darauf hinweist, dass er sich womöglich auf einen Härtefall berufen kann. Das ist erlaubt!

Wie bei allen Fristberechnungen im Mietrecht gilt auch hier: Fällt der Termin auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, läuft die Frist erst am darauffolgenden Werktag ab.

Ein Vermieter kündigt seinem Mieter zum 31. Dezember (Mietende). In diesem Fall muss der Mieter, sofern er schon im Kündigungsschreiben über sein Widerspruchsrecht informiert worden ist, bis spätestens zum 31. Oktober seinen Widerspruch geltend machen. Fällt der 31. Oktober auf einen Samstag, genügt es, wenn der Widerspruch beim Vermieter am darauffolgenden Montag eingeht.

In dieser Situation ist Mietern allerdings nicht anzuraten, den Widerspruch möglichst früh einzulegen. Das hätte der Vermieter zwar gerne, damit er weiß, woran er ist. Anspruch auf eine möglichst frühzeitige Reaktion des Mieters hat er aber nicht.

Mieter sind im Falle einer Kündigung besser beraten, wenn sie den Widerspruch aufgrund eines Härtefalls möglichst spät einlegen. Denn sobald der Widerspruch vorliegt, hat der Vermieter das Recht, Räumungsklage einzulegen. Mieter können also Zeit gewinnen, wenn sie spät, aber fristgerecht handeln. Diese Zeit sollten sie auf jeden Fall dazu nutzen, die eigene Rechtslage abzuklären. Denn wie die Gerichte den vermeintlichen Härtefall beurteilen, lässt sich nie sicher einschätzen.

Selbst wenn der Vermieter die Belehrung über das Widerspruchsrecht nicht gleich mit der Kündigung abliefert, sondern erst ein bisschen später, muss der Mieter auf die Zeit achten. Allerdings darf der Vermieter mit seiner Belehrung zeitlich nicht zu knapp kalkulieren. Der Mieter muss mindestens zwei Wochen Zeit haben, um die Rechtslage zu prüfen. Dann ist die Belehrung noch rechtzeitig erfolgt, und die Widerspruchsfrist läuft zwei Monate vor Mietende ab.

Ein Mietverhältnis wird aufgrund der langen Dauer mit einer neunmonatigen Kündigungsfrist zum 31. Dezember gekündigt. Die Widerspruchsfrist läuft also am 31. Oktober des Jahres aus. Das gilt aber nur, wenn der Mieter rechtzeitig über sein Widerspruchsrecht belehrt worden ist – spätestens Mitte Oktober. Wenn sich der Vermieter nicht daran gehalten hat, gilt die Belehrung als nicht erfolgt.

Weist ein Vermieter seinen Mieter also zu spät oder gar nicht auf das Widerspruchsrecht hin, ist der Zeitdruck nicht so groß. In diesem Fall darf der Mieter, sollte es zum Räumungsprozess kommen, noch im ersten Gerichtstermin widersprechen. Aber auch hier verstecken sich Mieterfallen, wie Sie im folgenden Abschnitt nachlesen können.

Widerspruch auf jeden Fall schriftlich einlegen

Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen, eine E-Mail oder ein Fax genügen nicht. So sieht es das Gesetz ausdrücklich vor. Dabei sind dieselben Spielregeln zu beachten wie bei einer Kündigung:

Bei mehreren Vermietern muss das Anschreiben an alle Vermieter adressiert werden.

Bei mehreren Mietern müssen alle Mieter im Schreiben aufgeführt sein und unterschreiben.

Bei einer Vertretung muss die Originalvollmacht beiliegen.

Der Begriff Widerspruch braucht dagegen nicht aufzutauchen. Wichtig ist nur, dass der Vermieter erkennt, was mit dem Schreiben bezweckt wird. Aus Gründen der Rechtssicherheit ist es dennoch sinnvoll, schon an dieser Stelle Ross und Reiter zu nennen, also den Begriff »Widerspruch« zu verwenden und um die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu bitten. Vielleicht ist dann der Vermieter sogar so einsichtig, dass er von der Kündigung Abstand nimmt.

Eine Begründung ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht erforderlich. Die muss erst geliefert werden, wenn der Vermieter danach fragt. Dann sieht das Gesetz vor, dass der Mieter sagen soll, warum er sich für einen Härtefall hält. Er muss es aber nicht.

Mieter sollten mit der Begründung einer unangemessenen Härte dennoch nicht bis zum Prozess warten. Andernfalls besteht die Gefahr, unnötig mit Kosten belastet zu werden. Das ist nämlich zulässig, wenn der Mieter den Vermieter wegen der Gründe unnötig im Ungewissen lässt. Außerdem lässt sich ein Vermieter womöglich in diesem Stadium des Verfahrens von den guten Gründen des Mieters überzeugen und setzt das Mietverhältnis mit ihm fort. Oder es findet sich ein Kompromiss, der beiden Seiten gerecht wird.

Muster für ein Widerspruchsschreiben

Name des Mieters (alle Namen angeben) Straße Hausnummer
PLZ Ort

Name des Vermieters (alle Namen angeben) Straße Hausnummer
PLZ Ort

Ort, Datum

Ihre Kündigung vom … (Datum)

Sehr geehrte/r Frau/Herr …,
gegen die Kündigung unseres Mietverhältnisses lege ich Widerspruch ein und bitte um die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die Kündigung stellt für mich und meine Familie eine unzumutbare Härte dar.

(Hier alle infrage kommenden Härtegründe ausführlich darlegen.)

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift Mieter *)

* Bei mehreren Mietern alle unterschreiben lassen

Einen Kompromiss suchen

Wie die Auseinandersetzung um eine Kündigung am Ende ausgeht, wird sich zeigen. Es kann gut sein, dass der Vermieter anhand der vorgetragenen Gründe seine Chancen auf eine fristgerechte Räumung der Wohnung schwinden sieht. Dann ist er wahrscheinlich schon ohne Räumungsprozess zur Fortsetzung des Mietverhältnisses bereit und bietet dem Mieter eine außergerichtliche Einigung an. Wenn sich die Beteiligten einig sind, wird das Mietverhältnis fortgesetzt. Das heißt, Mieter und Vermieter mischen die Karten neu – wenn vielleicht auch nur vorübergehend.

Die Frau eines Mieters ist hochschwanger, als der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigt. Ein Umzug ist der Frau zum eigentlichen Vertragsende aber aufgrund ihres Zustands nicht zumutbar. Mieter und Vermieter einigen sich, dass der Auszug um sechs Monate verschoben wird.

Wenn ein Ende der Härtefallsituation überhaupt nicht absehbar ist, ist der Vermieter unter Umständen sogar bereit, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. In diesem Fall kann es aber gut sein, dass er sich nicht mit den alten Vertragsbedingungen zufriedengibt. Der Vermieter hat nämlich jetzt das Recht, eine angemessene Änderung der Vertragsbedingungen zu verlangen. So kommt zum Beispiel eine moderate Mieterhöhung infrage. Aber auch andere Vertragsbedingungen lassen sich ändern. Denkbar ist zum Beispiel, dass der Mieter seinen Kfz-Stellplatz aufgeben soll.

Können sich Mieter und Vermieter zu diesem Zeitpunkt immer noch nicht einigen, kommt es unweigerlich zu einem Räumungsprozess. Dann wird das Gericht über die Rechtmäßigkeit der Kündigung entscheiden und gegebenenfalls über den Widerspruch. Ist die Kündigung berechtigt, ein Härtefall aber gegeben, diktiert das Gericht die Bedingungen. Es entscheidet durch Urteil, ob das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit oder auf Dauer fortgesetzt wird und eventuell Vertragsanpassungen vorgenommen werden.

19

Wann Mieter mit Nachmietern aus dem Vertrag aussteigen können

In diesem Kapitel

Vorzeitiger Vertragsausstieg ohne Kündigung

Wann die Nachmieterlösung möglich ist

Die Möglichkeit der einvernehmlichen Vertragsauflösung nutzen

Wie es auch ohne Nachmieter geht

Wenn ein Mieter aus seinem Mietvertrag aussteigen und aus seiner Wohnung ausziehen will, ist es in der Regel am einfachsten, wenn er form- und fristgerecht kündigt. Wie das geht, können Sie in Kapitel 15 nachlesen. Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind für ihn mit drei Monaten auch recht überschaubar. Trotzdem gibt es Situationen, in denen selbst das für Mieter noch zu lang ist. Am häufigsten stellt sich das Problem mit dem vorzeitigen Vertragsausstieg dann, wenn Mieter aufgrund eines Zeitvertrags oder eines Kündigungsverzichts mit einer normalen Kündigung nicht weiterkommen.

So kommt es zum einen darauf an, was zu diesem Thema vertraglich geregelt worden ist. Zum anderen gibt es bestimmte Fälle, in denen Mietrichter ein Einsehen mit dem Mieter haben. Diese Fälle sind zwar äußerst selten, aber man sollte sie kennen.

Der vorzeitige Vertragsausstieg durch den Mieter

Neben der form- und fristgerechten Kündigung hat auch der Mieter grundsätzlich die Möglichkeit, fristlos zu kündigen. Damit kommt er sogar aus langfristigen Zeitverträgen unmittelbar heraus. Bevor sich Mietern diese Möglichkeit eröffnet, muss aber schon einiges passiert sein. Denn ohne wichtigen Grund gibt es – auch auf Mieterseite – kein außerordentliches Kündigungsrecht! Lesen Sie in Kapitel 17 nach, in welchen seltenen Fällen das möglich ist.

Wenn Mieter anhand der Ausführungen in den vorangegangenen Kapiteln feststellen müssen, dass sie den Weg der Kündigung nicht beschreiten können, sollten sie zunächst an das Wohlwollen des Vermieters appellieren. Gleich mit der Keule des Rechts zu drohen, stößt den Vermieter unnötig vor den Kopf.

Vielleicht hat der Vermieter ja ein Einsehen und spielt mit. Dann können beide im gegenseitigen Einvernehmen den Vertrag aufheben. Manchmal springt für den Vermieter sogar noch was dabei heraus.

Ein Mieter hatte aufgrund einer beruflichen Versetzung fern der Heimat für die Dauer von einem Jahr eine Zweitwohnung angemietet. Nach einem halben Jahr wird er plötzlich befördert und soll wieder in die Heimat an den Hauptstandort seiner Firma zurückkehren. Inzwischen hat die Gemeinde, in der die Zweitwohnung gelegen ist, einen neuen Mietspiegel veröffentlicht, nach dem sich die Wohnung durchaus teurer vermieten ließe. Der Vermieter hat deshalb ein Einsehen mit dem Mann und freut sich, dass er die kaum abgenutzte Wohnung mit einem kräftigen Aufschlag anderweitig vermieten kann.

Aber nicht immer geht die Sache für auszugswillige Mieter glimpflich aus. Schließlich gilt auch im Mietrecht die alte römische Rechtsweisheit »pacta sunt servanda« (Verträge müssen eingehalten werden). Grundsätzlich ist jeder Mieter an seinen Vertrag gebunden, ganz gleich, ob er mit seinem Vermieter einen normalen unbefristeten Mietvertrag, einen Zeitmietvertrag oder einen Kündigungsverzicht vereinbart hat. Wenn er keinen Grund zur fristlosen Kündigung hat, bleibt ihm nichts anderes übrig, als auf das Wohlwollen seines Vermieters zu setzen und mit ihm einen Aufhebungsvertrag zu schließen. Wenn der Vermieter nicht mitspielt und einen Aufhebungsvertrag ablehnt, wird es schwierig. Und das ist der häufigere Fall. Schließlich sind die meisten Vermieter verständlicherweise an fortlaufenden Mieteinnahmen interessiert. Selbst ein kurzer Leerstand kann für einen Vermieter zu unangenehmen Finanzierungslücken führen. In diesem Fall bleibt dem Mieter nichts anderes übrig, als anhand der nachfolgenden Ausführungen Punkt für Punkt zu prüfen, welche Möglichkeiten bleiben.

Bei unbefristeten Mietverträgen sieht es für Mieter ganz schlecht aus, wenn sie vorzeitig aus dem Vertrag entlassen werden wollen. Angesichts der kurzen dreimonatigen Kündigungsfrist heißt die Devise »Durchhalten bis zum Schluss!«, auch auf die Gefahr hin, dass der auszugswillige Mieter vorübergehend doppelt Miete zahlen muss – für die alte und die neue Wohnung. Die Gerichte betrachten dies einheitlich als dem Mieter zumutbar.

Auch bei Zeitmietverträgen oder einem vertraglich vereinbarten Kündigungsverzicht gehen Gerichte überwiegend davon aus, dass es dem Mieter zumutbar ist, bis zum Schluss durchzuhalten. Dabei gibt es keine festen Grenzen für eine Restzeitspanne. Sie darf durchaus länger dauern als die übliche dreimonatige Kündigungsfrist, die nur als Orientierungsmaßstab dient. Es kommt auf den Einzelfall an.

Anders sieht die Sache unter Umständen aus, wenn der Mieter dem Vermieter einen Nachmieter vorschlägt. Das ist nämlich in manchen Fällen möglich, aber nicht immer.

Wann ein Nachmietervorschlag den vorzeitigen Vertragsausstieg ermöglicht

Unter Mietern hält sich hartnäckig das Gerücht, dass man vorzeitig aus einem Vertrag herauskommt, wenn man einen Nachmieter findet. Das ist ein großer Irrtum. Was hat es aber mit dem berühmten Nachmieter auf sich? Schließlich gilt bei allen Gerüchten der Grundsatz »Ein bisschen was ist immer dran!«.

Es gibt zwei Fälle, in denen der Vorschlag eines geeigneten Nachmieters eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag ermöglicht:

Mieter und Vermieter haben im Mietvertrag eine Nachmieterklausel vereinbart.

Der Mieter kann ein »berechtigtes Interesse« nachweisen – was selten gelingt.

Deshalb sollten Mieter zunächst das machen, was sich in den meisten Fällen empfiehlt, wenn es um vertragliche Probleme geht: Einfach mal in den Vertrag schauen!

Die Nachmieterklausel

Möglichweise enthält Ihr Mietvertrag tatsächlich eine Nachmieterklausel. Das ist zwar aus Vermietersicht nicht besonders schlau. Aber oft machen sich Mieter und Vermieter zu Beginn eines Mietverhältnisses darüber keine Gedanken und belassen es bei den vorgefertigten Klauseln eines Formularmietvertrags. Und wenn der eine Nachmieterklausel enthält, die der Vermieter vergessen hat zu streichen, kann der Mieter davon profitieren.

Vermieter sollten sich nicht ohne Not auf eine Nachmieterregelung einlassen. Es wird schnell klar, dass sie nur Nachteile davon haben. Sie sind im Zweifelsfall ja auch ohne vertragliche Regelung nicht daran gehindert, einen Nachmieter zu akzeptieren, wenn es ihnen passt.

Denkbar ist aber auch, dass sich Vermieter und Mieter etwa bei einem Zeitmietvertrag oder einem zeitlich befristeten Kündigungsverzicht diese Hintertür offenhalten wollten und deshalb hierzu eine Nachmieterklausel vereinbart haben. Gründe für eine derartige Vereinbarung gibt es verschiedene. Denkbar ist auch, dass Mieter wegen aufwendiger Einbauten ein Interesse daran hat, sich selbst einen Nachmieter auszusuchen, der die Einbauten dann zum Wunschpreis übernimmt. Hier ist es unter Umständen für einen Vermieter sinnvoll, sich auf eine Nachmieterklausel einzulassen, wenn er dadurch einen guten Mieter an sich binden kann.

Ergibt der Blick in den Vertrag, dass dieser tatsächlich eine Nachmieterklausel enthält, geht es weiter. Jetzt kommt es auf die konkrete Vereinbarung an. Es gibt nämlich zwei Arten von Nachmieterklauseln – die unechte und die echte.

Die unechte Nachmieterklausel räumt dem Mieter lediglich das Recht ein, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden. Eine typische unechte Nachmieterklausel lautet zum Beispiel: »Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige Ersatzmieter vorschlägt, die bereit sind, das Mietverhältnis für den Rest der Mietdauer fortzusetzen, und wenn der Vermieter sich weigert, einen der benannten Ersatzmieter in das Mietverhältnis eintreten zu lassen.« Bei dieser Klausel muss der Vermieter keinen der vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren, muss den Mieter aber aus dem Vertrag entlassen, wenn der vorgeschlagene Nachmieter die genannten Voraussetzungen erfüllt. Alternativ kann der Vermieter selbst einen neuen Mieter suchen und die Wohnung an diese Person vermieten. Der Nachfolger steigt hier auch nicht in das alte Vertragsverhältnis ein. Es wird in der Regel ein ganz neuer Vertrag mit ihm geschlossen, was normalerweise eine höhere Miete als die alte mit sich bringt.

Bei der echten Nachmieterklausel ist der Vermieter stärker eingeschränkt. In diesem Fall hat der Mieter Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen, den der Vermieter nur in Ausnahmefällen ablehnen kann. Eine typische Formulierung lautet: »Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis auf einen Nachfolger zu übertragen.« Diese Klausel wird von Mietern gerne vorgeschlagen, wenn sie ein Interesse daran haben, selbst einen Nachmieter zu besorgen, der in den bestehenden Vertrag einsteigt und vor allen Dingen aufwendige Mietereinbauten wie teure Einbauküchen oder Mieterinvestitionen wie edle Teppichböden übernimmt.

Das »berechtigte Interesse« des Mieters an einem vorzeitigen Auszug

Die Gerichte gestehen dem Mieter in Ausnahmefällen das Recht zu, einen Mietvertrag zu beenden. Wann ein derartiger Ausnahmefall vorliegt, hat der Bundesgerichtshof vor Jahren definiert. Dabei stützt das Gericht den Anspruch auf die praktische Generalklausel des § 242 BGB, in der es um Treu und Glauben geht. Diese Vorschrift wird immer dann herangezogen, wenn alles andere versagt, aber alle »billig und gerecht Denkenden« der Meinung sind: »Das muss einfach so sein. Alles andere wäre unerträglich!«.

Auf der Grundlage von § 242 BGB haben Mieter das Recht, einen Nachmieter zu benennen, wenn ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt und er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (Nachmieter) stellt.

Was gilt aber als ein berechtigtes Interesse, das so weit geht, dass der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren muss? Das hat der Bundesgerichtshof ebenfalls ausdrücklich, wenn auch nicht abschließend festgehalten. Ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Rechtsprechung liegt zum Beispiel in folgenden Fällen vor:

Der Mieter muss aus beruflichen Gründen in eine andere Kommune umziehen, weil ihm die Entfernung zwischen Arbeitsplatz und Mietwohnung nicht mehr zumutbar ist. Ein Arbeitsplatz im Nachbarort ist angesichts der vielen Pendler in der Regel noch zumutbar.

Familienzuwachs führt dazu, dass die Wohnung zu klein ist, weil es heute Standard ist, Kindern ein eigenes Zimmer zuzugestehen.

Der Mieter muss die Wohnung aus Altersgründen (etwa wegen eines Umzugs in ein Senioren- oder Pflegeheim) aufgeben.

Der Mieter kann aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in der Wohnung bleiben (er kann beispielsweise wegen einer Gehbehinderung keine Treppen mehr steigen und das Haus verfügt nicht über einen Fahrstuhl).

Der Mieter ist plötzlich arbeitslos geworden und kann die Miete in der geforderten Höhe nicht mehr zahlen.

In den geschilderten Fällen werden Mieter jedoch kaum eine Chance haben, sofort ausziehen zu können, wenn sie nur eine dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten haben. Die Fälle betreffen im Gegensatz zu früher, als Mieter oft erheblich längere Kündigungsfristen einhalten mussten, nur solche Fälle, in denen ein Mieter zum Beispiel durch einen Zeitmietvertrag längerfristig gebunden ist.

Die Aufzählung ist nicht abschließend. Es sind andere vergleichbare Fälle denkbar. Voraussetzung ist dabei immer, dass der Mieter die Wohnung nicht freiwillig aufgibt. Es muss höhere Gewalt mit im Spiel sein. Eine Ausnahme ist der Wechsel des Arbeitsplatzes. Hier besteht auch dann ein berechtigtes Interesse an einem Umzug, wenn man sich aus freien Stücken wegbeworben hat. Die viel beschworene Mobilität in der modernen Arbeitswelt würde andernfalls unterlaufen.

Ein berechtigtes Interesse liegt nicht vor, wenn Mieter besseren, billigeren oder verkehrsgünstiger gelegenen Wohnraum gefunden haben. Das ist zwar oft der Hauptgrund, warum Mieter die Wohnung wechseln wollen, aber diese Motive reichen nicht aus, um dem Vermieter einen Nachmieter präsentieren zu dürfen. Eine aufwendige Nachmietersuche – womöglich mit kostenträchtigen Inseraten – lohnt sich also nicht, wenn der Vermieter nicht mitspielt. Das sollten Mieter deshalb zuerst abklären.

Wie es mit dem Nachmietervorschlag funktioniert

Enthält der Mietvertrag eine der beiden Nachmieterklauseln oder kann der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsbeendigung nachweisen, geht es weiter. Der Mieter kann sich jetzt auf die Suche nach geeigneten Kandidaten machen, die er dem Vermieter guten Gewissens als würdige Nachfolger präsentieren kann. Auch hier gibt es ein paar Spielregeln zu beachten, ohne deren Einhaltung aus der ganzen Sache nichts wird.

Will ein auszugswilliger Mieter auf Nummer sicher gehen, einen Nachmieter zu finden, der den hohen Ansprüchen seines Vermieters genügt, schlägt er besser mehr als nur einen Kandidaten vor. Entgegen den hartnäckigen Gerüchten über die Anzahl der vorzuschlagenden Kandidaten muss er das aber nicht. Damit keine Missverständnisse aufkommen: Nein, es müssen keine drei Nachmieter sein.

Wenn es dem Mieter nicht gelingt, einen Nachmieter zu finden, obwohl die sonstigen Voraussetzungen vorliegen, muss das noch nicht das Ende des vorzeitigen Auszugs sein. In einigen Ausnahmefällen haben die Gerichte entschieden, dass die betreffenden Mieter auch dann aus dem Mietvertrag entlassen werden mussten, weil der Vermieter die Wohnung ohne Probleme selbst weitervermieten konnte.

Der Vermieter darf die Nachmieterstellung ablehnen, solange er nicht weiß, wer als Nächstes in die Wohnung einziehen soll. Der Mieter muss schon genau sagen, wen er zu seinem Nachfolger machen möchte. Schließlich muss sich der Vermieter über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Kandidaten selbst ein Bild machen können. Hierfür reicht es zunächst, wenn der Mieter den Namen, die Anschrift, die Familienverhältnisse und den Beruf des Nachmieters mitteilt.

Wenn sich der Vermieter an einem Nachmieter grundsätzlich interessiert zeigt, ist es Sache des Mieters, den Kontakt herzustellen. Es genügt nicht, nur den Namen eines Kandidaten zu nennen. Schließlich ist es der Mieter, der etwas will. Mieter sollten es sich deshalb nicht zu einfach machen, wenn sie am Ende nicht doch weiter für die alte Wohnung Miete zahlen wollen.

Der Vermieter braucht einen vorgeschlagenen Nachmieter nur zu akzeptieren, wenn dieser »geeignet und zumutbar« ist. So lautet die einschlägige Rechtsprechung bis hin zum Bundesgerichtshof.

Ein Nachmieter ist dann geeignet und zumutbar, wenn er nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen in der Lage ist, das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortzusetzen. Durch den Mieterwechsel darf der Vermieter keine Nachteile erleiden.

Der Vermieter darf den Kandidaten genauso auf Herz und Nieren prüfen, als würde er sich allein auf die Suche nach einem geeigneten Mieter machen. So darf er zum Beispiel auch eine Mieterselbstauskunft verlangen. Was er sonst noch alles darf, erfahren Sie in Kapitel 3.

Wenn dem Vermieter die Nase des vorgeschlagenen Nachmieters nicht passt, die wirtschaftlichen Voraussetzungen aber stimmen, kann er die betreffende Person nicht so einfach ablehnen. Allzu persönliche Gründe für die Ablehnung müssen außen vor bleiben. Es zählen nur objektive Gründe. Einen möglichen Nachmieter zum Beispiel deswegen abzulehnen, weil er Ausländer ist, geht nicht, und zwar aus den verschiedensten Gründen, zum Beispiel auch wegen des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes.

Nachmieter mit Kindern dürfen ebenfalls nicht prinzipiell abgelehnt werden. Anders sieht es aus, wenn der alleinlebende ruhige Vormieter durch eine mehrköpfige Familie ersetzt werden soll. Hier braucht der Vermieter nicht mitzuspielen, wenn er nicht will.

Der Vermieter darf die vorgeschlagenen Nachmieter unter die Lupe nehmen. Dafür hat er aber nicht ewig Zeit. Die Gerichte billigen ihm eine Bedenkzeit von bis zu drei Monaten zu. Weil das angesichts der normalen dreimonatigen Kündigungsfrist oft viel zu lange dauert, sollten Mieter, die wissen, dass sie vielleicht ganz schnell ausziehen müssen, beizeiten geeignete Nachmieter präsentieren. Voraussetzung ist natürlich, dass der Kandidat willens und in der Lage ist, die Nachfolge anzutreten, wenn es dann so weit ist.

Eine ältere Dame wartet auf einen Platz im Seniorenstift, bei dem sie bereits seit einiger Zeit auf der Warteliste steht. Da sie nicht sicher weiß, wann es so weit ist, macht sie jetzt schon einen geeigneten Nachmietervorschlag. So verliert sie keine Zeit, wenn sie schnell aus der Mietwohnung ausziehen will. Der Vermieter hat seinerseits genügend Zeit, sich die vorgeschlagene Person anzuschauen.

Es gibt Vermieter, die sich aus Unkenntnis der Rechtslage oder aus sonstigen Gründen nicht auf die Nachmietervorschläge ihres Mieters einlassen wollen, selbst wenn die genannten Personen alle Kriterien erfüllen. In diesem Fall kommt der Mieter wie gewünscht vorzeitig aus dem Vertrag heraus, ohne dass er sich weiter um einen geeigneten Nachfolger kümmern muss. Dasselbe gilt, wenn der Vermieter es vorzieht, selbst einen Nachmieter zu suchen oder geeignete Nachfolger zu Unrecht ablehnt.

Es ist nicht immer im Sinne des Mieters, dass sich der Vermieter selbst um einen Nachmieter kümmert. Gerade wenn er ein Interesse daran hat, einen Nachmieter zu stellen, der für seine Einbauten die gewünschte Ablöse zahlt, hat er wenig davon, wenn er vorzeitig aus dem Vertrag herauskommt. Allerdings ist der Vermieter nicht grundsätzlich verpflichtet, an die vorgeschlagene Person zu vermieten, auch dann nicht, wenn gerade dieser Kandidat die gewünschte Ablöse zahlen würde. Vor diesem Debakel können sich Mieter in erster Linie dadurch schützen, dass sie mit dem Vermieter beizeiten eine entsprechende Nachmieterklausel vereinbaren.

Hat sich ein geeigneter Nachmieter gefunden, darf der Vermieter die Karten neu mischen. Er kann mit dem Nachmieter einen neuen Vertrag zu neuen Konditionen schließen. Das heißt, er kann auch eine höhere Miete verlangen.

Mieter sollten deshalb den infrage kommenden Nachmietern keine vollmundigen Versprechungen im Hinblick auf die Wohnung machen, die nicht mit dem Vermieter abgesprochen sind. Das gilt insbesondere für die Miethöhe, kann aber auch andere Konditionen wie zum Beispiel eine Kfz-Stellplatznutzung betreffen.

Nur bei einer echten Nachmieterklausel (siehe den Abschnitt »Die echte Nachmieterklausel« weiter vorn in diesem Kapitel) ist es dem Vermieter verwehrt, einen neuen Vertrag zu schließen. Hier steigt der Nachmieter unmittelbar in den bestehenden Vertrag ein. Er tritt die Rechtsnachfolge des alten Mieters an, wie die Juristen sagen. Aber auch hier darf nach Auffassung verschiedener Gerichte die Miete »angemessen« erhöht werde. Nur der Rest des Vertrags bleibt unverändert.

Um Rechtsunsicherheit wegen der Miethöhe zu vermeiden, sollten Vermieter im Rahmen einer Nachmieterklausel auf jeden Fall das Recht zu einer angemessenen Mieterhöhung vereinbaren.

Gleich ob der Anspruch auf eine Nachmieterstellung aus den oben geschilderten Gründen besteht oder nicht, Höflichkeit macht das Leben leichter. Wenn der Mieter sein Anliegen überzeugend vorträgt, sind die Chancen, sich im Guten mit dem Vermieter zu einigen, am besten. Mieter sollten deshalb das im Kasten »Muster für Ersuchen um vorzeitige Vertragsauflösung« gezeigte Musterschreiben nutzen. Vielleicht klappt es dann auch mit dem vorzeitigen Auszug, selbst wenn die Rechtslage es verbietet.

Muster für Ersuchen um vorzeitige Vertragsauflösung

Bitte um Vertragsauflösung

Sehr geehrte/r Frau/Herr …,
leider muss ich Ihnen trotz unseres guten Mietverhältnisses mitteilen, dass ich zum … (Datum) ausziehen muss, und bitte Sie deshalb darum, unseren Mietvertrag einvernehmlich aufzuheben. Der Auszug ist unumgänglich geworden, weil (hier anschaulich und überzeugend schildern, warum der Umzug erforderlich ist). Diese Umstände waren für mich bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbar.

Selbstverständlich werde ich Ihnen solvente Nachmieter nennen, die termingerecht einziehen können. Bitte teilen Sie mir mit, wann Sie für die Mietinteressenten am besten erreichbar sind und inwieweit Sie eine Veränderung des Mietzinses planen.

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift Mieter)

Nachmieterstellung, wenn kein Anspruch darauf besteht

Findet sich im Mietvertrag keine Nachmieterklausel oder kann der Mieter kein berechtigtes Interesse für seinen vorzeitigen Auszug ins Feld führen, ist noch nicht alles verloren. Wenn eine schönere, billigere oder verkehrsgünstigere Wohnung lockt, muss der Mieter zur Not in die Trickkiste greifen. Denn die Nachmieterproblematik enthält eine tückische Vermieterfalle – die Untermieterlaubnis.

Bei Vermietern sollten alle Alarmglocken läuten, wenn der Mieter plötzlich und unerwartet um eine Untermieterlaubnis für die gesamte Wohnung bittet. Denn von Gesetzes wegen hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter ihm die Untervermietung der gesamten Wohnung verbietet. Dann kommt der Mieter mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist aus dem Vertrag heraus!

Die Bitte um Untermieterlaubnis ist nur dann sinnvoll, wenn das Mietverhältnis wegen eines Zeitmietvertrags oder eines Kündigungsverzichts nicht mit der normalen dreimonatigen Kündigungsfrist beendet werden kann. Wer keine andere Möglichkeit für einen vorzeitigen Auszug sieht, sollte deshalb seinem Ersuchen um vorzeitige Vertragsentlassung noch hinzufügen, dass er alternativ um Untermieterlaubnis für die gesamte Wohnung bittet.

20

Schönheitsreparaturen:
Nicht immer Sache des Mieters

In diesem Kapitel

Die Renovierung: alles andere als eine typische Mieterpflicht

Unwirksame Klauseln rechtzeitig erkennen

Die Renovierungspflicht und ihre Folgen

Schadensersatzansprüche und Verjährungsfristen

Geht ein Mietverhältnis zu Ende und sind schon die ersten Kisten gepackt, fragen sich Mieter oft, ob sie tatsächlich, wie im Mietvertrag vereinbart, die Endrenovierung der Wohnung auf sich nehmen müssen. Angesichts des zeitlichen und finanziellen Aufwandes, der immer mit einem Umzug verbunden ist, drängt sich wohl niemand danach.

Die neue Wohnung, ja, da hat man schon Pläne, was die Wandgestaltung und die sonstige Ausstattung betrifft. Aber mit der alten Wohnung hat man bereits abgeschlossen. Den meisten Mietern wäre es sicher am liebsten, sie könnten einfach ausziehen und die Wohnung allenfalls besenrein hinterlassen. Das ginge auch öfter, als mancher Mieter denkt. Auf jeden Fall sollten Mieter und Vermieter beizeiten prüfen, wer wann renovieren muss oder die sogenannten Schönheitsreparaturen auszuführen hat. Das muss trotz vertraglicher Vereinbarung nicht unbedingt der Mieter machen. Denn schätzungsweise die Hälfte aller Mietverträge enthält unwirksame Renovierungsklauseln.

Nicht alles, was die Wohnung verschönert, ist eine Schönheitsreparatur

Bevor sich Mieter und Vermieter streiten, wer renovieren muss, ist es wichtig zu wissen, was überhaupt eine Schönheitsreparatur ist, denn das hat gewisse Folgen, wie Sie im Folgenden nachlesen können. Leider hat der Gesetzgeber, wie so oft im Mietrecht, den Begriff nicht klar definiert. Klar ist, dass es nicht um Reparaturen im klassischen Sinne geht, sondern um die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen. Aber auch nicht jede Abnutzungserscheinung ist ein Fall für die Schönheitsreparatur. Was konkret darunterfällt, hat der Gesetzgeber zweckmäßigerweise der Rechtsprechung überlassen. Schließlich gibt es, was die Ausstattung von Wohnungen betrifft, immer wieder neue Entwicklungen, die sich gar nicht so schnell in Vorschriften umsetzen lassen. Musste man früher noch Holzdielen streichen, gibt es heute nicht nur Teppichboden, sondern alle möglichen Bodenbeläge, denen ein Anstrich nicht gut bekommen würde. Da sind die Gerichte flexibler. Sie haben im Laufe der Jahre eine Rechtsprechung herausgebildet, die unabhängig von der Frage der Verantwortung genau festlegt, was unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist.

Schönheitsreparaturen sind, wie der Name schon vermuten lässt, im Wesentlichen Maßnahmen, die der Verschönerung dienen. Es handelt sich um Instandsetzungsarbeiten innerhalb der Wohnung, die der Beseitigung von Abnutzungserscheinungen dienen, hervorgerufen durch normales Wohnen. Schäden, die durch einen »nicht vertragsgemäßen Gebrauch« entstehen, fallen nicht in diese Kategorie.

Das liest sich einfacher, als es ist. Denn nicht alles, was zur Mietwohnung zählt, fällt tatsächlich in die Kategorie »Schönheitsreparaturen«. Die Rechtsprechung orientiert sich an der Zweiten Berechnungsverordnung, die eigentlich nur für Sozialwohnungen gilt, aber der Einfachheit halber von Praktikern auch im frei finanzierten Wohnungsbau angewendet wird. Demnach zählen zu typischen Schönheitsreparaturen:

das Tapezieren oder Streichen von Wänden und Decken inklusive der notwendigen Vorarbeiten, wie etwa das Verschließen von Löchern
das Streichen von Fußböden (auf moderne Wohnverhältnisse bezogen entspricht dies zum Beispiel der fachmännischen Reinigung von Teppichböden)

das Streichen der Heizkörper einschließlich der zu den Heizkörpern hin- und von den Heizkörpern wegführenden Rohre
das Streichen der Fenster und Türen, soweit sie sich im Innenbereich der Wohnung befinden

Die Fenster müssen also nur von innen gestrichen werden, von der Fassadenseite ist die Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung Aufgabe des Vermieters. Das Gleiche gilt auch für die Wohnungsabschlusstür. Auch hier muss der Mieter – wenn vereinbart – nur die Innenseite streichen.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen:

das Abschleifen, Grundieren und Lasieren von Holzböden oder -paneelen an Decken und Wänden
das Streichen der Außenseite der Fensterrahmen

Ebenfalls nicht dazu zählen Arbeiten wie:

die Erneuerung von Silikonfugen im Nassbereich
die Reparatur zerschlagener Fensterscheiben
die Beseitigung von Wasserflecken auf dem Parkett, Rotweinflecken oder Brandlöchern im Teppichboden

Mieter sollten sich aber nicht zu früh freuen. Verursachen sie selbst, ihre Gäste oder ihre Handwerker Schäden, haften sie nach allgemeinem Schadensrecht für deren Beseitigung – und zwar unabhängig davon, ob sie renovierungspflichtig sind oder nicht. Bohrt zum Beispiel eine Mieterin mit ihren waffengleichen High Heels Dellen ins Parkett, macht sie sich schadensersatzpflichtig. Denn das Tragen solcher Schuhe auf weichen Holzböden zählt nicht mehr zum »vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache«. Die Kosten für das Abschleifen des Bodens bleiben an ihr hängen. Informieren Sie sich weiter hinten in diesem Kapitel im Abschnitt »Schadensersatzansprüche des Vermieters trotz durchgeführter Endrenovierung« über die typischen vom Mieter zu tragenden Schäden.

Renovierung ist eigentlich Vermietersache, uneigentlich aber nicht

Mieter und Vermieter wissen oft nicht, dass die Schönheitsreparaturen während und am Ende eines Mietverhältnisses eigentlich in die Verantwortung des Vermieters fallen. So will es das Gesetz. Dass dem Mieter diese Aufgabe in der Regel zufällt, ist also nicht gottgegeben, sondern das Ergebnis einer vertraglichen Vereinbarung.

Unwirksame Renovierungsklauseln in Standardmietverträgen

Tatsächlich enthalten die meisten Standardmietverträge eine Klausel, mit der die Schönheitsreparaturen während und am Ende des Mietverhältnisses auf den Mieter übertragen werden. Die ist allerdings nicht immer wirksam, sodass es sich für Mieter lohnt, einen genaueren Blick auf die in seinem Vertrag verwendete Klausel zu werfen. Denn eine unwirksame Übertragung der Renovierungspflicht bedeutet den Wegfall der Renovierungspflicht.

So haben die Gerichte – allen voran der Bundesgerichtshof – in den letzten Jahren zahlreiche typische Schönheitsreparaturklauseln gekippt. Mieter profitieren davon, weil in diesen Fällen die gesetzliche Regelung gilt. Vermieter sind dagegen unangenehm überrascht, wenn Mieter ausziehen, ohne zu renovieren, obwohl sie sich vertraglich doch seinerzeit dazu verpflichtet hatten. Die Übersicht im Kasten »Wann der Mieter (nicht) zur Renovierung verpflichtet ist« zeigt, um welche Klauseln es sich handelt.

Wann der Mieter (nicht) zur Renovierung verpflichtet ist

Laut Bundesgerichtshof ist ein starrer Fristenplan, nach dem die Renovierung ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung erfolgen muss, unwirksam. Folglich liegt kein unwirksamer starrer Fristenplan vor, wenn der Vermieter bei einem entsprechend guten Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist. Auch die Formulierung »regelmäßig« enthält keinen starren Fristenplan und ist deshalb ebenfalls zulässig. Dann muss der Mieter renovieren.

Die pauschale Verpflichtung zur Renovierung am Ende des Mietverhältnisses ohne eine individuelle Feststellung des Renovierungsbedarfs ist unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet war.

Eine Formularklausel, die den Mieter zum Ende des Mietverhältnisses zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer starren Berechnungsgrundlage verpflichtet, ausgerichtet an einem Fristenplan von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren (starre Quotenklausel), ist ebenfalls unwirksam. Auch hier wird der tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung nicht berücksichtigt. Aber: Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, anteilige Kosten zu tragen, wenn die Schönheitsreparaturen (nach Fristenplan) noch nicht fällig sind, ist wirksam, wenn die Fristen nicht starr, sondern flexibel sind (etwa durch die Formulierung »regelmäßig«).

Die Pflicht, die Ausführung in »neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten« vorzunehmen, greift unzulässig in den Ermessensspielraum des Mieters hinsichtlich der Gestaltung seiner Wohnung und damit seines privaten Lebensbereichs ein. Noch stärker einschränkend und deshalb ebenfalls unzulässig ist die Verpflichtung des Mieters, die Wohnung ausschließlich in weißer Farbe zu streichen.

Unzulässig ist eine Klausel, nach der Mieter verpflichtet werden, beim Auszug alle angebrachten Tapeten zu entfernen.

Die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen mit Beginn des Mietverhältnisses ohne eine gleichzeitige finanzielle Entlastung des Mieters (Zuschuss des Vermieters zur Renovierung, mietfreies Wohnen für einen begrenzten Zeitraum, geringere Miethöhe) ist unzulässig.

Auch die sogenannten Fachhandwerkerklauseln sind unwirksam. Gemeint sind die Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Arbeiten ausschließlich von einem Fachhandwerker ausführen zu lassen (etwa »Teppichböden sind von einer Fachfirma reinigen zu lassen.«). Schließlich ist nicht ausgeschlossen, dass ein Mieter handwerklich so versiert ist, dass er die Wohnung in Eigenleistung akzeptabel renovieren kann.

Häufig findet sich in Mietverträgen auch die Klausel, dass Mieter zu Vertragsbeginn und während der Vertragslaufzeit die Wohnung renovieren müssen. Mit dieser Vereinbarung entfällt für den Mieter ebenfalls jegliche Renovierungspflicht, weil der Zustand der Wohnung zu Mietbeginn nicht berücksichtigt wird. Das ist mit einer »starren Frist« vergleichbar und damit ungültig. Dasselbe gilt für eine grundsätzliche Renovierung zum Mietende. Ist die Wohnung »renoviert zu übergeben«, handelt es sich ebenso um eine starre Klausel, die es dem Mieter gestattet, die Renovierung abzulehnen.

Vermieter sollten sich davor hüten, die Renovierungspflicht zu überdehnen. Das gilt vor allem für eine Erweiterung auf die unzulässigen Bereiche, wie etwa Außenanstriche von Fenster und Türen oder das Abschleifen von Parkettböden. Denn auch durch die unzulässige Erweiterung wird die gesamte Klausel unwirksam. Der Mieter muss dann gar nicht renovieren, auch nicht innen. Anders sieht es bei mitvermieteten Räumen außerhalb der Wohnung aus. Hierzu ist aber eine ausdrückliche zusätzliche Vereinbarung erforderlich, etwa »Der Kellerraum ist bei Bedarf zu streichen«.

Die Renovierungspflicht entfällt erst recht, wenn der Vermieter vergessen hat, das Kreuzchen in das dafür vorgesehene Kästchen im Vertrag zu machen. Dann ist nichts vereinbart und die Schönheitsreparaturen bleiben von Gesetzes wegen Sache des Vermieters. Hat sich der Vermieter dagegen bei der vertraglichen Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zurückgehalten, also insbesondere die Renovierungspflicht durch Zusätze wie »in der Regel« vom Zustand der Wohnung abhängig gemacht und auch nicht das Kreuzchen an der richtigen Stelle vergessen, bleibt der Mieter in der Pflicht.

Vermieter, die anhand der Übersicht zu den unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln merken, dass sie rein rechtlich am kürzeren Hebel sitzen, sollten keine schlafenden Hunde wecken. Am besten stellen sie sich dumm und lassen den Mieter »vertragsgemäß« renovieren. Sie sollten sich aber finanziell darauf einstellen, dass der Mieter nach erfolgter Renovierung merkt, dass er dazu gar nicht verpflichtet war und deshalb seine Kosten zurückverlangt. Das ist sein gutes Recht! Allerdings verjährt dieser Anspruch nach sechs Monaten. Näheres dazu erfahren Sie weiter hinten in diesem Kapitel im Abschnitt »Schadensersatzansprüche des Vermieters trotz durchgeführter Endrenovierung«.

Was Vermieter von renovierungspflichtigen Mietern erwarten dürfen

Nehmen wir einmal an, ein Vermieter hat sich an die Spielregeln gehalten, und sein Mieter muss trotz aller wohlwollenden Rechtsprechung renovieren. Nun fehlt ihm aber aus nachvollziehbaren Gründen gegen Mietende meistens die rechte Begeisterung dazu. Er wird sich also auf das absolute Minimum beschränken wollen. Da bleibt es nicht aus, dass der Vermieter mit dem Ergebnis nicht zufrieden ist und Ärger macht. Deshalb ist es für Mieter wie Vermieter gut zu wissen, welche Anforderungen an die Renovierung gestellt werden dürfen.

Wie die Arbeiten ausgeführt werden müssen: Farbnasen sind tabu

Geschuldet wird eine Renovierung der Wohnung in »mittlerer Art und Güte«. So will es die höchstrichterliche Rechtsprechung. Was das allerdings konkret bedeutet, erschließt sich nicht ohne Weiteres. Klar ist aber auf jeden Fall, dass die Arbeiten nicht von einem Fachhandwerker ausgeführt werden müssen, wie Sie dem Katalog der unzulässigen Klauseln weiter vorn in diesem Kapitel entnehmen können.

Mit anderen Worten: Mieter dürfen den Pinsel selbst schwingen oder auf handwerklich talentierte Verwandte und Bekannte zurückgreifen – immer vorausgesetzt, sie verfügen über die erforderlichen Fähigkeiten. Allerdings muss der Vermieter folgende typischen Renovierungssünden nicht akzeptieren:

ungleichmäßiger und scheckiger Farbauftrag mit Nasen, Tropfenbildung sowie Schmutzpartikeln

Tapeten mit Hohlstellen
überlappend verklebte Raufaser
zu häufig überstrichene Raufaser, deren Struktur nicht mehr erkennbar ist (hier muss dann auch noch eine neue Tapete – nicht unbedingt Raufaser – an die Wand)

übermalte Riegel von Türschlössern

Materialauswahl nicht beliebig

Keine Probleme gibt es, wenn Mieter die handelsüblichen Tapeten, Wandfarben und Lacke zum Einsatz bringen. Es müssen auch nicht die teuersten sein. Geeignet reicht. Waren vorher echte Seidentapeten an der Wand, sind diese nicht durch Seidentapeten zu ersetzen. Ausnahme: Mieter und Vermieter haben hierüber eine individuelle Vereinbarung getroffen, was in derartigen Fällen üblich ist. Dennoch gibt es Materialien, die der Vermieter nicht hinnehmen muss. Dazu zählen zum Beispiel Raufasertapeten für Nassräume oder Styroporverkleidungen. Letztere haben wegen der Brandgefahr an Wänden nichts zu suchen.

Vermieter dürfen nicht verlangen, dass ausschließlich weiße Farbe zum Einsatz kommt. Eine solche Klausel ist unwirksam. Letztlich geht es darum, die Wände so neutral zu gestalten, dass auch ein Nachmieter mit der Farbe etwas anfangen kann. Deshalb ist eine Farbwahlklausel nur dann wirksam, wenn die Wände nicht nur in Weiß, sondern auch in hellen beziehungsweise neutralen Tönen gestrichen werden dürfen. Darüber hinaus muss die Klausel so formuliert sein, dass sie sich nur auf die Endrenovierung beschränkt. Eine Farbvorgabe für zwischenzeitlich durchgeführte Renovierungen ist unwirksam. Welche farblichen Vorlieben Mieter während des Mietverhältnisses entwickeln, muss dem Vermieter sogar vollkommen egal sein. Alles andere wäre ein Verstoß gegen das Recht des Mieters auf freie Entfaltung seiner Persönlichkeit. Eine Klausel, die das nicht beachtet, ist samt und sonders unwirksam. Der Vermieter bleibt auf der Renovierung sitzen.

Was die Farbwahl betrifft, so ist eine »helle Farbe« nicht automatisch auch eine »helle neutrale Farbe«. Deshalb ist nicht alles erlaubt, was Mietern gefällt oder wovon sie noch zufällig Farbreste herumstehen haben.

Farben, die Vermieter nicht akzeptieren müssen

Nach der Rechtsprechung müssen hellblaue und lindgrüne Farbtöne nicht akzeptiert werden. Sie sind nicht neutral genug und nicht mit jedem Möbelstil kompatibel.

Auch das nach wie vor beliebte Gelb geht nur, wenn es nicht mit anderen dunkleren Farben wie etwa Braun kombiniert wird.

Kräftige Rot-, Grün- oder Blautöne, wie sie oft in Wohnzeitschriften zur farbenfrohen Wandgestaltung empfohlen werden, sind nicht akzeptabel.

Oft treffen Vormieter und Nachmieter im Zusammenhang mit dem Mieterwechsel aufeinander. Dabei sollten beide Seiten die Gelegenheit nutzen, die Farbgestaltung zu klären. So ist es zum Beispiel sinnvoll, dass der Nachmieter, wenn er Terrakotta-Farbtöne bevorzugt, dem Vormieter die richtigen Abtönfarben zur Verfügung stellt, bevor dieser die Wände in dem von ihm bevorzugten Sonnengelb streicht.

Wenn die Wohnung zu Mietbeginn nicht renoviert wurde

Mancher Vermieter lässt die Mieter kommen und gehen und überlässt es dem jeweiligen Bewohner, die Wunschdekoration gleich zu Beginn zu übernehmen. Manchmal hat ein Mieter auch nur ganz kurze Zeit in der Wohnung gewohnt, sodass eine erneute Renovierung mehr Schaden als Nutzen mit sich bringen würde.

Es gibt also verschiedene Gründe, eine Wohnung nicht frisch renoviert zu vermieten. Rechtlich ist das nicht verboten. Dann zieht der Mieter eben in eine unrenovierte Wohnung ein. Das hat allerdings rechtliche Folgen. Es wird unterstellt, dass der Mieter mit dem Zustand einverstanden ist. Er kann nicht nachträglich vom Vermieter verlangen, die Wohnung herzurichten. Umgekehrt nützt es dem Vermieter wenig, wenn er dem Mieter vertraglich die Anfangsrenovierung auferlegen will. Eine derartige Verpflichtung ist, wie Sie der Übersicht oben entnehmen können, unwirksam. Es gibt allerdings die folgende Ausnahme:

Mieter und Vermieter haben eine Anfangsrenovierung vereinbart und
der Vermieter ist dem Mieter entgegengekommen (etwa über einen Mietpreisnachlass).

Ein Vermieter bietet eine ziemlich heruntergekommene Wohnung zu einem marktgerechten Mietpreis an und gestattet gleichzeitig dem Mieter, die Wohnung entsprechend seinen persönlichen Vorstellungen zu renovieren. Der Mieter streicht nicht nur die Wände und Türen, er lässt auch das Badezimmer und die Küche neu verfliesen und mit moderner Sanitärkeramik ausstatten. Danach hat die Wohnung einen erheblich höheren Wohnwert, der Vermieter darf dies allerdings bei der Miete und auch bei einer späteren Mieterhöhung nicht berücksichtigen.

Anders sieht es aus, wenn ein Vermieter den Mieter trotz unrenoviert übergebener Wohnung vertraglich zu erforderlichen Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses verpflichtet. Das ist erlaubt! Nicht erlaubt ist lediglich die Verpflichtung zur Anfangsrenovierung und zusätzlichen Zwischenrenovierungen. In diesem Fall ist die gesamte Verpflichtung unwirksam. Der Mieter kann ausziehen und darf nicht zur Kasse gebeten werden, es sei denn, er hat seinerzeit einen entsprechenden Mietnachlass erhalten.

Renovierungsarbeiten während des laufenden Mietverhältnisses

Die Renovierung während eines laufenden Mietverhältnisses spielt zwischen Mietern und Vermietern meist keine Rolle. Die meisten Mieter machen das freiwillig, wenn sie das Gefühl haben, die gemieteten vier Wände könnten mal wieder einen Anstrich oder sonstige Verschönerungsmaßnahmen vertragen.

Grundsätzlich steht es Mietern frei, wie sie ihren Wohnraum gestalten, solange sie dabei nicht in die Substanz des Gebäudes eingreifen. Laut höchstrichterlicher Rechtsprechung ist nämlich die Ausgestaltung des Lebensraums Wohnung Ausdruck der Persönlichkeit. Und dieses Persönlichkeitsrecht darf in keiner Weise durch Gestaltungsvorschriften für die Dauer des laufenden Mietverhältnisses beeinträchtigt werden.

Standardmietverträge enthalten immer wieder Weißstreichklauseln. Soweit diese Klauseln auch für die gesamte Mietzeit gelten, sind sie unwirksam, selbst wenn sie helle oder neutrale Töne zulassen. Das hat für den Vermieter fatale Folgen. Er verliert damit seinen Anspruch auf die Schlussrenovierung durch den Mieter. Deshalb müssen Vermieter bei einer Farbwahleinschränkung auf helle Töne unbedingt darauf achten, dass die Einschränkung nur für das Mietende gilt. Andernfalls ist der Mieter weder zu dem einen noch zu dem anderen verpflichtet.

Fristen sind zulässig, solange sie flexibel bleiben

Da die meisten Vermieter mit geschmacklichen Entgleisungen ihres Mieters erst am Ende des Mietverhältnisses ein Problem haben, hält sich der Ärger während des Mietverhältnisses in Grenzen. Den gibt es nur in den folgenden Fällen:

wenn der Mieter die Wohnung womöglich verwahrlosen lässt
wenn aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter Schönheitsreparaturen nötig werden
wenn der Vertrag keine Regelung zu diesem Thema enthält und der Mieter die erforderlichen Maßnahmen vom Vermieter verlangt

Um diese Streitpunkte in den Griff zu bekommen, sehen die meisten Standardmietverträge einen Plan mit Regelfristen vor, nach dem renoviert werden soll. Nicht muss! Denn starre Pläne, die keine Rücksicht auf den Zustand der Wohnung nehmen, sind vor vornherein unwirksam. Sie machen die gesamte Schönheitsreparaturklausel von der Zwischen- bis zur Endrenovierungspflicht zunichte (lesen Sie dazu auch den Abschnitt »Was Vermieter von renovierungspflichtigen Mietern erwarten dürfen« weiter vorn in diesem Kapitel). Es muss also deutlich sein, dass es sich um einen Regelfristenplan handelt. Der Kasten »Regelfristenplan für die Renovierung« zeigt ein Beispiel.

Regelfristenplan für die Renovierung

Die Schönheitsreparaturen müssen in der Regel
in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren,
in Wohnräumen, Schlafräumen und Dielen spätestens nach fünf Jahren und
in sonstigen Räumlichkeiten spätestens nach sieben Jahren
durchgeführt werden.

Ein derartiger Fristenplan ist wirksam und verpflichtet den Mieter zu renovieren, wenn der Zustand der Wohnung danach verlangt. Er muss also den Pinsel trotz der Fristen erst in die Hand nehmen, wenn es nötig ist.

Eine Mietwohnung verfügt über ein Gästezimmer, das selten benutzt wird und nach zehn Jahren immer noch wie frisch gestrichen aussieht. Hier kann der Vermieter trotz Ablauf der Frist keine Renovierung verlangen. Das vom Mieter, einem leidenschaftlichen Raucher, genutzte Arbeitszimmer ist dagegen so vergilbt, dass die ursprünglich weiße Wandfarbe nicht mehr erkennbar ist. Hier muss spätestens nach acht Jahren renoviert werden, wenn es der Vermieter so will. Er kann den Mieter auf den Fristenplan verweisen.

Wichtig wird der Fristenplan während des laufenden Mietverhältnisses, wenn es zum Beispiel durch Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zu Schäden kommt, deren Beseitigung eigentlich auf seine Kappe geht. Wenn die jeweiligen Fristen abgelaufen sind, kann er gegenüber dem Mieter argumentieren: »Sie hätten ja eh die Wand laut Fristenplan streichen müssen. Jetzt ist sie in einem Zustand, in dem sie gestrichen werden muss – und zwar auf Ihre Kosten.«

Wenn Mieter zwischendurch aus Lust und Laune oder gemäß den Fristenplänen renovieren, beginnen die jeweiligen Fristen wieder von Neuem zu laufen. Deshalb sollten Mieter über ihre Zwischenrenovierungen Buch führen oder Belege sammeln. So können sie im Fall des Falles nachweisen, wann sie zuletzt den Pinsel in die Hand genommen haben.

Sinnlose Schönheitsreparaturen kann der Vermieter nicht verlangen

Häufig sind Schönheitsreparaturen des Mieters bei Auszug sinnlos, da der Vermieter ohnehin die Wohnung umbauen oder vollständig modernisieren möchte. Da fragen sich Mieter und Vermieter gleichermaßen, was das für Folgen hat. Der Mieter hofft verständlicherweise, so aus der Nummer herauszukommen. Der Vermieter will dagegen Geld sehen – nämlich das, was der Mieter hier gespart hat. Tatsächlich stehen seine Chancen hier nicht so schlecht – immer vorausgesetzt, die Übertragung der Schönheitsreparaturen ist durch eine gültige Klausel erfolgt. Informieren Sie sich anhand der Übersicht im Abschnitt »Unwirksame Renovierungsklauseln in Standardmietverträgen« weiter vorn in diesem Kapitel, welche Klauseln unwirksam sind.

Der Mieter renoviert, obwohl die Arbeiten
für die Katz sind

Nimmt ein Mieter die Endrenovierung vor, obwohl ihm der Vermieter rechtzeitig bekannt gegeben hat, dass dies zum Beispiel wegen eines geplanten Umbaus überflüssig ist, hat der Vermieter Anspruch auf Erstattung der Endrenovierungskosten. Hat der Vermieter seine Pläne nicht rechtzeitig bekannt gegeben, gibt es nichts.

Ein ahnungsloser Mieter kündigt seine Wohnung mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten. Wegen des bevorstehenden Auszugs fängt er beizeiten an, Zimmer für Zimmer zu streichen. Kurz bevor er mit den Arbeiten fertig ist, erfährt er von umfangreichen Umbauplänen des Vermieters. In diesem Fall muss er nicht zahlen, weil er nicht rechtzeitig über die Sinnlosigkeit seiner Arbeit informiert war.

Der Mieter renoviert nicht, weil er weiß, dass die Arbeiten für die Katz sind, will aber auch nicht zahlen

Auch in diesem Fall muss sich der Mieter an den Kosten beteiligen. Der Anspruch des Vermieters ist allerdings der Höhe nach durch die Kosten begrenzt, die der Mieter ohne die Umbaumaßnahmen hätte aufwenden müssen. Der Vermieter bekommt nicht mehr, als ihm vertraglich zusteht, und der Mieter hat nicht mehr zu leisten als das, wozu er sich vertraglich verpflichtet hat. Das sind zum einen die Materialkosten und ein angemessener Stundenlohn von rund 10 Euro. Einen Fachhandwerkerlohn kann der Vermieter nicht verlangen. Hätte der Mieter die Arbeiten in Eigenleistung oder durch Verwandte oder Bekannte durchgeführt, was ihm vertraglich nicht untersagt werden darf, so muss er nur die Kosten für das notwendige Material zahlen. Da liegt es für den Mieter natürlich nahe zu behaupten, man hätte alles in Eigenleistung erledigt. Das Gegenteil lässt sich nicht so leicht feststellen.

Geld statt Endrenovierung

Wenn Mieter vor Ablauf der üblichen Renovierungsfristen ausziehen, sieht die Wohnung trotzdem nicht mehr wie neu aus. Um hier nicht allein auf den Kosten sitzen zu bleiben, verwenden Vermieter gerne Mietverträge mit sogenannten Abgeltungsklauseln oder Kostenquotenklauseln kombiniert mit Fristenplänen. Darin wird geregelt, dass Mieter beim Auszug vor Fälligkeit der nächsten planmäßigen Renovierung die anteiligen Kosten der Wohnungsabnutzung zu zahlen haben. Das heißt, die Mieter sollen nicht renovieren, sondern zahlen. Eine derartige Vereinbarung ist grundsätzlich erlaubt, allerdings, wie nicht anders zu erwarten, nur unter bestimmten Voraussetzungen:

Abgeltungsklauseln sehen normalerweise vor, dass die Berechnung anhand eines Kostenvoranschlags erfolgt. Erklärt der Mieter allerdings, er würde die Arbeiten normalerweise in Eigenleistung erbringen, darf nur das Material berechnet werden. Es muss sogar die Möglichkeit eingeräumt werden, dass der Mieter selbst renoviert, anstatt zu zahlen.

Die Klausel darf keine starren Fristen enthalten. Es muss gewährleistet sein, dass sich der Abgeltungsbetrag nach der tatsächlichen Abnutzung der Wohnung richtet.

Schließlich muss die Klausel eindeutig die Berechnung der Beteiligungsquote regeln. Dabei sind auch diejenigen Fälle zu berücksichtigen, in denen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der Renovierungsfrist vorsieht.

Mieter und Vermieter können davon ausgehen, dass die meisten Abgeltungsklauseln wegen der hohen Wirksamkeitsvoraussetzungen nicht gültig sind. Es lohnt sich deshalb für alle Beteiligten, die Formulierungen des Vertrags genau unter die Lupe zu nehmen, denn so lassen sich Kosten und Ärger vermeiden.

Haben Sie beim intensiven Klauselstudium festgestellt, dass die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag unwirksam ist, ist zwar auch die Abgeltungsklausel unwirksam. Umgekehrt ist das aber nicht so. Eine unwirksame Abgeltungsklausel lässt die Renovierungspflicht nicht entfallen.

Schadensersatzansprüche des Vermieters trotz durchgeführter Endrenovierung

Ist der Mieter ausgezogen, schlägt die Stunde der Wahrheit. Viele Schäden werden erst jetzt so richtig sichtbar. Klar, dass Vermieter das nicht so einfach hinnehmen, sondern darauf bestehen, dass Mieter für diese Schäden aufkommen. Dabei sitzen sie an einem langen Hebel – sie haben ja die Kaution. Diese dürfen sie bis zu einem halben Jahr zurückbehalten, um ihre Ansprüche gegen den Mieter auch noch nach Mietende abzudecken.

Wenn Mieter nicht ordentlich renoviert haben

Wurden die Arbeiten nicht so ausgeführt, wie es hätte sein sollen, machen sich Mieter schadensersatzpflichtig. Vermieter können aber nicht sofort Geld verlangen. Zunächst müssen sie den Mietern eine angemessene Frist zur Nachbesserung gewähren. Das kann er sich nur dann ersparen, wenn ein Mieter klipp und klar erklärt, dass er mit der Wohnung nichts mehr zu tun haben will und die Nachbesserung ausdrücklich ablehnt. Dann kann der Vermieter gleich sein Geld verlangen.

Eine angemessene Nachfrist beträgt etwa zwei Wochen. So viel Zeit halten Gerichte für ausreichend, um eine Wohnung vollständig zu renovieren. Eine längere Frist ist schon deshalb nicht sinnvoll, weil dann ein Nachmieter nicht wie geplant einziehen kann. War die Frist zu kurz bemessen, darf der Mieter eine Fristverlängerung verlangen. Es kann die zu kurze Fristsetzung aber nicht einfach als gegenstandslos betrachten und einfach ignorieren.

Die Höhe des Schadensersatzes richtet sich nach dem, was ein Fachmann in Rechnung stellen würde. Das heißt, Vermietern stehen neben den Materialkosten auch die entsprechenden Lohnkosten zu. Mieter können sich nicht mehr auf den Standpunkt stellen, sie hätten die Arbeiten in Eigenleistung erbracht. Denn wenn sie das nicht ausdrücklich abgelehnt hätten, wäre es nicht so weit gekommen.

Ein Mieter hat die Küchendecke nur ein Mal gestrichen. Nach dem Trocknen der Farbe stellt sich heraus, dass das nicht ausreichend war. Ein zweiter Anstrich ist unerlässlich, um eine gleichmäßige Farbabdeckung zu erreichen. Hier darf der Vermieter nach einer erfolglosen Aufforderung zur Nachbesserung selbst einen Handwerker beauftragen und die Kosten dafür dem Mieter in Rechnung stellen – oder von der Kaution abziehen.

Wenn Mieter Schäden verursacht haben

Unabhängig von mangelhaft ausgeführten Renovierungsarbeiten müssen Mieter auch für Schäden aufkommen, die nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun haben. Angefangen von Brandlöchern in Teppichböden bis hin zu tiefen Kratzern im Parkett verursacht durch unsachgemäßes Verschieben von Möbeln, gibt es zahlreiche solcher Mietsachschäden, die Mieter im Laufe des Vertragsverhältnisses schuldhaft verursachen und für deren Beseitigung sie haften.

Welche Schäden dabei am häufigsten Anlass zum Streit liefern und was in diesen Fällen gilt, zeigt die im Kasten »Bei welchen Schäden Mieter zahlen müssen« alphabetisch geordnete Übersicht.

Bei welchen Schäden Mieter zahlen müssen

Aufkleber: Aufkleber wie zum Beispiel selbstklebende Türschilder an Bad- und WC-Türen müssen vom Mieter rückstandslos entfernt werden. Macht er das nicht, darf der Vermieter ihm die Kosten dafür in Rechnung stellen.

Dübellöcher: Mieter dürfen zwar dübeln – aber bitte nicht in die Fliesen –, müssen aber nach Ende des Mietverhältnisses die Dübellöcher ordnungsgemäß (nicht sichtbar) verschließen oder für deren Beseitigung zahlen.

Nikotinablagerungen: Normale Rauchspuren müssen Mieter nur dann entfernen, wenn sie zur Renovierung wirksam verpflichtet sind. Exzessives Rauchen kann dagegen Schadensersatzansprüche auslösen, selbst wenn Mieter nicht zu renovieren brauchen. In solchen Fällen geht es oft nicht ohne Spezialfarbe. Diese Kosten darf der Vermieter vom Mieter verlangen.

Rau- und Reibeputz: Diese Form der Wandgestaltung müssen Mieter wieder entfernen oder für die Entfernung zahlen, wenn der Vermieter ihn nicht beibehalten möchte.

Tapetenbordüren: Tapetenbordüren mit Kindermotiven oder Ähnlichem müssen nur entfernt werden, wenn der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist. Ansonsten haftet er nicht für die Beseitigung.

Teppichbodenschäden: Dass ein Teppichboden im Laufe der Zeit nicht besser wird, ist bekannt. Schadensersatz für die üblichen Verschleißerscheinungen kann nicht verlangt werden. Anders sieht es bei Brandlöchern aus.

Überstreichen von Wandfliesen: Haben Mieter die Wandfliesen mit Farbe überstrichen, kann der Vermieter die Verfliesung erneuern und die Kosten als Schadensersatz verlangen. Achtung: Bei der Erneuerung alter Fliesen kann ein Abzug »neu für alt« den Anspruch mindern.

Schadensersatzansprüche verjähren schnell. Unmittelbar nach dem Auszug eines Mieters fängt die Verjährungsuhr an zu ticken. Für die oben genannten Ansprüche gilt eine Frist von nur sechs Monaten. Der Gesetzgeber will damit erreichen, dass nach dem Ende des Mietverhältnisses alle Ansprüche in überschaubarer Zeit abgeklärt sind.

Schadensersatzansprüche des Mieters, wenn er renoviert hat, ohne dazu verpflichtet zu sein

Viele Mieter renovieren, weil sie sich treu und brav nach den Buchstaben ihres Mietvertrags richten. Sie merken oft zu spät, dass sie wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel gar nicht dazu verpflichtet gewesen wären. Das heißt aber nicht, dass sie sich damit abfinden müssen. Sie dürfen ihre Aufwendungen zurückverlangen, und zwar Material und Arbeitskosten. Aber auch hier tickt die Verjährungsuhr. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters verjährt in sechs Monaten. Dies hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich so entschieden. Die gesetzliche Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses betrifft alle Ersatzansprüche aus dem Vertrag. Erfasst werden deshalb auch die Ansprüche von Mietern wegen Schönheitsreparaturen, die sie in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt haben.

Ein Mieter zieht aus und renoviert, weil er sich vertraglich dazu verpflichtet sieht. Der Mietvertrag enthält allerdings eine Formularklausel, die ihm die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt und somit unwirksam ist. Zwei Jahre später erfährt der Mann, dass er gar nicht verpflichtet war, die Endrenovierung durchzuführen. Er verklagt den Vermieter auf die zu Unrecht aufgebrachten Kosten nebst Zinsen. Der Vermieter kann aber erfolgreich eine Verjährung der Ansprüche geltend machen, und der Mieter bleibt auf den Kosten sitzen.

21

Tod des Mieters

In diesem Kapitel

Ehepartner treten automatisch in den Vertrag ein

Andere Mitbewohner haben ein Eintrittsrecht

Erben werden Rechtsnachfolger und haften

Tipps für die Erbensuche

Die meisten Mietverhältnisse enden durch Kündigung. In der Regel ist es der Mieter, der ausziehen will, manchmal ist es der Vermieter, der den Mieter vor die Tür setzt. Immer öfter endet ein Mietvertrag aber auch mit dem Tod des Mieters, weil immer mehr Menschen heute bis ins hohe Alter in ihren Wohnungen bleiben können. Nicht zuletzt ambulante Pflegedienste machen dies möglich. Unabhängig davon können Menschen jeden Alters plötzlich versterben. Handelt es sich dabei um Mieter, stellt sich für Vermieter und Hinterbliebene die Frage, wie es nun weitergeht mit der Wohnung.

Mal wollen Mitbewohner des Verstorbenen in der Wohnung bleiben, mal müssen sie aus Kostengründen so schnell wie möglich ausziehen. Bei alleinstehenden Mietern will der Vermieter wissen, wer jetzt für die Miete bis zur endgültigen Räumung aufkommt. All diese Fragen werde ich Ihnen in diesem Kapitel beantworten.

Wenn der Mieter verheiratet war oder in eingetragener Lebensgemeinschaft gelebt hat

Hinterlassen Verstorbene einen Ehepartner oder einen eingetragenen Lebenspartner, darf dieser, wie zu erwarten, in der Wohnung bleiben. Der Vermieter kann ihm nicht einfach kündigen. Der Vertrag wird vielmehr mit dem hinterbliebenen Ehepartner fortgesetzt, gleich, ob er im Vertrag schon als Mietpartei eingetragen war oder nicht. Deshalb muss sich der hinterbliebene Ehepartner entscheiden, was er will. Danach richtet sich, was zu tun ist.

Der hinterbliebene Partner möchte in der Wohnung bleiben

In diesem Fall bleibt alles, wie es war. Es besteht keine Verpflichtung, dem Vermieter gegenüber eine Erklärung abzugeben. Es ist aber nicht nur eine Frage des Stils, dennoch Bescheid zu geben, man erspart sich auch lästige Anfragen.

Ist die Wohnung nach dem Tod des Partners zu teuer, besteht die Möglichkeit, die Mietkosten durch Untervermietung erträglich zu machen. Der Vermieter muss deswegen zwar gefragt werden, ist aber verpflichtet, seine Zustimmung grundsätzlich ohne Wenn und Aber zu erteilen.

Es gibt viele Gründe, warum ein hinterbliebener Ehepartner nicht mehr in der gemeinsamen Mietwohnung bleiben möchte. Nicht immer geht es ums Geld. Allein in einer zu groß gewordenen Wohnung zu leben, finden viele Menschen nicht erstrebenswert, auch weil oft schmerzliche Erinnerungen daran hängen. Gerade ältere Hinterbliebene entscheiden sich oft dafür, zu ihren erwachsenen Kindern zu ziehen.

Das ist in der Regel auch rechtlich kein Problem, denn mit der gesetzlichen Kündigungsfrist sind die meisten Mieter gut bedient. Sie können ganz normal den Mietvertrag aufkündigen und mit dreimonatiger Frist ausziehen. Was im Einzelnen dabei zu beachten ist, erfahren Sie in Kapitel 15.

Anders sieht es aus, wenn der Vertrag ein Zeitmietvertrag ist oder für einen bestimmten Zeitraum zwischen Mieter und Vermieter ein Kündigungsverzicht vereinbart war. In diesem Fall hat der hinterbliebene Ehepartner ein Sonderkündigungsrecht. Dieses Recht ermöglicht ihm ebenfalls, mit einer Frist von drei Monaten aus dem Vertrag herauszukommen.

Beim Sonderkündigungsrecht nach dem Tod eines Ehepartners sollten Betroffene trotz aller Trauer die dafür festgelegte Frist nicht aus den Augen verlieren. Denn das Sonderkündigungsrecht kann nur innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls ausgeübt werden. Weitere Erklärungen sind nicht nötig, wie das Musterschreiben im Kasten »Muster für ein Kündigungsschreiben wegen Todesfall« zeigt.

Muster für ein Kündigungsschreiben wegen Todesfall

Name des Mieters

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Name des Vermieters

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Ort, Datum

Kündigung wegen Todesfall

Sehr geehrte(r) Frau/Herr …,
ich kündige das Mietverhältnis wegen des Todes meines Ehepartners (oder eingetragenen Lebenspartners) zum …(Datum).

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift Mieter)

Es kommt gar nicht so selten vor: Die Ehepartner haben sich getrennt, der allein in der Wohnung zurückgebliebene Partner verstirbt. Der Vertrag ist seinerzeit nicht an die neue Lebenssituation angepasst worden. Der hinterbliebene Ehegatte ist in diesem Fall nach wie vor Vertragspartner, obwohl er gar nicht in der Wohnung wohnt. Das eröffnet neue Möglichkeiten: Der ausgezogene Mieter kann wieder in die Wohnung einziehen. Selbstverständlich darf er auch die Wohnung kündigen. Dabei muss ebenfalls mindestens die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten beachtet werden, selbst wenn die Wohnung früher geräumt werden könnte.

Wenn eine Wohnung leer steht, ist eine Räumung und gegebenenfalls auch eine Renovierung schneller möglich. Hier bietet es sich an, mit dem Vermieter eine einvernehmliche Vertragsauflösung zu vereinbaren. Der wird er sicherlich zustimmen, wenn sich ein Nachmieter findet, der vor Ablauf der drei Monate einziehen würde.

Ein Sonderkündigungsrecht – wie oben beschrieben – besteht allerdings nicht. Deshalb lassen sich Zeitmietverträge oder Verträge mit Kündigungsverzicht nicht ohne Weiteres beenden. Der Vermieter wird aber normalerweise kein Interesse daran haben, den getrennt lebenden Ehepartner länger an die leer stehende Wohnung zu binden als nötig. Auch hier empfiehlt sich eine Aufhebungsvereinbarung.

Wenn der verstorbene Mieter Kinder als Mitbewohner hatte

Nicht immer hinterlässt der verstorbene Mieter einen Ehepartner. Verwitwete oder geschiedene Personen leben oft zusammen mit ihren Kindern in einer Wohnung. Auch dann stellt sich die Frage, wie es weitergeht. Hier gilt Folgendes:

Kinder des Verstorbenen treten nur in das Mietverhältnis ein, wenn sie mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Voraussetzung ist, dass die Wohnung für sie und den Verstorbenen den Lebensmittelpunkt gebildet haben.

Ein verwitweter Mieter und seine noch studierende erwachsene Tochter wohnen zusammen in einer Wohnung. Auch der schon lange ausgezogene Sohn hat noch ein Zimmer in der Wohnung, das er gerne an Wochenenden nutzt, weil die Wohnung in einem attraktiven Ferienort liegt. In diesem Fall tritt die Tochter automatisch in den Mietvertrag ein, der Sohn nicht. War die Tochter vorübergehend zu Studienzwecken im Ausland, spielt das für ihr Eintrittsrecht keine Rolle. Sie wird Mieterin der Wohnung und kann sich überlegen, was sie aus dieser Rechtsposition macht.

In der Wohnung zu bleiben, ist für hinterbliebene Kinder nur dann sinnvoll, wenn sie altersbedingt und finanziell überhaupt dazu in der Lage sind. Wenn sie sich für den Verbleib in der Wohnung entscheiden, müssen Kinder – genau wie ein hinterbliebener Ehepartner – nichts unternehmen. Aber auch hier empfiehlt es sich, dem Vermieter Bescheid zu geben.

Häufiger wird es wohl vorkommen, dass die Kinder ausziehen müssen, weil sie die Wohnung nicht halten können. Dann müssen sie dem Vermieter gegenüber erklären, dass sie von ihrer neu erworbenen Rechtsposition als Mieter keinen Gebrauch machen möchten.

Auch wenn Kinder erklären, dass sie eine Wohnung nicht übernehmen, müssen sie die gesetzliche Frist einhalten. Die Erklärung muss binnen eines Monats abgegeben werden, nachdem sie vom Tod des Elternteils erfahren haben. Das muss zwar nicht schriftlich geschehen, aber ein Schriftstück ist aus Beweisgründen immer besser. Bei minderjährigen Kindern beginnt die Frist erst zu laufen, nachdem ein gesetzlicher Vertreter bestimmt wurde. Das spielt vor allem dann eine Rolle, wenn zum Beispiel beide Elternteile gleichzeitig, etwa durch einen Verkehrsunfall, ums Leben gekommen sind.

In vielen Fällen sind die Kinder gleichzeitig Erben des verstorbenen Mieters. Dann gelten andere Regeln. Welche, das erfahren Sie im Abschnitt »Die Erben haben als Rechtsnachfolger das Sagen« weiter hinten in diesem Kapitel.

Wenn Mieter mit Verwandten oder einem Lebenspartner in der Wohnung gelebt haben

Gerade zu Zeiten moderner Patchworkfamilien sind es nicht nur die Ehepartner oder Kinder, die Verstorbene in ihrer Wohnung zurücklassen. Auch andere Angehörige stehen plötzlich vor der Frage, wie es nach dem Tod des Mieters für sie weitergeht. Tatsächlich können auch sie in den Mietvertrag eintreten. Das setzt allerdings voraus, dass weder ein Ehegatte noch Kinder ein Interesse an der Wohnung haben. Dann haben auch Angehörige wie Verwandte, Verschwägerte, Verlobte oder Lebenspartner ein Bleiberecht.

Diese Personen dürfen dann genauso wie der hinterbliebene Ehepartner oder die Kinder entscheiden, ob sie von ihrem Eintrittsrecht Gebrauch machen oder lieber ausziehen wollen. In letzterem Fall müssen sie ebenfalls dem Vermieter binnen eines Monats mitteilen, wie ihre Zukunftspläne aussehen.

Ein von seiner Frau schon lange getrennt lebende Mieter wohnt inzwischen mit einer neuen Lebenspartnerin nicht verheiratet zusammen. Als er verstirbt, erklärt die Exehefrau, kein Interesse an der Wohnung zu haben. Die neue Partnerin kann bleiben, wenn sie will.

Ausnahmsweise hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht

Angehörige, die mit dem Mieter zusammengelebt haben, ohne selbst Mieter geworden zu sein, müssen im schlimmsten Fall damit rechnen, dass der Vermieter sie loswerden will. Das geht natürlich nur unter engen Voraussetzungen. Ein solches Sonderkündigungsrecht besteht im Prinzip nur, wenn auch eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich wäre, also eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats erklärt werden, nachdem der Angehörige zu erkennen hat, in der Wohnung bleiben zu wollen, oder nachdem die einmonatige Erklärungsfrist des eintrittsberechtigten Mitbewohners abgelaufen ist.

Eine Mieterin hatte einige Jahre vor ihrem Tod ihren alkoholkranken Sohn in die Wohnung aufgenommen, der nun erklärtermaßen nach dem Tod der Mutter das Mietverhältnis fortsetzen will. Er teilt seinen Wunsch zu bleiben dem Vermieter sofort mit und hält dadurch die gesetzliche Frist ein. Allerdings belästigt er schon seit geraumer Zeit die Hausmitbewohner mit wüsten Beschimpfungen. Deshalb will der Vermieter den Tod der Mieterin nutzen, deren unliebsamen Sohn loszuwerden, und macht von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch. Der Sohn muss, obwohl er gerne bleiben würde, innerhalb von drei Monaten nach der Kündigung ausziehen.

Als Vermieter können Sie sich in dieser Situation aber darauf einstellen, dass sich die gekündigte Person auf die sogenannte Sozialklausel beruft, um den Auszug zu verzögern oder gar zu verhindern. Näheres hierzu erfahren Sie in Kapitel 18.

Wenn der verstorbene Mieter allein gelebt hat

Es ist nicht ungewöhnlich, dass alte Menschen allein in ihrer Wohnung leben. Die Kinder sind schon lange ausgezogen, der Lebenspartner ist schon vorher verstorben. Wenn diese Mieter sterben, gibt es zwar keine eintrittsberechtigte Person, die automatisch zum Vertragspartner wird. Aber es gibt ja noch die Erben. Denn die hat im Prinzip jeder – und wenn es Vater Staat ist.

Muster für eine außerordentliche Kündigung des in den Mietvertrag eingetretenen Mitbewohners

Name des Vermieters

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Name des Mieters

Straße Hausnummer

PLZ Ort

Ort, Datum

Außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses

Sehr geehrte(r) Frau/Herr …,

Sie haben erklärt, dass Sie nach dem Tod von (Name des Verstorbenen) als Mieter in dessen Mietverhältnis eingetreten sind. Ich kündige deshalb das Mietverhältnis zum … (Datum). Es ist mir leider nicht zumutbar, das Mietverhältnis mit Ihnen weiterhin fortzusetzen. Die Gründe hierfür sind:

(Hier die näheren Gründe darlegen.)

Ich weise Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für Sie oder Ihre Familie eine Härte bedeuten würde. Ihr Widerspruch muss mir bis spätestens zwei Monate vor Ende der Mietzeit schriftlich vorliegen.

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift Vermieter)

Die Erben werden als Rechtsnachfolger des Verstorbenen Vertragspartner des Vermieters und treten direkt in den laufenden Vertrag ein. Ausnahme: Der Vertrag ist seinerzeit »auf Lebenszeit des Mieters« abgeschlossen worden. Dann endet das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters.

Als Erbe sollten Sie nicht untätig bleiben. Denn so schnell sind Sie nicht aus dem Schneider. Sie haften nämlich grundsätzlich für die Schulden aus dem beendeten Mietverhältnis. Das können zum Beispiel Mietrückstände oder Schönheitsreparaturen sein.

Ansonsten endet das Mietverhältnis nur, wenn die Erben den Vertrag kündigen. Sie können prinzipiell selbst in die Wohnung einziehen, wenn der Vermieter mitspielt. Dass er das nicht unbedingt muss, können Sie im nächsten Abschnitt nachlesen.

Da die meisten Erben aber schon ein anderes festes Dach über dem Kopf haben, werden sie das Mietverhältnis eher beenden wollen. Das ist keine große Sache. Erben haben ein Sonderkündigungsrecht. Das heißt, sie dürfen innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Erblassers erfahren haben, den Vertrag mit einer dreimonatigen Frist beenden. Diese Frist ist somit nicht kürzer als die normale gesetzliche Kündigungsfrist bei einem normalen Mietverhältnis. Dabei müssen, wie bei jeder anderen Kündigung auch, die Formalien eingehalten werden. Lesen Sie dazu Kapitel 15. Ein Erbschein ist nicht erforderlich.

Das Sonderkündigungsrecht spielt allerdings nur dann eine Rolle, wenn dadurch ein Zeitmietvertrag oder ein Vertrag mit einem längerfristig vereinbarten Kündigungsverzicht vorzeitig beendet werden kann.

Viele Vermieter nehmen den Tod eines allein lebenden Mieters zum Anlass, die Wohnung vollkommen neu zu vermieten. Schließlich lässt sich das nicht nur mit einer gründlichen Renovierung, sondern auch mit einer ordentlichen Mietsteigerung verbinden. Das ist ja auch nachvollziehbar, weil es oft um Fälle geht, in denen der Mieter schon seit ewigen Zeiten in der Wohnung lebt, die Wohnung verwohnt und die Miete praktisch eingefroren ist.

In diesem Fall steht dem Vermieter ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht zu. Dazu reicht es, wenn der Vermieter binnen eines Monats kündigt, nachdem er erfahren hat,
dass der Mieter verstorben ist,
dass es Erben gibt,
wie die Erben heißen und wo sie wohnen und
dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Personen, die zum Haushalt gehören, infrage kommt. Dann haben diese Vorrang vor dem Erben.

Ein alleinstehender Mieter ist am 15. März verstorben. Am 27. März erfährt der Vermieter davon. Noch am selben Tag bekundet der Sohn und Erbe des Verstorbenen sein Interesse an der Wohnung und möchte selbst einziehen. Er kündigt den Vertrag nicht von sich aus. Wenn der Vermieter den Sohn nicht als Mieter haben möchte, kann er den Vertrag bis zum 27. April kündigen. Einen wichtigen Grund braucht er nicht anzugeben.

Wer als Erbe daran interessiert ist, in eine frei gewordene Wohnung einzuziehen, sollte das Sonderkündigungsrecht des Vermieters im Hinterkopf behalten.

Erben, die in die frei gewordene Wohnung eines verstorbenen Angehörigen ziehen möchten, sollten rechtzeitig auf den Vermieter zugehen. Es nutzt ihnen wenig, wenn sie einfach einziehen und dann die Kündigung erhalten. Besser ist es, dem Vermieter ein attraktives Angebot bezüglich der Miethöhe oder Renovierung zu machen. Denn es ist unwahrscheinlich, dass er es bei den alten Konditionen belassen will.

Auch wenn Erben sofort die Kündigung des Mietvertrags erklären, haften sie bis zum Ende des Vertrags für die Miete, die Betriebskostenvorauszahlungen und die Kosten der womöglich fälligen Endrenovierung. Das ist für den Durchschnittserben normalerweise nur machbar, wenn der Nachlass diese Kosten abdeckt. Angesichts der Kosten, die allein eine Beerdigung verursacht, kommt es aber immer wieder vor, dass das Geld nicht reicht. Überschuldete Nachlässe sind keine Seltenheit. In diesem Fall sind viele Erben gezwungen, alle erbrechtlichen Register zu ziehen, um nicht mit dem eigenen Vermögen für diese Schulden aufkommen zu müssen. In eindeutigen Fällen kommt eine Ausschlagung der Erbschaft infrage.

Die Frist zur Ausschlagung einer Erbschaft beträgt sechs Wochen und beginnt mit dem Zeitpunkt, an dem der Erbe von seinem Glück erfährt, Erbe geworden zu sein. Mit der Ausschlagung entfällt jegliche Haftung. Das hat den Nachteil, dass der Erbe dann auf alle Wertsachen, die dem Verstorbenen gehört haben, ebenfalls verzichten muss.

Wenn der unmittelbare Erbe die Erbschaft ausschlägt, ist damit zu rechnen, dass die nachrückenden Erben ebenfalls ausschlagen. Hier wird Vater Staat zum Mieter, weil es rein rechtlich immer einen Nachfolger geben muss.

Wenn die Erben das Erbe ausschlagen, gibt es für Vermieter nur eines: Kündigen Sie das Mietverhältnis gegenüber der zuständigen Behörde. Welche das im Einzelfall ist, bestimmt das jeweilige Bundesland. Erkundigen Sie sich am besten beim Nachlassgericht. Denn der Staat darf als letzter gesetzlicher Erbe die Erbschaft nicht ausschlagen. Allerdings kann er seine Haftung auf den vorhandenen Nachlass beschränken. Der Staat übernimmt also keine Schulden, die den Nachlass übersteigen.

Wenn der Erbe die Erbschaft nicht ausschlagen möchte oder die Ausschlagungsfrist versäumt hat, weil er die Überschuldung zu spät festgestellt hat, gibt es weitere Möglichkeiten, die persönliche Haftung zu verhindern. Denn Mietschulden sind nach höchstrichterlicher Rechtsprechung Nachlassschulden, sodass eine Beschränkung der Haftung auf den Nachlass hier weiterhilft.

Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, als Erbe die persönliche Haftung durch Ausschlagung des Erbes zu verhindern – von der sogenannten Dürftigkeitseinrede bis zum Nachlassinsolvenzverfahren – sollten Betroffene am besten mit einem im Erbrecht versierten Fachmann wie zum Beispiel einem Fachanwalt für Erbrecht abklären.

Es kann dem Vermieter passieren, dass er auf seinen Kosten sitzen bleibt. Eine eventuell vorhandene Kaution und die steuerliche Absetzbarkeit der Verluste ist da leider auch oft nur ein schwacher Trost. Noch schwieriger kann es werden, wenn nicht klar ist, wer Erbe ist. Deshalb sollten Vermieter beim Tod des Mieters wissen, was zu tun ist, wenn sich kein Angehöriger oder Erbe meldet.

22

Vom Auszug bis zur Zurückzahlung der Kaution

In diesem Kapitel

Die Wohnungsübergabe nicht auf den letzten Drücker vereinbaren

Die Wohnung ordnungsgemäß übergeben

Die Kaution richtig abrechnen

Als Mieter kann man am Ende des Mietverhältnisses – ob man selbst gekündigt hat oder nicht – nicht so einfach sang- und klanglos ausziehen. Ein Mietverhältnis will in den letzten Tagen richtig abgewickelt werden, von der gemeinsamen Wohnungsbegehung über die Schlüsselübergabe bis hin zur endgültigen Kautionsabrechnung. Gerade in dieser Phase des Mietverhältnisses kann es zwischen Mieter und Vermieter noch mal richtig Ärger geben. Denn oft tritt gerade dann manches zutage, was vorher nicht feststellbar war. Was das alles sein kann und wie man am besten damit umgeht, erfahren Sie in diesem Kapitel.

Der richtige Auszugszeitpunkt kann Probleme machen

Endet ein Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt, darf der Mieter so lange in der Wohnung bleiben. Schließlich muss er ja auch die Miete so lange zahlen.

Das ist in den meisten Fällen unproblematisch. Viele Mieter ziehen sogar schon vorher aus, um ihrer möglicherweise bestehenden Endrenovierungspflicht in einer leer geräumten Wohnung nachkommen zu können. Damit über den Übergabezeitpunkt dennoch keine Diskussionen aufkommen, findet sich in Mietverträgen zu diesem Punkt eine eindeutige Regelung wie etwa »die Rückgabe muss spätestens am letzten Tag des Mietverhältnisses erfolgen«. Daran muss sich der Mieter halten. Eine Übergabe bis 12 Uhr mittags am nächsten Tag wie bei einer Hotelübernachtung ist nicht üblich.

Ausnahmen gelten, wenn das Mietende auf einen Samstag, Sonn- oder Feiertag fällt. Dann muss der Mieter erst am nächsten Tag sein Bündel endgültig schnüren. Zieht er erst nach Mietende aus, macht er sich unter Umständen schadensersatzpflichtig und muss weiter Miete zahlen.

Ein Mieter hat nach langen Preisvergleichen ein besonders günstiges Umzugsunternehmen gefunden, das allerdings nicht am letzten Tag des Mietverhältnisses anrücken kann, sondern erst zwei Tage später. Der Nachmieter ist gezwungen, sein Umzugsunternehmen abzubestellen und muss aufgrund der Verzögerung einen anderen teureren Spediteur beauftragen. Diesen Schaden muss der ausziehende Mieter übernehmen. Die Miete für die zwei weiteren Tage in der Wohnung muss er ebenfalls zahlen.

Ein vorzeitiger Auszug des Mieters

Nicht jeder Mieter will mit der Wohnungsübergabe bis zum letzten Tag warten. Gerade wenn es in eine andere Stadt geht und der Spediteur nicht alle Umzüge zum Monatsende abwickeln kann, ist es für viele Mieter günstiger, die Wohnung schon vorher zu verlassen. Das ist ja auch in den meisten Fällen kein Problem. Vernünftige Vermieter sind da anpassungsfähig und wickeln die Übergabe in Absprache mit dem Mieter auch vorher ab.

Ein vorzeitiger Auszug hat rechtliche Folgen, über die sich die Beteiligten nicht immer im Klaren sind. So übernimmt der Vermieter nach der einvernehmlichen vorzeitigen Übergabe die volle Verantwortung für die Wohnung.

Der Mieter zieht 14 Tage vor Mietende in Absprache mit dem Vermieter aus. Um Kosten zu sparen, dreht er die Heizung wegen der schon frühlingshaften Temperaturen ab. Nach einem massiven Kälteeinbruch kommt es zu einem Leitungswasserschaden, auf dem der Vermieter sitzen bleibt. Er ist nach dem Auszug für die richtige Beheizung der Wohnung zuständig.

Auch die Verjährung der Ansprüche des Vermieters gegen seinen Mieter fängt mit dem Auszug zu laufen an und nicht etwa mit dem offiziellen Vertragsende. Bei einer Frist von sechs Monaten kann das knapp werden.

Wer als Mieter früher auszieht, hat nicht automatisch das Recht, die Miete zeitanteilig zu kürzen. Das geht nur unter folgenden Bedingungen:

Der Vermieter lässt den Nachmieter schon vorzeitig einziehen und kassiert dafür Miete.

Der Vermieter führt in der Wohnung Ausbesserungs- und Umbauarbeiten durch, die ausschließlich in seinem eigenen Interesse liegen.

Räumung – ein dehnbarer Begriff

Selbst wenn der Mieter die Wohnung zum Mietende oder schon vorher räumt, bleiben oft noch gewisse Hinterlassenschaften zurück. Das sind manchmal lose Teile wie zum Beispiel nicht verklebter Teppichboden oder Einbauten, die Mieter beim besten Willen nicht mitnehmen können, ohne dabei Schäden zu hinterlassen. In manchen Fällen betrachten Mieter die alte Wohnung auch als willkommene Gelegenheit, ihren Sperrmüll zu entsorgen.

Vermieter sind in solchen Fällen oft ratlos, weil sie nicht wissen, wie sie mit diesen Dingen umgehen dürfen. Alles einfach zu entsorgen und dem ehemaligen Mieter auf die Schadensersatzrechnung zu setzen, ist jedenfalls nicht des Rätsels Lösung. Mieter sind gesetzlich grundsätzlich verpflichtet, alle gemieteten Räume, also auch Garage, Speicher und Keller, bis auf den letzten Krümel leer zu räumen. Dazu zählen auch von ihm eingebaute Gegenstände wie Küchen, Regale und verklebte Teppichböden. Andernfalls gilt die Wohnung als nicht ordnungsgemäß geräumt. Zu den Ausnahmen zählen:

unproblematische Gegenstände wie hängen gebliebene Duschvorhänge oder einfache Lampen
vertragliche Vereinbarungen, dass bestimmte Dinge in der Wohnung bleiben dürfen

Gegenstände wie zum Beispiel eine Küchenspüle, die erforderlich sind, um die Wohnung überhaupt nutzen zu können

Wohin mit den vom Mieter zurückgelassenen Sachen?

Geringwertige Sachen wie zum Beispiel wertloses Mobiliar darf der Vermieter auf Kosten des Mieters aus den Mieträumen entfernen und zum Sperrmüll geben.

In Zweifelsfällen ist dagegen Zurückhaltung angebracht. Hier hat der Vermieter eine Obhuts- und Verwahrungspflicht. Er darf die Gegenstände zwar aus der Wohnung entfernen, aber nicht in den Sperrmüll geben. Die Aufbewahrungsfrist hängt wesentlich vom Wert und Umfang der Sachen und den vorhandenen Lagerungsmöglichkeiten ab. Sie kann im Einzelfall zwischen ein bis drei Monate betragen. Diese Zeit müssen Vermieter nutzen, dem ausgezogenen Mieter eine angemessene Frist zur Abholung zu setzen, am besten kombiniert mit der Androhung, die Gegenstände andernfalls auf dessen Kosten beseitigen zu lassen. Das wirkt in den meisten Fällen.

Die Mietrechtsreform unterstützt den Vermieter
bei der Räumung

Beruht der Auszug des Mieters auf einem Räumungsurteil, besteht seit 1. Mai 2013 die Möglichkeit, die Wohnung schneller als früher leer zu bekommen. Bei dieser sogenannten Berliner Räumung braucht der Vermieter dem Gerichtsvollzieher keinen Vorschuss mehr für den Abtransport der Mietersachen zu zahlen. Der Mieter muss die Wohnung auch so verlassen, wenn der Gerichtsvollzieher mit dem Räumungsurteil auf der Matte steht. Sein Hab und Gut bleiben dann, wenn der Mieter nicht rechtzeitig für den Abtransport gesorgt hat, zunächst in der Wohnung zurück. Der Vermieter haftet nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Das heißt, er kann hier wie oben beschrieben vorgehen. Bei vernünftigen Mietern soll das bewirken, dass sie bei einem bevorstehenden Besuch des Gerichtsvollziehers rechtzeitig ihre Sachen aus der Wohnung entfernen.

Was Mieter und Vermieter bei der Wohnungsübergabe beachten sollten

Wenn die Wohnung leer geräumt ist, treffen Mieter und Vermieter oft zum letzten Mal zusammen und gehen durch die Räume, um zu schauen, ob alles so ist, wie es sein sollte. Dabei stellt sich mitunter schnell heraus, dass die Vorstellungen darüber erheblich auseinandergehen können, wenn es um den Zustand der Räume und die Schlüsselübergabe geht. Je nachdem, wie hier die Rechtslage ist, kann der Vermieter die Kaution ganz oder zum Teil einbehalten. Deshalb ist es im Interesse beider Seiten, genau zu wissen, wie die Wohnung zu übergeben ist.

Der Mieter ist derjenige, der aktiv werden muss. Er schuldet die Rückgabe der Wohnung und ist damit für die Terminvereinbarung zuständig. Er muss dem Vermieter einen geeigneten Termin vorschlagen, und zwar rechtzeitig, in der Regel etwa eine Woche vorher.

Erst wenn der Vermieter den Termin nicht wahrnimmt und auch nicht nach einem Alternativtermin fragt, ist er im Zugzwang. Er kann dann jedenfalls keine Entschädigung verlangen, wenn es zu Verzögerungen kommt. Dem Mieter steht gegebenenfalls wegen der Verzögerung Schadensersatz zu, wenn ihm dadurch Kosten (etwa zusätzliche Fahrtkosten) entstehen. Ausnahme: Der Vermieter ist ohne eigenes Verschulden kurzfristig verhindert, zum Beispiel krankheitsbedingt.

Die gemeinsame Begehung der ausgeräumten Wohnung

Ganz allgemein gilt, dass die Wohnung im »vertragsgemäßen Zustand« zurückgegeben werden muss. Das bedeutet, dass sie renoviert sein muss, wenn der Mieter vertraglich wirksam verpflichtet war, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ob dies der Fall ist, können Sie mithilfe von Kapitel 20 anhand Ihres Vertrags überprüfen. Selbst wenn die Wohnung nur »besenrein« zu übergeben werden muss, kann man sich über diesen Begriff trefflich streiten.

Besenrein bedeutet laut Bundesgerichtshof Folgendes:

Die Wohnung muss ordentlich durchgefegt und von groben Verschmutzungen befreit sein.

Die Fenster müssen nicht geputzt werden, wenn es nicht gerade um Kleberreste geht.

Spinnweben müssen entfernt werden.

Das reicht. Alles andere ist eine Frage des guten Stils. Schließlich will man sich als Mieter nicht nachsagen lassen, ein Ferkel zu sein.

Darüber hinaus gilt es, bei der Begehung festzustellen, welche Schäden der Mieter hinterlassen hat, für die er unabhängig von der Renovierungspflicht aufkommen muss. Auch hier ist es hilfreich, sich anhand von Kapitel 20 zunächst schlauzumachen, was alles in diese Kategorie fällt. Denn nicht alles, was dem Vermieter bei der Wohnungsübergabe negativ auffällt, ist ein Schaden, für den er den Mieter persönlich haftbar machen kann. Das trifft insbesondere auf typische Verschleißschäden zu.

Ein Mieter zieht nach 15 Jahren aus. Vor seinem Einzug hatte der Vermieter die ganze Wohnung mit Teppichboden neu auslegen lassen. Der Teppich sieht nach all den Jahren natürlich nicht mehr wie neu aus. So haben sich in bestimmten Bereichen deutlich sichtbare Laufstraßen gebildet. Dennoch handelt es sich nicht um Mietsachschäden, sondern nur um normale Abnutzungserscheinungen, für die der Mieter nicht aufkommen muss. Er schuldet nur eine Reinigung des Bodens.

Alle Schlüssel müssen zurückgegeben werden

Eigentlich ist es eine Selbstverständlichkeit: Der ausziehende Mieter muss alle Schlüssel, die er bei Einzug erhalten hat, wieder zurückgeben. Das gilt auch für Schlüssel, die er mit oder ohne Erlaubnis des Vermieters hat anfertigen lassen.

Verloren gegangene Schlüssel muss der Mieter ersetzen. Im Zweifelsfall muss er aus Sicherheitsgründen sogar die Kosten für ein neues Schloss oder gar die gesamte Schließanlage ersetzen. Das kann aber nur verlangt werden, wenn die Gefahr besteht, dass Unbefugte in das Haus eindringen können. Ist der Schlüssel zum Beispiel nachweislich während einer Bootspartie ins Wasser gefallen, besteht diese Gefahr nach menschlichem Ermessen nicht.

Generell empfiehlt es sich, Schlüssel so aufzubewahren, dass Fremden eine konkrete Zuordnung nicht möglich ist. Adressanhänger am Schlüsseletui sollten daher tabu sein. Ebenfalls nicht empfehlenswert ist die Aufbewahrung weniger wichtiger Schlüssel an einem Bund. So ist es in der Regel nicht erforderlich, wenn auch oft bequem, den Briefkastenschlüssel am Haustürschlüsselbund mit herumzutragen. Lieber einmal mehr laufen, als am Ende die Lauferei wegen verloren gegangener Schlüssel zu haben!

Wenn der Vermieter mit dem Mieter kein Wohnungsübergabeprotokoll erstellen möchte, sollte sich der ausziehende Mieter aus Beweisgründen den Empfang der Schlüssel anderweitig schriftlich bestätigen lassen.

Mieter sollten die Schlüssel bei der Wohnungsübergabe unbedingt dem Vermieter oder seinem Vertreter persönlich übergeben. Nur dann gilt die Übergabe als erfolgt. Der Einwurf in den Briefkasten des Vermieters oder die Übergabe an einen beliebigen Hausbewohner reicht nicht, wenn dies vorher nicht ausdrücklich so vereinbart worden ist.

Die Zwischenablesung der Wasser-, Strom- und Heizkostenzähler nicht vergessen

Da Mieter selten genau zum Zeitpunkt der Abrechnungsperiode für die Betriebs- und Heizkosten ausziehen, geht es nicht ohne Zwischenablesung der Verbrauchswerte. Eine vorzeitige Abrechnung kann der Mieter aber nicht verlangen. Hier muss er sich in Geduld üben und die turnusmäßige Abrechnung abwarten.

Das Wohnungsübergabeprotokoll dient der Beweiserleichterung

Auf alle Fälle empfiehlt es sich im Interesse beider Seiten, anlässlich der Wohnungsübergabe ein Protokoll zu erstellen, auch wenn dies nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Ein Wohnungsübergabeprotokoll dient der Beweissicherung und hat selbst vor Gericht einen hohen Stellenwert. So kann keiner der Beteiligten ohne Weiteres hinterher behaupten »Das war schon vorher so« oder »Das war vorher nicht so«. Nutzen Sie deshalb die Vorlage im Kasten »Muster für ein Wohnungsübergabeprotokoll«, das Sie beide Punkt für Punkt durchgehen, ausfüllen und gemeinsam mit Datum und Unterschrift absegnen.

Muster für ein Wohnungsübergabeprotokoll

Wohnungsübergabeprotokoll

Das Mietobjekt (genaue Bezeichnung mit Adresse)______________________
wurde am ______________________
von ______________________ auf Vermieterseite
und von ______________________ auf Mieterseite
anlässlich des Auszugs des Mieters zwecks Übergabe besichtigt.

Dabei wurden folgende Zählerstände festgestellt:

Wasser: ______________________

Strom: ______________________

Heizung: ______________________

Warmwasser: ______________________

Folgende Schlüssel wurden dem Vermieter/Mieter ausgehändigt:

____________________________________________

____________________________________________

____________________________________________

____________________________________________

Das Mietobjekt befindet sich in vertragsgemäßem Zustand.

Es wurden folgende Schäden festgestellt:

Raum | Mangel / noch auszuführende Arbeiten | Erledigung bis zum

Aktuelle Adresse des Mieters ______________________

____________________________________________

____________________________________________

Ort, Datum

____________________________________________

(Unterschrift Vermieter)) | (Unterschrift Mieter))

Wenn die Übergabe nicht ordnungsgemäß erfolgt

Versäumt es der Mieter, die Wohnung rechtzeitig zu übergeben, weil er zum Beispiel den Termin zu knapp angesetzt hat, oder hat er die Wohnung nicht, wie zugesagt, richtig geräumt, braucht er zwar wegen des abgelaufenen Vertragsverhältnisses keine Miete mehr zu zahlen. Dafür wird aber eine Nutzungsentschädigung fällig, selbst wenn er sich nicht mehr in der Wohnung aufhält. Diese Entschädigung entspricht mindestens dem, was er zuletzt an Miete gezahlt hat.

An der Kaution kann sich der Vermieter schadlos halten

Ist der Mieter ausgezogen, möchte er verständlicherweise die seinerzeit von ihm geleistete Kaution so schnell wie möglich zurückbekommen – am liebsten sofort. So einfach ist das aber nicht.

Die Kaution dient der Absicherung des Vermieters wegen noch ausstehender Forderungen gegen seinen ehemaligen Mieter. Und die sind erst sechs Monate nach dessen Auszug verjährt. Das heißt aber nicht unbedingt, dass sich der Vermieter mit der Rückzahlung sechs Monate Zeit lassen kann. Abgesichert sind die folgenden Kostenpunkte:

Mietrückstände

Betriebskostenvorschüsse und -nachzahlungen

Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache

Schadensersatzansprüche wegen sonstiger Vertragsverletzungen

Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und Schadensersatzansprüche wegen Unterlassung solcher Arbeiten

Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Räumung

Eine Ausnahme gibt es bei preisgebundenem Wohnraum, sprich bei Sozialwohnungen. Hier darf die Kaution nur zur Absicherung von Schäden oder im Fall unterlassener Schönheitsreparaturen genutzt werden.

Mieter sollten sich tunlichst davor hüten, die Kaution abwohnen zu wollen, indem sie die letzten Monatsmieten nicht zahlen und mit der Kaution verrechnen. Das widerspricht dem Zweck der Absicherung und löst Schadensersatzansprüche aufseiten des Vermieters aus, die richtig teuer werden können. So darf der Vermieter zum Anwalt gehen und die Beratungskosten zusätzlich zur Miete auf die Rechnung setzen.

Der Vermieter braucht die Kaution folglich erst dann vollständig zurückzugeben, wenn klar ist, dass er keine Ansprüche mehr gegen den Mieter hat. Das ist normalerweise der Fall, wenn die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand übergeben worden ist und nach erfolgter Betriebskostenabrechnung keine Nachforderungen mehr bestehen. Schon allein deswegen lohnt es sich für Mieter, auf einem Wohnungsübergabeprotokoll zu bestehen. Dann ist zumindest schon mal schriftlich festgehalten, ob die Wohnung in Ordnung war.

Wenn die Wohnung oder das Haus zwischenzeitlich verkauft wurde, ist der neue Eigentümer mit allen Verpflichtungen in den Mietvertrag eingetreten. Kauf bricht nicht Miete. Das heißt auch, dass er die Kaution zurückzahlen muss, selbst wenn der Voreigentümer das Geld verjuxt und verjubelt haben sollte.

Wie lange sich Vermieter mit der Rückzahlung der Kaution Zeit lassen dürfen, ist allerdings nirgendwo ausdrücklich geregelt. Immerhin gesteht der Bundesgerichtshof Vermietern zu, dass es auf den Einzelfall ankommt. Danach ist sogar eine Rückzahlung nach mehr als sechs Monaten denkbar, wenn zum Beispiel die Betriebskosten noch nicht abgerechnet werden konnten und mit einer Nachzahlung zu rechnen ist. Allerdings darf dann die Kaution nicht in voller Höhe zurückbehalten werden, sondern nur in Höhe der zu erwartenden Forderung.

Ansonsten gibt es keinen Grund, den Mieter unnötig lange auf sein Geld warten zu lassen, insbesondere wenn klar ist, dass keine Ansprüche mehr bestehen. Dann ist die Rückzahlung sofort fällig. In der Praxis ist das normalerweise nach rund drei Monaten der Fall.

Wie die Kaution abgerechnet wird

Da Kautionen immer verzinslich angelegt werden müssen, stehen dem Mieter am Ende auch die Zinsen zu – und zwar alle Zinsen, die bis zur endgültigen Rückzahlung aufgelaufen sind. Hat der Vermieter das Geld nicht zinsbringend angelegt, macht er sich schadensersatzpflichtig und muss den Verlust aus eigener Tasche zahlen.

Teil V

Der Top-Ten-Teil

In diesem Teil …

In den vorangegangenen Kapiteln können Sie nachlesen, was in welcher Phase eines Mietverhältnisses rechtens ist. Das hat den Vorteil, dass Sie im konkreten Einzelfall Schritt für Schritt überprüfen können, wie die Rechtslage ist, ob es Sinn hat, sich juristisch zu wehren, oder besser ist, klein beizugeben.

Unabhängig davon bietet jedes Mietverhältnis zahlreiche Einzelprobleme, die immer wieder Anlass zu Streitigkeiten oder zumindest zu Missverständnissen zwischen Mietern und Vermietern geben. Der Top-Ten-Teil verschafft Ihnen eine gute Möglichkeit, die Hauptkonfliktpunkte mit der richtigen Antwort schnell ausfindig zu machen.

23

Die zehn häufigsten Fehler bei der Betriebskostenabrechnung

In diesem Kapitel

Betriebskosten nur nach Vereinbarung

Vorauszahlungen müssen »angemessen« sein

Abrechnungsfrist ist Ausschlussfrist

Bei formalen Fehlern keine Fälligkeit

Reparaturkosten haben in der Abrechnung nichts zu suchen

Die alljährliche Betriebskostenabrechnung wird von Mietern und Vermietern gleichermaßen gefürchtet, wenn auch aus verschiedenen Gründen:

Der Mieter mag sie nicht, weil er in der Regel eine Nachzahlung leisten muss.

Der Vermieter fürchtet die Abrechnung als solche, weil sie nicht ganz einfach ist.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbunds ist jede zweite Abrechnung fehlerhaft. Und weil sich das unter Mietern herumgesprochen hat, schauen sie bei hohen Nachzahlungen besonders kritisch hin. Für Vermieter bedeutet das nichts Gutes. Sie geraten in Erklärungszwang, was meistens mit zusätzlichem Arbeitsaufwand verbunden ist.

Dieses Kapitel zeigt nicht nur Mietern die typischen Fehler auf, damit sie im Zweifelsfall reklamieren können, sondern klärt auch Vermieter darüber auf, wie sie diese Fehler vermeiden können.

Betriebskosten ohne einwandfreie Vereinbarung

Anteilige Betriebskosten darf ein Vermieter nur vom Mieter verlangen, wenn dies ausdrücklich vertraglich so geregelt worden ist, was allerdings meistens geschieht. Wenn die Betriebskostenumlage auf den Mieter nicht im Vertrag steht, muss der Vermieter in die eigene Tasche greifen. Dabei räumt ihm das Gesetz ausdrücklich das Recht zur Umlage ein, was im Prinzip ja auch einleuchtet. Schließlich ist es der Mieter, der Wasser verbraucht, heizt, den Fahrstuhl benutzt und, und, und.

Es reicht nicht, wenn die Betriebskosten pauschal auf den Mieter umgelegt werden, indem man sich im Vertrag auf die Formulierung »Der Mieter hat sämtliche Betriebskosten zu tragen« beschränkt. Denn abgerechnet werden darf nur, was im Mietvertrag ausdrücklich genannt ist. Was nicht genannt wird, mag der Vermieter zwar ebenfalls zulasten des Mieters abrechnen. Er muss aber damit rechnen, dass der Mieter die Zahlung verweigert.

Aus Gründen der Transparenz ist es sinnvoll, wenn zu den einzelnen Kostenarten der jeweilige Umlageschlüssel genannt wird, damit der Mieter sieht, wann welche Kosten nach Quadratmetern, nach Verbrauch oder nach Köpfen auf ihn umgelegt werden. Das ist allerdings nicht zwingend vorgeschrieben.

Welche Betriebskosten im Einzelnen auf den Mieter umgelegt werden dürfen, ergibt sich aus der Zweiten Berechnungsverordnung. Die stammt zwar aus dem sozialen Wohnungsbau, wird aber von Praktikern auch im frei finanzierten Wohnungsbau eingesetzt. Denn was Betriebskosten betrifft, gibt es hier keine Unterschiede.

Für Vermieter hat diese Berechnungsgrundlage den Vorteil, dass sie nicht jeden einzelnen umlagefähigen Rechnungsposten im Vertrag aufführen müssen, sondern pauschal auf diese Verordnung verweisen dürfen. Damit haben sie alle zulässigen Nebenkosten erfasst.

Um das Ganze für den Mieter nachvollziehbar und die Abrechnung verständlicher zu machen, ist es von Vorteil, wenn die Verordnung dem Mietvertrag als Anlage hinzugefügt wird. Dann kann der Mieter bei Zweifeln an der Richtigkeit gleich nachschlagen, und der Vermieter erspart sich so manche Diskussion.

Die Vorauszahlungen möglichst niedrig ansetzen, um Mieter anzulocken

Wenn die Vorauszahlung möglichst niedrig angesetzt wird, kann sich das für Vermieter als Bumerang erweisen. Die Betriebskosten gelten mittlerweile als zweite Miete. Mieter müssen deshalb schon beim Anmieten einer Wohnung ganz genau kalkulieren, ob sie sich die Wohnung längerfristig leisten können. Bei dem, was da Monat für Monat zusätzlich zur Kaltmiete dazukommt, ist schnell der Punkt erreicht, an dem mancher Wohnungssuchende auf seine Traumwohnung verzichten und dem Vermieter absagen muss.

Deshalb sollten Wohnungssuchende lieber zweimal nachfragen, ob die angegebenen Betriebskosten realistisch kalkuliert sind. Vermieter neigen nämlich dazu, diese Kosten der Kosmetik halber lieber ein bisschen niedriger zu veranschlagen, damit Mietinteressenten nicht gleich abspringen. Nach der ersten Betriebskostenabrechnung kommt dann das böse Erwachen, wenn ihr Blick auf die Nachzahlung fällt.

Waren die Vorauszahlungen zu den Betriebskosten bewusst zu niedrig kalkuliert, dürfen Mieter bei allzu hohen Nachzahlungsforderungen streiken. Sie müssen dann nur so viel nachzahlen, wie sie bei einer realistischen Kalkulation der Vorauszahlungen hätten nachzahlen müssen. Vermieter bleiben dann auf einem Teil der Kosten sitzen.

Vermieter sind nämlich grundsätzlich verpflichtet, die Vorauszahlung »angemessen« festzusetzen, um böse Überraschungen zu verhindern. Was angemessen ist, steht jedoch nicht im Gesetz, nicht zuletzt, weil die Preisentwicklung insbesondere im Energiebereich rasanter ist, als der Gesetzgeber handeln könnte.

Bei der Ermittlung der angemessenen Betriebskostenvorauszahlungen können sich Vermieter vor der Weitervermietung einer Wohnung an den Betriebskostenabrechnungen der Vormieter orientieren. Bei ganz jungfräulich vermieteten Wohnungen ist das nicht so einfach. Aber auch hier gibt es gewisse Richtwerte. So gehen Praktiker davon aus, dass heute zweieinhalb bis drei Euro pro Quadratmeter angesetzt werden müssen.

Trifft den Vermieter dagegen kein Verschulden an zu gering angesetzten Betriebskosten, kann der Mieter die Nachzahlung nicht wegen einer falschen Kalkulation verweigern. Auf jeden Fall muss der Vermieter dann die Vorauszahlungen erhöhen, damit sie angemessen sind. Das ist letztlich im Interesse aller Beteiligten. Schließlich erspart das dem Mieter den Ärger über die nächste saftige Nachzahlung. Die Erhöhung muss schriftlich und im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung erfolgen. So will es das Gesetz. Um hier zu realistischen Zahlen zu kommen, legt der Vermieter der Neuberechnung am besten die aktuelle Betriebskostenabrechnung zugrunde und dividiert diese durch zwölf. So erhält er den Betrag, um den er die monatlichen Vorauszahlungen erhöhen muss.

Die Betriebskostenabrechnung hat für einen Mieter eine Nachzahlung von 130 Euro ergeben. Hier ist es angemessen, die Vorauszahlungen um 10 Euro monatlich zu erhöhen (120 Euro : 12 =10 Euro). Natürlich sind die konkreten Zahlen nicht immer so glatt. Auf den Cent kommt es auch nicht an.

Auch Mieter dürfen die Anpassung der Betriebskosten fordern. Das werden sie am ehesten machen, wenn die Abrechnung ein ordentliches Guthaben zu ihren Gunsten ergibt. Dann waren die Vorauszahlungen offensichtlich zu hoch. Auch eine Senkung der Betriebskostenvorauszahlungen muss schriftlich erklärt werden.

Eine Mieterin hat eine Wohnung als Zweitwohnung angemietet und ist tagelang abwesend. Wasserverbrauch und Heizbedarf sind entsprechend gering. Die Abrechnung ergibt ein Guthaben von 240 Euro. Hier bietet es sich an, eine Herabsetzung des monatlichen Abschlags um 20 Euro zu verlangen.

Die Abrechnungsfrist nicht einhalten

Die Betriebskosten sind Jahr für Jahr abzurechnen – und zwar immer binnen zwölf Monaten nach Ablauf des vorherigen Wirtschaftsjahres, das in den meisten Mietverhältnissen mit dem Kalenderjahr identisch ist.

Die Betriebskosten für das Jahr 2013 sind spätesten zum 31. Dezember 2014 abzurechnen. Diese Frist ist eine strenge Ausschlussfrist. Wenn der Vermieter den Stichtag verpasst, hat er Pech gehabt, wenn der Mieter sich auf den Fristablauf beruft und nicht zahlt. Nur wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er zum Beispiel wegen Krankheit nicht in der Lage war, rechtzeitig abzurechnen, ist eine Ausnahme zu machen.

Pünktlich abrechnen heißt aber nicht, dass der Vermieter die Abrechnung fertigstellt, eintütet und auf den Weg bringt. Pünktlich heißt, dass die Abrechnung spätestens am 31. Dezember des auf das Abrechnungsjahr folgenden Jahres dem Mieter zugegangen sein muss. Und das ist an einem Tag wie Silvester nicht so einfach wie an einem normalen Werktag. Eine am Nachmittag eines solchen Tages in den Briefkasten geworfene Abrechnung gilt als nicht zugegangen. Der Vermieter kann nicht erwarten, dass Mieter, die schon in Partystimmung sind, in den Briefkasten schauen, ob da womöglich die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr steckt. Der Silvestervormittag ist deshalb die letzte Möglichkeit, fristwahrend die Betriebskostenabrechnung zugehen zu lassen. Ausnahme: Es gelingt dem Vermieter, das Schreiben persönlich oder durch einen Boten zu übergeben. Da stört selbst der Partydress des Mieters nicht.

Natürlich nützt dem Vermieter die Ausschlussfrist nichts, wenn sich ein Guthaben zugunsten des Mieters ergibt. Das muss er auf jeden Fall herausrücken. Deshalb ist der Vermieter ungeachtet des Ablaufs der Frist zur Abrechnung verpflichtet. Andernfalls wären Manipulationen Tür und Tor geöffnet, indem die Vorauszahlungen zum Beispiel bewusst zu hoch angesetzt werden. Mieter sollten deshalb nie auf die Abrechnung verzichten.

Reparaturkosten und Verwaltungskosten mit abrechnen

Das ist ein absolutes Tabu. Für Reparaturen im Haus oder in der Wohnung des Mieters ist immer der Vermieter zuständig. Und das heißt, dass er nicht nur den Handwerker beauftragen, sondern auch bezahlen muss. Ausnahme sind sogenannte Klein- oder Bagatellreparaturen, wenn die Kostenübernahme dafür im Mietvertrag auf den Mieter übertragen worden ist. Die Kosten für die Behebung sonstiger Schäden dürfen dem Mieter auf keinen Fall per Betriebskostenabrechnung auferlegt werden. Dasselbe gilt für Verwaltungskosten. Trotzdem geschieht es immer wieder – oft nicht arglistig, sondern aus Unwissen.

Ein Vermieter stellt den Posten »Hausmeister« in die Betriebskostenabrechnung ein. Schließlich ist der Mann der gute Geist des Hauses, der Mann für alle Fälle. Er macht alles, was den lieben langen Tag im und ums Haus herum anfällt – kehrt die Straße, wechselt die Glühbirne im Treppenhaus oder mäht den Rasen. Der Vermieter darf den Mietern aber nicht alles auf die Rechnung setzen, was der Hausmeister tut. Führt er Reparaturen aus, müssen diese Kosten aus der Abrechnung herausgerechnet werden. Es dürfen nur die Kosten für reine Dienstleistungen auf den Mieter umgelegt werden.

Aufpassen müssen Mieter auch bei allen typischen Wartungsarbeiten rund um das Haus. Dazu zählt auch der Wartungsdienst für den Fahrstuhl. Bei den regelmäßigen Überprüfungen bleibt es meist nicht allein bei der reinen Wartung. Oft muss auch etwas repariert werden. Die Kosten dafür dürfen ebenfalls nicht per Betriebskostenabrechnung auf den Mieter abgewälzt werden. Kritische Mieter verlangen deshalb zu Recht Einblick in die Originalbelege, um zu überprüfen, was Wartung und was Reparatur war. Vermieter sollten vom jeweiligen Wartungsdienst verlangen, die Rechnung so zu gestalten, dass Wartung und Reparatur klar voneinander abgegrenzt werden. Das hat für den Vermieter den Vorteil, dass er bei der Abrechnung selbst nicht lange herumzurechnen braucht.

Formale Fehler bei der Abrechnung

In den meisten Fällen ergibt die Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung zulasten des Mieters. Zahlen muss er aber erst, wenn die Abrechnung »ordnungsgemäß«, das heißt formal korrekt vorliegt. Sonst wird sie erst gar nicht fällig, selbst wenn die Nachzahlung als solche berechtigt ist. Was »ordnungsgemäß« bedeutet, hat der Bundesgerichtshof schon vor Jahren wie folgt definiert.

Die Betriebskostenabrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter muss überprüfen können, welche von ihm erbrachten Leistungen der Vermieter bei der Berechnung seiner Saldoforderung berücksichtigt hat.

Danach müssen in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten normalerweise folgende sieben Mindestangaben aufgenommen werden:

der genaue Abrechnungszeitraum (maximal zwölf Monate!)

eine Zusammenstellung der Gesamtkosten pro Betriebskostenposition

Angaben und Erläuterungen zum jeweils zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel
die Berechnung des Anteils des Mieters
die Summe aller Einzelbeträge pro Betriebskostenposition
die bereits gezahlten Vorauszahlungen
der Betrag nach Abzug der Vorauszahlungen

Macht der Vermieter auch nur bei einer dieser Positionen etwas falsch, ist die Abrechnung formell unwirksam. Dann muss er in den sauren Apfel beißen und sich noch einmal hinsetzen, denn formale Fehler kann er nur durch eine erneute Abrechnung wiedergutmachen. Dabei kann es leicht passieren, dass er die Abrechnungsfrist von einem Jahr überschreitet und am Ende leer ausgeht.

Enthält die Nebenkostenabrechnung dagegen die genannten Mindestangaben, kann sich der Mieter nicht darauf berufen, dass die Abrechnung nicht fällig ist. Er muss, soweit er andere Beanstandungen hat, diese binnen zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung vorbringen. Macht er das nicht, verliert er sein Reklamationsrecht und muss zahlen, was der Vermieter ausgerechnet hat.

Die Vorlage von Abrechnungsbelegen ist für eine formal korrekte Betriebskostenabrechnung nicht erforderlich. Der Mieter darf aber die Zahlung verweigern, wenn ihm die Überprüfung der Belege verweigert wird.

Die Belege zur Betriebskostenabrechnung müssen dem Mieter nicht in Kopie zugeschickt werden. Der Vermieter genügt seiner Verpflichtung, Einsicht in die Belege zu gewähren, wenn er dem Mieter anbietet, dies bei ihm vor Ort zu machen. Ausnahmen bestätigen die Regel, wenn zum Beispiel ein Mieter aus gesundheitlichen Gründen nicht persönlich erscheinen kann.

Nimmt der Mieter das Angebot des Vermieters auf Übersendung der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung gegen eine angemessene Kostenerstattung nicht wahr, muss er sich so behandeln lassen, als habe er Einsicht in die Kostenbelege gehabt. Einwendungen, die Abrechnung sei nicht in Ordnung gewesen, werden dann nicht berücksichtigt. Der Mieter muss zahlen. Ebenfalls unschädlich ist es für Vermieter, wenn sie etwas auf der Abrechnung vergessen haben. Die errechnete Zahlung ist fällig, soweit sie formal korrekt war, und die Abrechnung darf anschließend nachgebessert werden – allerdings nur innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist.

Vermieter sollten grundsätzlich nicht erst kurz vor Fristende abrechnen. Fehler sind schnell passiert, und dann bleibt oft nicht genug Zeit, erneut abzurechnen, wenn der Mieter mangels Fälligkeit nicht zahlt. Eine Zeitspanne von zwei Monaten vor Fristablauf sollte nach Möglichkeit eingehalten werden. Das ist auch dann von Vorteil, wenn der Vermieter die Nachzahlung anmahnen muss und der Mieter schlicht und ergreifend behauptet, die Abrechnung nicht erhalten zu haben. Dann kann der Vermieter sie noch einmal herausschicken, ohne in Beweisnot zu geraten.

Auch die Nachbesserung von inhaltlichen oder Rechenfehlern ist nur innerhalb der Zwölfmonatsfrist möglich. Deshalb ist es auch im Hinblick auf inhaltliche Fehler sinnvoll, so früh wie möglich abzurechnen, um nicht in Zeitnot zu geraten.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat im Mietvertrag ausdrücklich die Umlage der Grundsteuer auf den Mieter vereinbart. Das ist zulässig. Da der Verwalter diesen Posten aber nicht in seiner Jahresabrechnung aufgeführt hat, hat ihn der Vermieter bei der Abrechnung zunächst vergessen. Hier darf er innerhalb der Frist nachbessern, ohne dass er die gesamte Abrechnung noch einmal neu erstellen muss.

Die Betriebskosten mit einem falschen Schlüssel umlegen

Wie Vermieter die Kosten für den Hausmeister, das Kaltwasser oder die Grundsteuer auf die Mieter umlegen müssen, hängt davon ab, was im Mietvertrag konkret vereinbart worden ist. Dabei kann der Umlageschlüssel für die einzelnen Betriebskostenarten unterschiedlich sein. So dürfen die Hausmeisterkosten nach Wohnfläche, aber auch nach Wohnungen aufgeteilt werden. Ist kein bestimmter Umlageschlüssel vereinbart, wird nach Quadratmetern abgerechnet. Was aber, wenn statt dem vereinbarten ein anderer Schlüssel zugrunde gelegt wurde?

Bislang hat ein Vermieter die Wasserkosten nach Köpfen pro Wohnung abgerechnet. Nach dem Einbau von Wasseruhren ist er aber verpflichtet, nach Verbrauch abzurechnen. Da er sich immer an der Vorjahresabrechnung orientiert, hat er das ganz vergessen und rechnet wie gehabt nach Köpfen ab.

In diesem Fall muss sich der Vermieter erneut hinsetzen und die Abrechnung korrigieren, vorausgesetzt, die Mieter tragen ihre Beanstandungen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung vor.

Besonders häufig machen Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung den Fehler, bei ihren Berechnungen die falsche Wohnfläche zugrunde zu legen. Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten und bei der Abrechnung zugrunde gelegten Wohnfläche ab, braucht der Mieter anteilig entsprechend weniger zu zahlen.

Die Kosten für eine leer stehende Wohnung auf die übrigen Mieter verteilen

Steht eine Wohnung leer, fallen dennoch bestimmte Kosten dafür an. Da kommt so mancher Vermieter auf die Idee, diese Kosten auf die Mieter zu verteilen. Das ist unzulässig. Der Vermieter muss diese Kostenanteile selbst zahlen. Betroffen sind typischerweise Kosten für

Grundsteuer,

Müllabfuhr,

Strom für Hausbeleuchtung,

Fahrstuhl.

Das gilt zumindest bei einem vorübergehenden Leerstand. Laut Bundesgerichtshof fällt dies unter das wirtschaftliche Risiko des Vermieters. Mietvertragsklauseln, die für einen derartigen Fall die Kostenverteilung auf die übrigen Mieter vorsehen, sind unwirksam. Das mögen viele Vermieter zwar als ungerecht empfinden. Umgekehrt muss aber auch ein Mieter, der aus welchen Gründen auch immer seine Wohnung eine Zeit lang nicht nutzt, weiter seinen Anteil an den Betriebskosten zahlen. Außerdem sind die anderen Mieter zusätzlich belastet, weil sie wegen der leer stehenden Wohnung mehr heizen müssen, um den fehlenden Mitheizer zu ersetzen.

Vermieter können die Kosten leer stehender Wohnungen steuerlich als Verluste bei Vermietung und Verpachtung geltend machen. Allerdings schaut das Finanzamt bei längeren Leerständen schon genau hin. Vermieter müssen überzeugend nachweisen können, dass sie sich ernsthaft um die Vermietung bemüht haben (etwa durch entsprechende Inserate).

Nur bei einem dauerhaften und umfangreichen Leerstand hat der Vermieter das Recht, durch eine Änderung des Verteilungsschlüssels die Kosten auf die anderen Mieter umzuverteilen.

Eine wegen ihres geringen Lichteinfalls schwer vermietbare Souterrainwohnung steht seit einem Jahr leer. Der Vermieter beschließt daraufhin, diese Wohnung künftig nicht mehr zu vermieten. Hier kommt eine Änderung des Verteilungsschlüssels zulasten der Mieter infrage.

Alle Versicherungskosten auf den Mieter umlegen

Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung brauchen in der Betriebskostenabrechnung nicht detailliert aufgeführt zu werden. Sie dürfen in einer Summe ausgewiesen werden. Zulässig ist deshalb eine Zusammenfassung der Kosten für

Gebäudeversicherung,

Glasversicherung,

Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank oder den Aufzug.

Alle anderen Versicherungen, die ein Vermieter abschließt, um sich gegen die Unbill der Vermietung zu schützen, sind nicht umlagefähig. Dazu zählen zum Beispiel

Rechtsschutzversicherung,

Hausratsversicherung,

Mieterverlustversicherung.

Der Vermieter muss generell bei den Betriebskosten das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot im Blick behalten. Das kann bei der Auswahl der richtigen Versicherung bedeuten, dass er sich mit den unterschiedlichen Versicherungsangeboten auseinandersetzen muss. Er braucht zwar keine tagelange Marktforschung zu betreiben, darf aber auch nicht den erstbesten Anbieter wählen, koste er, was er wolle.

Eigenleistungen mit Mehrwertsteuer abrechnen

Mancher Mieter freut sich zunächst, wenn er aus dem Fenster schaut und sieht, wie engagiert sein Vermieter den Bürgersteig vor dem Haus Sommers wie Winters kehrt und von Eis und Schnee befreit. Ein sparsamer Mensch, der auch an den Geldbeutel seiner Mieter denkt? Nicht unbedingt.

Betriebskosten sind zwar nach allgemeinem Verständnis die Kosten, die dem Vermieter durch die Inanspruchnahme von Fremdleistungen entstehen. Weniger bekannt ist, dass nicht nur Fremdleistungen abgerechnet werden dürfen, sondern auch Eigenleistungen des Vermieters. Das ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung. Eine ausdrückliche vertragliche Regelung ist deshalb hierzu nicht erforderlich, wenn im Vertrag auf diese Verordnung Bezug genommen wird.

Ein Hauseigentümer ist Hobbygärtner aus Leidenschaft und kümmert sich höchstpersönlich um die Hege und Pflege des zu seiner vermieteten Immobilie gehörenden Gartengrundstücks. Außerdem kehrt er einmal wöchentlich höchstpersönlich die Straße. Im Winter übernimmt er auch noch den Schneeräumdienst. Das möchte er aber nicht allein für Gottes Lohn machen und stellt diese Dienste mit 10 Euro pro Stunde in die Betriebskostenabrechnung ein, was ihm grundsätzlich gestattet ist.

Umlagefähig sind nur die Kosten, die der »üblichen Vergütung« für diese Tätigkeiten entsprechen. Dabei können die fiktiven Kosten eines Drittunternehmens zugrunde gelegt werden. Umsatzsteuer darf der Vermieter aber nicht berechnen!

Um eine realistische Berechnungsbasis für ihre Eigenleistung zu haben, sollten Vermieter sich von infrage kommenden Dienstleistern einen Kostenvoranschlag für die konkreten Arbeiten machen lassen. Dann sind sie bezüglich der Höhe der Kosten auf der sicheren Seite. Und noch etwas: Wenn die Eigenleistungen von Familienangehörigen ausgeführt werden, dürfen diese ebenfalls wie beschrieben abgerechnet werden.

Zu hohe Kosten für Wohnraummieter bei teilweise gewerblicher Vermietung einer Immobilie

Viele Wohnhäuser verfügen im Erdgeschoss über Gewerberäume. Dadurch können die Betriebskosten erheblich höher ausfallen, als wenn das Haus nur zum Wohnen genutzt würde. Man denke zum Beispiel an die Müllberge, die hier anfallen können. Mit diesen zusätzlichen Kosten dürfen reine Wohnraummieter aber nicht belastet werden. Deshalb sollten diese bei der Abrechnung besonderes Augenmerk auf folgende Punkte legen:

Die Grundsteuer ist zwar umlagefähig, aber für Gewerbeeinheiten höher als für normale Mieter. Deshalb muss der Vermieter bei diesem Posten zwischen gewerblichen und nicht gewerblichen Mietern unterscheiden.

Bei Versicherungen muss ebenfalls unterschieden werden. Denn die gewerbliche Nutzung wirkt sich in den meisten Fällen wegen des höheren Versicherungsrisikos kostensteigernd auf die Prämien aus. Mieter sind nicht verpflichtet, diese höheren Prämien anteilig für den Gewerbebetrieb mitzutragen. Der Vermieter muss daher auch diese Kosten bei einer gemischten Nutzung entsprechend aufteilen.

Dasselbe gilt für die Müllkosten.

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Zehn hilfreiche Tipps für Mieter

In diesem Kapitel

Keine Panik bei unwirksamen Vertragsklauseln

Nicht mit überzogenen Mietminderungen provozieren

Bei Eigenbedarfskündigung nachhaken

Mit Wohngeld die Mietbelastung senken

Richtig heizen

Das deutsche Mietrecht ist insgesamt sehr mieterfreundlich. Mieter sollten deshalb nicht alles, was Vermieter als rechtens ansehen, gleich für bare Münze nehmen. Denn viele Formularmietverträge sind halb so wirksam, wie Vermieter es gerne hätten, und oft vertragen sich ihre Interpretationen der getroffenen Vereinbarungen nicht mit der Rechtswirklichkeit.

Ansonsten sollte sich jeder Mieter darüber im Klaren sein, wo die Grenzen des Erlaubten verlaufen. Wenn Sie die folgenden Tipps beachten, tragen Sie ganz sicher Ihren Anteil zu einem erfreulichen Mietverhältnis bei.

Die Unwirksamkeit vieler Vertragsklauseln nutzen

Regelmäßig können Mieter und Vermieter in den Medien lesen oder hören, welche häufig verwendete Mietvertragsklausel mal wieder von den Gerichten – allen voran dem Bundesgerichtshof – für unwirksam erklärt worden ist. Stets sind es die Klauseln, die Mieter »unangemessen« benachteiligen. Das liegt daran, dass Vermieter zur Besiegelung des Mietvertrags meist vorformulierte Verträge verwenden, die ihre Interessen in den Vordergrund stellen.

Mieter können sich deshalb die Hände reiben, wenn mal wieder eine mieterunfreundliche Vertragsregelung gekippt worden ist. Sie hüllen sich am besten in Schweigen und bringen ihr Wissen um die Unwirksamkeit der Klausel erst im Bedarfsfall zum Einsatz. Schlafende Hunde sollte man bekanntlich nicht wecken. Das würde die Beziehung zum Vermieter nur ohne Not belasten. Es reicht, sich zu Worte zu melden, wenn der Vermieter auf der Einhaltung der unwirksamen Klausel besteht.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung zu weitgehend und damit unwirksam ist. Es gibt also für Mieter, die gar kein Interesse an einem Haustier haben, keinen Grund, den Vermieter auf diese Schwachstelle im Vertrag aufmerksam zu machen.

Dasselbe gilt insbesondere für die zahlreichen von der Rechtsprechung für unwirksam erklärten Schönheitsreparaturklauseln. Auch hier kann sich der Mieter entspannt zurücklehnen und im Fall des Falles die Renovierung verweigern. Nichtsdestotrotz empfiehlt es sich, Punkte, die einem selbst wichtig sind, von Anfang an zu klären und gegebenenfalls entsprechend vertraglich festzuklopfen.

Ein Mieter ist überzeugter Hundefreund und möchte zum Einzug seinen geliebten Vierbeiner mitbringen, obwohl der Mietvertrag die Zustimmung des Vermieters zur Hundehaltung beinhaltet. Hier wäre es nicht klug, den Vermieter nicht um Erlaubnis zu bitten, sondern erst später auf die einschlägige Rechtsprechung zu verweisen. Das verursacht nur Ärger und belastet das Mietverhältnis.

Bei Mietminderungen nicht übertreiben

Es gibt viele Gründe, weshalb Mieter im Laufe des Vertragsverhältnisses die Miete kürzen dürfen. Dabei neigen einige dazu, dieses Recht zu überdehnen. Schnell erreicht dann die Gesamthöhe der zurückbehaltenen Mietbeträge zwei Monatsmieten. Und wenn der Punkt erreicht ist, ist womöglich auch beim Vermieter ein Punkt erreicht, an dem er nicht länger gute Miene zum bösen Spiel macht. Es droht die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug.

Der Mieter kann sich nicht damit herausreden, irrtümlicherweise von einer berechtigten Mietminderung ausgegangen zu sein. Deshalb sollte er die folgenden Fragen rechtlich klären:

Ist die Mietminderung berechtigt?

Ist die Höhe der Minderung angemessen?

Ein Mieter errechnet anhand eines der im Internet kostenlos angebotenen Mietminderungsrechner, um wie viel Prozent er seine Miete kürzen darf, wenn er das Wohnzimmer seiner Zweizimmerwohnung wegen eines Baugerüsts vor dem Haus tagsüber nicht mehr nutzen kann. Das Ergebnis lautet: 50 Prozent. Er zahlt nur noch die halbe Miete, weil ihm nicht bekannt ist, dass er seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform zum 1. Mai 2013 bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen erst ab dem vierten Monat kürzen darf.

Selbst wenn sich ein Mieter auf seinen Anwalt oder die Beratung durch einen Mieterverein beruft, schützt ihn das nicht. Das Risiko einer Falschberatung bleibt bei ihm hängen. Die Kündigung bekommt er damit nicht vom Tisch. Um gar nicht erst so eine heikle Situation aufkommen zu lassen, sollten Sie sich genau informieren, wie eine Mietminderung berechnet wird. Lesen Sie hierzu Kapitel 10, Abschnitt »Die Höhe der Minderungsquote«.

Wenn die Rechtslage nicht ganz sicher ist, sind Mieter besser beraten, die Miete zu zahlen – und zwar unter Vorbehalt. Teilen Sie dies dem Vermieter aus Beweisgründen unbedingt schriftlich mit. So lässt sich verhindern, dass eine womöglich unberechtigte Mietminderung mit einer Kündigung endet.

Bei Eigenbedarfskündigung Nachforschungen anstellen

Für Vermieter ist die Eigenbedarfskündigung oft die einzige Möglichkeit, einen missliebigen Mieter schnell loszuwerden. Alle anderen Kündigungsgründe ziehen bei einem vertragstreuen Mieter nicht. Da liegt es für den einen oder anderen Vermieter nahe, den Eigenbedarf vorzutäuschen. Es lässt sich immer irgendein Angehöriger finden, für den die Wohnung plötzlich und unerwartet gebraucht wird.

Dass solche Tricks oft auffliegen, liegt in der Natur der Sache. Spätestens wenn der Mieter ausgezogen ist, lässt sich leicht feststellen, ob der angebliche Eigenbedarf tatsächlich bestanden hat. Stellt sich dann heraus, dass das Ganze nur vorgetäuscht war, kann der Mieter nicht unerhebliche Schadensersatzforderungen gegen den Vermieter geltend machen. Umzüge sind schließlich immer mit immensen Kosten verbunden. Mieter sollten sich deshalb nicht zu schade sein, der Sache nachzugehen. Selbst Detektivkosten dürfen in solchen Fällen auf die Rechnung gesetzt werden.

Kommt es wegen einer zu Recht angezweifelten Eigenbedarfskündigung zum Prozess und einigen sich Mieter und Vermieter hier im Vergleichswege, ist der Fall damit erledigt. Deshalb sollten Mieter alle infrage kommenden Schadensersatzansprüche von Anfang an geltend machen. Später ist es dafür zu spät. Durch den Vergleich gilt der »Rechtsfriede« als endgültig hergestellt. Weitere Ansprüche sind damit abgeblockt.

Bei Vertragsabschluss lieber nicht schummeln

Getreu dem Motto »Lügen haben kurze Beine« ist es besser, dem Vermieter nichts Falsches zu erzählen, wenn der zum Beispiel nach dem Beruf oder den Einkommensverhältnissen fragt. Der Schuss kann nach hinten losgehen. Der Vermieter darf in solchen Fällen den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten und sogar Schadensersatz verlangen (etwa für die Kosten einer erneuten Anzeige).

Der Vertrag ist nach erklärter Anfechtung unwirksam und braucht nicht erst gekündigt zu werden. Der Mieter kann sich deshalb nicht auf die Rechte berufen, die ihm im Fall einer Kündigung zustünden.

Ein Mietinteressent erklärt bei Abschluss des Mietvertrags auf die Frage des Vermieters nach seinem Beruf, ein erfolgreicher Werbefachmann zu sein und gut zu verdienen. Werbefachmann ist er zwar tatsächlich, allerdings arbeits- und mittellos. In diesem Fall kann der Vermieter den Mietvertrag erfolgreich anfechten. Selbst wenn der Mietinteressent hofft, dass sich das Blatt für ihn demnächst wendet, spielt das keine Rolle. Täuschung ist Täuschung.

Anders sieht es aus, wenn der Mieter schon eingezogen ist. Dann kann der Vertrag zwar auch beendet werden, aber nur noch durch eine Kündigung. Das ist zwar auch nicht besonders erstrebenswert, eröffnet dem Mieter rechtlich aber bessere Chancen. Jetzt kommt es nämlich darauf an, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar ist. Das wiederum setzt eine Interessenabwägung zwischen den Beteiligten voraus, die durchaus zugunsten des Mieters ausgehen kann.

Eine Fristsetzung und Abmahnung des Mieters, wie sonst vor Kündigungen erforderlich, ist im Falle einer Täuschung nicht vonnöten. Grund: Die Pflichtverletzung ist hier im vorvertraglichen Anbahnungsstadium erfolgt und ist daher keine unmittelbare Vertragsverletzung.

Bevor ein Mietinteressent sich auf gefährliche Unwahrheiten einlässt, sollte er lieber gleich die Wahrheit sagen oder sich eine andere Bleibe suchen.

Besenrein heißt besenrein und nicht mehr

Wenn eine Wohnung bei Auszug des Mieters laut Mietvertrag zwar nicht renoviert, aber »besenrein« zu übergeben ist, scheiden sich die Geister zwischen Mieter und Vermieter schnell. Denn was darunter zu verstehen ist, hängt nicht nur vom persönlichen Reinlichkeitsempfinden der Beteiligten ab. Der Vermieter möchte die Wohnung auf jeden Fall so sauber wie möglich übergeben haben – eben auf Hochglanz. Der Mieter hat oft kein Interesse daran, in der alten Wohnung noch putztechnische Höchstleistungen zu vollbringen. Wenn der Küchenboden nicht glänzt wie ein Babypopo, ist ihm das gleich. Diese Aufgabe kann ja der Nachmieter übernehmen.

Tatsächlich ist in dieser Frage die höchstrichterliche Rechtsprechung aufseiten der Mieter. Denn laut Bundesgerichtshof heißt »besenrein« nur, dass grobe Verschmutzungen zu beseitigen sind. Das bedeutet in erster Linie:

Alle persönlichen Sachen des Mieters müssen aus Wohnung und Keller beim Auszug verschwinden.

Ansonsten muss lediglich ordentlich durchgefegt werden. Fenster müssen gar nicht geputzt werden, selbst wenn diese schon lange keine Reinigung erlebt haben.

Spinnweben, auch im Keller, Essensreste im Backofen sind zu entfernen.

So viel zum Thema Sauberkeit! Streit gibt es bei einer »Besenrein«-Vereinbarung aber auch, wenn Mieter massive Nikotinablagerungen hinterlassen. Diese galten früher als Sachbeschädigung und mussten vom Mieter beseitigt werden. Das hat der Bundesgerichtshof inzwischen ausdrücklich abgelehnt. Besenrein ist eben nur besenrein!

Es ist für alle Beteiligten angenehmer, wenn eine Wohnung beim Auszug nicht nur oberflächlich gesäubert hinterlassen wird, sondern wenigstens ordentlich durchgeputzt. Verärgerte Vermieter sinnen sonst womöglich auf Rache und zerreißen sich hinterher das Maul über ihren »sauberen« Exmieter. Auch nicht schön!

Behinderte Mieter haben Anspruch auf Barrierefreiheit

Menschen mit Behinderung kommen oft in normalen Wohnungen aufgrund ihres Handicaps nicht klar. Das fängt oft schon bei den Türen an, die für Rollstühle nicht breit genug sind. Und die Bäder sind selbst bei ausreichender Größe nicht barrierefrei. Es gibt zwar mittlerweile immer mehr Wohnungen, die diesen Bedürfnissen entgegenkommen, weil sie nach den DIN-Normen für das Prädikat »barrierefrei« gebaut worden sind. Die Anzahl der Wohnungen reicht aber bei Weitem nicht aus, um allen Betroffenen ein selbstständiges Leben zu ermöglichen.

Deshalb hat der Gesetzgeber einen gesetzlichen Anspruch für Menschen mit Behinderung geschaffen, ihre Wohnungen behindertengerecht umbauen lassen zu dürfen. Der Vermieter muss das akzeptieren und darf seine Zustimmung nur verweigern, wenn sein Interesse oder das der anderen Mieter an einem unveränderten Zustand des Gebäudes die Interessen des behinderten Mieters überwiegt. Umbauten innerhalb der Wohnung kann der Vermieter deshalb nur in wenigen Fällen ablehnen.

Auch für Behinderte gilt die sogenannte Rückbaupflicht. Sie müssen – wie alle anderen Mieter auch – den früheren Zustand bei einem Auszug wiederherstellen.

Vor behindertengerechten Umbauten in einer Mietwohnung ist es dringend zu empfehlen, mit dem Vermieter eine schriftliche Vereinbarung zu treffen, nach der ein Rückbau nicht erforderlich ist. Es liegt dann natürlich nahe, einen Nachmieter zu suchen, der gerade Wert auf die Barrierefreiheit legt.

Der Vermieter kann seine Zustimmung zu der Umbaumaßnahme davon abhängig machen, dass der Mieter einen Zuschlag zum normalen Kautionsbetrag zahlt, um die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands abzusichern. Die Höhe dieses Zuschlags darf so bemessen sein, dass die voraussichtlichen Kosten des Rückbaus abgedeckt sind.

Mithilfe der Sozialklausel den Rauswurf trotz rechtmäßiger Kündigung verhindern

Vermieter können Mietverhältnisse nur unter sehr eingeschränkten Bedingungen kündigen. Aber selbst wenn die notwendigen Voraussetzungen vorliegen, muss das für den Mieter noch nicht den endgültigen Rauswurf besiegeln. Denn gegen eine solche Kündigung kann sich der Mieter wehren, wenn der Verlust der Wohnung für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würde. Gemeint sind hier in erster Linie Härtefälle wie
hohes Alter,

Krankheit,

Schwangerschaft.

Aber auch in Fällen, in denen sich nachweislich am Wohnungsmarkt keine angemessene Ersatzwohnung finden lässt und der Mieter somit von Obdachlosigkeit bedroht wäre, ist die Sozialklausel der letzte Rettungsanker. Wenn sich der Mieter in einem Räumungsprozess darauf beruft, muss das Gericht die Interessen der Beteiligten gegenüberstellen und abwägen.

In Extremfällen ist eine Wiedereinweisung möglich

Bei drohender Obdachlosigkeit ist unter bestimmten Umständen sogar eine von der Obdachlosenbehörde verfügte Wiedereinweisung in die Wohnung für einen begrenzten Zeitraum möglich. Das setzt voraus, dass keine geeignete Unterkunft verfügbar ist. In diesem Fall muss die Behörde dem Vermieter allerdings eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bezahlen.

Im Räumungsprozess wird dann entschieden, ob das Mietverhältnis befristet oder unbefristet fortgesetzt werden soll. Letzteres kann beispielsweise entschieden werden, wenn der Mieter bereits ein sehr hohes Alter hat.

Bei einem 95-jährigen bettlägerigen Mieter ist aufgrund seines Gesundheitszustands zu erwarten, dass er nicht mehr lange allein in der Wohnung leben kann. Ein Umzug in ein Pflegeheim oder zu Verwandten ist in den nächsten Monaten zu erwarten. Hier wird das Gericht zugunsten des Mieters entscheiden und das Vertragsverhältnis noch für einige Monate verlängern.

Denkbar ist aber auch, dass das Interesse des Vermieters höher bewertet wird, etwa wenn der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigt, weil er in finanzielle Schwierigkeiten geraten ist und eine ihm gehörende Wohnung selbst beziehen möchte.

Ein Vermieter ist aufgrund sehr hoher Steuerschulden gezwungen, seinen Immobilienbesitz zu Geld zu machen. Er verkauft zur Schuldentilgung sein Einfamilienhaus und kündigt seine vermietete Eigentumswohnung, um dort einzuziehen. In diesem Fall ist es dem Vermieter nicht zuzumuten, eine fremde Wohnung anzumieten. Er darf in seine eigene Wohnung einziehen.

Auf keinen Fall sollten sich Mieter allzu schnell geschlagen geben. Wer in der heiklen Situation steckt, sich auf die Sozialklausel berufen zu müssen, sollte alle juristische Register ziehen. Dazu zählt, sich von einem Fachanwalt für Mietrecht vertreten zu lassen. Wichtig ist nämlich, dass in einem Mietrechtsprozess die erforderlichen Anträge gestellt werden.

Unabhängig von der Sozialklausel können Mieter im Verlauf eines Räumungsprozesses eine Räumungsfrist beantragen. Ob diese gewährt wird, liegt im Ermessen des Gerichts, das hier ebenfalls eine Interessenabwägung anstellen wird. Diese Frist kann bis zu einem Jahr betragen. Gewährt das Gericht eine kürzere Frist, kann diese später noch verlängert werden. Sie darf aber insgesamt ein Jahr nicht überschreiten.

Wohngeld beantragen, wenn das Geld für die Miete nicht reicht

Wohngeld ist nicht nur etwas für Arbeitslose oder Sozialhilfeempfänger. Auch Arbeitnehmer mit einem niedrigen Einkommen sollten sich angesichts der vielerorts hohen Mieten nicht scheuen, einen Antrag zu stellen.

Die Höhe des Wohngelds richtet sich nach
dem Einkommen des Haushalts,
der Anzahl der Personen,
der Wohnungsgröße,
dem Mietpreisniveau in der Gegend.

Dabei gelten hinsichtlich Miethöhe und Quadratmeterzahl bestimmte Höchstgrenzen: Das heißt, die Wohnung darf nicht unangemessen groß und teuer sein. Luxusherbergen werden finanziell nicht gefördert.

Das Bundesbauministerium hat detaillierte Wohngeldtabellen und Mietstufenlisten veröffentlicht (www.bmvbs.de/SharedDocs/DE/Artikel/SW/wohngeldtabellen.html), aus denen hervorgeht, wer welche Ansprüche hat. Sie finden aber auch im Internet kostenlose Rechner (etwa unter www.biallo.de), mit denen Sie ausrechnen können, ob sich ein Antrag lohnt.

Im Winter die Heizung nie ganz abdrehen

Zwar gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Heizpflicht für Mieter, sodass Heizkostensparer und hitzige Menschen nicht gezwungen sind, ständig aus allen Rohren zu heizen. Aber wenn Mieter zu wenig heizen, haften sie auch für Schäden, die dadurch entstehen. Frostschäden oder Schimmel an den Wänden können nämlich schnell die Folge sein.

Eine Mieterin, die es vorzog, den Winter auf Mallorca zu verbringen, wollte die Kosten dafür hereinholen, indem sie die Heizkörperventile auf null stellte. Als es dann in Deutschland richtig frostig wurde, kam, was kommen musste. Eines der Heizungsrohre platzte und verursachte erhebliche Schäden. Nicht nur der schöne Parkettboden in der Wohnung war hinüber. Der Schaden wurde erst bemerkt, als das Wasser durch die Decke in die darunter liegende Wohnung tropfte.

Das Kind muss aber erst gar nicht in den Brunnen fallen. Heizt ein Mieter die Wohnung nicht mindestens mäßig, darf der Vermieter dem Heizverweigerer sogar wegen einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung fristgemäß kündigen.

Dienstleistungen aus der Betriebs- kostenabrechnung steuerlich geltend machen

Wenn Mieter schon mit hohen Betriebskosten belastet sind, sollten sie dies zumindest zu ihrem persönlichen Steuersparmodell machen. Denn die üblichen Betriebskosten für

Haus- und Hofreinigung,

Glas- und Gebäudereinigung,

Gartenpflege,

Hausmeisterdienste,

Schornsteinfeger,

Fahrstuhl- und Heizungswartung
dürfen als haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerdienstleistungen in die Einkommensteuererklärung einfließen.

Dazu muss der Mieter beim Finanzamt einen Nachweis vorlegen können, aus dem hervorgeht, in welchem Umfang er an den Kosten beteiligt worden ist. Diesen Nachweis muss der Vermieter auf Verlangen ausstellen. Noch besser ist es, wenn sich die erforderlichen Angaben schon aus der Betriebskostenabrechnung ergeben.

Wichtig ist, dass aus dem Nachweis hervorgeht, welche Kosten auf das Material entfallen, da nur Lohn, Fahrtkosten und Maschinenkosten anerkannt werden.

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Zehn hilfreiche Tipps für Vermieter

In diesem Kapitel

Die aktuelle Gesetzeslage im Auge haben

Die Rechtsprechung verfolgen

Nicht auf überzogene Mieterwünsche hereinfallen

Den Winterdienst delegieren

Nicht nur Mieter profitieren davon, wenn sie sich im aktuellen Mietrecht auskennen. Auch Vermieter tun gut daran, sich in Sachen Gesetzgebung und Rechtsprechung auf dem Laufenden zu halten. Schließlich sind sie, wenn sie nicht nur ein Objekt vermieten, viel häufiger mit mietrechtlichen Problemen konfrontiert. Vor allen Dingen sollten sie nicht resignieren und denken, dass das deutsche Mietrecht im Wesentlichen aufseiten des Mieters steht. Rechtlos sind Vermieter nicht, wie gerade die aktuelle Mietrechtsreform zeigt.

Darüber hinaus ist es nie verkehrt, zumindest die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Mietrecht zu verfolgen. Denn die ist für die unteren Instanzgerichte verbindlich. Deshalb sollten Sie als Vermieter nachhaken, wenn Sie aus Zeitungen, Fernsehen und anderen Medien von wichtigen mietrechtlichen Entscheidungen erfahren. So finden Sie auf der Seite des Bundesgerichtshofs unter www.bundesgerichtshof.de informative Pressemeldungen zu den zitierten Entscheidungen. Diese gehen weit über das Niveau von Kurzmeldungen hinaus und sind deshalb auch für den juristischen Laien gut verständlich. Welche Erkenntnisse Sie aus solchen Meldungen für sich in Ihrer Funktion nutzen können, machen die folgenden zehn Tipps dieses Kapitels deutlich.

Die Mietrechtsreform erschwert Mietminderung

Die seit Mai 2013 geltende Mietrechtsreform hat ein Hauptziel – Anreize für die Energiewende zu schaffen. Deshalb dürfen Mieter für die Dauer von drei Monaten die Miete bei energetischen Sanierungsmaßnahmen nicht mehr mindern. Mieter müssen Lärm, Schmutz, Licht- und Luftentzug in dieser Zeit klaglos hinnehmen.

Der Ausschluss des Minderungsrechts gilt allerdings nur dann, wenn tatsächlich eine energetische Modernisierung erfolgt. Für eine Renovierung des Bades oder Reparatur des Daches bleibt es beim Minderungsrecht von Anfang an.

Eine energetische Modernisierung ist eine bauliche Maßnahme, durch die Mieter nachhaltig Endenergie einsparen. Das geschieht beispielsweise durch eine Wärmedämmung der Hausfassade, einen Fensteraustausch, durch Erneuerung des Heizkessels oder durch eine bessere Isolierung der Rohrleitungen zwischen Heizkessel und Heizkörpern.

Die Maßnahmen können im Einzelfall aber so belastend sein, dass der Mieter die Wohnung vorübergehend nicht nutzen kann. In diesem Fall müssen Sie als Vermieter akzeptieren, dass der Mieter gar keine Miete zahlen muss. Sollten Sie eine leer stehende Wohnung in Ihrem Bestand haben, in die Sie den Mieter vorübergehend einquartieren, muss er zwar weiter seine Miete bezahlen. Sollte die Ersatzwohnung mehr Quadratmeter und/oder mehr Komfort bieten, dürfen Sie aber keinen Zuschlag verlangen. Es bleibt bei der bisherigen Miethöhe.

Nicht alle Mieter sind sich über die neue Rechtslage im Klaren und kürzen die Miete dennoch in den ersten drei Monaten. Klären Sie Ihren Mieter auf – gegebenenfalls mit entsprechenden Informationen aus dem Bundesjustizministerium, die Sie unter www.bmj.de finden. Klären Sie Ihren Mieter außerdem darüber auf, dass er bei einem Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten mit einer fristlosen Kündigung rechnen muss und ihm eine Berufung auf mangelnde Rechtskenntnis hier nichts nützt.

Auch berufstätige Mieter müssen zur Vermeidung von Schimmel regelmäßig lüften

Schimmelbildung an der Wand ist nicht nur nicht schön, sondern auch nicht gerade gesundheitsförderlich. Deshalb ist dies einer der häufigsten Gründe für eine Mietminderung. Tatsächlich gestehen die Gerichte Mietern in Extremfällen sogar eine Mietminderungsquote von 100 Prozent zu. Dennoch sollten Vermieter, bevor sie hohe Mietminderungen klaglos hinnehmen, mit ihrem Mieter ein ernstes Wort sprechen. Denn nicht jede Schimmelbildung geht auf das Konto des Vermieters. Denn Schimmel beruht oft auf einer falschen Lüftung durch den Mieter. Lassen Sie das als Vermieter im Streitfall gutachterlich feststellen. Die Kosten dafür haben Sie schnell wieder hereingeholt.

Einige Zeit nach Einzug eines Mieters trat in seiner Wohnung Schimmel an den Wänden auf, die Fenster waren regelmäßig beschlagen. Er zeigte dies seinem Vermieter an und minderte die Miete. Der Vermieter machte wiederum den Mieter beziehungsweise sein falsches Lüftungsverhalten für das Problem verantwortlich. Denn weder bei dem Vormieter noch in anderen Wohnungen des Hauses waren bislang ähnliche Schäden aufgetreten. Ein im Prozess wegen der ausstehenden Mietzahlungen eingeschalteter Gutachter stellte fest: Der Schimmel beruht nicht auf von außen eindringender Feuchtigkeit, sondern auf sogenannter Dampfdiffusion. Auch wenn der bauliche Zustand des Hauses wegen vorhandener Kältebrücken nicht mehr den heutigen Anforderungen entspricht, kann die Schimmelbildung durch tägliches Stoßlüften vermieden werden.

Allerdings reden sich viele Mieter trotz eindeutiger Verursachung damit heraus, dass sie berufstätig seien und tagsüber nicht lüften könnten. Selbst dieses Argument lässt sich leicht entkräften. Denn auch ein berufstätiger Mieter muss lüften – und zwar drei- bis viermal täglich stoßweise. Selbst der arbeitende Teil der Bevölkerung kann zum Beispiel morgens vor Verlassen des Hauses ein- bis zweimal, dann am Nachmittag nach Rückkehr von der Arbeit und nochmals abends die Fenster für ein paar Minuten weit öffnen.

Dennoch gibt es zahlreiche Fälle, in denen Sie als Vermieter für die Schimmelbeseitigung verantwortlich sind und der Mieter deswegen die Miete dabei zu Recht mindert. Dabei berufen sich Mieter gern auf die hochgradige Gesundheitsschädlichkeit des Schimmels und mindern die Miete wegen dieser starken Beeinträchtigung entsprechend hoch. Aber nicht jeder Schimmel an der Wand ist so gefährlich, dass gleich Lebensgefahr besteht.

Welche Schimmelpilzarten giftig sind

Schimmelpilzarten, die man in Wohnungen antreffen kann, werden von Fachleuten in vier Risikogruppen unterteilt.

Schimmelpilze der Risikogruppe 1 sind grundsätzlich unbedenklich. Eine Gesundheitsgefährdung für Personen, die in den betroffenen Räumen leben, ist unwahrscheinlich. Ausnahme: stark immungeschwächte Personen. Bei diesen können solche Schimmelpilzarten Allergien auslösen.

Zur Risikogruppe 2 zählen solche Schimmelpilze, die bei Mietern beziehungsweise bei Personen, die sich in den Räumen aufhalten, Krankheiten hervorrufen können. Diese Pilzart lässt sich am häufigsten feststellen.

In Risikogruppe 3 fallen Schimmelpilze, die eine schwere Krankheit bei Mietern hervorrufen können. Eine Vorbeugung oder Behandlung der durch diese Schimmelpilze verursachten Krankheiten ist aber möglich.

Zur Risikogruppe 4 zählen Schimmelpilzarten, die schwere Krankheiten hervorrufen – so schwer, dass vorbeugende Maßnahmen und Behandlungen nicht bekannt sind.

Giftig sind alle Schimmelpilzarten der Risikostufen 1 bis 4. Lassen Sie durch ein Schimmelgutachten feststellen, um welche Schimmelart es sich handelt. Das nimmt Ihrem Mieter den Wind aus den Segeln, wenn er bei der Mietminderung übertreibt.

Übrigens kann Schimmel auch bei modernen Fenstern zum Problem werden. Die schließen bekanntlich besonders dicht. Deshalb sollten Sie Ihre Mieter nach dem Einbau neuer Fenster informieren, wie jetzt richtig gelüftet werden muss. Der Fensterbauer wird Ihnen das erforderliche Informationsmaterial zur Verfügung stellen.

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur bei »absehbarem Bedarf« fünf Jahre lang unzulässig

Als Vermieter können Sie nicht ohne Weiteres einen Mietvertrag abschließen und bei Eigenbedarf dem Mieter plötzlich kündigen. Entweder schenken Sie dem Mieter von Anfang an reinen Wein ein und machen ihm klar, dass in absehbarer Zeit Sie selbst oder ein naher Angehöriger die Wohnung braucht. Oder Sie warten mit der Kündigung fünf Jahre. Denn diesen Zeitraum hat das Bundesverfassungsgericht schon vor Jahren für solche Fälle als Wartefrist vorgesehen. Anders stehen Ihre Chancen, wenn der Eigenbedarf plötzlich und unerwartet eintritt. Dann kann man Ihnen keine Treuwidrigkeit vorwerfen, denn die vom höchsten deutschen Gericht genannten fünf Jahre sind keine sklavisch einzuhaltende Frist. Die Kündigung ist also wirksam, wenn sich die Umstände wider Erwarten in dieser Zeit ändern.

Der Vermieter eines Einfamilienhauses kündigt seinen Mietern schon nach drei Jahren wegen Eigenbedarf. Er möchte das Haus seinem Enkel für dessen Familie zur Verfügung stellen. Die Lebensgefährtin des Enkels ist überraschend schwanger geworden. Dem glücklichen Großvater in spe kann nicht vorgeworfen werden, dass er diese Entwicklung schon bei Abschluss des Mietvertrags hätte vorhersehen müssen. Die Kündigung ist zulässig, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat.

Aber auch in anderen Wechselfällen des täglichen Lebens muss der Vermieter die Fünfjahresfrist nicht abwarten. Gerät er zum Beispiel aufgrund von Arbeitslosigkeit in eine finanzielle Schieflage oder durch Trennung beziehungsweise Scheidung in die Situation, auf seine Wohnung zurückgreifen zu müssen, kann ihm das nicht verwehrt werden. Auch hier ist in der Regel der plötzliche Bedarf nicht vorhersehbar.

Der neueste Stand der Technik ist kein Muss

Ein Fahrstuhl im Haus wird von Mietern immer gern in Anspruch genommen. Selbst Sportliche sind froh, wenn sie schwere Sachen nicht zu Fuß von unten nach oben befördern müssen. Leider sind Fahrstühle auch oft störanfällig, insbesondere ältere Modelle. Da stellt sich für Vermieter schnell die Frage, welchen Stand der Technik sie ihren Mietern bieten müssen.

Hier ist die Rechtsprechung eindeutig aufseiten der Vermieter. Diese sind nicht verpflichtet, ältere Modelle nachträglich mit moderner Technik auszustatten. Kommt es aufgrund einer technisch bedingten Störung zu einem Unfall, haftet der Vermieter deshalb nicht. Auch eine Ausstattung mit einem moderneren Warnsystem kann nicht verlangt werden. Dazu ist der Vermieter nur verpflichtet, wenn dies nach bestehenden Vorschriften der Fahrstuhl nachgerüstet werden muss oder ansonsten stillzulegen ist.

Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters beschränkt sich auf die Sicherheit, die zum Zeitpunkt des Fahrstuhleinbaus Stand der Technik war. Daran ändert sich auch nichts, wenn die Bestimmungen für gleichartige, später in Betrieb genommene Anlagen inzwischen verschärft worden sind.

Auch in anderen Bereichen der vermieteten Wohnung besteht für den Vermieter keine Pflicht, stets das Neueste in Sachen Sicherheit zu bieten. So müssen Sie keine Schlösser nachträglich einbauen, die das Haus in einen Hochsicherheitstrakt verwandeln. Das gilt auch dann, wenn es in der Vergangenheit verstärkt zu Einbrüchen gekommen ist. Ängstliche Mieter, die dennoch mehr Sicherheit wünschen und nach verbesserten Schlössern verlangen, haben das Nachsehen.

Der Grundsatz »Gemietet wie besehen« gilt auch für den Sicherheitszustand der Wohnung. Der Mieter kann nicht verlangen, dass Sie auf Ihre Kosten nachbessern, es sei denn, die vorhandenen Sicherheitseinrichtungen waren von Anfang an nicht in Ordnung, weil zum Beispiel die Kette von der Zusatzverriegelung gerissen war. Da bleibt es nicht aus, dass besonders auf Sicherheit bedachte Mieter selbst die Initiative ergreifen und besondere Sicherheitsschlösser auf eigene Kosten einbauen lassen. Das ist dann ihre Sache. Als Vermieter sollten Sie aber wissen, dass das Ganze nicht ohne Ihre Zustimmung geht, jedenfalls dann, wenn durch die Maßnahme in die Substanz der Wohnung beziehungsweise der Tür eingegriffen wird.

Die technische Ausrüstung der Wohnung muss so sein, dass ein Mieter heute übliche alltägliche Verrichtungen in seiner Wohnung wahrnehmen kann. Und dazu ist eine ausreichende Stromversorgung erforderlich. Hierzu zählt eine Stromversorgung, die den Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht. Eine derartige Ausstattung einer Wohnung wird unabhängig vom Alter des Gebäudes oder einer Modernisierung der Wohnung von Mietern allgemein erwartet und ist deshalb ein Muss.

Es muss möglich sein, zumindest ein Haushaltsgerät wie eine Waschmaschine oder einen Geschirrspüler und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Elektrogeräte, etwa einen Staubsauger, zu benutzen, ohne dass gleich die Sicherungen herausfliegen. Zu einer zeitgemäßen Wohnungsnutzung gehört zudem, dass das Badezimmer nicht nur elektrisches Licht hat, sondern auch über eine Stromversorgung verfügt, die den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten wie einen Rasierapparat oder Föhn über eine Steckdose zulässt.

Übliche Gasthermenwartungsklauseln sind zulässig

Da Nebenkostenabrechnungen in der Regel mit Nachzahlungen verbunden sind, was angesichts der stetig steigenden Betriebskosten kein Wunder ist, überprüfen misstrauische Mieter immer öfter die Abrechnung. Da bleibt es nicht aus, dass auch die Wartungskosten für Gasthermen besonders kritisch gesehen werden. Sie werden nämlich oft mit Reparaturkosten verwechselt. Und die dürfen auf keinen Fall auf den Mieter umgelegt werden.

Die reinen Wartungskosten für eine Etagenheizung, Boiler oder sonstige Warmwassergeräte sind umlagefähige Betriebskosten. Die anfallenden Kosten werden deshalb in den Formularmietverträgen auf die Mieter – wie andere Betriebskosten auch – umgelegt (etwa »Thermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten.«).

Die Klausel »Thermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten.« war nach einer früheren Auffassung des Bundesgerichtshofs nur dann wirksam, wenn eine Kostenobergrenze festgelegt war. Die ursprüngliche Idee dahinter: Es sollen die gleichen Grundsätze und Grenzen wie für Kleinreparaturen gelten, für die es die sogenannte Kleinreparaturklausel gibt. Diese Auffassung wird nicht mehr vertreten. Die Klausel muss keine Kostenobergrenze enthalten.

Oft bleibt es nicht bei der reinen Gerätewartung, weil es auch immer etwas zu reparieren gibt. In diesem Fall, müssen diese Reparaturkosten aus der Rechnung herausgenommen werden. Sagen Sie dem Handwerker bei der Beauftragung, dass er zwei getrennte Rechnungen schreiben soll. So wird späteren möglichen Streitigkeiten der Boden entzogen.

Bei nachträglicher Grundsteuerfestsetzung darf ein Vermieter trotz Fristablauf Nebenkosten nachberechnen

Die Spielregeln für Betriebskostenabrechnungen sind besonders streng. Das gilt vor allem für die Ausschlussfristen. Das heißt, wenn Sie die Abrechnung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode erstellt haben, bleiben Sie auf den Kosten sitzen, die Ihr Mieter verursacht hat. Anders sieht es aus, wenn Sie kein Verschulden an der Misere trifft, weil Sie zum Beispiel erst nach Ablauf der Frist von diesen Kosten erfahren haben. Typischer Fall: die nachträgliche Erhöhung der Grundsteuern. Hier ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung die Nachberechnung der Betriebskosten auch nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist zulässig, wenn sich der Vermieter für solche Fälle die Nachberechnung vorbehalten hat. Die Verjährungsuhr fängt erst dann an zu ticken, wenn Sie selbst von der Steuererhöhung erfahren haben.

Der Mieter einer Wohnung hatte all die Jahre wie vereinbart seine Miete plus Nebenkosten bezahlt. Der Vermieter hatte all die Jahre ordentlich abgerechnet, was an abrechnungsfähigen Kosten entstanden war. Allerdings roch der Vermieter den Braten: Er behielt sich wegen der erwarteten rückwirkenden Neufestsetzung der Grundsteuer eine Nachberechnung vor. Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer erst im Jahr 2007 rückwirkend für den Zeitraum ab 2002 fest. Die berechnete der Vermieter dem Mieter nach und forderte einen Nachschlag von insgesamt 1.100 Euro. Zu Recht.

Die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung beginnt erst zu laufen, wenn der Vermieter »Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat«, wie die Juristen so schön sagen.

Tagespflegestelle für Kinder oder Musik- unterricht in einer Mietwohnung nicht ohne Zustimmung des Vermieters

Angesichts der schlechten Versorgung mit Kinderbetreuungsmöglichkeiten hat sich eine neue Wachstumsbranche entwickelt – die Kinderbetreuung durch Tagesmütter in Privatwohnungen. Dass das nicht immer besonders leise vonstattengeht, wenn eine Tagesmutter mehrere Kinder betreut, kann man sich gut vorstellen. Mitbewohner fühlen sich da schnell gestört und kürzen womöglich noch die Miete. Schließlich ist es der Vermieter, der für Ruhe im Haus sorgen soll.

Das können Sie auch als Vermieter. Professionelle Kinderbetreuung müssen Sie nicht dulden. Denn das hat nichts mehr mit dem berühmten vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu tun, wie er vorliegt, wenn sich fremde Kinder zum Beispiel bei Besuchen von Freunden der eigenen Kinder oder im Wege der Nachbarschaftshilfe in der Wohnung aufhalten.

Dasselbe gilt für professionellen Musikunterricht in der Wohnung. Denn das geht weit über das hinaus, was von der allgemein zu duldenden Hausmusik an Geräuschkulisse ausgeht. Hinzu kommt, dass in beiden Fällen der professionellen Wohnungsnutzung ein erhöhtes Kommen und Gehen im Haus herrscht, was ebenfalls nicht jedermanns Sache ist.

Selbst wenn es weder von Ihrer Seite noch vonseiten der Hausmitbewohner Bedenken gegen eine professionelle Kinderbetreuung oder gegen Musikunterricht gibt, sollten Sie die Miete entsprechend erhöhen. Schließlich ist aufgrund der Umstände auch mit einer stärkeren Abnutzung der Räume zu rechnen.

Keine Mietminderung wegen vorübergehend erhöhten Verkehrslärms

Es geht doch nichts über eine ruhige Wohnlage. Deshalb lassen sich Wohnungen in einer solchen Lage auch erheblich besser und teurer vermieten als in weniger ruhigen Lagen. Klar auch, dass ruhesuchende Mieter wenig erfreut reagieren, wenn es mit der Ruhe aus ist – und wenn es nur vorübergehend ist. So etwas passiert eben, wenn zum Beispiel plötzlich in der Nachbarschaft gebaut wird und ab 7 Uhr morgens der Baustellenlärm losgeht. Das kann wirklich unangenehm sein, wenn auch nicht immer vermeidbar.

Da kommt schon manch Mieter auf die Idee, die Miete zu mindern, selbst wenn er weiß, dass der Vermieter beim besten Willen nichts dafür kann. Tatsächlich darf er das, aber nicht immer. So darf der Mieter das laut Bundesgerichtshof zum Bespiel nicht, wenn der Verkehr wegen einer Baustelle in einer benachbarten Straße vorübergehend durch seine Straße geführt wird. Dass dadurch der Verkehrslärm entsprechend steigt, liegt in der Natur der Sache. Das Recht zur Mietminderung liegt dagegen nicht in der Natur der Sache, wenn der Lärmpegel nicht extrem hoch ist.

Anders sieht es nur aus, wenn der Mieter schon bei Vertragsabschluss direkt oder indirekt zu verstehen gibt, dass er absolute Ruhe braucht und Sie ihm die versprechen. Um sich so in die Pflicht nehmen zu lassen, muss sich ein Vermieter, was die ruhige Lage seiner Wohnung betrifft, schon sehr zum Fenster hinauslehnen. Er müsste praktisch dem Mieter vertraglich Sanatoriumsruhe zugesagt haben. Aber wer macht das schon? Deshalb ist eine vorübergehende Lärmbelastung durch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen kein Wohnungsmangel, der dem Mieter erlaubt, weniger Miete zu zahlen.

Um zu verhindern, sich an einer Beschaffenheitsgarantie messen lassen zu müssen, sollten Sie als Vermieter Ihrem Mieter keine allzu vollmundigen Versprechungen machen, wenn es um die Vorzüge der Wohnung geht. Die lassen Sie besser stillschweigend in die Miete einfließen, eine attraktive Wohnung findet auch so einen passenden Mieter.

Die Kündigungssperrfrist nach Wohnungsumwandlung gilt nicht immer

Wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, besteht ein dreijähriges Kündigungsverbot, in manchen Regionen sogar ein zehnjähriges Verbot. Damit soll verhindert werden, dass in Eigentumswohnungen umgewandelte Mietwohnungen an Eigennutzer verkauft und sofort gekündigt werden können. Diese Sperrfrist gilt aber nicht immer – nämlich dann nicht, wenn in der umgewandelten Wohnung eine Betreuungs- oder Pflegeperson untergebracht werden soll.

Einer Mieterin war von der nebenan wohnenden Vermieterin gekündigt worden. Sie wollte ein Au-pair-Mädchen engagieren, das sowohl ihre beiden minderjährigen Kinder als auch die in ihrem Haushalt lebende Schwiegermutter betreuen sollte. Die Mieterin hielt die Kündigung allerdings für unwirksam. Da ihre Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und dann von der Vermieterin gekauft worden war, gelte hierfür eine zehnjährige Kündigungssperrfrist. Das nutzte der Mieterin wenig. Der Bundesgerichtshof gab der Vermieterin recht, er kam zu dem Ergebnis, dass die Kündigung hier nicht durch die Sperrfrist ausgeschlossen ist. Die juristisch raffinierte Begründung dazu lautet: Die Sperrfrist gilt nur für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen. Sinn und Zweck der Vorschrift ist, zu verhindern, dass umgewandelte Eigentumswohnungen von Personen gekauft werden, die gleich selbst einziehen wollen.

Fälle, in denen eine Wohnung zur Unterbringung einer Hausangestellten benötigt wird, kommen weitaus seltener vor als die Anmeldung von Eigenbedarf. Deshalb birgt die Begründung der Kündigung wie hier mit »sonstigen Interessen« weniger die Gefahr, dass Mieter aus ihren Wohnungen verdrängt werden.

Das ist aber auch der Grund, weshalb findige Investoren das sogenannte Münchner Modell erfunden haben, mit dem die Sperrfrist umgangen werden soll. Damit hat die Mietrechtsreform Schluss gemacht. Käufer vermieteter Wohnungen sollten deshalb auf solche Angebote nicht mehr eingehen.

Die Mietrechtsreform macht dem Münchner Modell ein Ende

Laut Münchner Modell kauften Erwerbergemeinschaften meist ein komplettes Haus mit mehreren Wohnungen. Organisiert wurde das Ganze durch Bauträger. Der Clou dabei: Anschließend kündigte die Gemeinschaft einzelnen Mietern wegen Eigenbedarf der Gesellschafter. Die Aufteilung und Umwandlung in Eigentumswohnungen fand erst später statt. Hier hatte das Gesetz tatsächlich eine Lücke. Die Kündigungssperrfrist half den Mietern nichts.

Diese Lücke wurde durch die Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 geschlossen. Die Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung gilt nun auch, wenn eine Erwerbergemeinschaft zusammen ein Haus kauft, einzelnen Mietern kündigen und dann erst in Eigentumswohnungen umwandeln will. Aber: Kauft ein Einzelner ein ganzes Haus, kündigt dann wegen Eigenbedarf und wandelt anschließend die Wohnungen in Eigentumswohnungen um, ist das noch zulässig.

Der nächste Winter kommt bestimmt – früh über die Räum- und Streupflicht informieren

Kaum ist der Sommer vorbei, muss man sich schon wieder mit den weniger schönen Seiten der kalten Jahreszeit befassen. Es fängt an mit dem nassen Herbstlaub, auf dem schon so mancher ausgerutscht ist. Ab November muss man je nach Region mit Eis und Schnee rechnen. Und geht der Winter endlich auf sein Ende zu, finden sich oft noch einzelne Eisinseln. Die sind besonders tückisch, weil man, schon wieder flotten Schrittes unterwegs, die Rutschgefahr übersieht.

Als Hausbesitzer sind Sie ab Herbstbeginn gefordert, denn die Streu- und Reinigungspflicht liegt zunächst bei Ihnen, auch wenn Sie selbst nicht im Haus wohnen, sondern vermieten. So wollen es die meisten Gemeindesatzungen für den öffentlichen Gehweg vor Ihrem Anwesen. Erst recht gilt das natürlich für Ihr Grundstück. Denn für die Sicherheit auf Ihrem Grund und Boden sind Sie schon aufgrund der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht von Grundstückseigentümern verantwortlich.

Kommen Sie der Räum- und Streupflicht nicht nach und kommt es zu Stürzen, haften Sie. Das kann teuer werden. Arzt- und Krankenhauskosten, Verdienstausfall werden fällig. Dazu kommt oft ein ordentliches Schmerzensgeld.

Gut, wenn Sie als Vermieter haftpflichtversichert sind. Trotzdem sollten Sie alles tun, um Ihrer Räum- und Streupflicht nachzukommen. Das kann zum Beispiel geschehen, indem Sie diese Aufgabe auf Ihre Mieter übertragen. Die sind in der Regel näher dran am Problem, wenn etwa plötzlicher Eisregen einsetzt.

Des Rätsels Lösung heißt »delegieren«. Sie können die Räum- und Streupflicht auf einen Hausmeisterservice oder auf Ihre Mieter übertragen. Bei Letzteren müssen Sie bestimmte Grundsätze beachten. Einfach so lässt sich eine derart große Verantwortung natürlich nicht auf Mieter übertragen.

Die Übertragung der Räum- und Streupflicht muss in jedem Fall vertraglich vereinbart werden – und zwar gleich von Anfang an. Eine Verpflichtung per Hausordnung reicht nicht, es sei denn, die Hausordnung wurde verpflichtend in den Vertrag einbezogen und hat eine Übertragung des Winterdienstes von Anfang an enthalten.

Aber selbst wenn Sie Ihre Mieter vertraglich in die Winterdienstpflicht nehmen, sind Sie noch lange nicht aus dem Schneider. Sie sind überwachungspflichtig. Das heißt, Sie müssen sich regelmäßig persönlich davon überzeugen, dass die Mieter tun, was sie sollen. Stichproben genügen allerdings. Damit Sie wissen, was es zu kontrollieren gibt, sollten Sie allerdings auch genau wissen, was die allgemeine Räum- und Streupflicht von Ihnen beziehungsweise Ihrem Mieter verlangt.

Übersicht zur Räum- und Streupflicht

Grundsätzlich gilt, dass morgens geschaufelt und gekehrt, tagsüber mehrmals geprüft und notfalls nachgeräumt werden muss. Nur bei extremer Wetterlage, wie zum Beispiel plötzlich einsetzendem Eisregen, braucht nicht gleich gestreut zu werden. Das wäre zwecklos. Auch bei starkem Schneefall muss nicht gleich losgelegt werden. Erst wenn es aufgehört hat zu schneien, heißt es wieder schaufeln und kehren.

Gestreut werden muss erst, wenn Glatteisgefahr besteht. Vorsorglich ist es nicht erforderlich, zu Granulat oder Rollsplitt zu greifen. Ausnahme: typische Glatteisgefahrenstellen wie zum Beispiel in Vertiefungen, die zur Pfützenbildung neigen.

Auch das Wann ist nicht dem persönlichen Schlafbedürfnis überlassen. Es geht früh raus. So verlangen es die Gemeindesatzungen, denn sie regeln den genauen Beginn und das Ende der Räum- und Streupflicht. Selbst wenn die Gemeindesatzung keine Regelung enthält, ist Winterwetter nichts für Langschläfer. Es geht schließlich darum, mit dem Räumen und Streuen so rechtzeitig anzufangen, dass berufstätige Menschen ohne Gefahr für Leib und Leben an ihren Arbeitsplatz kommen. Und das heißt, die Räum- und Streupflicht beginnt normalerweise morgens mit dem aufkommenden Berufsverkehr, also gegen 7 Uhr. Sie endet gegen 20 Uhr.

Dabei ist nicht die volle Breite des Gehwegs schnee- und eisfrei zu halten. Im Allgemeinen genügt es, einen Fußweg so freizuschaufeln und zu kehren, dass zwei Fußgänger aneinander vorbeikommen. Das entspricht ungefähr einer Breite von einem Meter. Die Streu- und Räumpflicht ist nicht auf den öffentlichen Grund vor dem Haus beschränkt. Sie gilt auch auf dem Grundstück selbst. Und das bedeutet, dass die Zufahrtswege vom Garten zur Haustüre, zur Mülltonne sowie für Treppen und Durchgänge sturzsicher von Eis und Schnee befreit werden. Das gilt insbesondere, wenn mit Publikumsverkehr, etwa durch Postboten und Pflegedienste, zu rechnen ist. Gibt es aber zum Beispiel mehrere Wege zur Mülltonne, genügt es, wenn Sie einen davon räumen. Wer den nicht geräumten Weg trotz geräumter Alternative nutzt und stürzt, geht beim Schadensersatz leer aus.

Stichwortverzeichnis

A

Abflussprinzip

Ablesedienst

Ablesegeräte

Ableseprotokoll

Ablesetermin

Ablesung, Zählerstände

Ablöse

Abmahnung 1, 2, 3,

Form

Fristsetzung
mündlich
schriftlich
wegen Verstoßes gegen den Mietvertrag, Musterschreiben

Abrechnungsunterlagen

Abrisskündigung

Abwasser

Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz

Allgemeinstrom

Altersgründe

Anbietpflicht

Anfangsrenovierung

Antenneneinbau

Antidiskriminierungsgesetz

Anwalt

Wohnzimmerkanzlei

Arbeitslosigkeit 1, 2,

Arbeitsplatz 1, 2,

Arbeitsplatzwechsel

Arbeitszimmer

Aufhebungsvertrag

Aufzug

Aufzugseinbau

Auskunft

Auszug
vorzeitiger
vorzeitiger, berechtigtes Interesse

Auszugszeitpunkt

B

Baden

Baderneuerung

Bagatellschäden 1, 2,

Balkonanbau

Balkongestaltung

Balkonnutzung

Barrierefreiheit

Baulärm

Bedrohung

Begrünung

Behinderte

Beleidigungen

Beschädigung

Besenrein

Besichtigungsrecht 1, 2,

Besichtigungstermin 1, 2,

Besuch

Betretungsrecht

Betreuer

Betreuungsperson

Betriebskosten 1, 2, 3,

ABC

Abrechnungsfrist

Eigenleistung

Leerstand

Pauschale

Umlageschlüssel

Versicherungen

Vorauszahlungen

Betriebskostenabrechnung

Abrechnungsfrist

Betriebskostenabrechnung

Abrechnungsunterlagen

Betriebskostenabrechnung

Eigenleistung des Vermieters

Betriebskostenabrechnung

Fehler

Betriebskostenabrechnung

Handwerkerdienstleistungen

Betriebskostenabrechnung
haushaltsnahe Dienstleistungen

Betriebskostenvorauszahlung

Bilder

Bonitätsauskunft 1, 2,

Breitbandkabel

Bruttomietvereinbarung

C

Courtage

D

Dachrinnenreinigung

Dauerauftrag

Dauerschuldverhältnis

Dübellöcher

Duschen

E

Ehepartner 1, 2,

Eigenauskunft 1, 2,

Eigenbedarf
vorgetäuschter

Eigenbedarfskündigung

Anbietpflicht

Eigenbedarfskündigung

Nachforschungen

Eigenleistung

Einbauküche

Einbruchsicherungsmaßnahmen

Einkommensteuererklärung

Einliegerwohnung

Einschreiben

Eltern

Endrenovierung

Energieausweis

Erbschaft, Ausschlagung

Ersatzmieter

Ersatzwohnraum 1, 2,

Etagenheizung

Exposé

F

Fachanwalt für Mietrecht

Fachhandwerkerklauseln

Fahrräder

Fahrradkeller

Fahrstuhl

Familienangehörige

Familienmitglieder

Familienstand

Familienzuwachs

Farbwahlklausel

Fassadenisolierung

Ferienwohnung

Fernwärme

Fördermittel

Fragen
unzulässige

Fragen
zulässige

Fragerecht, Vermieter

Fristen

Fristenplan
starrer 1, 2,

Funkmessgeräte

G

Garderobenmöbel

Gartengestaltung

Gartennutzung 1, 2,

Gartenpflege 1, 2,

Gasetagenheizung

Gasheizung

Gasthermenwartungsklausel

Gebäudereinigung

Gebrauch
vertragswidriger

Gerichtsvollzieher

Geruchsbelästigung

Geschwister

Gradzahlentabelle

Grillen

Großbaustellen

Grundsteuer

Grundsteuerfestsetzung

Grundstücksspekulationen

H

Handwerkerdienstleistungen

Härte, unzumutbare 1, 2,

Härtefall 1, 2, 3,

Alter
anerkannte Gründe

Gehbehinderung
schlechter Gesundheitszustand

Wohndauer

Härtegründe

Hausangestellte 1, 2,

Hausfrieden 1, 2,

Hausfriedensbruch

Hausmeister

Hausmusik

Hausordnung 1, 2, 3,

Haustierhaltung

Haustierhaltungsverbot

Heizen

Grundkosten

Verbrauchskosten

Heizkostenabrechnung

Zwischenablesung

Heizkostenverordnung

Heizperiode

Heizpflicht

Heizung

Heizungsausfall

Heizungserneuerung

Hobbyhandwerker

Hundehaltungsverbot

I

Indexmiete 1, 2, 3, 4,

Befristung

Berechnungsformel

Mieterhöhungsschreiben

Rechenfehler

Schwellenwert

Vertragsinhalt

Inflationsausgleich

Inserat

Instandsetzungskosten

K

Kabelanschluss

Kaltmiete 1, 2,

Kappungsgrenze 1, 2,

Kaution 1, 2, 3,

Zinsen

Kinderbetreuung

Kindertagesstätte

Kinderwagen

Klavierspielen 1, 2,

Kleinreparaturklausel 1, 2, 3, 4,

Kleintiere

Körperverletzung

Kosmetikstudio

Kücheneinrichtung

Kündigung
außerordentliche, Musterschreiben

Begründung
durch den Mieter, Musterschreiben
durch den Vermieter, Musterschreiben

Eigenbedarf

Ferienwohnung

Formalien
fristlose 1, 2, 3,
fristlose wegen Störung des Hausfriedens, Musterschreiben

Grundbuch

Härtefall

Interessenabwägung
ordentliche 1, 2,

Rechtsmissbrauch

Schadensersatz
schriftlich

Studenten

Vergleich

Vertragsverletzung

Vollmacht
wegen Todesfall
wegen Todesfall, Musterschreiben
wegen Zahlungsverzugs, Musterschreiben

Widerspruchsrecht
wirtschaftliche Verwertung

Zugang 1, 2,

Kündigungsfrist 1, 2, 3,

Berechnung

Kündigungsgrund 1, 2,

Kündigungssperre

Kündigungssperrfrist

Kündigungsverzicht 1, 2, 3,

L

Lärm

Lärmbelästigung

Lebenshaltungsindex

Lebenspartner
eingetragene Partnerschaft

Lebenspartner
eingetragener

Lebenspartner
nicht ehelicher 1, 2,

Leerstand 1, 2,

M

Makler

Auftrag 1, 2, 3,

Auslagen

Courtage

Hauptvertrag

Objektnachweis

Provisionspflicht

Vertragsschluss

Verwaltungsgebühr

Vorkenntnis

Vorschuss
wirtschaftliche Beziehungen zum Vermieter

Maklerinformationen

Maklerkosten

Maklerprovision 1, 2,

Mängelanzeige

Musterschreiben

Mangelbeseitigung

Maßnahmen
energetische

Messgeräte

Mietaufhebungsvertrag
verstorbener 1, 2,

Mieterhöhung 1, 2, 3, 4,
angemessene

Ausgangsmiete

Begründung
eingeschränkte Zustimmung

Form

Fristen

Kappungsgrenze

Kostenverteilung

Modernisierung

Musterschreiben 1, 2,

Sachverständigengutachten

Sonderkündigungsrecht 1, 2,

Vergleichswohnungen

Wartefrist

Zustimmung

Mieterhöhungsschreiben

Inhalt

Mieterkündigung 1, 2,

Mieterselbstauskunft

Muster

Mietersuche
persönliches Kennenlernen

Vorauswahl

Mieterwechsel

Miethöhe

Mietkaution

Mietkostenübernahme

Mietmangel 1, 2,

Schadensersatz

Mietminderung 1, 2, 3, 4,

Berechnung

Großbaustelle

Verkehrslärm
zeitliche Begrenzung

Zurückbehaltungsrecht

Mietminderungsliste

Mietnomaden

Mietrechtsreform 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12,

Härtefallregelung

Mietrückstand
ausgleichen

Mietschulden

Mietschuldenbefreiungserklärung

Mietspiegel 1, 2, 3, 4,
qualifizierter

Mietverhältnis

Dauerschuldverhältnis

Mietverhältnis

Ende durch Tod des Mieters

Mietvertrag 1, 2,

Abschluss

Anfechtung

Formvorschriften

Kaution

Kleinreparaturklausel

Modernisierung durch Mieter

Renovierung

Reparaturen

Student
unbefristeter 1, 2,

Vertragspartner

Zeitmietvertrag

Minderungsquote

Mitbewohner, Kinder

Miteigentümer

Modernisierung 1, 2,

Ablehnung

Ankündigung

Begriff
energetische 1, 2, 3, 4,

Mietminderung
rechtzeitige Ankündigung
unzumutbare Härte

Modernisierungsankündigung, Musterschreiben

Modernisierungskosten

Modernisierungsmaßnahmen 1, 2, 3, 4,

Modernisierungsmieterhöhung, Musterschreiben

Modernisierungsvereinbarung

Müllabfuhr

Münchner Modell

Musikunterricht 1, 2,

Abmahnung wegen Verstoßes gegen den Mietvertrag

Kündigung durch den Mieter

Kündigung durch den Vermieter

Kündigung wegen Störung des Hausfriedens

Kündigung wegen Todesfall

Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Mängelanzeige

Mieterhöhung

Mieterselbstauskunft

Modernisierungsankündigung

Modernisierungsmieterhöhung

Nebenkostenabrechnung, Aufforderung zu

Nebenkostenvorauszahlung, Herabsetzung der

Staffelmiete, Erinnerung an

Vertragsauflösung, vorzeitige

Widerspruch

Wohnungsübergabeprotokoll

Mustervertrag

N

Nachlassinsolvenzverfahren

Nachlassschulden

Nachmieter 1, 2, 3,

Ersatzmieterklausel

Kinder
zumutbarer

Nachmieterklausel
echte
unechte

Nachmietervorschlag 1, 2, 3,

Nebenkosten

Abrechnungsfrist

Grundsteuer

Pauschale

Umlageschlüssel

Vorauszahlungen

Nebenkostenabrechnung 1, 2, 3,

Abrechnungsunterlagen

Aufforderung zu, Muster

Eigenleistung des Vermieters

Vereinbarung

Nebenkostenvorauszahlung

Herabsetzung, Musterschreiben

Nettomiete

Neuverkabelung

Nikotinablagerungen

Notreparatur

Notsituation

O

Obhutspflichten

Ölheizung

Ofenheizung

P

Parabolantenne

Pflegeheim

Pflegepersonal 1, 2,

Prostitution

Provisionsverlangen

Publikumsverkehr

R

Rauchmelder

Rauchwarnmelder

Räum- und Streupflicht 1, 2,

Raumtemperatur

Räumung 1, 2,

Räumungsklage 1, 2,

Räumungsprozess 1, 2,

Rechtsschutzversicherung

Rechtzeitigkeitsklausel

Renovierung 1, 2, 3, 4,

Renovierungsbedarf

Reparatur 1, 2, 3,

Reparaturkosten

Rollator

Rollstuhl

Rücksichtnahme, gegenseitige

Ruhezeiten

S

Satellitenschüssel

Schadensersatz 1, 2, 3, 4,

Schadensersatzansprüche
des Mieters

Schallschutzfenster

Scheidung

Schimmel 1, 2,

Sachverständigengutachten

Schlüssel 1, 2,

Schmerzensgeld

Schonfrist

Schönheitsreparaturen 1, 2,

Farbwahlklausel
laufendes Mietverhältnis

Schadensersatz 1, 2, 3,
sinnlose

Verjährung

Schufa

Schuhe

Schwiegereltern

Sonderkündigungsrecht 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7,

Erben

Tod des Mieters 1, 2,

Sozialklausel 1, 2,

Sperrmüll

Staffelmiete

Musterschreiben 1, 2,

Staffelmietvereinbarung

Sonderkündigungsrecht

Staffelmietvertrag 1, 2,

Laufzeit

Planungssicherheit

Vor- und Nachteile

Stand der Technik

Standardmietvertrag 1, 2,

Haustierhaltung

Störung

Hausfrieden

Störung

Hausfrieden, Protokoll

Stromversorgung

T

Tagesmutter

Tagespflegestelle für Kinder

Täuschung, arglistige

Teppichbodenschäden

Tierhaltung 1, 2,

Treppenhaus/Treppenlift

Trinkwasserverordnung 1, 2,

Trockenraum

U

Überbelegung

Umzugskosten

Unbefristeter Mietvertrag

Ungezieferbekämpfung

Untermiete 1, 2, 3, 4, 5,

V

Verbraucherauskunft

Verbraucherpreisindex Deutschland

Basisjahr

Vergleichsmiete, ortsübliche 1, 2,

Vergleichsmietenverfahren 1, 2, 3,

Verjährung 1, 2,

Fragerecht

Vermieterbesuch

Vermieterkündigung 1, 2,

Versetzung, berufliche

Versicherungen

Versicherungskosten

Versorgung
elektrische 1, 2,

Verstorbener Mieter
befristerter

Vertragsanpassung

Vertragsaufhebung

Vertragsauflösung
vorzeitige, Muster

Vertragsausstieg
vorzeitiger 1, 2, 3,

Vertragsklausel
unwirksame

Vertragsmuster

Vertragsverletzung

Vertragsverstöße
schwerwiegende

Verwaltungskosten

Verwandtschaft

Vollmacht

Voranmeldung

Vorauszahlungen
zu geringe

Vormieter

W

Wärme-Contracting 1, 2,

Warmmiete 1, 2, 3,

Wartungskosten

Balkonnutzung
trocknen
waschen

Wäschetrockner

Waschküche 1, 2,

Waschmaschine

Wasserrauschen

Wasserschaden

Wasserverbrauch

Werkswohnung

Muster

Schriftform

Widerspruchsrecht 1, 2,

Ausnahmen

Belehrung

Widerspruchsverfahren

Wiedereinweisung

Wirtschaftlichkeitsgebot

Wohnfläche 1, 2,

Nebenkostenabrechnung

Wohngeld

Wohngemeinschaft

Wohnraumüberlassung

Wohnraumvermittlungsgesetz
möblierte

Wohnungsnutzung

Überbelegung

Arbeiten

Besuch

Untervermietung

Wohnungssuche

Makler

Wohnungsübergabe

Wohnungsübergabeprotokoll

Muster

Wohnungsüberlassung

Wohnungsumwandlung

Z

Zahlungsverzug 1, 2, 3, 4, 5, 6,

Zeitmietvertrag 1, 2, 3, 4, 5, 6,

Befristungsgrund
möbliertes

Zimmerlautstärke

Zweifamilienhaus

Sonderkündigungsrecht

Zweite Berechnungsverordnung

Zweitmakler

Zweitwohnung

Zwischenablesung 1, 2,

Kosten